Тиск та погрози з боку ріелтора (поза договором оренди)

Доброго дня!

Повноваження ріелтора

Сам факт того, що ріелтор знайшов орендаря або був присутній під час підписання договору, не робить його учасником орендних правовідносин. Договір створює права та обов’язки для його сторін і є обов’язковим саме для них.

Ріелтор може:

— передавати позицію орендаря як посередник;

— представляти орендаря, якщо має належне письмове уповноваження — довіреність або відповідний договір;

— надавати орендарю юридичні консультації.

Але без підтверджених повноважень він не має самостійного права вимагати від вас повернення коштів, визначати, як слід тлумачити договір, чи давати обов’язкові вказівки. Представництво перед третіми особами повинно ґрунтуватися на належних повноваженнях; довіреність є письмовим документом, виданим для такого представництва.

Ви можете припинити усне спілкування і повідомити, що:

— усі вимоги приймаєте лише письмово;

— якщо він представляє орендаря, нехай надасть документ, що підтверджує повноваження;

— надалі телефонувати вам не потрібно.

Навіть за наявності довіреності він може лише представляти позицію орендаря. Він не набуває права самостійно вирішити спір або примусити вас повернути заставу.

Окремо слід враховувати, що правомірність утримання заставної суми залежить насамперед від формулювання договору: чи передбачено її використання для покриття пошкоджень, боргів за комунальні послуги або інших порушень. Розмір збитків необхідно підтверджувати не лише фотографіями, а й рахунками, кошторисами, актом огляду, чеками за ремонт, показниками лічильників та рахунками за комунальні послуги. За статтею 623 ЦК України саме кредитор повинен довести розмір завданих збитків.

Чи є його дзвінки вимаганням або погрозами

Для вимагання за статтею 189 КК України повинна бути вимога передати майно, право на майно або вчинити дії майнового характеру, поєднана з погрозою насильства, обмеження прав чи законних інтересів, пошкодження майна або розголошення відомостей, які особа бажає зберегти в таємниці.

У цій ситуації більш близькою може бути стаття 355 КК України — примушування до виконання цивільно-правового зобов’язання. Вона застосовується, коли особу примушують виконати договірне зобов’язання із погрозою насильства над нею або близькими родичами, пошкодження чи знищення майна.

Тобто якщо ріелтор каже, наприклад: «поверніть гроші, інакше ми пошкодимо квартиру, машину, знайдемо вас, розберемося з вами фізично», — можуть бути ознаки статті 355 або, залежно від змісту вимог і погроз, статті 189 КК України.

Стаття 129 КК України можлива лише у разі саме погрози вбивством, якщо з урахуванням обставин були реальні підстави побоюватися її здійснення.

Повторні небажані дзвінки, маніпуляції та психологічний тиск без конкретної протиправної погрози самі собою ще не утворюють автоматично складу вимагання. Вирішальними будуть дослівні висловлювання ріелтора, їхній контекст, систематичність і те, чи могли ви реально сприймати їх як погрозу.

Як правильно зафіксувати дзвінки

Записуйте подальші телефонні розмови, учасницею яких ви є. Зберігайте саме первинні файли на телефоні, не обрізайте їх, не монтуйте і не перейменовуйте без потреби. Зробіть резервні копії на іншому пристрої або у хмарному сховищі.

Також необхідно:

— зробити скріншоти журналу дзвінків, щоб було видно номер, дату, час і тривалість;

— зберегти повідомлення, голосові повідомлення, листування у месенджерах та інформацію профілю, з якого вони надходили;

— після кожної розмови письмово зафіксувати дату, час, дослівні погрози та обставини розмови;

— зберегти контакт ріелтора, оголошення, його візитівку, договір про ріелторські послуги або інші документи, що дозволяють встановити його особу;

— не публікувати записи у соціальних мережах, а використовувати їх лише для звернення до поліції, суду або адвоката.

Звукозаписи, фотографії, скріншоти, голосові та текстові повідомлення визнаються електронними доказами. Для їх використання важливо зберігати оригінали, оскільки суд може витребувати первинний електронний файл і не врахувати копію, якщо її відповідність оригіналу буде поставлена під сумнів.

Доцільно один раз письмово повідомити ріелтора, що ви забороняєте телефонувати вам, усі претензії повинні подаватися письмово, а подальші погрози та нав’язливі дзвінки будуть зафіксовані й передані поліції. Після цього краще не вступати з ним у тривалі дискусії.

Чи подавати заяву до поліції

Якщо погрози були конкретними, повторюються або ви реально побоюєтесь їх виконання, заяву до поліції подавати варто вже зараз. У заяві не потрібно наполягати лише на одній статті. Необхідно дослівно викласти:

— що саме він вимагав;

— точні слова погроз;

— дати й кількість дзвінків;

— чому ви сприйняли погрози як реальні;

— зв’язок погроз із вимогою повернути заставу;

— відомості про записи, повідомлення та інші докази.

Можна зазначити, що в діях особи вбачаються можливі ознаки статті 355 КК України, а залежно від змісту погроз — статей 189 або 129 КК України, і просити надати правову оцінку. Остаточну кваліфікацію визначає орган досудового розслідування.

Якщо заява містить обставини, які можуть свідчити про кримінальне правопорушення, слідчий, дізнавач або прокурор згідно статті 214 КПКУ зобов’язаний не пізніше 24 годин внести відомості до ЄРДР, розпочати розслідування та надати витяг заявнику.

З повагою, адвокат Айвазян.