Закон № 4778-IX, чи введуть в експлуатацію будинки які вже збудовані без укриттів і готуються до здачі в експлуатацію

Доброго дня, пані Алло!

Розумію Ваші хвилювання: інвестування в нерухомість — це завжди дуже відповідальний крок, а новини про постійні зміни в законодавстві можуть змусити понервувати.

Проте, не хвилюйтесь, новий Закон № 4778-IX https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/4778-20#Text не стане перешкодою для введення Вашого будинку в експлуатацію. Норма про обов'язкове укриття не має зворотної сили для вже збудованих об'єктів.

Президент України дійсно підписав цей закон 6 березня 2026 року. Він посилює вимоги до цивільного захисту, проте ключовий момент полягає в тому, на якому етапі застосовуються ці вимоги.

Згідно з текстом закону, наявність укриття є обов'язковою умовою для проєктування та отримання дозволу на будівництво. Тобто нові ЖК просто не зможуть розпочати будувати, якщо в їхньому генплані немає укриття.

Відповіднодо Закону № 4778-IX - розділ V ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності" буде доповнений пунктом 6-9 такого змісту:

"6-9. Установити, що положення частини десятої статті 31 цього Закону застосовуються до об’єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо запобігання надзвичайним ситуаціям та ліквідації їх наслідків, формування фонду захисних споруд цивільного захисту, створення класів та центрів безпеки".

У разі якщо право на виконання будівельних робіт щодо об’єктів будівництва отримано ДО набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо запобігання надзвичайним ситуаціям та ліквідації їх наслідків, формування фонду захисних споруд цивільного захисту, створення класів та центрів безпеки", наявність у складі розділу інженерно-технічних заходів цивільного захисту проектних рішень про будівництво захисних споруд цивільного захисту або споруд подвійного призначення НЕ Є ОБОВ'ЯЗКОВОЮ"

Іншим ключовим моментом є те, що Закон набуває чинності через 6 місяців з моменту офіційного опублікування — тобто 8 вересня 2026 року.

Згідно зі статтею 58 Конституції України, закони не мають зворотної дії в часі. Ваша ситуація абсолютно захищена з правової точки зору, адже:

1. Ваш будинок зводився за проєктною документацією, яка пройшла державну експертизу та отримала дозвіл на виконання будівельних робіт ще до ухвалення цього закону.

2. Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) видає сертифікат про готовність об'єкта, перевіряючи, чи відповідає збудований будинок початково затвердженому проєкту, а не новим законам, ухваленим після завершення будівництва.

3. Забудовник планує здачу на серпень 2026 року — ще до моменту повного набуття чинності Законом № 4778-IX. Але, навіть якщо процес бюрократично затягнеться на осінь або зиму, це не змінить ситуацію, адже дозвіл на будівництво видавався за старими правилами.

Те, що в будинку вже є міський газ — це чудовий маркер, оскільки саме газопостачання в Софіївській Борщагівці часто є найпроблемнішим і найдовшим етапом для забудовників. Якщо мережі підведені, будинок фактично готовий. Новий закон про укриття не змусить забудовника розкопувати фундамент і добудовувати бомбосховище перед здачею.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Щиро бажаю Вам успіхів!

Доброго дня.

Закон № 4778-IX встановлює чітку вимогу: об’єкти з класом наслідків СС2 та СС3 (багатоповерхові житлові будинки) не можуть бути прийняті в експлуатацію без розділу про інженерно-технічні заходи цивільного захисту. Хоча закон зазвичай не має зворотної сили, процес введення в експлуатацію — це перевірка будівлі на відповідність нормам безпеки, що діють на момент видачі сертифіката. Якщо забудовник планує отримати документи в серпні 2026 року, державна інспекція (ДІАМ) вимагатиме підтвердження наявності укриття або споруди подвійного призначення.

Для будинків, які вже збудовані, але ще не здані, критичне значення має клас наслідків. Якщо ваш будинок у Софіївській Борщагівці належить до класу СС1 (невеликі котеджі або будинки до 4 поверхів), вимоги щодо обов’язкових укриттів на них не розповсюджуються. Однак більшість сучасних ЖК у цьому районі — це СС2, тому для них наявність захисної споруди є обов'язковою умовою для отримання "права на життя" від держави.

Перенесення термінів здачі з 2-го кварталу на серпень 2026 року — це часто "дзвіночок", що забудовник зараз проводить юридичну чи технічну адаптацію об'єкта. Оскільки добудувати окремий бункер під готовим будинком технічно майже неможливо, забудовники зазвичай йдуть шляхом облаштування підвалів під «найпростіші укриття» або «споруди подвійного призначення». Це передбачає посилення перекриттів, встановлення систем вентиляції, другого виходу та санвузлів.

Вітаю!

НЕ ХВИЛЮЙТЕСЯ - ЦЕ СТОСУЄТЬСЯ ТИХ ОБ'ЄКТІВ, ПРОЄКТУВАННЯ КОТРИХ ПОЧНЕТЬСЯ ПІСЛЯ ПРИЙНЯТТЯ ЗАКОНУ.

ПРО ЦЕ ЧІТКО СКАЗАНО В САМОМУ ЗАКОНІ.

ЗАКОН УКРАЇНИ

6. У Законі України "Про регулювання містобудівної діяльності" (Відомості Верховної Ради України, 2011 р., N 34, ст. 343 із наступними змінами):

7) у розділі V "Прикінцеві положення":

доповнити пунктом 6-9 такого змісту:

"6-9. Установити, що положення частини десятої статті 31 цього Закону застосовуються до об'єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо запобігання надзвичайним ситуаціям та ліквідації їх наслідків, формування фонду захисних споруд цивільного захисту, створення класів та центрів безпеки".

У разі якщо право на виконання будівельних робіт щодо об'єктів будівництва отримано до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо запобігання надзвичайним ситуаціям та ліквідації їх наслідків, формування фонду захисних споруд цивільного захисту, створення класів та центрів безпеки", наявність у складі розділу інженерно-технічних заходів цивільного захисту проектних рішень про будівництво захисних споруд цивільного захисту або споруд подвійного призначення не є обов'язковою";

Доброго дня, Алла!

Справа в тому що зміни до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" щодо обов'язкової наявності укриття, внесені 10.02.2026, конкретно будинку, в який Ви хочете інвестувати власні кошти, не стосуються. Зокрема в згаданому законі під №4778-IX зазначено:

"6-9. Установити, що положення частини десятої статті 31 цього Закону застосовуються до об’єктів, право на виконання будівельних робіт щодо яких отримано після набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо запобігання надзвичайним ситуаціям та ліквідації їх наслідків, формування фонду захисних споруд цивільного захисту, створення класів та центрів безпеки".

У разі якщо право на виконання будівельних робіт щодо об’єктів будівництва отримано до набрання чинності Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо запобігання надзвичайним ситуаціям та ліквідації їх наслідків, формування фонду захисних споруд цивільного захисту, створення класів та центрів безпеки", наявність у складі розділу інженерно-технічних заходів цивільного захисту проектних рішень про будівництво захисних споруд цивільного захисту або споруд подвійного призначення не є обов’язковою".

Тут навіть не стоїть питання про статтю 58 Конституції України про незворотність дії закону в часі, на яку так люблять посилатися в багатьох дописах в інтернеті. Вона в даному випадку просто ні до чого. Ризики щодо втрати вкладених коштів, на які Ви посилаєтесь у зв'язку з прийняттям змін та доповнень до ЗУ "Про регулювання містобудівної діяльності", зміненою нормою 6-9 цього Закону прямо, тобто в імперативному характері, виключаються.

ОТЖЕ

Можете сміливо інвестувати в обрану Вами нерухомість й не думати про можливі негативні наслідки, пов'язані з втратою інвестицій, - їх тут не буде.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас.

Добрий день , ситуація наступна :Планую інвестувати в нерухомість , будинок вже побудований та підключен газ (від міста) , електрика та вода від забудовника . Будинок готують до введення в експлуатацію , планово з 2 кварталу 2026 року перенесли на серпень 2026 року , новий закон каже про необхідну обов’язкову умову мати укриття. Така умова стосується тільки для будинків на етапі будівництва чи на збудовані також розповсюджується?Будинок в Софіївський Борщагівці, без укриття в ньому

Якщо коротко - вимога щодо укриття в першу чергу стосується нових проєктів на стадії проєктування та будівництва, але для будинків, які вже будуються за старими дозволами, часто застосовуються попередні норми.

Водночас у Вашій ситуації варто звернути увагу на вимоги містобудівного законодавства та норм цивільного захисту, адже питання укриттів дійсно стало обов’язковим для нових об’єктів будівництва після початку повномасштабної війни.

Насамперед потрібно враховувати вимоги Кодекс цивільного захисту України та державних будівельних норм ДБН В.2.2‑5:2023 «Захисні споруди цивільного захисту». Згідно з чинними правилами, при проєктуванні та будівництві нових житлових будинків повинні передбачатися захисні споруди або приміщення подвійного призначення (укриття).

Водночас важливий момент полягає у даті отримання дозвільної документації на будівництво. Якщо проєкт будинку був погоджений і будівництво розпочалося до набрання чинності новими вимогами, то часто такі об’єкти вводяться в експлуатацію за тими нормами, які діяли на момент отримання дозволу на будівництво. У такому випадку відсутність укриття не завжди є підставою для відмови у введенні будинку в експлуатацію.

Якщо ж забудовник отримував або коригував дозвільні документи вже після введення нових вимог, тоді органи контролю можуть вимагати наявність укриття або хоча б приміщення подвійного призначення (наприклад, підвал, паркінг, який може використовуватись як укриття).

Перед інвестуванням я б радив обов’язково перевірити кілька речей:

1. Чи є у забудовника дозвіл на будівництво та проєктна документація?

2. Коли саме був виданий дозвіл на будівництво (це важливо для вимог щодо укриття)?

3. Чи передбачене будь-яке приміщення подвійного призначення (підвал, паркінг, технічне укриття).

4. Який тип договору пропонує забудовник (інвестиційний, попередній договір, майнові права тощо).

З повагою! Щасти Вам!