як продати квартиру в Україні як що дружинв громадянка росії

Доброго дня. У відповідності до положень Сімейний кодекс України та Цивільний кодекс України, майно, набуте подружжям у період шлюбу, вважається об’єктом спільної сумісної власності незалежно від того, на ім’я кого з подружжя воно придбане та за рахунок чиїх коштів фактично оплачено. Відтак, квартира, придбана Вами у 2016 році під час перебування у зареєстрованому шлюбі, презюмується спільною сумісною власністю подружжя.

Згідно з вимогами цивільного законодавства, розпорядження об’єктом спільної сумісної власності, зокрема відчуження квартири, здійснюється лише за взаємною згодою подружжя. При цьому така згода має бути виражена у письмовій формі та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, оскільки договір купівлі-продажу нерухомого майна також посвідчується нотаріально. Нотаріус під час вчинення правочину зобов’язаний перевірити наявність такої згоди, і у разі її відсутності — відмовити у посвідченні договору.

Обставини, що квартира була придбана за Ваші особисті кошти, що Ви самостійно несли витрати на її утримання, а також факт іноземного громадянства дружини чи її непроживання на території України, не впливають на правовий режим такого майна при вирішенні питання його відчуження у нотаріальному порядку. Зазначені обставини можуть бути враховані виключно судом при вирішенні спору щодо поділу майна подружжя або визнання його особистою приватною власністю одного з них.

Відсутність нотаріально посвідченої згоди другого з подружжя створює ризик визнання договору купівлі-продажу недійсним у судовому порядку за позовом дружини, що, у свою чергу, може призвести до повернення сторін у первісний стан та виникнення додаткових майнових спорів.

Таким чином, у Вашій ситуації відчуження квартири можливе за умови отримання нотаріально посвідченої згоди дружини. Така згода може бути оформлена як на території України, так і за кордоном через дипломатичні установи України або з подальшою легалізацією відповідного документа.

З метою отримання додаткових роз’яснень щодо порядку нотаріального оформлення правочину Ви можете звернутися на гарячу лінію нотаріату Нотаріальна палата України за телефоном: 0-800-300-155.

Доброго дня, Констянтине!

Одразу хочу попередити, що Ваша ситуація далеко не проста. Перш за все питання, відповідь на які може значно спростити вирішення проблеми та покращити Ваші шанси на продаж квартири.

Чи є у Вас документальні підтвердження того, що у 2016 році Ви придбали нерухомість за свої власні кошти?

Даю підказку. Такими документами можуть бути:

1. Документи, що гроші були набуті до шлюбу: банківські виписки, депозитні договори, договори продажу майна до шлюбу, довідки про залишки коштів на рахунках до дати шлюбу.
2. Документи, що гроші були отримані у спадщину: свідоцтво про право на спадщину, банківські документи про надходження спадкових коштів, виписки з рахунків.
3. Документи, що гроші були подаровані саме Вам: договір дарування грошей, нотаріальна заява дарувальника, банківські перекази з призначенням платежу, що це дарунок саме Вам.
4. Документи, що квартира куплена за кошти від продажу Вашого особистого майна: договір продажу майна, яке належало Вам до шлюбу або було отримане у спадщину/дарунок, банківські виписки про надходження цих коштів і подальше перерахування їх за квартиру.
5. Банківський ланцюг руху коштів: виписка про надходження особистих коштів на Ваш рахунок, виписка про оплату квартири з цього самого рахунку, платіжні доручення, квитанції, розписки продавця.
6. Умови договору купівлі-продажу квартири: якщо в договорі 2016 року прямо зазначено, що квартира купується за особисті приватні кошти покупця, це сильний доказ. Якщо такого формулювання немає — нотаріус може вимагати додаткові документи або згоду дружини.
7. Шлюбний договір або договір між подружжям: якщо там передбачено, що така квартира є Вашою особистою власністю, це також підстава для продажу без згоди дружини.

Поки що ж, звернемося до того, що каже з цього приводу закон.

За статтею 60 Сімейного кодексу України майно, набуте подружжям за час шлюбу, вважається спільною сумісною власністю дружини і чоловіка, якщо не доведено інше. Тобто діє презумпція спільності майна подружжя. Навіть якщо квартира оформлена тільки на Вас, це саме по собі не робить її Вашою особистою приватною власністю.

У відповідності із статтею 65 СК України для укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення та/або державної реєстрації, згода другого з подружжя має бути письмовою і нотаріально засвідченою. Продаж квартири якраз і є таким договором.

Згідно п. 4.2 глави 1 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України: якщо правовстановлюючий документ оформлений на одного з подружжя, але йдеться про розпорядження спільним майном подружжя, нотаріус вимагає письмову згоду другого з подружжя, а справжність підпису на такій заяві має бути нотаріально засвідчена.

Оплата комунальних послуг протягом 10 років за Ваші кошти, на жаль, не вирішує питання права власності. Це може мати значення у спорі про витрати, утримання майна чи компенсації, проте, не скасовує презумпцію спільної сумісної власності на квартиру.

Продати без згоди дружини можна лише тоді, якщо Ви доведете нотаріусу, що квартира є Вашою особистою приватною власністю. Наприклад, якщо вона придбана за кошти, які належали Вам особисто: були набуті до шлюбу, отримані у дарунок, у спадщину, від продажу Вашого особистого майна тощо. Таку можливість передбачає п. 4.4 глави 1 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій: нотаріус може посвідчити правочин без згоди другого з подружжя, якщо з документів випливає, що майно є особистою приватною власністю одного з подружжя.

Громадянство рф дружини не позбавляє її майнових прав як другого з подружжя. Однак воно може створити практичну нотаріальну проблему: в умовах воєнного стану, коли діють спеціальні обмеження щодо нотаріальних дій за зверненням громадян рф, зокрема, передбачені постановою КМУ №164, а також мораторні обмеження за постановою КМУ №187.

З практичної точки зору для Вас це виглядає так: якщо дружина, яка є громадянкою рф не проживає в Україні на законних підставах, український нотаріус ні за яких обставин не зможе посвідчити її заяву-згоду в Україні.

ОТЖЕ

Якщо Ви можете довести, що квартира була придбана за ваші власні кошти, то відчужити нерухомість буде нескладно.

Якщо ж квартира куплена у шлюбі, і Ви не маєте документів, які переконливо підтверджують, що вона придбана саме за Ваші особисті кошти, така оборутка, скоріш за все, вимагатиме нотаріально засвідчену згоду дружини на продаж.

Проте, як варіант, дружина може тимчасово виїхати в третю країну й там оформити нотаріальну згоду на продаж вашої квартири. Щоправда таку згоду треба буде апостилювати та перекласти на українську мову, завірівши переклад в українського нотаріуса.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня, пане Констянтине!

Розумію Вашу ситуацію. Вона дійсно складна і має серйозні юридичні нюанси, особливо враховуючи громадянство Вашої дружини та поточний стан речей.

Якщо відповідати коротко: так, за загальним правилом згода Вашої дружини потрібна, але отримати її та використати зараз в Україні буде вкрай важко. Проте є законний шлях обійти цю вимогу через суд або знайти нотаріуса, який згодиться продати нерухомість без нотаріальної згоди дружини

Ось детальний розбір того, як це працює з точки зору українського законодавства:

1. Презумпція спільної сумісної власності

Згідно зі статтею 60 Сімейного кодексу України, нерухоме майно, набуте за час шлюбу, вважається спільною сумісною власністю подружжя. Для закону не має значення, що дружина ніколи не жила в Україні або що Ви самостійно оплачували комунальні послуги протягом 10 років. Якщо в паспорті та свідоцтві про шлюб дата одруження передує даті купівлі квартири, нотаріус автоматично розглядатиме це майно як спільне.

2. Вимога нотаріуса щодо згоди

Для відчуження (продажу) нерухомого майна, яке є спільною сумісною власністю, статтею 65 Сімейного кодексу передбачена обов'язкова вимога — нотаріально посвідчена згода другого з подружжя. Без цього документа більшість нотаріусів в Україні не посвідчить договір купівлі-продажу.

3. Нюанс "особистих коштів"

Ви зазначили, що придбали квартиру за власні гроші. Стаття 57 Сімейного кодексу визначає, що майно, набуте за час шлюбу, але за особисті кошти (наприклад, кошти від продажу дошлюбного майна, подаровані вам або успадковані гроші), є вашою особистою приватною власністю. Однак, самого лише Вашого слова для нотаріуса буде недостатньо. Щоб нотаріус продав квартиру без згоди дружини, статус "особистої приватної власності" має бути підтверджений документально — найчастіше рішенням суду.

Водночас Ви можете піти іншим шляхом - Ви можете знайти нотаріуса, який посвідчить договір купівлі-продажу квартири без нотаріальної згоди дружини, а якщо вона з часом вирішить визнати дану угоду недійсною, то Вам доведеться доводити, що нерухомість належала Вам на праві особистої приватної власності, адже куплена за Ваші особисті кошти.

Наприклад, якщо це гроші отримані від продажу особистого майна отриманого до шлюбу або якщо дана сума вже перебувала на банківському рахунку до шлюбу та у Вас є відповідні виписки, або якщо Вам подарували ці кошти, то в такому випадку суд визнає їх Вашою особистою приватною власністю.

4. Фактор громадянства РФ

Навіть, якби Ваша дружина згодна надіслати Вам заяву про згоду на продаж, то тут виникає глухий кут, адже між Україною та РФ розірвані дипломатичні відносини.

Окрім того, в Україні існують загальні обмеження (відповідно до Постанов Кабміну 164 та 187) щодо нотаріальних дій, де так чи інакше фігурують громадяни держави-агресора.

Нотаріус може прийняти нотаріальну згоду дружини на продаж спільного майна, але він відмовить у оформленні договору купівлі-продажу, адже громадяни РФ не мають права відчужувати нерухомість.

Як вирішити проблему?

Найбільш реалістичний шлях - знайти нотаріуса, який посвідчить угоду без згоди дружини.

Найбільш юридично чистий шлях для Вас — звернутися до українського суду з позовом про визнання цієї квартири Вашою особистою приватною власністю. У суді вам потрібно буде довести, що гроші на купівлю квартири не належали до спільного сімейного бюджету. Те, що Ви 10 років самостійно утримували нерухомість (сплачували комунальні), буде додатковим аргументом на Вашу користь.

Після отримання позитивного рішення суду, яке набере законної сили, Ви зможете прийти до нотаріуса і продати квартиру одноосібно, без жодних згод чи підписів дружини та без ризиків для покупця.

Якщо є можливість, то дружина може оформити нотаріальну заяву про те, що дана нерухомість належить виключно Вам на праві особистої приватної власності та куплена виключно на Ваші особисті кошти. На цю заяву потрібно проставити апостиль та переслати Вам, де Ви здійсните нотаріальний переклад на державну мову.

Чи є у Вас можливість документально підтвердити походження коштів (наприклад, договір продажу вашого дошлюбного майна, банківські виписки або нотаріально посвідчений договір дарування грошей), за які була придбана квартира у 2016 році?

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Щиро бажаю Вам успіхів!

Вітаю!

ЗГОДА ДРУЖИНИ НА ПРОДАЖ КВАРТИРИ ПОТРІБНА.

ЕДИНА МОЖЛИВІСТЬ ПРОДАТИ КВАРТИРУ, ЦЕ ДОВЕСТИ, ЩО КВАРТИРА КУПУВАЛАСЯ ЗА ВАШІ ОСОБИСТІ КОШТИ.

1.

Сімейним кодексом України встановлено, що майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить їм на праві спільної сумісної власності. Навіть якщо один з подружжя з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) не мав самостійного заробітку (доходу). Кожна річ, набута за час шлюбу, вважається об'єктом права спільної сумісної власності подружжя, крім речей індивідуального користування. До спільного майна подружжя входять і їх заробітна плата, пенсія, стипендія, інші доходи. Якщо одним з подружжя укладено договір в інтересах сім'ї, гроші або інше майно, які були одержані за цим договором, також є спільною сумісною власністю. До спільного майна належать також речі для професійних занять (музичні інструменти, оргтехніка, лікарське обладнання тощо), придбані за час шлюбу для одного з подружжя.

Статтею 60 Сімейного кодексу України визначено, що майно, яке набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу). Вважається, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя.

Набуваючи у власність майно, дружина та чоловік мають рівні права на володіння, користування і розпоряджання цим майном, що належить їм на праві спільної сумісної власності, якщо інше не встановлено домовленістю між ними (стаття 63 Сімейного кодексу України).

До майна, що належить подружжю на праві спільної сумісної власності відноситься:

• майно, придбане за час шлюбу (за винятком речей індивідуального користування);
• прибутки отримані кожним із подружжя (заробітна плата, пенсія, стипендія та інші доходи);
• речі придбані одним із подружжя для професійних занять (музичні інструменти, лікарське устаткування, оргтехніка тощо).

Зазначений перелік не є вичерпним. Так, якщо майно дружини/чоловіка за час шлюбу істотно збільшилося у своїй вартості в наслідок спільних трудових чи грошових затрат або затрат другого з подружжя, воно у разі спору може бути визнане за рішенням суду об’єктом права спільної сумісної власності подружжя.

ххх

Поряд з загальними положеннями, Сімейний кодекс України містить перелік майна і обставин, що визначають певне майно особистою приватною власністю одного з подружжя, навіть якщо воно придбане в період шлюбу. Так, особистою приватною власністю одного з подружжя є: майно, набуте до шлюбу; майно, набуте за час шлюбу, але на підставі договору дарування або в порядку спадкування; майно, набуте за час шлюбу, але за кошти, які належали одному з подружжя особисто; житло, набуте одним з подружжя за час шлюбу внаслідок приватизації відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»; земельна ділянка, набута внаслідок приватизації, що перебувала у її/його користуванні, або одержана внаслідок приватизації земельних ділянок державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, або одержана з земель державної і комунальної власності у межах норм безоплатної приватизації, визначених Земельним кодексом України.

Особистою приватною власністю дружини та чоловіка є також речі індивідуального користування, в т.ч. коштовності, навіть тоді, коли вони були придбані за рахунок спільних коштів. При цьому слід зауважити, що чинне законодавство не містить чіткого переліку або визначення таких речей. Зазвичай до них відносять одяг, парфуми, косметичні засоби, аксесуари, прикраси, засоби особистої гігієни тощо, тобто речі, які кожен з подружжя особисто використовує повсякденно або регулярно. Поняття «коштовності» є оціночним, і коли поділ майна подружжя відбувається в судовому порядку, суд має вирішувати у кожному конкретному випадку, чи є річ коштовною.

Верховний Суд у постанові по справі № 546/912/16-ц від 24 січня 2020 р. зазначив, що статус спільної сумісної власності визначається такими критеріями, як час набуття майна і кошти, за які таке майно було набуте (джерело набуття). Отже, у разі придбання майна в період шлюбу, але за особисті кошти таке майно не може вважатись спільним майном подружжя, а є особистою приватною власністю того з подружжя, за чиї кошти воно придбане. Та якщо заява одного з подружжя про те, що річ була куплена на особисті кошти, не буде належним чином підтверджена, презумпція права спільної сумісної власності подружжя залишиться непохитною. Тягар доказування обставин, необхідних для спростування презумпції спільності майна подружжя, покладається на того з подружжя, який її спростовує.

Як не існує однакових відбитків пальців, так немає й однакових справ про поділ майна подружжя. Кожна справа є унікальною, тому й підхід до її вирішення, доведення обставин, які дають підстави вважати майно, придбане в період шлюбу, особистою приватною власністю одного з подружжя, потребує ретельного вивчення і розробки певної стратегії.

У справі № 711/2302/18 особі, наприклад, вдалось довести факт придбання спірного майна за особисті кошти, хоча воно й було придбане за час шлюбу. Під час судового розгляду справи було встановлено, що спірна нерухомість була придбана шляхом здійснення різних правочинів з майном, що належало особисто одному з подружжя. За кошти, виручені від реалізації цього майна, було придбане спірне, яке визнане особистою приватною власністю.

Що стосується майна, придбаного за кошти, розміщені на депозиті одного з подружжя, то слід звернути увагу на час розміщення вкладу і яким чином підтверджується походження грошей — чи є ці кошти приватною власністю одного з подружжя, чи набуті під час шлюбу завдяки спільним зусиллям. Так, у справі № 264/2232/19 чоловік звернувся до суду з позовом, у якому просив визнати за ним право особистої приватної власності на нежитлове приміщення та двокімнатну квартиру. Позивач посилався на те, що у період перебування у зареєстрованому шлюбі за його особисті кошти, які були розміщені як депозитний вклад у банку, та особисті кошти, ввезені ним в Україну до реєстрації шлюбу, було придбане спірне майно.

Однак чоловік не довів, що спірна нерухомість придбана у 2012 та 2014 рр. за особисті кошти, які він у 2003 р. ввіз на територію України через митницю, і які до 14 березня 2008 р. перебували на депозитному рахунку в банку. Суди відхилили доводи позивача щодо придбання ним нерухомості за особисті кошти, зняті 4 серпня 2014 р. з депозитного вкладу за договором, укладеним 2 липня 2014 р., оскільки ці кошти були розміщені на депозитному рахунку в період зареєстрованого шлюбу з відповідачем у справі. Таким чином, під час підготовки до справи і розробки стратегії слід звертати увагу, чи є документальні підтвердження, завдяки яким можна прослідкувати низку подій, що призвели до купівлі спірного майна подружжя.

Способом убезпечити подружжя від майбутніх непорозумінь і суперечок з приводу того, яке майно є спільним, а яке — особистою власністю одного з подружжя, може бути укладення шлюбного договору. За своєю природою цей інструмент покликаний не тільки вирішити майнові відносини подружжя під час шлюбу, але й попередити можливі судові тяганини щодо поділу майна у разі розлучення.

ххх

ххх

Статею 69 СК України передбачено право дружини і чоловіка на поділ майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, незалежно від розірвання шлюбу. Так, дружина і чоловік мають право розділити майно за взаємною згодою зокрема уклавши договір про поділ майна, що є у спільній сумісній власності. Якщо об’єктом поділу є нерухоме майно, тоді такий договір укладається у письмовій формі та підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 69 Сімейного кодексу України).

Поділ спільного майна подружжя означає припинення права спільної сумісної власності подружжя на це майно і виникнення на її основі приватної (роздільної) власності або спільної часткової власності подружжя. Поділ спільного майна може здійснюватися в добровільному порядку за рішенням самого подружжя або в судовому порядку за наявності між ними спору.

Добровільний поділ майна подружжя передбачає наявність взаємної волі подружжя на припинення режиму спільної сумісної власності щодо належного їм майна. Поділ здійснюється тільки щодо наявного майна, а не майна, яке буде набуте подружжям у майбутньому.

Стаття 7 Сімейного кодексу України (далі – СК України) зазначає, що сімейні відносини можуть бути врегульовані крім Сімейного кодексу іншими нормативно-правовими актами.

Оскільки Сімейним кодексом розширена сфера регулювання сімейних відносин за допомогою договору, то при його укладенні можуть застосовуватися норми Цивільного кодексу України (далі – ЦК України).

Ст. 355 ЦК України визначає два види спільної сумісної власності осіб:спільна сумісна або спільна часткова. Однак, при поділі або виділі в натурі частки із майна, що перебуває у спільній сумісній власності, вважається, що частки у співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не передбачено договором або законом.

Ч.. 3 ст. 368 ЦК України встановлює, що майно, набуте подружжям у шлюбі є їх спільною сумісною власністю, якщо інше не встановлено договором, або законом. Спільна сумісна власність, як різновид права спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом. Однак, порядок і умови виникнення спільної сумісної власності подружжя дещо інші, ніж у учасників спільної часткової власності, передбачених ст. 355 Цивільного кодексу України.

У ст. 9 СК України законодавець закріпив право подружжя на укладення між собою сімейних договорів. При цьому, подружжя може врегулювати свої відносини за домовленістю (договором), якщо це не суперечить вимогам СК України, інших законів та моральним засадам суспільства. Особи, які проживають однією сім'єю, також можуть врегулювати свої сімейні відносини за договором, який має бути укладений у письмовій формі. Такий договір є обов'язковим до виконання, якщо він не суперечить вимогам Сімейного Кодексу, інших законів України та моральним засадам суспільства.

Сімейне законодавство передбачає виникнення спільної сумісної власності на майно і рівні права подружжя щодо володіння, користування і розпорядження ним (ст. 63 СК України).

У ч. 1 ст. 65 СК України закріплено принцип розпорядження спільним майном подружжя за взаємною згодою. Також ч. 2 ст. 69 СК України передбачено принцип розподілу майна подружжя за взаємною згодою. Слід зазначити, що ст. 60 СК України встановлено, що право на майно виникає у обох із подружжя одночасно, у момент набуття його хоча б одним із них, і оформлення права власності на ім’я другого з подружжя юридичного значення не має, оскільки майно знаходиться у спільній сумісній власності подружжя без визначення часток. Згідно ст. 70 СК такі частки визначаються подружжям при поділі майна і є рівними, якщо інше не визначено домовленістю між ними або шлюбним договором.

В контексті ст. 71 СК України майно, що є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя, ділиться між ними в натурі. Такий порядок поділу між подружжям (без виділу частки) відрізняє спільну сумісну власність подружжя від випадків спільної сумісної та спільної часткової власності, які передбачені ЦК України. За взаємною згодою, у разі необхідності, дружина та чоловік мають право укласти договір поділу нерухомого майна, а також виділити нерухоме майно зі складу всього майна подружжя. Це положення закріплено в п. 4 глави 5 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

Добровільно, за взаємною згодою, в силу ст. 68 СК України подружжя має право здійснити поділ та виділ майна і після розірвання шлюбу; при взаємній згоді колишнє подружжя в будь-який час може звернутися до нотаріуса щодо укладення договору про поділ майна, що перебуває у спільній сумісній власності.

Отже, поділу підлягає лише майно, яке належить подружжю (колишньому подружжю) на праві спільної сумісної власності виходячи з принципу рівності часток за умови відсутності іншої домовленості між ними або шлюбного договору.

АЛЕ У ВАШОМУ ВИПАДКУ (ДРУЖИНА ГРОАДЯНКА РФ) ДОВЕСТИ, ЩО КВАРТИРА ВАША ОСОБИСТА ВЛАСНІСТЬ, МОЖЛИВО ТІЛЬКИ В СУДОВОМУ ПОРЯДКУ - ДОБРОВІЛЬНИЙ ПОДІЛ МАЙНА НЕМОЖЛИВ.

2.

На цей час відповідно до до постанов Кабінету Міністрів України щодо нотаріату та державної реєстрації в умовах воєнного стану, нотаріальні дії щодо майна громадян РФ провести не можливо.

Постановою Кабінету Міністрів № 164 визначено суворі обмеження для громадян російської федерації та юридичних осіб, безпосередньо пов'язаних з країною-агресором. Отож, постанова передбачає, що в умовах воєнного стану нотаріальні дії вчиняються з урахуванням таких особливостей:

- незавершені нотаріальні дії за зверненням громадянина російської федерації, юридичної особи, створеної та зареєстрованої відповідно до законодавства російської федерації, або юридичної особи, створеної та зареєстрованої відповідно до законодавства України, кінцевим бенефіціарним власником, членом або учасником (акціонером), що має частку у статутному капіталі 10 і більше відсотків, якої є громадянин російської федерації або юридична особа, створена та зареєстрована відповідно до законодавства російської федерації, зупиняються до прийняття та набрання чинності Законом України щодо врегулювання відносин за участю осіб, пов’язаних з державою-агресором.

- у разі звернення за вчиненням нотаріальної дії громадянина російської федерації, юридичної особи, створеної та зареєстрованої відповідно до законодавства рф, або юридичної особи, кінцевим бенефіціарним власником, якої є громадянин російської федерації або юридична особа, створена та зареєстрована відповідно до законодавства російської федерації, нотаріус відмовляє у вчиненні нотаріальної дії.

Це обмеження діє до прийняття та набрання чинності Законом України щодо врегулювання відносин за участю осіб, пов’язаних з державою-агресором

Єдиною нотаріальною дією, що дозволена, є засвідчення справжності підпису на заяві про вихід з громадянства російської федерації.

3.

Відповідно до Закону України «Про нотаріат» та чинного Порядку вчинення нотаріальних дій, для законності угоди та захисту прав сторін необхідно підготувати відповідний пакет документів.

Посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомості (включаючи об’єкти незавершеного будівництва) здійснюється за місцем розташування нерухомого майна, місцем реєстрації юрособи або місцем проживання фізособи – сторони договору.

Перелік документів визначається індивідуально залежно від складу учасників угоди, наявності малолітніх дітей, кількості співвласників, сімейного стану продавця тощо. Якщо від імені сторони діє представник, потрібно подати нотаріально засвідчену довіреність із чітким зазначенням повноважень на укладення угоди.

Основний перелік документів

1. Документи, що посвідчують особу сторін договору

Встановлення особи здійснюється за паспортом громадянина України або за іншим документом, що посвідчує особу, національним паспортом іноземця або документом, що його замінює, посвідченням особи з інвалідністю чи учасника Другої світової війни, посвідченням, виданим за місцем роботи фізособи. Звертаємо увагу, що посвідчення водія, особи моряка, члена екіпажу, особи з інвалідністю чи учасника Другої світової війни, посвідчення, видане за місцем роботи фізособи, не можуть бути використані громадянином України для встановлення його особи під час укладення правочинів.

2. Реєстраційний номер облікової картки платника податків (РНОКПП)

Обидві сторони мають надати ідентифікаційний код, крім випадків, коли фізособа відмовилася від нього з релігійних переконань та має відповідну відмітку в паспорті.

3. Правовстановлювальні документи на житловий будинок (квартиру):

Продавець має підтвердити право власності на будинок, надавши один із таких документів:

• договір купівлі-продажу, дарування, міни;
• свідоцтво про право на спадщину;
• рішення суду про визнання права власності;
• державний акт на право власності на земельну ділянку (якщо будинок розташований на приватизованій землі);
• свідоцтво про придбання майна на аукціоні.

Якщо державну реєстрацію права власності проведено без видачі правовстановлювального документа, підтвердження відбувається на підставі даних із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

4. Технічний паспорт на об’єкт нерухомості

Важливо, щоб площа об’єкта у технічному паспорті відповідала правовстановлювальним документам. Якщо таких відомостей немає, вони отримуються державним реєстратором із Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Нотаріус обов’язково перевіряє, чи не накладено на будинок обтяжень (іпотеки, арешти тощо).

Якщо документи містять суперечливу інформацію або недостатньо даних, нотаріус може подати запит на додаткові довідки у відповідних органах.

Додаткові документи (за потреби):

1. Довідка про відсутність заборгованості за комунальні послуги

Хоча не є обов’язковою, покупець може вимагати підтвердження відсутності боргів.

2. Дозвіл органів опіки та піклування

Якщо серед власників є неповнолітні або недієздатні особи, потрібен дозвіл від органів опіки.

3. Свідоцтво про шлюб / розірвання шлюбу, згода другого з подружжя

Якщо будинок (квартира) придбано в шлюбі, потрібна нотаріальна згода другого з подружжя на продаж.

ЗГОДА ОФОРМЛЕНА В РФ, ЗАРАЗ НЕ ДІЄ НА ТЕРИТОРІЇ УКРАЇНИ.

4. Оцінка майна

Для визначення ринкової вартості будинку потрібен звіт про оцінку нерухомості, особливо якщо угода передбачає сплату податків.

5. Довідка про зареєстрованих у житловому приміщенні/будинку осіб або заява про наявність/відсутність малолітніх та неповнолітніх дітей.

Звертаємо увагу, що при посвідченні правочину стосовно об’єкта житлової нерухомості та/або земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, відчужувач майна подає заяву про наявність/відсутність у малолітніх та неповнолітніх дітей, недієздатних чи обмежено дієздатних осіб прав користування цим майном. З метою перевірки наявності/відсутності таких прав нотаріус має право додатково витребовувати від фізичних та юридичних осіб відповідні відомості й документи.

6. Якщо будинок розташований на приватизованій земельній ділянці, потрібен документ, що підтверджує право на неї. Якщо на неприватизованій, – то документ про присвоєння кадастрового номера.

7. Заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається, або письмове повідомлення решти учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про намір продати свою частку іншій особі, – у разі продажу частки у праві власності на нерухоме майно.

Детальний перелік документів, необхідних для нотаріального посвідчення угоди про відчуження нерухомості, можна уточнити у державній нотаріальній конторі або приватного нотаріуса.

Вітаю Вас, Костянтин

Щоб вийти з Вашої складної ситуаці треба діяти наступним чином. Ви пишите, що квартиру було придбано за Ваші особисті кошти. Тоді вона відповідно до ст.57 є Вашою особистою власністю. Проте це треба підкрипити переконливими доказами. До їх числа належать:

• виписка банку про зняття коштів або переведення їх на банківський рахунок покупця;
• договори дарування, позики;
• довідка про офіційний доход з місця роботи або декларація про доходи (якщо мова йде про ФОП);

Але є і інший шлях. Якщо Ваша дружина окрім россійського має і українське громадянство, то реально буде звернутися до суду з позовом про визнання квартири особистою власністю. А оскільки справа стосується нерухомості, то за правилами виключної підсудності спір розглядатиме районний суд за місцем знаходження квартири.

Важливо тільки мати документи про її вартість. Адже саме з неї буде сплачуватися 1% судового збору. Тому треба бути готовим до того, що перед зверненням до суду потрібно буде зробити оцінку вартості нерухомості.

З повагою,

Андрій Брильов

Доброго дня.

Згідно із законодавством України, майно, придбане під час шлюбу, вважається спільною сумісною власністю подружжя. Навіть якщо договір купівлі-продажу оформлений на ваше ім'я і ви сплачували за квартиру власними коштами, за законом вона належить обом партнерам порівну. Факт оплати комунальних послуг протягом багатьох років, на жаль, не надає вам одноосібного права власності на цей об'єкт.

Для продажу такої нерухомості обов'язковою є письмова нотаріально засвідчена згода дружини. Без цього документа жоден державний чи приватний нотаріус не зможе засвідчити угоду купівлі-продажу. Це базовий порядок, який діє для захисту прав обох сторін подружжя, незалежно від місця їхнього проживання.

Громадянство дружини створює значні юридичні складнощі в умовах чинного воєнного стану. В Україні діє постанова Кабінету Міністрів №187, яка обмежує вчинення нотаріальних дій, якщо стороною або вигодонабувачем є громадянин Російської Федерації. Оскільки надання згоди на продаж фактично є розпорядженням спільною власністю, нотаріус може відмовити у проведенні правочину через ризик порушення санкційного законодавства.

Єдиним законним способом продати квартиру без згоди дружини є звернення до суду. Вам знадобиться подати позов про визнання майна вашою особистою приватною власністю. Для успішного результату необхідно надати докази, що квартира була придбана за кошти, які належали вам особисто до шлюбу, були отримані в подарунок або в порядку спадкування. Якщо суд винесе рішення на вашу користь, згода дружини на продаж більше не знадобиться.