Як ОСББ може отримати у власність територію та нежитлові приміщення будинку

Доброго дня, Олеже!

Думаю, що треба звертатись до суду.

Згідно з частиною другою статті 382 Цивільного кодексу України усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку.

Відповідно до частин п`ятої статті 5 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” замовник будівництва або попередній власник будинку зобов`язаний передати паспорт об'єкта будівництва та один примірник технічної документації на будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, співвласникам в особі їх об`єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому цим Законом порядку.

За приписами частин вісімнадцятої, дев`ятнадцятої статті 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об`єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об`єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж.У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об`єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації об'єднання відновлює її за власний рахунок.

Таким чином, обов`язок попереднього балансоутримувача будинку з передачі документації на будинок ОСББ виникає у нього з дня державної реєстрації об'єднання та не залежить від прийняття об'єднанням рішення про передачу йому функцій з управління будинком та про прийняття будинку на баланс, оскільки будь-яких інших умов, крім державної реєстрації об'єднання, для передачі документації від попереднього балансоутримувача Законом не визначено.

При цьому,обставини фактичної наявності або відсутності такої документації у балансоутримувача не мають істотного значення для вирішення цієї категорії спорів, оскільки відповідно до частини п'ятої статті 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" така документація повинна була бути передана замовником будівництва або попереднім власником будинку відповідачу, а у випадку відсутності документації на багатоквартирний будинок він відповідно до вимог частини дев`ятнадцятої статті 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" зобов'язаний відновити її за власний рахунок.

Згідно статті 42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.

До земельної ділянки багатоквартирного будинку належать:

• земля, на якій розміщено житловий будинок;
• земля, на якій знаходяться будівлі і споруди, що стосуються такого будинку;
• прибудинкова територія.

Розміри і конфігурація земельної ділянки, на якій розміщений багатоквартирний будинок, визначаються на підставі відповідної землевпорядної документації.

Відповідно до ст. 116 Земельного кодексу України, мешканці багатоквартирних будинків мають право відвести земельну ділянку в постійне користування незалежно від створення ОСББ. Проте, якщо ОСББ не створено, відведення земельної ділянки можливе лише при згоді всіх без виключення власників житлових і нежитлових приміщень будинку, а на практиці такої згоди досягти майже неможливо.

Якщо створено ОСББ, то рішення про оформлення земельної ділянки необхідно прийняти на зборах співвласників і скласти відповідний протокол. Такий документ, безперечно, знадобиться при оформленні земельної ділянки.

На зборах також слід визначити представника від ОСББ, який буде діяти від імені об'єднання, а саме:

• оформлювати документи;
• підписувати договори;
• подавати клопотання.

Повноваження представника ОСББ повинні бути вказані в протоколі зборів співвласників. Також функції представника об'єднання мають право виконувати члени правління ОСББ.

Статтею 42 Земельного кодексу України визначено, що: «земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України».

Тобто земля може передаватись безоплатно у власність, або у постійне користування. Для того, щоб отримати у власність земельну ділянку перш за все необхідно провести загальні збори співвласників багатоквартирного будинку та прийняти відповідне рішення й оформити його протоколом, у якому також зазначити відповідальну за цю процедуру особу. Як правило, це голова правління ОСББ (управдом).

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю!

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) – юридична особа, яку створено власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна, управління, утримування й використання спільного майна (ст. 1 Закону № 2866).

Частиною вісімнадцятою статті 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачений обов`язок попереднього балансоутримувача будинку з передачі документації на будинок об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку виникає у нього з дня державної реєстрації об`єднання та підлягає виконанню без будь-яких інших додаткових умов, оскільки жодних інших підстав, крім державної реєстрації об`єднання, для передачі документації від попереднього балансоутримувача Законом не визначено.

Відповідно до ч. 12 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності», замовник зобов’язаний передати закінчений будівництвом та підключений до інженерних мереж житловий будинок, що споруджувався із залученням коштів фізичних та юридичних осіб, об’єднанню співвласників або власнику, або експлуатуючій організації протягом ста двадцяти календарних днів з дня його прийняття в експлуатацію.

Тобто бачимо, що обов’язок забудовника передати новобудову на баланс ОСББ чи експлуатуючої організації є законодавчо закріплений. Поряд з цим, встановлюється строк, протягом якого забудовник має цей обов’язок реалізувати. Проте на практиці не завжди вдається швидко зареєструвати ОСББ через необхідність узгодження значної кількості організаційних питань, тому новобудова альтернативно може буде передана для утримання й обслуговування на баланс експлуатуючої організації.

Варто зазначити, що законодавство України не передбачає окремих вимог до реалізації процедури передачі новобудови від забудовника до ОСББ чи експлуатуючої організації.

Однак у своєму Листі від 11.07.2016 р. N 8/9-2260-16 Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України дало роз’яснення, що за сталою практикою передача здійснюється шляхом укладення договору про передачу об’єкта в обслуговування (управління) та/або підписання акта про приймання/передачу об’єкта в обслуговування (управління) між замовником будівництва / забудовником та визначеною ним експлуатуючою організацією або об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (у разі якщо протягом вказаного періоду таке об’єднання було створене)