Чи потрібна згода сусідів на забудову

Доброго дня, Іване!

Прибудинкова територія складається з:

• · вимощення навколо житлового будинку;
• · смуги озеленення вздовж стін житлового будинку, місцевого проїзду, тротуару та смуги вздовж фасаду без входів, яка забезпечує проїзд пожежних машин;
• · майданчиків, які призначені для обслуговування мешканців тільки цього будинку, для відпочинку біля входів в житловий будинок, для ігор дітей дошкільного і молодшого шкільного віку, відпочинку населення, занять фізкультурою, а також території зелених насаджень, пішохідні доріжки, що сполучують вказані майданчики між собою;
• · майданчиків для сміттєзбірників;
• · майданчиків для господарських будівель та споруд;
• · спеціально обладнаних майданчиків для паркування автомобілів, що належать мешканцям будинку;
• · в’їздів та виїздів підземних гаражів і автостоянок (у разі їх наявності).

Суб’єктами права власності на прибудинкову територію можуть бути:

• · територіальні громади – на землі комунальної власності;
• · держава – на землі державної власності;
• · об’єднання співвласників багатоквартирного будинку.

У відповідності до ст. 88 Земельного кодексу України, володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою, що перебуває у спільній частковій власності, здійснюються за згодою всіх співвласників згідно з договором, а в разі недосягнення згоди – у судовому порядку.

Договір про спільну часткову власність на земельну ділянку укладається в письмовій формі і посвідчується нотаріально.

У разі, якщо в багатоквартирному будинку приватизована частина квартир, суб’єктами договору є власники приватизованих квартир та власник прибудинкової території. Якщо в багатоквартирному будинку приватизовані всі квартири, то договір про спільну часткову власність на земельну ділянку має укладатись між співвласниками багатоквартирного будинку. Крім того, у багатоквартирному будинку, в якому створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, функції такого договору може виконувати статут об’єднання, який має містити умови утримання та правила використання власниками – членами об’єднання прибудинкової території. А всі інші співвласники мають укладати договори з об’єднанням про порядок користування прибудинковою територією та її утримання.

Учасник спільної часткової власності на прибудинкову територію не має права вимагати виділення належної йому частки зі складу прибудинкової території і не має права на компенсацію за свою частку. Також він не має права на отримання в його володіння та користування частини спільної земельної ділянки. Частка співвласника у праві власності на прибудинкову територію відчужується у такому ж порядку, як і його частка у спільному майні багатоквартирного будинку. Тобто, по-перше, під час продажу учасником належної йому частки у спільній частковій власності на земельну ділянку інші учасники не мають переважного права купівлі частки; по-друге, частка у праві власності на прибудинкову територію не може бути самостійним предметом цивільного обігу й відчужується тільки разом із житловим чи нежитловим приміщенням.

Право власності/користування прибудинковою територією.

Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.

Крім цього, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

Розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

У разі знищення (руйнування) багатоквартирного будинку майнові права на земельну ділянку, на якій розташовано такий будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, зберігаються за співвласниками багатоквартирного будинку.

Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.

У спільній сумісній власності перебувають земельні ділянки співвласників багатоквартирного будинку (частина друга статті 89 Земельного кодексу України). Володіння, користування та розпорядження земельною ділянкою спільної сумісної власності здійснюються за договором або законом. Співвласники земельної ділянки, що перебуває у спільній сумісній власності, мають право на її поділ або на виділення з неї окремої частки, крім випадків, установлених законом.

Прибудинкова територія може перебувати у власності, у постійному або тимчасовому користуванні певних суб’єктів. Погодження документації прибудинкової території може здійснюватись у порядку, визначеному органом місцевого самоврядування.

Згідно з пунктом 34 статті 26 Закону України “Про місцеве самоврядування в Україні” виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються питання регулювання земельних відносин.

Відповідно до статті 33 цього Закону до делегованих повноважень виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать, зокрема:

· реєстрація суб’єктів права власності на землю; реєстрація права користування землею і договорів на оренду землі; видача документів, що посвідчують право власності і право користування землею;

· координація діяльності місцевих органів земельних ресурсів;

· вирішення земельних спорів у порядку, встановленому законом.

· розміри та конфігурація земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначаються на підставі проектів розподілу території кварталу, мікрорайону та відповідної землевпорядної документації.

З повагою, адвокат Айвазян.