Дарча на нерухомість на ТОТ

Доброго дня.

Одразу зазначу головний юридичний нюанс, який ламає початковий задум: зробити дарчу (договір дарування) від імені покійної людини неможливо в жодній країні світу. Дарча — це виключно прижиттєва угода, яку власник підписує особисто або через представника за довіреністю. Оскільки батько помер, його правоздатність припинилася, і єдиним юридичним способом передати чи переоформити майно є процедура спадкування.

Окупаційна влада на ТОТ Донецької області зараз дійсно активно проводить так звану «інвентаризацію» і відбирає житло під виглядом «безгосподарного», якщо власники виїхали або не переоформили документи за їхніми правилами. Оскільки і батько, і його брат отримали російські паспорти, а сам дядько фізично перебуває там, з погляду окупаційних структур ситуація для нього є значно простішою, ніж для людей, які залишили регіон.

Щоб майно не внесли до списків на «націоналізацію», вашому дядьку потрібно діяти за фактичними правилами спадкування, які встановлені окупаційною владою на місці, попри їхню повну незаконність з погляду України.

З боку законодавства України всі ці дії, документи та договори, видані окупаційними органами чи нотаріусами на ТОТ, є абсолютно нікчемними і не мають жодної юридичної сили. Якщо в майбутньому виникне потреба підтвердити або повернути права на це майно в правовому полі України (наприклад, після деокупації), вам доведеться пройти стандартну українську процедуру. Вона включатиме звернення до українського суду для визнання юридичного факту смерті особи на ТОТ, отримання офіційного українського свідоцтва про смерть у РАЦСі та заведення законної спадкової справи в українського нотаріуса.

Підсумовуючи: оскільки ваша першочергова мета — фізично зберегти нерухомість від конфіскації окупантами прямо зараз, вашому дядьку необхідно якнайшвидше звернутися до нотаріуса на ТОТ для оформлення спадщини на себе. Дарчу оформити не вдасться через факт смерті власника, а спадкування на місці залишається єдиним реальним інструментом для захисту майна від статусу «безхозного» в теперішніх умовах.

Спираючись на статтю юридичного видання *Sud.ua* «Оформлення спадщини на ТОТ: де відкривається спадкова справа та які правила діють», ваша ситуація в правовому полі України регулюється за особливою процедурою.

Для захисту прав громадян, чиї родичі померли в окупації, діє принцип екстериторіальності. Ви маєте повне право звернутися із заявою про прийняття спадщини до будь-якого нотаріуса (державного чи приватного) на підконтрольній території України, без прив'язки до вашого місця реєстрації чи наявності довідки ВПО.

Оскільки отримати українські документи одразу неможливо, закон захищає спадкоємців: якщо державна реєстрація смерті в українських органах РАЦС відбулася пізніше ніж через місяць після фактичної смерті, 6-місячний строк для подачі заяви нотаріусу починає відліковуватися саме з дати видачі українського свідоцтва про смерть, а не з дня, коли людина фактично померла на ТОТ.

Для реалізації цього права в Україні стаття визначає покроковий алгоритм, який вам необхідно виконати:

1. Звернення до суду: Оскільки документи окупаційної влади не мають юридичної сили, необхідно подати заяву до будь-якого українського суду на підконтрольній території для встановлення юридичного факту смерті особи на ТОТ. Такі справи, згідно із законом, суди розглядають невідкладно.

2. Отримання свідоцтва в РАЦС: На підставі позитивного рішення суду найближчий відділ РАЦС видає офіційне українське свідоцтво про смерть. Саме від цієї дати у вас з'являються законні 6 місяців.

3. Візит до нотаріуса: З українським свідоцтвом ви йдете до обраного нотаріуса та відкриваєте спадкову справу, додавши документи про родинні зв'язки, свій паспорт, код та оригінали документів на майно (якщо вони збереглися у вас).

Таким чином, роз'яснення на *Sud.ua* повністю підтверджує: закон України дає вам реальний і захищений інструмент, щоб юридично закріпити статус спадкоємця першої черги. Проте, зважаючи на реалії на місцях (про які йшлося раніше), цей законний український процес відбуватиметься паралельно з тими вимушеними кроками, які ваш дядько має зробити безпосередньо в Донецькій області, щоб захистити нерухомість від фізичного відбирання окупантами прямо зараз.

Оформлення спадщини на ТОТ: де відкривається спадкова справа та які правила діють - sud.ua https://share.google/Y3e0Gps18qL7UqPjd

Доброго дня, Олександре!

Першочергово хочу уточнити у Вас: чи має дядько фактичну можливість виїхати з тимчасово окупованої території до третьої країни або на підконтрольну Україні територію. Це важливо, оскільки для прийняття спадщини або для укладення договору дарування за українським законодавством йому, скоріш за все, потрібно буде або особисто звернутися до українського нотаріуса, або оформити належну довіреність на представника, яку зможе прийняти український нотаріус.

По суті Ваших питань хочу зазначити, що Вам потрібно починати зі спадщини. Після смерті власника майно переходить не за договором дарування, а в порядку спадкування. Тому, якщо Ви як син хочете у подальшому передати цю нерухомість дядьку, спочатку потрібно оформити спадщину після батька на себе, отримати свідоцтво про право на спадщину та зареєструвати право власності за собою в Україні. Лише після цього Ви зможете як власник укладати договір дарування на користь дядька.

Окремо потрібно з’ясувати питання щодо інших спадкоємців. За статтею 1261 Цивільного кодексу України до спадкоємців першої черги належать діти померлого, його дружина та батьки. Тобто потрібно розуміти, чи є у батька інші діти, чи була дружина на момент смерті, чи живі його батьки.

Якщо мета полягає саме в тому, щоб майно в результаті перейшло до брата батька, можливі два шляхи.

Перший — Ви приймаєте спадщину, оформлюєте право власності, а потім даруєте майно дядьку.

Проте,цей варіант має практичну проблему, оскільки дядько перебуває на тимчасово окупованій території. Для укладення договору дарування нерухомості потрібна участь обдаровуваного або його належного представника, а сам договір дарування нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню за українським законодавством. Тому подарувати майно дядьку можна буде лише за умови, що він зможе особисто звернутися до українського нотаріуса на підконтрольній Україні території або оформить належну довіреність на представника, яку український нотаріус зможе прийняти. Документи, видані окупаційними органами на тимчасово окупованій території, не створюють правових наслідків в Україні, тому довіреність або інші документи, оформлені через окупаційні органи, не вирішать це питання для українського нотаріального оформлення.

Другий — якщо Ви не хочете оформлювати майно на себе, теоретично можлива відмова від спадщини на користь дядька як іншого спадкоємця за законом.

Однак і цей варіант у Вашій ситуації виглядає проблемним, оскільки потрібно окремо перевіряти строки, склад спадкоємців і можливість нотаріального оформлення такої відмови. Крім того, дядько фактично перебуває на тимчасово окупованій території / за межами контрольованої Україною території, тому самостійно належним чином звернутися до українського нотаріуса із заявою про прийняття спадщини він, скоріш за все, не зможе. Відповідно, навіть відмова на його користь не вирішить питання автоматично, якщо він сам не зможе прийняти спадщину у порядку, передбаченому українським законодавством. Загальний строк для прийняття спадщини — шість місяців, що передбачено статтею 1270 Цивільного кодексу України.

Тому зараз першочергово потрібно не оформлювати дарчу, а визначити: хто саме є спадкоємцями після батька, чи є заповіт, чи подавав хтось заяву про прийняття спадщини, коли саме настала смерть, чи зареєстрована ця смерть в Україні, та чи не пропущено строк для прийняття спадщини. Без цього укладати договір дарування від Вашого імені неможливо, оскільки Ви ще не є зареєстрованим власником цього майна за українським правом.

Якщо Ви ще не вступали у спадщину після батька, то перший практичний крок - оформлення смерті батька в Україні та подання заяви про прийняття спадщини.

Оскільки смерть настала на тимчасово окупованій території, а на руках є свідоцтво про смерть російського зразка, потрібно розуміти, що для України такий документ сам по собі не є повноцінним українським свідоцтвом про смерть, на підставі якого можна оформлювати спадщину у нотаріуса. Однак він може використовуватися як документ, який підтверджує сам факт смерті на тимчасово окупованій території та подається для державної реєстрації смерті в Україні.

Це передбачено частиною третьої статті 9 Закону України “Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України”: документи, видані окупаційними органами, загалом не створюють правових наслідків, але виняток зроблено, зокрема, для документів, які підтверджують факт смерті особи на тимчасово окупованій території, якщо вони додаються до заяви про державну реєстрацію відповідного акта цивільного стану. Тобто таке свідоцтво може бути використане для отримання українського свідоцтва про смерть.

Тому спочатку потрібно звернутися до українського органу ДРАЦС із заявою про державну реєстрацію смерті батька та додати наявне свідоцтво про смерть російського зразка, а також інші документи, які підтверджують особу померлого, родинний зв’язок і сам факт смерті. Якщо ДРАЦС зареєструє смерть — Ви отримуєте українське свідоцтво про смерть і вже з ним звертаєтесь до нотаріуса для відкриття спадкової справи.

Якщо ДРАЦС не проведе реєстрацію смерті на підставі наявних документів, тоді потрібно звертатися до суду із заявою про встановлення факту смерті особи на тимчасово окупованій території. За статтею 317 Цивільного процесуального кодексу України така заява може бути подана членами сім’ї померлого, їх представниками або іншими заінтересованими особами до будь-якого місцевого суду України незалежно від місця проживання заявника. Такі справи розглядаються невідкладно, а рішення суду підлягає негайному виконанню.

Рішення суду саме по собі не замінює українське свідоцтво про смерть. Воно є підставою для державної реєстрації смерті в ДРАЦС. Після отримання рішення суду потрібно звернутися до ДРАЦС, зареєструвати смерть і отримати українське свідоцтво про смерть. Лише після цього можна повноцінно переходити до спадкової процедури.

Після отримання українського свідоцтва про смерть потрібно звернутися до нотаріуса із заявою про прийняття спадщини. За статтею 1269 Цивільного кодексу України спадкоємець, який не проживав постійно зі спадкодавцем на час відкриття спадщини, має подати нотаріусу заяву про прийняття спадщини. Загальний строк для прийняття спадщини — шість місяців, що передбачено статтею 1270 Цивільного кодексу України.

Оскільки йдеться про тимчасово окуповану територію, у період воєнного стану заяви щодо спадщини можна подавати нотаріусу незалежно від місця відкриття спадщини. Тобто не потрібно звертатися до нотаріуса саме за місцем знаходження майна чи останнього місця проживання батька на окупованій території. Можна звернутися до нотаріуса на підконтрольній Україні території.

Якщо смерть батька буде зареєстрована в Україні пізніше ніж через один місяць після фактичної смерті, то у період воєнного стану строки для прийняття спадщини обчислюються з дня державної реєстрації смерті в Україні, а не просто з фактичної дати смерті, зазначеної у російському документі. Це важливо, аби не робити передчасний висновок про пропуск шестимісячного строку.

Тобто на цьому етапі порядок дій такий: спочатку отримати українську реєстрацію смерті батька, потім звернутися до нотаріуса із заявою про прийняття спадщини, відкрити спадкову справу, встановити коло спадкоємців та склад майна, а вже після оформлення спадщини вирішувати питання щодо подальшої долі майна.

Щодо ризику “безхазяйності”, то у цьому випадку коректніше говорити не про безхазяйне майно, а про відумерлу спадщину.

За статтею 1277 Цивільного кодексу України, якщо немає спадкоємців, вони усунені від спадкування, не прийняли спадщину або відмовилися від неї, орган місцевого самоврядування може звертатися до суду про визнання спадщини відумерлою; така заява подається після спливу одного року з часу відкриття спадщини.

Окремо потрібно розуміти, що українське оформлення спадщини, на жаль, не гарантує фактичного захисту майна від незаконних дій окупаційної російської адміністрації на місці. Але з погляду українського права правильний і безпечний шлях саме такий: спочатку українська реєстрація смерті, відкриття спадкової справи, прийняття спадщини, а вже потім — оформлення права власності. Російські документи або правочини щодо нерухомості на тимчасово окупованій території не вирішують питання права власності в українському правовому полі, оскільки набуття і припинення права власності на нерухомість на ТОТ має здійснюватися відповідно до законодавства України за межами тимчасово окупованої території.

Крім того неохідно з’ясувати, які саме документи на нерухомість залишилися після батька і де вони фактично знаходяться. Для оформлення спадщини нотаріусу потрібно буде підтвердити, що відповідні об’єкти нерухомості дійсно належали батькові на праві власності.

Тому потрібно перевірити, чи є на руках правовстановлюючі документи на кожен об’єкт: договір купівлі-продажу, дарування, міни, свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину, рішення суду, витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, старі документи БТІ, державний акт на землю, витяг з Державного земельного кадастру або інші документи, на підставі яких батько набув право власності.

Надалі постає питання: чи було право власності зареєстроване в українських реєстрах. Якщо право власності було внесене до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ситуація простіша, оскільки нотаріус зможе перевірити право через реєстр. Якщо ж майно оформлювалося давно, ще до запровадження сучасного реєстру, і відомості є лише у старих документах або матеріалах БТІ, тоді процедура може бути складнішою, особливо з урахуванням того, що майно знаходиться на тимчасово окупованій території.

Якщо оригінали документів залишилися на тимчасово окупованій території або у дядька, це не означає автоматично, що спадщину неможливо оформити, але це може суттєво ускладнити процедуру. У такому випадку нотаріус буде перевіряти, чи можна підтвердити право власності через українські реєстри, архівні дані, старі реєстраційні документи або інші належні джерела. Якщо підтвердити право власності нотаріально не вдасться, може виникнути потреба у судовому порядку встановлювати відповідні обставини або визнавати право власності в порядку спадкування.

Тому паралельно з питанням українського свідоцтва про смерть потрібно вже зараз зібрати всю інформацію щодо майна: перелік об’єктів, адреси, наявні документи, копії, дані з реєстрів, кадастрові номери земельних ділянок, а також інформацію про те, у кого фактично знаходяться оригінали. Без цього нотаріус не зможе повноцінно оформити спадщину на нерухомість.

З повагою, адвокат Айвазян.