Особливості визначення права власності при створенні ОСББ

ДОБРОГО ДНЯ, пане МИХАЙЛЕ! Вам бажано чітко перевірити чи дійсно кооператив не існує. Бо можуть на певному етапі виникнути проблеми, особливо якщо в цьому буде хтось зацікавлений.

Відповідно до Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" Співвласники багатоквартирних будинків, утримання яких до дня набрання чинності цим Законом здійснювали житлово-будівельні (житлові) кооперативи, продовжують відшкодовувати витрати на утримання відповідних будинків і споруд та прибудинкових територій таким кооперативам до моменту створення в багатоквартирному будинку об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (у тому числі шляхом реорганізації кооперативу) або прийняття співвласниками рішення про форму управління багатоквартирним будинком.

{Пункт 5 статті 13 в редакції Закону № 1413-VIII від 14.06.2016}

Крім того, Закон України про ОСББ передбачає потребу реорганізації житлово-будівельного кооперативу у ОСББ. Тому і зазначаю, що треба все перевірити, щоб не було потім проблем.

Стаття 5. Реорганізація житлово-будівельних кооперативів у об'єднання

Житлово-будівельні кооперативи можуть бути реорганізовані в об'єднання.

Реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів. Відповідно до статуту (положення) кооперативу збори можуть прийняти рішення про реорганізацію кооперативу в об'єднання. З моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами об'єднання і далі проводяться відповідно до вимог цього Закону.

Участь в установчих зборах беруть члени житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість квартир і належну частку у вартості нежитлових приміщень та іншого майна і виявили таке бажання.

{Частина третя статті 5 в редакції Закону № 417-VIII від 14.05.2015}

У разі сплати вартості квартир і належної частки у вартості нежитлових приміщень та іншого майна не в повному обсязі окремими членами житлово-будівельного кооперативу вони можуть брати участь у зборах, зазначених у частинах другій і третій цієї статті, за згодою інших членів житлово-будівельного кооперативу.

{Частина четверта статті 5 в редакції Закону № 417-VIII від 14.05.2015}

Створені відповідно до цієї статті об'єднання звільняються від сплати реєстраційного збору.

ТЕПЕР ВІДПОВІДІ НА ВАШІ ПИТАННЯ. ПИШУ КОРОТКО, БО ПОКИ Я ВЧОРА РОЗПИСУВАВ ДЕТАЛЬНІ ВІДПОВІДІ, ВИ ВЖЕ ПИТАННЯ ЗАКРИЛИ і ЯК ОПИНИВСЯ В ДУРНЯХ.

1. Ні, площа підвальних приміщень та ін. об"єкти цілісного комплексу на які немає прав власності у конкретних громадян чи юридичних осіб - не включаються до площі, яка підлягає врахуванню при визначенні кількості голосів на Установчих зборах. Ці приміщення, право на яке не зареєстровано, вважаються приміщеннями загального користування чи призначеними для технічного обслуговування будинку.

спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;

2. Ви можете узгодити це питання з завідувачем відділення Нової пошти. Уточнити чи вони орендують приміщення чи придбали його у власність і чи взагалі прибудова легалізована на усю фактичну площу. Якщо вони орендують приміщення, то представляти інтереси власника не мають права. Звісно, якщо в договорі оренди не прописано інше.

Площа усіх приміщень окрім спільного майна багатоквартирного будинку - в т.ч. нежитлові - включаються при Установчих зборах для визначення площі, яке надає право голосу.

3. На договорі купівлі-продажу традиційно має бути відмітка про його державну реєстрацію. Або в БТІ, або в ДРРП, в якому нотаріус як державний реєстратор прав здійснює реєстрацію при укладанні такої угоди. Так само і з свідоцтвами про право на спадщину, іншими правоустановлюючими документами, або навіть старими свідоцтвами про право власності, які видавали виконкоми місцевих рад у 90-ті, також з відміткою БТІ. Як правило якщо майно відчужувалося, то такі документи у власників не зберігаються, а вилучаються нотаріусами. При цьому не всі права власності автоматично перенесли в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Отже, документів на право власності достатньо. Вносити дані в ДРРП та отримувати витяг - не обов"язково.

4. На жаль Вам ці дані не нададуть, бо вони мають обмежений доступ. Дані мають бути або в ДРРП (онлайн доступ поки що відсутній, бо йде процес прибирання даних про державних службовців з Реєстру https://diia.gov.ua/services/informaciya-z-derzhav... згідно з нещодавно підписаним Законом про захист персональних даних держслужбовців під час війни), або у Бюро технічної інвентаризації, як колишнього реєстратора прав власності.

Однак повторюсь, без згоди власників, правових підстав для отримання таких даних немає.

Тобто у разі якщо ніхто в житлі не проживає чи відмовляється надавати документи і приймати участь у створенні ОСББ, дізнатися дані власників чи ще якось спонукати Ви не можете. На етапі створення лише адресувати листи по адресам квартир і замість ПІБ власника зазначити - "Власнику (власникам) квартири № ___ , за адресою вул. ___, що у м. ___ Закарпатської обл.".

Інакшим чином Ви цю проблему не вирішите.

Щасти Вам у створенні ОСББ!

З повагою та розумінням, Я.О. Турчин

Доброго дня. У вашому випадку для створення ОСББ важливо правильно визначити, які площі враховуються для голосування та внесків, хто є співвласником нежитлових або перебудованих приміщень, які документи підтверджують право власності та де отримати повні дані про всі квартири в будинку.

По-перше, площі підвалів, комор, горищ, технічних поверхів, сходових клітин і всіх інших допоміжних приміщень не включаються до загальної площі, за якою визначають частку голосу або розмір внесків співвласників. Усі ці приміщення є спільною сумісною власністю всіх власників квартир і нежитлових приміщень у будинку, і вони не можуть надаватися комусь у приватну власність, якщо не мають окремого технічного паспорта, кадастрового номера і не зареєстровані як окремі об’єкти нерухомості. Тому навіть якщо мешканці займають якісь комірчини в підвалі за усними домовленостями, це не створює права власності, і такі площі не повинні враховуватися ані для голосування, ані для нарахування внесків.

По-друге, комерційне приміщення, яке колись утворилось шляхом викупу квартири забудовником та прибудови нової частини, також автоматично входить до складу будинку як об’єкт нерухомості і є частиною ОСББ. Співвласником у ОСББ є виключно той, хто записаний у Державному реєстрі речових прав як власник цього приміщення, а не його орендар. Тому якщо Нова Пошта лише орендує це приміщення, співвласником буде фізична особа або юридична особа, яка володіє ним за документами. Такий власник має ті самі обов’язки, що й інші — він повинен брати участь у голосуванні (залежно від площі його об’єкта) та сплачувати внески на утримання будинку. Те, що приміщення є комерційним, не звільняє його власника ні від участі у витратах, ні від виконання рішень ОСББ. Якщо прибудована частина була оформлена належним чином, її площа повинна бути внесена у реєстр, і саме ця площа враховується для розрахунків. Якщо прибудову оформлено неправильно або не оформлено взагалі, це стає окремим юридичним питанням, але для ОСББ важливо користуватись тією площею, яка зазначена у державному реєстрі.

По-третє, підтвердженням права власності на квартиру або нежитлове приміщення є не договір купівлі-продажу чи інший первинний документ, а саме запис у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому достатнім та правильним документом для підтвердження власності є витяг або інформаційна довідка з реєстру. Договори купівлі-продажу виступають лише підставою для реєстрації, але не є доказом чинного права. Отже, для потреб ОСББ ви маєте право вимагати саме витяг із Реєстру.

І нарешті, отримати повний перелік усіх власників по будинку в одному документі офіційно майже неможливо, оскільки така інформація є персональними даними. Водночас існують кілька практичних шляхів. Найбільш надійний — звернутися до нотаріуса, який має розширений доступ до реєстру і може зробити вибірку по всіх об’єктах, зареєстрованих за конкретною адресою. Це законний спосіб зібрати потрібні дані для створення ОСББ. Інший варіант — через електронні сервіси Мін’юсту робити запити по кожній квартирі окремо, але це займає багато часу. Також можна звернутися до місцевого БТІ або міської ради для отримання технічного паспорта будинку та інформації про кількість об’єктів, але дані про конкретних власників вони надати не можуть.

Вітаю Вас, Михайле.

Ось відповіді на решту Ваших запитань

1.Так, підвали, горища входять до загальної площі ОСББ і включаються до спільної власності співвласників багатоквартирного будинку. Умови використання таких місць визначають загальні сбори ОСББ. Вони ж можуть встановлювати і плату за зберігання особистих речей співмешканців.

3. Підтвердженням права власності є витяг з Єдиного реєеєстру речових прав на нерухоме майно.

З повагою,

Андрій Брильов

Вітаю Вас, Михайле.

І ось на додачу

2. Ті площі, які займає "Нова пошта" до ОСББ не входять. Адже компетенція ОСББ поширюється на примішення та місця загального користування, співласниками яких є громадяни.

4. Можна спробувати звернутися з запитом до БТІ. Адже вони роблять техпаспорти на приміщення. Маючи таку інформацію можна спробувати звернутися до нотаріуса. Адже нотаріуси мають доступ до Єдиного реєстру речових прав на нерухоме майно.

З повагою,

Андрій Брильов