Что делать с землей?

Доброго дня!

Чи зможуть іноземці набувати у власність землі сільськогосподарського призначення:

Ні, не зможуть. Вони матимуть право лише орендувати землі сільськогосподарського призначення у громадян України. Юридичні особи також не матимуть права на придбання сільськогосподарських земель, а тому ринок земель буде повністю закритий для капіталу іноземного походження.

Які правовстановлюючі документи повинен мати власник земельної ділянки, щоб вільно нею розпоряджатися?

Основним документом, що посвідчує право на землю, є державний акт на право власності на земельну ділянку. Цей документ дає право володіти, користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою.

Хто зможе набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва?

Набувачами земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва зможуть бути виключно:

громадяни України;

фермерські господарства;

держава та органи місцевого самоврядування.

: згідно Закону № 552-ІХ https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/552-IX#Text в період з 01.07.2021 року по 31.12.2023 року дозволено обіг землі тільки між громадянами України, і не більше ніж 100 га в одні руки.

Щодо інших категорій, тобто юридичних осіб, то для них ринок землі відкриється не раніше 01.01.2024 року, з можливістю придбання землі площею до 10 000 га.

Вихід є Ваша мати іноземна громадянка дарує Вам через договір дарування у нотаріуса свою землю, податок між родичами першого ступеню споріднення не сплачується, тільки послуги нотаріуса , після оформлення нотаріусом змін у документи та ДЗК , Ви як власник вносите зміни до договору оренди, а саме зміну орендодавця та рахунок для оплати і все орендар орендує далі , але вже у Вас, або розриваєте договір додатковою угодою.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Доброго дня Вадим.

Земельну ділянку яку успадкувала ваша матуся неохідно буде продати. Цей обовязок прямо передбачений у частині 4 статті 81 Земельного кодексу України, де вказано, що землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, протягом року підлягають відчуженню. Дана норма в цій редакції діє з 2012 року. При вічуженні земельної ділянки договір її оренди для нового власника залишеться чинним на умовах які взяв на себе спадкодавець. Це може статити суттєвою перепоную у пошуках покупця. Мало хто зі сторони погодиться викласти кошти за землю до обробітку якої можна приступити по закінченню договору оренди. Найпростіше вічуження провести на Вас, якщо звісно Ви є громадянин України.

Добрий вечір, Валентин!

Купити пай у його власника з 1 липня 2021 року може будь-яка фізична особа, але обов‘язково – громадянин України. Одній особі можна буде продати не більше 10 гектарів. Першочергове право на купівлю землі має її орендар. Але якщо землю орендує агрофірма, то вона зможе придбати землю у власника лише з 1 січня 2024 року, коли отримають право купувати паї юридичні особи. Причому одній фірмі – не більш як 10 тисяч гектарів.

Коли власник землі знаходить покупця, то може запропонувати орендареві викупити землю на своїх умовах.

Агрофірма, може перевідступити Вашому покупцеві.

За змістом статті 78 Земельного кодексу України право власності на землю – це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

Відповідно до статті 130 Земельного кодексу України набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть:

а) громадяни України;

б) юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади;

в) територіальні громади;

г) держава.

Право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення може також набуватися банками лише в порядку звернення стягнення на них як на предмет застави. Такі земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах протягом двох років з дня набуття права власності.

Набуття права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення юридичними особами, створеними і зареєстрованими за законодавством України, учасниками (засновниками) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України, може здійснюватися тільки за умови схвалення такого рішення на референдумі.

При цьому, відповідно до п.15 розділу Х «Перехідних положень» Земельного кодексу України до 1 січня 2024 року забороняється купівля-продаж або відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб земельних ділянок, які перебувають у приватній власності і віднесені до земель для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, земельних ділянок, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства, а також земельних часток (паїв), крім переходу до банків права власності на земельні ділянки як предмет застави, передачі земельних ділянок у спадщину, обміну (міни) відповідно до частини другої статті 37-1 Земельного Кодексу земельної ділянки на іншу земельну ділянку з однаковою нормативною грошовою оцінкою або різниця між нормативними грошовими оцінками яких становить не більше 10 відсотків та відчуження земельних ділянок для суспільних потреб. Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії заборони на купівлю-продаж або іншим способом відчуження земельних ділянок та земельних часток (паїв), встановленої цим підпунктом, у частині їх купівлі-продажу та відчуження в інший спосіб на користь юридичних осіб, а так само в частині передачі прав на відчуження цих земельних ділянок та земельних часток (паїв) на користь юридичних осіб на майбутнє (у тому числі укладення попередніх договорів), є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення)”

Згідно статті 131 Земельного кодексу України набуття права власності на земельні ділянки відбувається на підставі цивільно-правових угод ( зокрема договору купівлі-продажу). Купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки (частина друга статті 131 Земельного кодексу України).

При цьому, відповідно підпункту а) пункту 15 розділу Х «Перехідних положень Земельного кодексу України загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності громадянина України не може перевищувати ста гектарів. Зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення».

Відповідно до пункту 22 розділу Х «Перехідних положень» Земельного кодексу України до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

Згідно зі статею 55 Закону України «Про нотаріат» при посвідченні угоди про відчуження земельної ділянки сільськогосподарського призначення перевіряється дотримання встановлених Земельним кодексом України вимог до набувачів права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, у тому числі обмежень щодо загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які вправі набувати у власність одна особа. Така перевірка здійснюється з використанням відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань. Якщо за результатами перевірки виявлено невідповідність таким вимогам, нотаріус відмовляє у посвідченні угоди.

Отже, продати землю можливо,наразі, лише фізичним особам які є громадянами України, при цьому підприємства зможуть купити землю лише після 1 січня 2024 року. Проте, в переважній більшості землю орендують підприємства. Тому складається ситуація, що орендар паїв права на купівлю землі не матиме до 1 січня 2024 року. Проте власник землі, незважаючи на те, що земля знаходиться в оренді, має право розпоряджатися нею на свій розсуд, в тому числі продати.

Під час продажу землі, потрібно враховувати все ж, що орендар має першочергове право на купівлю орендованого паю. Тому спочатку продавець має звернутись до фермерського господарства із пропозицією викупити пай по його ціні та на його умовах. Оскільки орендар не матиме можливості викупити землю до 1 січня 2024 року, то в такому разі, він може передати своє першочергове право на купівлю землі будь-якій фізичній особі, якій продавець зможе продати свою землю. Виходячи з цього, фізична особа яка отримала право на викуп землі, може як погодитись так і відмовитись від викупу, тому у разі згоди на викуп земельної ділянки продавець продає землю лише для цієї особи, оскільки в неї є першочергове право на викуп землі. Якщо фізична особа, яка отримала від фермерського господарства першочергове право на викуп землі відмовиться, то лише тоді власник земельного паю може продати свій пай будь-якій іншій фізичній особі».

Нагадуємо, що відділ «Печенізьке бюро правової допомоги» Чугуївського місцевого центру з надання безоплатної вторинної правової допомоги надає безоплатно правові консультації, а також окремим категоріям громадян, в тому числі учасникам бойових дій, надає правову допомогу у зверненні до суду за захистом своїх прав.

У свою чергу, відповідно до статті 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)», до 1 січня 2025 року всі власники незатребуваної земельної ділянки (паю) або їхні прямі спадкоємці повинні оформити право власності на земельну ділянку.Якщо цю вимогу не буде виконано, вважатиметься, що такі власники ділянок автоматично відмовилися від землі.Після 1 січня 2025 року незатребувані ділянки будуть визнані безхазяйними. Їх передадуть у комунальну власність територіальної громади, на території якої вони розташовані.1 січня 2019 року набрав чинності Закон «Про внесення змін у деякі законодавчі акти України щодо вирішення питання колективної власності на землю, вдосконалення правил землекористування в масивах земель сільськогосподарського призначення, унеможливлення рейдерства і стимулювання зрошення в Україні».Цим Законом передбачено наступне:– запровадити права орендарів на обмін земельними ділянками без згоди орендодавця (за умови їхньої приблизної рівнозначності й дотримання встановлених умов);– становлення першочергового права на оренду земельних ділянок одного масиву (отже великі сільськогосподарські підприємства зможуть відразу отримувати значні площі землі в одній місцевості, а не набирати земельні ділянки для оренди вроздріб);– закріпити поняття «незатребувані земельна частка (пай)», в який зараховуються всі земельні частки (паї), власникам на які було видано свідоцтва (сертифікати), але не були виділені в натурі (на місцевості), відповідно до нового законодавства.Разом із цими нововведеннями почали діяти й нові правила. Тепер потенційні власники паїв, які відкладають оформлення документів на землю, можуть бути позбавлені права на неї. Встановлено законом термін у 5 років, протягом якого можна оформити юридичне право на свою частину паю.Проте, якщо власник невитребуваної земельної ділянки або його спадкоємець пропустить строк оформлення земельної ділянки з поважної причини, він може подати позов до суду про визначення додаткового строку для оформлення.Висновки: Тим, у кого наявні сертифікати на земельну частку (пай) ще не замінені на витяг з реєстру речових прав на право власності на земельну ділянку, потрібно терміново вирішити питання щодо отримання у власність земельної ділянки.

Всього доброго, успіхів Вам!

Согласно ч. 5 ст. 22 Земельного кодекса Украины земли сельскохозяйственного назначения не могут передаваться в собственность иностранцам, лицам без гражданства. Иностранцы и лица без гражданства могут получить земли сельскохозяйственного назначения только по наследству.

Если такие земли принятые в наследство иностранцами, а также лицами без гражданства, то в течение года с момента получения права на них указанные лица должны произвести отчуждение их ( ч. 4 ст. 81, ст. 145 ЗК ).

Процедура оформления наследования (в т.ч. земельного участка) иностранцами и лицами без гражданства не отличается от процедуры наследования, определенной для граждан Украины. То есть сначала иностранец (лицо без гражданства) должен принять наследство в сроки, установленные Гражданским кодексом Украины. После окончания шестимесячного срока, при отсутствии возражений со стороны других наследников при условии предоставления необходимых документов, он получает свидетельство о праве на наследство (ст. 1268, 1269 ГК). После получения свидетельства наследнику необходимо зарегистрировать свои права на наследуемое имущество.

Подтверждением государственной регистрации права собственности на земельный участок - является Извлечение из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Отсчет годичного срока для добровольного отчуждения земельного участка начинается с даты получения Выписки.

При этом следует отметить, что согласно ст. 1296 ГК выдача наследникам свидетельства никаким сроком не ограничена, а его отсутствие не лишает их прав на наследство. То есть фактически принудительное отчуждение унаследованной земельного участка может быть отсрочено.

Если владелец арендованного пая захочет его продать, он должен обратиться к нотариусу. Тот должен сообщить об этом арендатору, так как он имеет преобладающее право купить эту землю.

За два месяца арендатор должен решить, покупать пай или нет. Если нет, то пай можно будет продать другому покупателю. Тем не менее последний сможет полноценно распоряжаться землей без отягощений, когда закончится договор аренды.

ВЫВОД:

Если Ваша мама, еще не получила свидетельство о праве на наследство, то ей нужно его получить, а после сделать отчуждение (дарение в Вашу пользу).

Добрый день, Вадим!

По законодательству Украины Ваша мама в течении 1 календарного года с момента регистрации за ней права собственности на недвижимое имущество - землю сельскохозяйственного назначения, обязана ее продать или подарить кому-то из граждан Украины, т.к. земля сельскохозяйственного назначения не может пребывать в собственности иностранных граждан.

В Украине в 2021 г. действительно открылся рынок земли сельскохозяйственного назначения, однако даже в случае действия моратория, Ваша мама, как иностранка, имела бы право отчуждения такой земли.

В соответствии со ст. 32 Закона Украины "Об аренде земли", при переходе права собственности на земельный участок, договор аренды сохраняет свою силу для нового собственника земли. Если стороны в договоре не предусмотрели обратное.

В настоящее время Вашей матери необходимо продать земельные участки или подарить, арендные правоотношения, если иное не определено в договоре аренды земли, с продажей не прекратятся.

Подобные ситуации не очень привлекательны для покупателей - они будут связаны условиями договора и не смогут обрабатывать землю самостоятельно.

Поэтому рекомендую ознакомиться с условиями договора аренды внимательно, если переход права не прекращает аренды, разумнее землю подарить кому-то из близких родственников.

Удачи Вам!

Доброго Дня

Щодо вашого питання

Законодавство чітко визначає можливість набуття земельних ділянок несільськогосподарського призначення (за деякими виключеннями, про які згадаємо нижче) у власність:

іноземцями – в межах населених пунктів без прив'язки до розташованої на них нерухомості

іноземними компаніями – в межах населених пунктів (1) під нерухомістю, що належить таким особам на праві приватної власності та (2) для будівництва об'єктів, пов'язаних із здійсненням бізнес-діяльності в Україні

іноземцями та іноземними компаніями – за межами населених пунктів, під існуючою нерухомістю, що належить таким особам на праві приватної власності

Наразі землі сільськогосподарського призначення зможуть купувати виключно фізичні особи, які є громадянами України. Про те, чи її зможуть купувати іноземці, буде вирішено під час референдуму, який відбудеться у найближчі три роки. Зокрема, законом передбачено, що купувати землю сільськогосподарського призначення зможуть лише українці; фізичні особи зможуть купувати до 100 га землі; юридичні особи отримають право концентрувати в себе до 10 тис. га земель; розрахунок за землю — виключно безготівковий з перевіркою походження коштів; забороняється купувати землю у 50-кілометровій зоні від кордону; банки не зможуть купувати землю, лише брати у заставу.

Успіхів

Добрий день, Вадим!

Згідно ч.2 ст. 81 Земельного кодексу України іноземці та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення у разі:

1. придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
2. викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві власності;
3. прийняття спадщини.

Відповідно ч. 5 ст. 22 Земельного кодексу України землі сільськогосподарського призначення не можуть передаватися у власність іноземцям, особам без громадянства. Іноземці та особи без громадянства можуть отримати землі сільськогосподарського призначення лише у спадок.Якщо такі землі прийняті у спадщину іноземцями, а також особами без громадянства, то протягом року з моменту отримання права на них зазначені особи мають їх відчужити (ч. 4 ст. 81, ст. 145 ЗК).

При цьому пункт 15 розділу X "Перехідні положення" ЗК, яким встановлено заборону купівлі-продажу або іншим способом відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення, не поширюється на ці правовідносини, оскільки положення частини четвертої статті 81 ЗК є імперативним (Лист № 10-71/0/4-13).

У випадках коли земельна ділянка не відчужена, право власності на неї іноземців та осіб без громадянства припиняється, тобто вона підлягає примусовому відчуженню (п. «е» ч. 1 ст. 140 ЗК). Примусове припинення права власності на земельну ділянку здійснюється виключно в судовому порядку (п. «д» ч. 1 ст. 143 ЗК).

Процедура оформлення спадкування (у т. ч. земельної ділянки) іноземцями та особами без громадянства не відрізняється від процедури спадкування, визначеної для громадян України. Тобто спочатку іноземець (особа без громадянства) повинен прийняти спадщину у строки, встановлені Цивільним кодексом України. Після закінчення шестимісячного строку, за відсутності заперечень з боку інших спадкоємців та за умови надання необхідних документів, він отримує свідоцтво на право на спадщину (ст. 1268, 1269 ЦК). Після отримання свідоцтва спадкоємцю необхідно зареєструвати свої права на успадковане майно.

Підтвердженням державної реєстрації права власності на земельну ділянку - є Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, відлік річного строку для добровільного відчуження земельної ділянки починається з дати отримання Витягу.

Згідно з положеннями пп. 170.1.3 Податкового кодексу нерухомість, що належить фізособі-нерезиденту, надається в оренду виключно через фізособу-підприємця або юрособу-резидента (уповноважених осіб).

Оренда земельної ділянки, що належить іноземцю:

Такі особи виконують представницькі функції нерезидента на підставі письмового договору та виступають його податковими агентами щодо орендної плати.

Отже, іноземець, який має у власності земельну ділянку сільгосппризначення (отримав Витяг) та хоче передати її в оренду, повинен укласти договір про представництво з фізособою-підприємцем або юридичною особою. Договір укладається в письмовій формі та посвідчується нотаріусом.Строк дії договору визначається за погодженням сторін. У договорі сторони повинні чітко визначити юридичні дії, які належить вчинити повіреному (наприклад, укласти додаткову угоду до договору оренди, отримувати орендну плату тощо).

Якщо іноземець не зареєстрував своє право власності на успадковану земельну ділянку тобто не отримав Витяг, він не може розпоряджатися нею (у т. ч. надавати повноваження щодо розпорядження).

Якщо орендодавець-іноземець та орендар мають намір укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди, їм необхідно це зробити протягом року з дня отримання Витягу спадкоємцем, оскільки саме протягом цього часу іноземець (його уповноважена особа) може розпоряджатися нею.

Тоді після відчуження (добровільного або примусового) іноземцем права на таку земельну ділянку або в разі невідчуження ділянки іноземцем орендар має право використовувати ділянку протягом визначеного договором часу. Відповідно до ст. 32 Закону України "Про оренду землі" перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи не є підставою для зміни умов або розірвання договору оренди.

Якщо іноземець (особа без громадянства) має намір добровільно відчужити земельну ділянку сільськогосподарського призначення, він може зробити це шляхом укладення відповідної цивільно-правової угоди (купівлі-продажу, міни, дарування тощо).

При цьому, як уже було зазначено, мораторій на купівлю-продаж або іншим чином відчуження земельних ділянок сільськогосподарського призначення на ці правовідносини не поширюється.

Крім того, якщо земельна ділянка, успадкована іноземним громадянином, перебуває в оренді, то згідно із ст. 9 Закону України "Про оренду землі" орендар має переважне право на придбання її у власність за умови, що відповідно до закону він може мати у власності таку ділянку та сплачує ціну, за якою вона продається. Орендодавець (спадкоємець-іноземець)зобов’язаний письмово повідомити орендаря про намір продати земельну ділянку із зазначенням її ціни та інших умов продажу.

Якщо орендар відмовляється від свого переважного права на придбання орендованої земельної ділянки, то до нового власника такої ділянки переходять права та обов’язки орендодавця за договором оренди цієї ділянки. Тобто орендар має право продовжувати користуватися такою ділянкою до закінчення строку дії договору оренди.

Всього доброго, успіхів Вам!