Как обезопасить себя при покупке арендованной квартиры, если ключи передаются позже подписания договора?

Расскажите пожалуйста, что делать? Нотариус предлагает перенести дату подписания основного договора на ту же дату, что и передача ключей. Но что если владелец не захочет?

В Ваших интересах послушать нотариуса и заключить договор, получив ключи от квартиры и убедившись в сохранности имущества. Не покупайте кота в мешке!

Здравствуйте!

Считаю, что нотариус правильно предлагает перенести дату подписания основного договора на ту же дату, что и передача ключей.

В противном случае, пусть владелец выселяет арендатора и тогда сразу же Вы можете оформить договор купли-продажи квартиры.

Вы приобретаете квартиру и имеете право сразу же нею владеть, пользоваться и распоряжаться, зачем Вам головная боль с арендатором и тем более ещё не известно, как и когда он сможет выехать, что будет со всеми наявными вещами в квартире, которую Вы приобретаете.

Также, Вы можете сделать договор купли-продажи квартиры, с рассрочкой платежа и вносить тогда денежные средства частями.

Верить на слово не нужно.

Всего доброго!

Удачи Вам!

Андрей!

Пожалуйста!

Согласно статье 655 Гражданского Кодекса Украины:

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15

"Стаття 655. Договір купівлі-продажу

1. За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму".

Так, договор купли-продажи квартиры – документ, который подтверждает передачу имущественных прав от одного человека другому и оплату за эти имущественные права определенных денежных средств.

"Стаття 657. Форма окремих видів договорів купівлі-продажу

1. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі".

В данной ситуации Вы оплачиваете стоимость квартиры, но её не получаете, а только через 5 дней (05.07.2020 года).

Таким образом, такой договор купли-продажи квартиры с самого начала незаконный и не должен быть оформлен и удостоверен нотариусом.

Вы можете сделать договор купли-продажи квартиры, с рассрочкой платежа и вносить тогда денежные средства частями.

Тогда в договоре купли-продажи квартиры, нужно указать, что сумма будет внесена частями, первая часть в момент оформления договора купли-продажи квартиры, а вторая 05.07.2020 года.

Рассрочка — способ покупки недвижимого имущества, при котором покупатель оплачивает ее стоимость фиксированными частями в течение установленного срока, а передача прав собственности происходит после выплаты последнего платежа.

Покупатель в случае финансовых трудностей имеет право вернуть все взносы.

Либо же заключать договор купли-продажи квартиры и всё оформить 05.07.2020 года.

Так как то, что Вам предлагают туж очень может быть проблематично в последствии, после оформления договора купли-продажи квартиры.

Всего доброго!

Удачи Вам!

Гражданский кодекс Украины (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15):

"Стаття 1076-1. Договір рахунка умовного зберігання (ескроу)

1. За договором рахунка умовного зберігання (ескроу) банк зобов’язується приймати та зараховувати на рахунок умовного зберігання (ескроу), відкритий клієнту (володільцю рахунка), грошові кошти, отримані від володільця рахунка та/або від третіх осіб, та перераховувати такі кошти особі (особам), вказаній володільцем рахунка (бенефіціару або бенефіціарам), або повернути такі кошти володільцю рахунка за настання підстав, передбачених договором рахунка умовного зберігання (ескроу)...".

В договоре купли-продажи вы указываете, что оплата будет проведена в порядке заключения и исполнения договора хранения условного хранения (эксроу), который является неотъемлемой частью "данного" договора. В договоре условного хранения заключаете, что деньги за квартиру Вы перечисляется на счет в банке (банк выдает документ о зачислении денег на счет); по условиям договора деньги будут перечислены по реквизитам продавца по Вашему (покупателя) указанию банку в случае освобождения квартиры арендаторами; в договоре также указываете, что если к определенному моменту арендатор не освобождает квартиру, Вы вправе вернуть деньги со счета условного хранения обратно. Все честно и все работает.

Расскажите пожалуйста, что делать? Нотариус предлагает перенести дату подписания основного договора на ту же дату, что и передача ключей. Но что если владелец не захочет?

или делайте оплату частями или переносите сделку а ели продавец не хочет - то решать вам

Нотариус предлагает перенести дату подписания основного договора на ту же дату, что и передача ключей. Но что если владелец не захочет? Делайте как говорит нотариус .А то захочет он не захочет это его проблемы,вы платите деньги.

Доброго дня!

По Вашому питанню повідомляю:

Вам краще зробити всі правочини в один день- нотаріус правий.

Або якщо це не можливо то у присутності нотаріуса передати продавцю лише 50% вартості, а решту передати після отримання ключів з точною датою, а якщо ключі не будуть передані вчасно, продавець повертає кошти у присутності нотаріуса і угода вважається такою,що не відбулась- такий пункт необхідно передбачити прямо у договорі та завізувати нотаріусом.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Доброго дня.

1) Цивільний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n1779):

Стаття 317. Зміст права власності

1. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

2. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

Стаття 321. Непорушність права власності

1. Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.

2. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

Стаття 334. Момент набуття права власності за договором

1. Право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передання майна, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Переданням майна вважається вручення його набувачеві або перевізникові, організації зв'язку тощо для відправлення, пересилання набувачеві майна, відчуженого без зобов'язання доставки.

До передання майна прирівнюється вручення коносамента або іншого товарно-розпорядчого документа на майно.

3. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним.

4. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Отже, право власності у покупця на нерухоме майно виникає з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та одночасної державної реєстрації цього права. При цьому державна реєстрація прав у результаті вчинення нотаріальної дії з нерухомим майном, проводиться саме нотаріусом, яким вчинено таку дію (п.5 ч. 5 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). У цей же день нотаріус повинен видати Вам витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності на придбану квартиру.

А тому на ваше питання: "Могу я, скажем, приехать и выломать дверь? Она же от моей квартиры?" - так, можете. Адже з моменту нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу та державної реєстрації квартира вже є вашою приватною власністю, якою Ви маєте право володіти, користуватися та розпоряджатися.

2) Ви: "Владелец квартиры сдает ее другому человеку. По его словам, без договора".

Без договору чи з ним, продавець зобов'язаний забезпечити відсутність сторонніх осіб в квартирі на дату оформлення купівлі-продажу.

Вимагайте це в нього, особливо враховуючи, що Ви купуєте квартиру з меблями та технікою.

Рекомендую Вам перед тим як їхати до нотаріуса, в той же день поїхати перевірити стан кваритири та наявність майна, яке Ви купуєте разом з нею та зафіксувати все на відео.

Також раджу, щоб в договорі купівлі-продажу було зазначено, що продавець гарантує, що квартира не перебуває в оренді, користуванні третіх осіб, а за порушення даного зобов'язання - він сплачує Вам штраф у сумі, що дорівнює вартості техніки та меблів, які купуються разом з квартирою (що також актуально на випадок їх "пропажі").

3) Ну или что арендатором окажется какой-нибудь сирота, недееспособная, инвалид, без прописки и средств к существованию, которую не выселишь оттуда.

Проблема з виселенням виникає лише, якщо такий "орендатор" прописаний в квартирі, так як тоді виписати його вийде лише в судовому порядку.

Адже, прописка дає право на проживання.

Однак, продавець повинен надати нотаріусу довідку про всіх прописаних в квартирі, тому така ситуація малоймовірна.

У будь-якому разі в пункті 2 я написав, що Вам потрібно зробити, щоб себе застрахувати від небажаних наслідків.

Звертайтесь, якщо буде потрібна допомога!

Всього доброго!

Андрей, здравствуйте.

Переносить дату нельзя, по той причине, что если продавец передумает, предварительный договор потеряет силу.

Это прописано в Гражданском кодексе (ст. 635 ч.3 . Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

Добрий день!

У вашому випадку слід послухати нотаріуса.

Вам слід отримати ключі від квартири у момент укладення договору купівлі-продажу.

Договір купівлі-продажу – це документ, який завірений нотаріусом і має юридичну силу. В ньому зафіксовано факт переходу права власності від однієї особи до іншої. Після його підписання необхідно внести інформацію про нового власника в електронний реєстр нерухомості і можна спокійно святкувати входини.

Договір купівлі-продажу укладають, щоб оформити передачу майна від продавця покупцеві і не важливо, про «первинну» чи «вторинну» нерухомість йдеться.

У будь-якому випадку в ньому фіксується така інформація:

• Дані продавця та покупця із зазначенням серії та номера паспортів та ідентифікаційних кодів для фізичних осіб, і реквізитів для юридичних.
• Дата укладання договору.
• Технічні характеристики квартири: її адреса, планування, площа
• Вид власності.
• Назва документа, що підтверджує право власності на майно.
• Сума оцінки нерухомості.
• Повна вартість квартири, а також опис того, в якій валюті і яким способом буде проводитися розрахунок.
• Адреса нотаріальної контори, ПІБ нотаріуса, його підпис.

У договір також записуються всі інші нюанси угоди. Наприклад, коли з квартири виїдуть всі проживаючі в ній, хто буде оплачувати комунальні в цей період, хто буде сплачувати послуги нотаріуса і т.д.