Правомерность оформления двух жилых домов на одном объекте и компенсация за разрушенное жилье

Вітаю!

ДІЙСНО, ІНФОРМАЦІЯ В РЕЄСТРІ ПОВИННА СПІВПАДАТМ З ІНФОРМАЦІЄЮ В ТЕХПАСПОРТІ.

Технічний паспорт об’єкта нерухомості має відповідати даним Державного реєстру нерухомості, і це є обов’язковою умовою для проведення юридичних операцій з нерухомістю. З 1 серпня 2021 року всі технічні паспорти обов’язково реєструються в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва (ЄДЕССБ), що забезпечує актуальність та достовірність даних у реєстрі.

ОЗНАЙОМТИСЯ:

https://btiatlas.com/blog/stati/posluhy-bti/tekhnichnyi-pasport-nerukhomosti-v-ukraini-pravove-znachennia-oboviazok-onovlennia-ta-naslidky.html#:~:text=%D0%A2%D0%B0%D0%BA%D0%B8%D0%BC%20%D1%87%D0%B8%D0%BD%D0%BE%D0%BC%2C%20%D1%82%D0%B5%D1%85%D0%BD%D1%96%D1%87%D0%BD%D0%B8%D0%B9%20%D0%BF%D0%B0%D1%81%D0%BF%D0%BE%D1%80%D1%82%20%D0%B2%D0%B8%D1%81%D1%82%D1%83%D0%BF%D0%B0%D1%94,%D1%83%20%D1%8F%D0%BA%D0%B8%D1%85%20%D0%B2%D0%B8%D0%BF%D0%B0%D0%B4%D0%BA%D0%B0%D1%85%20%D0%BF%D0%BE%D1%82%D1%80%D1%96%D0%B1%D0%BD%D0%B5%20%D0%BE%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BB%D0%B5%D0%BD%D0%BD%D1%8F.

Технічний паспорт - це письмовий документ, складений на основі матеріалів проведеної технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна та містить такі відомості про об'єкт:

• місцезнаходження (адреса);
• склад;
• технічні характеристики;
• план та опис об'єкта;
• ім'я/найменування власника/замовника;
• відомості про право власності на об'єкт нерухомого майна;
• відомості про суб'єкт господарювання, який виготовив технічний паспорт тощо.

Згідно з інструкцією про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна (зареєстровану в Міністерстві юстиції України від 10 липня 2001 р. за №582/5773) технічний паспорт має бути прошнурований, пронумерований та скріплений підписом керівника підприємства, який проводив інвентаризацію, а також підписом контролера із зазначенням серії та номера кваліфікаційного сертифіката на право виконання робіт з технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна. Після виготовлення технічний паспорт видається замовнику.

Може виготовляти технічний паспорт тільки суб'єкт господарювання - фізична особа - підприємець або юридична особа, у складі якої працюють один або більше відповідальних виконавців окремих видів робіт (послуг), пов'язаних із створенням об'єктів архітектури, які пройшли професійну атестацію та отримали кваліфікаційний сертифікат на право виконання робіт технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна відповідно до Закону України "Про архітектурну діяльність".

Технічний паспорт виготовляється виключно за підсумками проведення технічної інвентаризації, тобто комплексу робіт з вимірювання об'єкта нерухомого майна з визначенням його складу, фактичної площі та обсягу, технічного стану та/або з визначенням змін зазначених характеристик за певний період часу (за наявності попередньої інвентаризаційної справи) з виготовленням необхідних документів (матеріалів технічної інвентаризації, технічного паспорта) та обов'язковим внесенням відомостей про об'єкт нерухомого майна до Реєстру об'єктів нерухомого майна (після створення цього Реєстру).

З цього випливає, що технічний паспорт є обов'язковим для побудованих (реконструйованих) об'єктів з метою:

• встановлення їхньої наявності;
• визначення їхньої фактичної площі та обсягу;
• огляду та опису наявних конструктивних елементів об'єктів;
• встановлення наявності змін у їхньому плануванні та складі.

Технічну інвентаризацію обов'язково проводять у таких випадках:

• перед прийняттям в експлуатацію завершених об'єктів, у тому числі після реконструкції, капітального ремонту, технічного переозброєння, реставрації, за якими отримано право на виконання будівельних робіт;
• перед проведенням державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва, щодо якого отримано право на виконання будівельних робіт;
• перед проведенням державної реєстрації права власності на об'єкт нерухомого майна, що утворився в результаті поділу, об'єднання об'єкта нерухомого майна або виділення частки з об'єкта нерухомого майна, крім випадків, коли внаслідок такого поділу, об'єднання чи виділення частки шляхом реконструкції завершений будівництвом об'єкт приймався в експлуатацію ;
• перед прийняттям в експлуатацію завершених будівництвом об'єктів, зазначених у пункті 9 розділу V "Прикінцеві положення" Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності".

У інших випадках технічна інвентаризація проводиться за бажанням замовника, наприклад, при втраті або псуванні технічного паспорта.

Технічна інвентаризація комплексу будівель та споруд провадиться шляхом інвентаризації окремих будівель, споруд будь-якого призначення, об'єднаних у комплексі цільовим призначенням, розташованих за однією адресою. Призначення комплексу будівель чи споруд визначається з документів, поданих замовником, і з натурного огляду об'єктів технічної інвентаризації за переважним прикладом.

За результатами проведення технічної інвентаризації складаються інвентаризаційна справа, у тому числі матеріали технічної інвентаризації, технічні паспорти та обов'язково вносяться відомості про об'єкт нерухомого майна до Реєстру об'єктів нерухомого майна (після створення цього Реєстру).

Технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна здійснюють з ініціативи замовника або його довіреної особи на підставі оформленого договору із суб'єктом господарювання.

Також технічна інвентаризація може бути здійснена на підставі рішення суду в рамках забезпечення позову.

Інвентаризаційна справа формується та ведеться на кожен об'єкт нерухомого майна на весь час його існування та зберігається у зберігача за місцезнаходженням (адресою) такого об'єкта у паперовому вигляді.

Інформація, що міститься у технічних паспортах, має відповідати матеріалам технічної інвентаризації.

Матеріали технічної інвентаризації, що передаються, повинні містити опис, бути прошнуровані, пронумеровані та скріплені підписом керівника суб'єкта господарювання, який проводив інвентаризацію (для юридичних осіб), а також підписом виконавця робіт із зазначенням серії та номера кваліфікаційного сертифікату.

Другий екземпляр матеріалів технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна зберігається у підприємства, який провів технічну інвентаризацію.

Доброго дня, Ілля!

1. Соответствует ли подобное оформление нормам закона?

Згідно пункту 1 Порядку проведення технічної інвентаризації блоковані житлові будинки - два та більше житлових (садибного типу, садові, дачні) будинків заввишки не більше чотирьох поверхів, у яких спільна стіна збудована по межі окремих земельних ділянок. Кожен блокований будинок є самостійним об’єктом нерухомого майна, якому присвоюється окрема адреса.

Тому, якщо у Вас є два житлові будинки, то це вважається два об'єкта нерухомості і вони повинні бути окремо внесені в Реєстр речових прав на нерухоме майно.

2. Мог ли ЦНАП неправильно оформить выписку?

Міг, але не з вини оператора, а через помилку при перенесенні даних з БТІ до Реєстру.

Коли в 2013–2015 роках проводилася масова перереєстрація прав у Держреєстрі, багато комплексних будинків (будинок + флігель) вносили як один об'єкт із сумарною площею, без детального зазначення, що це два окремі будинки.

Однак якщо в техпаспорті вказані два самостійних житлових будинки (кожен із власним позначенням, площею та характеристикою), то виписка повинна відображати два окремі об'єкти.

Тому у Вашому випадку Витяг, де показаний один будинок 111 м², ймовірно, некоректний і це потрібно виправити.

3. На каком нормативном основании требуется разделение таких домов на отдельные объекты (в том числе присвоение отдельных адресов), если земля под ними не приватизирована?

У Вас в технічному паспорті вказано два житлові будинки, тому це рахується як два об'єкти нерухомості.

На одній земельній ділянці можна зареєструвати лише один житловий будинок. Тому виходить, що дім А-1 та дім Б-1 повинні бути розташовані на різних земельних ділянках.

Саме тому вони повинні мати дві адреси.

4. Какие должны быть последующие действия?

Чекати письмове рішення комісії. Якщо отримаєте відмову у компенсації, то Ви можете оскаржувати її у судовому порядку або виправити дані в Реєстрі та повторно подати документи на отримання компенсації.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Здравствуйте.

1. Соответствует. Указывается обшая площадь всего объекта недвижимости и его общее наименование. А в Техпаспорте идёт "разбивка на составляющие" с отдельными характеристиками на каждый составляющий объект (флигель, дом и т.п.).

2. В 95% случаев оформляют правильно.

3. Порядок технической инвентаризации объектов недвижимости (Постановление Кабинета Министров Украины от 12 мая 2023 года № 488.).

4. Дальнейшие действия зависят от того, чем сотрудник, оформляющий компенсацию, обосновывет возможный отказ в компенсации.

Но если обосновыват тем, что, допустим, дом разрушен на 90%, а флигель на 10%, а нужно расчитывать компенсацию за весь объект, то исходя из данных Техпаспорта, "специалист" может посчитать площади и взять другие технические характеристики на каждый "состявляющий" объект.

Требование о присвоении отдельного адреса на каждое строение - не законно (и вообще бред). Сейчас расчитывают повреждения, нанесенные огромным объектам, таким как автобазы, заводы и т.п. - Ни от кого не требуют переоформлять адреса и т.п.

Это всё можно долго оспаривать, отказ в компенсации - в суде и т.п.

Проще сделать новый Техпаспорт, где флигель будет инвентаризирован как вспомогательное нежилое помещение. Нужно ли вносить изменения в Державний реєстр речових прав? - нужно смотреть Вытяг.

Доброго дня, Ілля!

Однако при рассмотрении документов сотрудник, оформляющий компенсацию, сообщил, что объект в таком виде не может быть одобрен комиссией, так как это якобы нарушает требования законодательства.

Згідно Закону України "Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України":

"4) знищені об’єкти нерухомого майна - об’єкти нерухомого майна, які розташовані в Україні та стали непридатними для використання за цільовим призначенням внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, відновлення яких є неможливим шляхом поточного або капітального ремонту, реконструкції, реставрації чи економічно недоцільним:

а) квартири, інші житлові приміщення в будівлі, будинки садибного типу, садові та дачні будинки;

б) об’єкти будівництва (будинки садибного типу, садові та дачні будинки), в яких на момент знищення були зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції (крім світлопрозорих конструкцій та заповнення дверних прорізів), щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт;

в) складові частини об’єктів будівництва (квартири, інші житлові приміщення в будівлі), які після прийняття в експлуатацію є самостійними об’єктами нерухомого майна, за умови що на момент знищення в об’єкта будівництва були зведені несучі та зовнішні огороджувальні конструкції (крім світлопрозорих конструкцій та заповнення дверних прорізів), щодо яких отримано право на виконання будівельних робіт".

1. Соответствует ли подобное оформление нормам закона? 3. На каком нормативном основании требуется разделение таких домов на отдельные объекты (в том числе присвоение отдельных адресов), если земля под ними не приватизирована?

Якщо в техпаспорті будівлі визначені окремо, то це означає, що під час державної реєстрації прав на нерухоме майно реєстратор об’єднав два будинки в один об’єкт нерухомості і вніс відповідні дані до Реєстру.

По-суті, станом на зараз є розбіжність між техпаспортом, по якому в Вас два будинки, та Реєстром, згідно якого будинок один. На підставі цього Вам і відмовляють у призначенні компенсації.

Відповідно до п. 20 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого постановою Кабінету Міністрів від 26.10.2011 № 1141, з метою проведення державної реєстрації виникнення права власності державний реєстратор вносить до запису про нерухоме майно такі відомості щодо об’єкта нерухомого майна:

• тип об’єкта нерухомого майна (житловий будинок, будівля, споруда, квартира, житлове приміщення, нежитлове приміщення тощо);• призначення об’єкта нерухомого майна (житловий або нежитловий);• площа об’єкта нерухомого майна (загальна та (за наявності) житлова);• відомості про складові частини об’єкта нерухомого майна (найменування та/або присвоєння літера, загальна та (за наявності) житлова площа об’єкта нерухомого майна, який є складовою частиною складної речі та призначений для обслуговування іншої (головної) речі, пов’язаний з нею спільним призначенням та є її приналежністю);• адреса об’єкта нерухомого майна;• прізвище, ім’я та по батькові державного реєстратора;• найменування органу державної реєстрації прав або найменування нотаріальної контори, назва нотаріального округу.

ДБН Б.2.2-12:20193.56 Планування та забудова територій визначає, що садибний будинок (індивідуальний будинок) – це житловий будинок з присадибною ділянкою та господарськими спорудами, призначеними для одного домогосподарства.

Тотожне визначення міститься в Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, де будинок садибного типу –житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень.

Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (стаття 381 Цивільного кодексу України).

Громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка) в межах норм, встановлених статтею 121 Земельного кодексу України.

Статтею 27 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» встановлено, що забудова присадибних, дачних, садових земельних ділянок може здійснюватися на підставі будівельного паспорта забудови земельної ділянки (далі - будівельний паспорт), який визначає комплекс містобудівних та архітектурних вимог до розміщення і будівництва індивідуального (садибного) житлового будинку, садового, дачного будинку не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) з площею до 500 квадратних метрів, господарських будівель і споруд, гаражів, елементів благоустрою та озеленення земельної ділянки.

У вищенаведених нормах законодавства, термін «житловий будинок», на відміну від «господарських будівель і споруд», вживається в однині, з чого слід зробити висновок, що будівництво двох і більше житлових будинків на одній присадибній земельній ділянці не допускається.

2. Мог ли ЦНАП неправильно оформить выписку?

Питання полягає в тому, що помилка сталася з вини реєстратора, який вніс невірні дані до Реєстру згідно технічного паспорту. Фактично в Вас два будинки на одній земельній ділянці, а в реєстрі вказаний один.

При тому, зазвичай, флігель є прибудовою (допоміжною спорудою) до будинку, тож не зрозуміло чому у Вашому техпаспорті такий об'єкт взагалві визначений, як окремий будинок? Можливо, варто подумати над заміною техпаспорту, а вже потім на підставі нового документу внести дані до ДРРП?

4. Какие должны быть последующие действия?

Залежить від того, чим саме аргументують відмову у наданні Вам компенсації. В цілому у Вас є два шляхи: або оскаржувати відмову комісії у судовому попрядку, або вносити зміни до ДРРП.

З повагою, адвокат Айвазян.

ЗДРАВСТВУЙТЕ ИЛЬЯ! В ИДЕАЛЕ НАДО СМОТРЕТЬ ВЫПИСКУ! И ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ НА ДОМ И ПОЧЕМУ НЕСМОТРЯ НА ТЕХПАСПОРТ В РЕЕСТР НАВНОСИЛИ НЕПОНЯТНО ЧТО.

В общую площадь сооружения придомовые не входят. Если в договоре купли-продажи или ином правооустанавливающем документе не указано то, что "навносили" в Реестр, то нужно подавать заявление в ЦНАП гос.регистратору о внесении изменений в запись в Реестре... Или обращаться к нотариусу, которая такое навносила как регистратор.

Увы, пока не внесли изменения, правильно как в регистрационных документах, а не в тех.паспорте, хотя техпаспорт и является первичным документом, указывающим характеристики домовладения, в том числе его площадь.

Ваш вопрос не может быть изучен без изучения документов. Говорить на глаз без изучения всей подноготной этого вопроса, как ставить врачу диагноз по телефону.

С уважением и пониманием, Я.А. Турчин