попередній договір купівлі новобудови після жовтня 2022 року і змін в закон про мон

Доброго дня, Вікторія!

Договір купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (МОН) — це основний документ, який підтверджує права інвестора на конкретну квартиру, паркомісце чи комерційне приміщення ще до завершення будівництва. Він обов’язково посвідчується нотаріусом, адже лише останній має повноваження вносити зміни до Державного реєстру речових прав, зокрема щодо спеціального майнового права на МОН.

Частиною першою статті 13 Закону № 5091 визначаються взаємні права і обов'язки продавця і покупця. Зокрема, для продавця визначаються обов'язки забезпечити будівництво, прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва, підключення до інженерних мереж, реєстрацію за покупцем прав на майбутній об'єкт нерухомості та передачу вказаного об'єкта в натурі після завершення будівництва будинку. Основним нововведеннями в даній частині вважаю обов'язок забудовника здійснити реєстрацію прав на майбутній об'єкт нерухомості за покупцем. Дане положення гарантує покупцю, що після укладання договору та реєстрації прав на ще не збудований об'єкт нерухомості у покупця зникають ризики того, що об'єкт нерухомості може бути перепроданий іншим покупцям, оскільки всі дані на власника вже внесені в реєстр прав власності. Раніше покупець був вимушений покладатись на добросовісність забудовника і чекати реєстрації прав власності після прийняття будинку до експлуатації.

Частиною четвертою і частково частиною п'ятою статті 13 передбачені взаємні гарантії продавця та покупця в разі оплати вартості майбутнього об'єкта нерухомості в розстрочку. Якщо вартість майбутнього об'єкта нерухомості сплачується частинами, то право власності на такий об'єкт залишається за продавцем до моменту повного розрахунку покупця. В такому разі на об'єкт накладається обтяження, яке реєструється у відповідному реєстрі і фіксує неможливість відчуження об'єкта продавцем. Отже, навіть за відсутності прав на майбутній об'єкт нерухомості покупець забезпечений гарантіями виконання продавцем взятих на себе зобов'язань. В той же час, продавець має право, навіть за умови внесення покупцем часткової оплати, зареєструвати за ним право власності на майбутній об'єкт нерухомості. За таких умов законодавець дає право вже продавцю накласти обтяження на об'єкт, щоб покупець до моменту повної оплати не зміг здійснити його відчуження. Таким чином сторони можуть узгодити різні варіанти взаємодії при укладанні договорів з розстрочкою платежів.

Частиною п'ятою статті 13 Закону № 5091 визначено обов'язки продавця. Якщо не перелічувати найбільш очевидних і таких, які в будь-якому разі зазначались в договорах із покупцями до прийняття Закону № 5091, то серед тих, на які варто звернути увагу, можна виділити наступну:

"Видати довідку про повну сплату ціни майбутнього об'єкта нерухомості протягом трьох днів з дати звернення покупця. Дуже важливо, що законодавець конкретизує строки та порядок отримання такої довідки, оскільки без неї покупець не зможе зареєструвати право власності на об'єкт нерухомості".

Більше інформації Ви знайдете за посиланням https://jurliga.ligazakon.net/analitycs/215956_oso...

З повагою, адвокат Айвазян.