Придбати вторинну нерухомість по довіреності власника на його маму?

ДОБРОГО ДНЯ, АЛІНА! Якщо довіреність перевіряється, тобто внесена в ЄРСПБНД (Єдиний реєстр спеціальних бланків нотаріальних документів) та Єдиний реєстр довіреностей (ЄРД), або іноземна довіреність має штамп Апостиль країни видання - то жодних проблем по купівлі-продажу за генеральною довіреністю з правом відчуження майна - немає. Уважно треба дивитись щодо повноважень на отримання грошей, щоб таке право було у довіреної особи. Зняти власника з реєстрації може новий власник шляхом подання відповідної заяви до ЦНАП і пред"явлення документів на право власності. Рієлтор не потрібен. Мало того вони часто юридично безграмотні та радять всякі нісенітниці. Юридично ж вони взагалі ніхто і їх функція лише підбір житла за комісійні. Іноді взагалі ошукують з ціною, беручи гроші собі в карман та спекулючи попередніми договорами.

Правочин, вчинений одним з подружжя в інтересах сім'ї, вважається таким, що вчинений за згодою іншого члена подружжя, якщо майно, набуте в результаті правочину, використане в інтересах сім'ї. Це правило визначено частиною четвертою статті 65 Сімейного кодексу України.

Відповідно до частини третьої статті 61 СК України, якщо одним із подружжя укладено договір в інтересах сім’ї, то гроші, інше майно, у тому числі гонорар, виграш, які були одержані за цим договором, є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя.

Частина четверта статті 65 СК України встановлює, що договір, укладений одним із подружжя в інтересах сім'ї, створює обов'язки для другого з подружжя, якщо майно, одержане за договором, використане в інтересах сім'ї. При укладенні договорів одним із подружжя вважається, що він діє за згодою другого з подружжя.

Дружина, чоловік має право на звернення до суду з позовом про визнання договору недійсним як такого, що укладений другим із подружжя без її, його згоди, якщо цей договір виходить за межі дрібного побутового (частина друга статті 65 СК України). Для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, а також договорів стосовно цінного майна, згода другого з подружжя має бути подана письмово (частина третя статті 65 СК України).

Правовий аналіз частини четвертої статті 65 СК України дає підстави для висновку, що той з подружжя, хто не брав безпосередньо участі в укладенні договору, стає зобов'язаною стороною (боржником), за наявності двох умов: 1) договір укладено другим із подружжя в інтересах сім’ї; 2) майно, одержане за договором, використане в інтересах сім’ї. Тільки поєднання вказаних умов дозволяє кваліфікувати другого з подружжя як зобов’язану особу (боржника). Тобто на рівні закону закріплено об’єктивний підхід, оскільки він не пов’язує виникнення обов’язку другого з подружжя з фактом надання ним згоди на вчинення правочину. Навіть якщо другий з подружжя не знав про укладення договору, він вважатиметься зобов’язаною особою, якщо об’єктивно цей договір було укладено в інтересах сім’ї та одержане майно було використано в інтересах сім’ї. Такий підхід у першу чергу спрямований на забезпечення інтересів кредиторів.

Аналогічні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 03.05.2018 у справі № 639/7335/15-ц, від 15.09.2023 у справі № 466/10235/18. Аналогічні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 03.05.2018 у справі № 639/7335/15-ц, від 15.09.2023 у справі № 466/10235/18.

ОТЖЕ, в ідеалі треба щоб була згода чоловіка. Її можна зробити у будь-якого приватного нотаріуса за кордоном. На таку заяву ставиться АПОСТИЛЬ, якщо лише країна перебування не має з Україною угоди про визнання документів без апостиля.

Бажано це вчиняти на іноземній мові з подальшим нотаріальним перекладом В УКРАЇНІ. Дуже часто іноземні нотаріуси посвідчують підписи на українській мові документів, але такі речі не приймають в Україні у багатьох випадках.

Врешті-решт все залежить від нотаріуса. Тому треба одразу уточнювати у нотаріуса, який буде проводити угоду.

Якщо немає часу займатися морокою зі згодою чоловіка, щоб підтвердити нотаріусу, що Ви не перебуваєте у шлюбі, Вам потрібно написати нотаріусу заяву про сімейний стан (так званий афідевіт). Нотаріус засвідчить ваш підпис на цій заяві. Ця заява буде підтверджувати, що ви не є одруженим/одруженою на момент її підписання.

Афідевіт - це письмова, нотаріально засвідчена заява під присягою, в якій особа підтверджує певні факти. Вона потрібна, коли потрібно офіційно підтвердити певні юридичні обставини, особливо коли звичайні документи не можуть бути легалізовані або апостильовані.

Перелік таких країн з якими не треба Апостиль на згоді наведено нижче:

Азербайджан, Вірменія, Грузія, Казахстан, Киргизія, Молдова, Таджикистан, Туркменістан, Узбекистан, Литва, Естонія, Латвія, Чехія, Угорщина, Польща, Монголія, Македонією, В′єтнам та Китай.

Загалом, якщо у Вас в паспорті немає відмітки про шлюб, то довідку про неперебування у шлюбі ніхто у Вас просити не буде, а застосунком ДІЯ Ви не зобов"язані користуватися.

ЗНЯТТЯ КОЛИШНЬОГО ВЛАСНИКА З РЕЄСТРАЦІЇ В ЖИТЛІ.

Зняття з реєстрації колишнього власника житла (або його родичів) можливо здійснити без суду за певних умов. Для цього необхідно звернутися до органу реєстрації або ЦНАПу із заявою про зняття з реєстрації та необхідними документами, такими як рішення суду про виселення або інші документи, що підтверджують підставу для зняття з реєстрації.

Порядок зняття з реєстрації колишнього власника:

1. Звернення до ЦНАПу або органу реєстрації:Звернутися до ЦНАПу (Центру надання адміністративних послуг) або відповідного органу реєстрації з заявою про зняття з реєстрації.

2. Надання документів: Надати необхідні документи, такі як:

• Заяву про зняття з реєстрації (Ваша заява): У заяві необхідно вказати дані особи, яку знімають з реєстрації, та підстави для зняття.
• Документ, що підтверджує право власності на житло: Якщо зняття ініціює власник.
• Документ, який підтверджує наявність підстав для зняття: Документ про позбавлення права користування житлом. У Вашому випадку договір купівлі-продажу житла. В договорі нотаріус може окремим пунктом прописати згоду колишнього власника на його зняття з реєстрації місця проживання у відповідному житлі.
• Паспорт або інший документ, що посвідчує особу заявника (Ваш).

3. Оплата адміністративного збору: За оформлення послуги потрібно буде сплатити адміністративний збір.

4. Винесення рішення: Після розгляду документів органи реєстрації або ЦНАП приймуть рішення про зняття з реєстрації.

В Україні набрав чинності Закон України «Про надання публічних (електронних публічних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні».

Статтею 18 зазначеного Закону передбачено, що зняття особи із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) відбувається шляхом звернення до органу реєстрації або через центр надання адміністративних послуг за заявою власника житла приватної форми власності, поданої у паперовій формі, стосовно повнолітньої особи, місце проживання (перебування) якої зареєстровано або задекларовано в житлі, що належить власнику на підставі права власності.

Так, дійсно стаття 18 Закону України «Про надання публічних (електронних публічних) послуг щодо декларування та реєстрації місця проживання в Україні» (надалі – Закон) надає право власнику житла на підставі відповідної заяви, поданої до ЦНАП, зняти особу із її зареєстрованого місця проживання у даному житлі.

Зняття особи із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) у разі звернення до органу реєстрації або через центр надання адміністративних послуг за місцем задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) здійснюється:

- за заявою про зняття особи із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування), поданою у паперовій формі такою особою, її законним представником або представником;

- за заявою власника житла приватної форми власності, поданої у паперовій формі, стосовно повнолітньої особи, місце проживання (перебування) якої зареєстровано або задекларовано в житлі, що належить власнику на підставі права власності. У разі подання власником житла заяви про зняття із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) батьків або інших законних представників дитини чи одного з них така дитина підлягає зняттю із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) разом із її батьками або іншими законними представниками чи одним із них.

Зняття із задекларованого або зареєстрованого місця проживання (перебування) дитини не здійснюється за заявою власника житла, якщо власником такого житла є один із батьків або інших законних представників дитини.

Адміністративний збір 45,42 грн. Оплачується як правило на місці.

Строк надання послуги - 1 день.

ЩАСТИ ВАМ реалізації задуманого!

З повагою та розумінням, юрист Ярослав Турчин (м. Гамбург, Німеччина)

Доброго дня, надаю відповідь на ваші запитання.

1.Власник нерухомості ( вторинна) знаходиться за кордоном, довіреність на нерухомість має мама власника ( я розумію що потрібно оцінити довіреність, але якщо теоретично з нею все ок)

Так, продаж цілком можливий, якщо такі повноваження надані довіреностю.

2. В квартирі прописаний власник.

Нічого страшного, після продажу нерухомості, ви з легкістю його зможете самостійно виписати звернувшись у ЦНАП з документами на право власності

3. Купівлю нерухомості здійснює жінка без чоловіка, чоловік за кордоном перебувають в шлюбі.

Для цього треба нотаріально завірену заяву від жінки на дозвіл придбання житла, а також оформити довіреність на довірену особу, яка зможе разом з матір'ю продавця разом звернутися до нотаріуса.

4. Як відбувається виписка власника з квартири, якщо він не може заїхати в Україну?

Звернення у ЦНАП

5. Як це оформлення відбувається без ріелтора?

За довіреністю у нотаріуса.

Чи можна оформити квартиру враховуючи всі перелічені вище фактори

Так у'це цілком можливо

Доброго дня, Аліна!

Довіреність - це письмовий документ, що видається однією особою іншій особі для представництва перед третіми особами. Довіреність на вчинення правочину представником може бути надана особою, яку представляють (довірителем), безпосередньо третій особі.

Представник може бути уповноважений на вчинення лише тих правочинів, право на вчинення яких має особа, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин, який відповідно до його змісту може бути вчинений лише особисто тією особою, яку він представляє. Представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом.

Вимоги до змісту та форми довіреності регламентовано, зокрема, Цивільним кодексом (далі - Кодекс) та Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженим наказом Мін'юсту від 22.02.2012 № 296/5.

Форма довіреності повинна відповідати формі, в якій відповідно до закону має вчинятися правочин.

У довіреності мають бути чітко визначені юридичні дії, які належить вчинити представнику. Дії мають бути правомірними, конкретними та здійсненними.

У тексті довіреності мають бути зазначені місце і дата її складання (підписання), прізвища, імена, по батькові (повне найменування для юридичної особи), місце проживання (місцезнаходження - для юридичної особи) представника і особи, яку представляють, а в необхідних випадках і посади, які вони займають.

У довіреності на укладання договору дарування обов'язково зазначаються прізвище, ім'я, по батькові або повне найменування обдаровуваного. У разі невиконання такої умови довіреність є нікчемною.

У довіреностях, що видаються на вчинення правочинів щодо розпорядження майном, також зазначається реєстраційний номер облікової картки платника податків довірителя (податковий номер). У довіреностях, виданих на ім'я адвокатів, можуть зазначатися їхній статус та членство в адвокатському об'єднанні (якщо адвокат є членом адвокатського об'єднання).

Вимоги до довіреності, у тому числі щодо її змісту, нотаріального посвідчення, можуть встановлюватися також організаціями та установами, яким цей документ подається.

Строк, на який може бути видана довіреність, визначається відповідно до статті 247 Кодексу. Якщо строк довіреності не встановлений, вона зберігає чинність до припинення її дії. Строк дії довіреності зазначається словами та визначається роками, місяцями, тижнями, днями і не може бути визначений настанням будь-якої події. Довіреність, у якій не зазначена дата її вчинення, є нікчемною.

3. Купівлю нерухомості здійснює жінка без чоловіка, чоловік за кордоном перебувають в шлюбі.

У такому випадку потрібна нотаріально завірена згода чоловіка на придбання дружиною нерухомості. Згода подружжя обов'язкова як під час продажу, так і під час купівлі нерухомості у тому разі, коли нерухомість придбавалася або придбається в шлюбі.

Відповідну згоду чоловік може оформити або у консульстві України (якщо чоловік у віці від 18 до 60 років, то для отримання консульчьких послуг йому знадобиться е-ВОД) або ж у місцевого нотаріуса (залежно від країни перебування чоловіка така довіреність може вимагати легалізації - найчастіше це апостіль, перекладу на українську мову та його нотаріального засвідчення).

4. Як відбувається виписка власника з квартири, якщо він не може заїхати в Україну?

Перший варіант - спробувати знятись з місця реєстрації через Дію https://diia.gov.ua/services/znyattya-iz-zareyestr....

Другий варіант - оформити довіреність на особу в Україні, яка зніме влісника нерухомості з місця реєстрації у ЦНАП.

Третій варант - новий власник нерухомості зніме з реєстрації попереднього, коли набуде право власності на майно.

Відповідно до Постанови КМУ № 265 "Деякі питання декларування і реєстрації місця проживання та ведення реєстрів територіальних громад":

50. Зняття із задекларованого/зареєстрованого місця проживання (перебування) здійснюється на підставі:

"1) заяви про зняття із задекларованого/зареєстрованого місця проживання (перебування), поданої особою або її законним представником (представником) за формою згідно з додатком 5;

2) рішення суду, яке набрало законної сили, про позбавлення права власності на житло або права користування житлом, про виселення, про зняття із задекларованого/зареєстрованого місця проживання (перебування) особи, про визнання особи безвісно відсутньою або оголошення її померлою (у такому випадку адміністративний збір не сплачується);

3) свідоцтва про смерть або відомостей про державну реєстрацію смерті з Державного реєстру актів цивільного стану. У таких випадках датою зняття із задекларованого/зареєстрованого місця проживання особи є дата видачі свідоцтва про смерть або дата здійснення актового запису про смерть особи;

4) повідомлення територіального органу або підрозділу ДМС із зазначенням відповідних реквізитів паспортного документа померлої особи або документа про смерть, виданого компетентним органом іноземної держави, легалізованого в установленому порядку;

5) заяви власника житла про зняття особи із задекларованого/зареєстрованого місця проживання (перебування) за формою згідно з додатком 6".

5. Як це оформлення відбувається без ріелтора?

Угода про купівлю-продаж нерухомості оформлюється у нотаруса. При тому обов'язкова присутність обох сторін або ж їх представників за довіреністю. Отже, Вам необхідно знайти нотаріуса, який по-перше зможе "оцінити" довіреність, по-друге, надасть алгоритм дій та перелік документів для укладання угоди.

Зазвичай перелік документів для продавця наступний:

1. Паспорт та РНОКПП.

• якщо власників є декілька, при підписанні договору купівлі-продажу у нотаріуса необхідна присутність їх усіх з паспортами та ідентифікаційними кодами, а у випадку відсутності когось із співласників – нотаріально засвідчена довіреність;
• свідоцтво про зміну прізвища, імені, по-батькові (за необхідності).

2. Паспорт та ідентифікаційний номер дружини/чоловіка продавця, свідоцтво про шлюб.

• якщо Ви набули нерухомість перебуваючи у зареєстрованому шлюбі, дружина/чоловік дає нотаріально засвідчену згоду на її продаж.

3. Правовстановлювальні документи.

• в залежності від способу набуття нерухомості таким документом може бути: свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу (міни, дарування, іпотеки), свідоцтво про право на спадщину (за законом, за заповітом), рішення суду, тощо.

4. Технічний паспорт на об’єкт (квартиру, будинок).

5. Звіт про експертну грошову оцінку нерухомості.

6. Витяг з Державного земельного кадастру (для ділянок).

7. Довідка про зареєстрованих у житловому приміщенні (квартирі, будинку) осіб.

• довідка видається в ЖЕКу або ОСББ у випадку відсутності заборгованості перед ними.

Документи для покупця:

1. Паспорт та РНОКПП.

• свідоцтво про зміну прізвища, імені, по-батькові (за необхідності).

2. Паспорт та ідентифікаційний номер дружини/чоловіка покупця, свідоцтво про шлюб.

• якщо Ви купуєте нерухомість перебуваючи у зареєстрованому шлюбі, дружина/чоловік дає нотаріально засвідчену згоду на її купівлю.

Відповідно до ч. 1 ст. 1087 Цивільного кодексу України, фізичні особи можуть розраховуватись між собою готівкою або безготівково, якщо їхня діяльність не пов’язана з підприємницькою.

Проте, у випадку перевищення граничної суми дозволених готівкових розрахунків, слід застосовувати безготівковий метод.

Гранично допустимі суми розрахунків готівкою встановлюються Національним банком України та визначаються згідно постанови Правління Національного банку України № 148 “Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні”.

Відповідно до вказаного Положення, готівкові розрахунки між фізичними особами на виконання зобов’язань за договором купівлі-продажу, який має бути нотаріально засвідчений допускається у сумі, що не більше 50 000 гривень.

Якщо сума платежу перевищує гранично допустиму для розрахунку готівкою, то слід провести платіж безготівково в один з наступних способів:

1. Переказати кошти з одного поточного рахунку на інший.
2. Внести та/або переказати визначену суму коштів на окремий поточний рахунок нотаріуса. У такому випадку до здійснення угоди купівлі-продажу, кошти покупця будуть зберігатись на рахунку нотаріуса, а після – перераховані на рахунок продавця.
3. Депозитний спосіб. Для здійснення оплати таким способом, покупець має відкрити спеціальний депозитний рахунок, на який здійснить зарахування визначеної договором суми коштів. Після укладення угоди купівлі-продажу продавець повинен пред’явити банкові укладений у встановленому законом порядку договір та одержати таким чином право розпорядження коштами.
4. Акредитована форма розрахунку. Зміст такого способу розрахунку полягає в тому, що покупець укладає з банком договір та вносить на його рахунок визначену суму коштів. В свою чергу, банк зобов’язується перерахувати їх на рахунок продавця після надання останнім на ознайомлення укладеного у встановленому законом порядку договір купівлі-продажу.
5. Покупець вносить готівкові кошти на рахунок продавця.

Чи можна оформити квартиру враховуючи всі перелічені вище фактори.

В принципі так, не бачу в тому проблеми, якщо зібрати всі необхідні документи та мати належним чином оформлену довіреність.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня, пані Аліно!

Як відбувається виписка власника з квартири, якщо він не може заїхати в Україну?

Реєстрація (прописка) не заважає продажу. Але:

1. Якщо власник чоловік, то він без дозволу ТЦК не випишеться з квартири.
2. Якщо власник жінка, то її можуть виписати представник по довіреності або вона може самостійно змінити своє місце проживання через ДІЮ https://diia.gov.ua/services/zmina-miscya-prozhiva...

ПРОТЕ, квартиру можна продати і без виписки колишнього власника, адже новий власник може без проблем зняти самостійно всіх зареєстрованих осіб без їхньої присутності. Для цього новому власнику необхідно звернутись до ЦНАП із заявою ( додаток 6), паспортом та договором купівлі-продажу на квартиру.

Відповідно до п. 61 Порядку декларування та реєстрації місця проживання (перебування) здійснюється за заявою власника житла приватної форми власності, поданої у паперовій формі, стосовно повнолітньої особи, місце проживання (перебування) якої зареєстровано в житлі, що належить власнику на підставі права власності, до якої додається:

• документ, що посвідчує особу;
• документ, що підтверджує право власності на житло, в якому задекларовано чи зареєстровано місце проживання особи, що знімається.

Як це оформлення відбувається без ріелтора?

Покупцю та представнику по довіреності потрібно звернутися до нотаріуса та оформити Договір купівлі-продажу нерухомості.

Перелік документів для вчинення правочину

Власник житла ( продавець) має підготувати наступний пакет документів на продаж нерухомості:

• Паспорт та ідентифікаційний код продавця (чи уповноваженого представника), якщо продавець в шлюбі – свідоцтво про шлюб та заява-згода на продаж нерухомості від іншого подружжя, завірена нотаріально; шлюбний контракт (при наявності);
• Технічний паспорт на об’єкт.
• Документ, що підтверджує право власності (свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, міни, дарування, рішення суду, свідоцтво про право на спадщину тощо).
• Витяг з державного реєстру прав на нерухомість.
• Звіт про оцінку майна, можна замовити онлайн або замовити в оцінювача, він діє 6 місяців.
• Виписка про відсутність боргів за комунальні послуги (за необхідності).

Для законного представника:

1. Нотаріальна довіреність, яка дає право представляти інтереси фізичної особи;
2. Паспорт чи інший документ посвідчення особистості;
3. Довідка про реєстрацію (у випадку ID-картки).;
4. Ідентифікаційний код.

Для покупця:

1. Паспорт та ідентифікаційний номер (документ про реєстрацію місця проживання (у випадку ID-картки);
2. Паспорт та ідентифікаційний номер дружини/чоловіка покупця (якщо таке має місце);
3. Свідоцтво про шлюб (якщо квартира набувається у стані подружжя, у такому випадку, дружина/чоловік дає нотаріально засвідчену згоду на купівлю даної квартири);
4. Свідоцтво про зміну прізвища, ім’я, по-батькові (якщо таке має місце).

Чи можна оформити квартиру враховуючи всі перелічені вище фактори

Так, можна. Головне:

• перевірте довіреність (чи є в ній всі необхідні повноваження та чи вона не скасована);
• визначитись із випискою (зробити до або після, на умовах договору);
• підготуйте всі необхідні документи;
• якщо покупець жінка - потрібна нотаріальна згода чоловіка на купівлю нерухомості. Проте, є нотаріуси, які посвідчують договори і без нотаріальної згоди.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Вітаю Вас.

Питання:1. Власник нерухомості ( вторинна) знаходиться за кордоном, довіреність на нерухомість має мама власника ( я розумію що потрібно оцінити довіреність, але якщо теоретично з нею все ок)

Так, все нормально. Якщо є довіреність, тоді питань немає. Довіреність має проаналізувати нотаріус, який буде посвідчувати угоду. Саме він є у даній ситуації "суддею".

2. В квартирі прописаний власник.

Це нічого страшного.

3. Купівлю нерухомості здійснює жінка без чоловіка, чоловік за кордоном перебувають в шлюбі.

Взагалі юридично може знадобитися згода чоловіка. На угодах, які я пригадую, точно був присутній чоловік. Знову ж таки, ці моменти краще уточнювати у нотаріуса.

4. Як відбувається виписка власника з квартири, якщо він не може заїхати в Україну

Залежно від міста, є такі варіанти:

1. Новий власник йде з документами до ЦНАП та подає заяву про зняття особи з реєстрації.

2. Через суд (знаю випадки, коли в окремих містах все ж таки ЦНАП відмовляли у зняття з місця проживання військовозобов'язаних осіб).

5. Як це оформлення відбувається без ріелтора?Чи можна оформити квартиру враховуючи всі перелічені вище фактори

Так, звісно, можливо. Вам потрібно:

нотаріус, який перевірить документи та оформить угоду.

оцінка квартири (для нотаріуса).

довідка про відсутність боргів за комуналку (ЖЕК/ОСББ).

документи на квартиру: витяг з реєстру, правовстановлюючі документи, довідки з БТІ (якщо є).

підписати основний договір купівлі-продажу у нотаріуса.

Крім того, угоду можна здійснити навіть без ріелтора при дотриманні формальностей. Основне: правильна довіреність; узгодження з нотаріусом щодо всіх нюансів (особливо щодо реєстрації, виписки, і згоди чоловіка); перевірка прав власності та документів.

З повагою! Щасти Вам!