Аренда/продажа земли сельхоз.назначения

Доброго дня!

1) Имеют ли право не заплатить за аренду пая за 2021 год, ссылаются на то что договор был на одного владельца, вы как наследник и с вами нужно отдельное доп.соглашение заключить и только тогда получите деньги, но землёй то пользовались?! Не ясно как так может быть. - якщо орендар продовжує користуватися цією землею, то повинен платити.

Частиною четвертою ст. 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі і у випадку спадкування) не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК орендар зобов’язаний належним чином виконувати умови договору оренди землі, у тому числі й нараховувати та сплачувати орендну плату за таким договором, включаючи період з дати смерті орендодавця і до моменту оформлення спадкоємцями права власності на земельну ділянку.

Невиконання цього обов’язку може потягнути за собою розірвання договору оренди у судовому порядку з причини систематичної несплати орендної плати (ст. 32 Закону про оренду землі, п. п. «г», «ґ» «д» ч. 1 ст. 141 ЗК).

2) Есть ли смысл сократить аренду на более короткий период времени, а не на 20 лет? Сам ТОВ не хочет, говорят, тогда мы её не будем обрабатывать, как хотите… - мінімальний строк оренди для земельних ділянок сільськогосподарського призначення становить 7 років, а максимальний – 50 років. Строк оренди ніяк не впливає на ваші права, в тому числі на право відчуження земельної ділянки.

Однак, орендар матиме право користуватися землею допоки не сплине строк оренди, встановлений у договорі.

Тому це єдине, що Вам потрібно враховувати.

3) Какая общая ситуация по таким землям на сегодня, возможно ли её продать, насколько она ценна как актив? Или подписывать аренду и не морочить голову? - так.

01 липня 2021 року набрав чинності Закон України від 31 березня 2020 року № 552-IX «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» (далі - Закон), відповідно до якого:

→ З 1 липня 2021 року по 31 грудня 2023 року обіг земель сільськогосподарського призначення буде відбуватися між громадянами України. Максимальний розмір – 100 га на людину.

→ З 1 січня 2024 року поряд з фізичними особами землю зможуть купувати також юридичні особи, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади, територіальні громади та держава. При цьому максимальний розмір придбаної землі може становити 10 тис. га.

До 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку

Оцінку буде проводити Держгеокадастр, яка складатиметься з аналізу грунтів за різними параметрами: склад, кліматичні умови, розміщення. Буде створена відкрита база даних з усією інформацією щодо нормативної грошової оцінки земель у різних регіонах.

4) Можно ли такую землю, которая находится в аренде потом продать или это не интересно потенциальным покупателям? - можна. Однак, зверніть увагу на наступне.

Земельний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text):

Стаття 130-1. Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення

1. Переважне право купівлі земельних ділянок сільськогосподарського призначення мають такі суб’єкти:

а) у першу чергу - особа, яка має спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (металічні руди кольорових металів, металічні руди благородних металів, металічні руди рідкіснометалевих та рідкісноземельних металів, радіоактивних металів, електро- та радіотехнічна сировина), якщо відповідно до інформації, отриманої з Державного земельного кадастру, така земельна ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданої такій особі у користування, крім земельних ділянок, на яких розташовані об’єкти нерухомого майна (будівлі, споруди), що перебувають у власності особи, яка використовує земельну ділянку на праві власності, оренди, емфітевзису, суперфіцію, а також крім земельних ділянок для садівництва;

б) у другу чергу - орендар земельної ділянки.

Суб’єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги може реалізувати таке право у разі відсутності суб’єкта першої черги або відмови суб’єкта першої черги від реалізації такого права.

2. Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення реалізується за умови, що суб’єкт переважного права сплачує ціну, за якою здійснюється продаж земельної ділянки, а в разі продажу на аукціоні (земельних торгах) - якщо його пропозиція є рівною пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону (земельних торгів), а також виконує всі інші умови договору купівлі-продажу, встановлені продавцем.

3. За наявності переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення її власник зобов’язаний не пізніш як за два місяці до дня укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки зареєструвати намір щодо продажу земельної ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У разі якщо продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення здійснюється не на земельних торгах, заява про державну реєстрацію такого наміру подається у визначений цією частиною строк нотаріусу, який здійснюватиме нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу, разом з проектом такого договору. Нотаріус зобов’язаний протягом трьох робочих днів повідомити про такий намір суб’єктів переважного права цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Суб’єкт переважного права вважається повідомленим про зазначений намір також у разі його відмови отримати повідомлення, про що є відповідна позначка, або якщо повідомлення повернулося до нотаріуса у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання.

Суб’єкти переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення першої черги встановлюються шляхом отримання витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. У разі якщо в такому витягу відсутня інформація про наданий відповідний спеціальний дозвіл на користування надрами, вважається, що власник такого дозволу не має переважного права купівлі такої земельної ділянки.

Суб’єкти переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення другої черги встановлюються шляхом отримання відомостей із Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Суб’єкт переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення, який бажає скористатися таким переважним правом, зобов’язаний повідомити про це нотаріуса цінним листом з описом вкладень та повідомленням про вручення або особисто під розписку. Протягом місяця з дня отримання такого повідомлення нотаріус за погодженням із продавцем земельної ділянки повинен призначити день і час укладення договору купівлі-продажу та повідомити про це суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки, який виявив бажання скористатися таким правом, цінним листом з описом вкладень та повідомлення про вручення.

У разі якщо протягом місяця з дня, коли суб’єкт переважного права був належним чином повідомлений нотаріусом про намір щодо продажу земельної ділянки, такий суб’єкт не повідомив належним чином нотаріуса про своє бажання скористатися переважним правом або відмовився від укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки, або не з’явився для укладення такого договору у день і час, призначені нотаріусом (за умови отримання повідомлення про вручення суб’єкту переважного права повідомлення про призначення дати та часу укладення договору купівлі-продажу або повідомлення про відмову від отримання такого повідомлення або якщо повідомлення повернуто нотаріусу у зв’язку із закінченням встановленого строку зберігання), вважається, що такий суб’єкт переважного права відмовився від свого переважного права.

У разі зміни власником земельної ділянки ціни та інших умов договору купівлі-продажу процедура, передбачена абзацами другим - четвертим цієї частини, здійснюється повторно.

Вимоги цієї частини не поширюються на випадки продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення:

суб’єкту переважного права купівлі земельної ділянки першої черги;

суб’єкту переважного права купівлі земельної ділянки другої черги, за умови відсутності суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки першої черги або у разі надання ним письмової відмови від реалізації свого переважного права.

У разі якщо протягом місяця з дня спливу строку, зазначеного в абзаці першому цієї частини, договір купівлі-продажу земельної ділянки не був укладений, процедура, передбачена абзацами другим - четвертим цієї частини, здійснюється повторно.

4. У разі продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення з порушенням переважного права її купівлі суб’єкт переважного права, який відповідно до цієї статті може реалізувати таке право, має право пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця. Одночасно позивач зобов’язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором купівлі-продажу повинен сплатити покупець.

Стаття 131. Набуття права власності на земельні ділянки на підставі цивільно-правових угод

1. Укладення цивільно-правових угод, що передбачають перехід права власності на земельні ділянки, а також набуття права власності на земельні ділянки за такими угодами здійснюються відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

2. Купівля-продаж земельної ділянки здійснюється з дотриманням переважного права на її придбання. Переважне право на придбання земельної ділянки може бути передано його суб’єктом іншій особі, про що такий суб’єкт має письмово повідомити власника земельної ділянки.

3. Земельні ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності можуть бути відчужені лише за договорами купівлі-продажу, дарування, довічного утримання, спадкового договору, міни, шляхом внесення до статутного (складеного) капіталу чи шляхом звернення стягнення на них.

Земельні ділянки, зазначені в абзаці першому цієї частини:

а) можуть бути відчужені за договором дарування, довічного утримання, спадкового договору лише на користь іншого з подружжя, родичів (дітей, батьків, рідних (повнорідних і неповнорідних) братів і сестер, двоюрідних братів і сестер, діда, баби, онуків, правнуків, рідних дядька та тітки, племінниці та племінника, пасинка, падчериці, вітчима, мачухи);

б) без згоди суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки:

можуть бути обміняні лише на земельні ділянки, розташовані у тому самому масиві земель сільськогосподарського призначення, за правилом, визначеним частиною другою статті 37-1 цього Кодексу;

не можуть передаватися власниками у заставу;

не можуть бути внесені до статутного (складеного) капіталу.

Вимоги цієї частини не поширюються на земельні ділянки несільськогосподарських угідь (крім земельних ділянок під польовими дорогами, запроектованими для доступу до земельних ділянок) та земельні ділянки для садівництва.

Якщо буде потрібна допомога, звертайтеся через контакти в моєму профілі або через Звернутися біля фото.

Всього доброго!

Щасти Вам!

Доброго дня!

З 01 липня 2021 року подарувати свою земельну ділянку (пай) відповідно до статті 131 Земельного кодексу України можна громадянам України, юридичній особі або територіальній громаді.

Але враховуючи пункт а) відчуження можна провести лише родичам за ступенем споріднення: лише на користь іншого з подружжя, родичів (дітей, батьків, рідних (повнорідних і неповнорідних) братів і сестер, двоюрідних братів і сестер, діда, баби, онуків, правнуків, рідних дядька та тітки, племінниці та племінника, пасинка, падчериці, та інших родичів);

Дарування земельної ділянки проводиться шляхом укладання договору в письмовій формі та його завірення у нотаріуса, інакше угода вважається недійсною. У договорі крім прав і обов'язків сторін, назви об'єкта угоди з кадастровим номером вказується, що земля не перебуває під забороною відчуження, а також перераховуються обмеження щодо неї, якщо вони є. Договір дарування земельної ділянки, яке визначено в Земельному кодексі України, в ст. 131 відбувається на загальних засадах цивільного законодавства, а саме, щодо норм, форми, порядку укладання та розірвання цього документа встановлюється главою 55 Цивільного кодексу України.

Отже, кожен, хто має у власності земельну ділянку сільськогосподарського призначення (пай) з 01 липня 2021 року може скористатися своїм правом власності, та подарувати її, шляхом укладення договору дарування відповідно до цивільного законодавства України.

землі С/г можливо відчужити , лише родичам за ступенем споріднення.

Щодо питань:

Якщо користування мало місце мають сплачувати оренду незалежно від власника.

Мінімальний строк оренди 7 років , максимум 50 років.

Але це не заважає Вам як власнику відчужити землю іншим особам згідно вище вказаних обмежень. Мораторій знято.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Здравствуйте!

"1. Имеют ли право не заплатить за аренду пая за 2021 год, ссылаются на то что договор был на одного владельца, вы как наследник и с вами нужно отдельное доп.соглашение заключить и только тогда получите деньги, но землёй то пользовались?! Не ясно как так может быть"?

- Арендная плата за пользование земельным участком должна быть выплачена наследнику в полном объеме, соответствующего условиям договора аренды, но только после переоформления права собственности на земельный участок.

При обращении пережившего супруга с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство разъясняется его право до получения свидетельства о праве на наследство получить свидетельство о праве собственности на долю имущества, нажитого супругами в период брака.

Пережившие супруг / супруга имеют право при оформлении наследства выделить из совместно нажитого имущества за время брака свою супружескую долю (50%), а остальную часть имущества оформлять в порядке наследования по закону либо по завещанию.

Наследникам нужно помнить, что право собственности на земельный участок в порядке наследования переходит к ним на общих основаниях с сохранением его целевого назначения.

В соответствии с законодательством, изменение владельца земельного участка (арендодателя) не является основанием для прекращения договора аренды земли.

До окончания срока аренды новый владелец не имеет права в одностороннем порядке расторгнуть договор кроме случая, когда в договоре аренды не прописано, что смерть арендодателя является основанием для прекращения действия договора.

Лицо, которое приобрело право собственности на земельный участок, который находится в аренде, в течение одного месяца со дня государственной регистрации права собственности на него обязано сообщить об этом арендатору в порядке, определенном статьей 148-1 Земельного кодекса Украины.

Сообщение должно содержать:

• кадастровый номер (при наличии), места расположения и площади земельного участка;

• фамилию, имя, отчество нового владельца;

• местожительство (нахождение) нового владельца, его почтовый адрес;

• платежные реквизиты (в случае, если законом или договором предусмотрена плата за пользование земельным участком в денежной форме).

Уведомление отправляется заказным письмом с сообщением о вручении или вручается ему лично под расписку.

Несообщение арендодателем о своих правах на наследственное имущество и непредоставление арендодателем необходимых платежных реквизитов для выплаты ему арендной платы, лишает арендатора возможности должным образом выполнить свое обязательство по договору аренды, в частности, оплатить арендную плату в установленный договором срок. При отсутствии у арендатора данных о новом владельце земельного участка, он не имеет фактической возможности оплатить ему арендную плату, следовательно, не несет ответственность за невыполнение обязательства относительно ее уплаты.

Унаследовав пай, наследник принимает на себя не только право собственности на него, но и права и обязанности, которые возникли у наследодателя по договору.

После переоформления права собственности на земельный участок, наследник может внести изменения в действующий договор аренды. Для изменения договора, новый владелец земли должен предоставить арендатору копию свидетельства о праве на наследство, копию документов, которые удостоверяют личность нового владельца земельного участка, копию государственного акта или выписку из Государственного земельного кадастра. Подписав дополнительное соглашение к договору, его обязательно нужно зарегистрировать.

Если новый владелец хочет внести изменения к пунктам об условиях аренды (например, арендной платы) до окончания срока действия старого договора, заключенного арендатором с предыдущим владельцем, то это делается в судебном порядке.

"2. Есть ли смысл сократить аренду на более короткий период времени, а не на 20 лет? Сам ТОВ не хочет, говорят, тогда мы её не будем обрабатывать, как хотите…"?

- Это Ваше право.

Здесь мы должны вернуться к разграничению земель по целевому назначению, поскольку закон предполагает несколько разные условия для установления срока, а именно:

• срок не может быть меньше, чем 7 лет в случае, заключение договора аренды, предметом которого являются земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства;
• срок не может быть менее 10 лет в случае, заключение договора аренды, предметом которого являются земельные участки сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые являются земельными участками мелиорируемых земель и на каких проводится гидротехническое мелиорация.

Срок действия договора аренды земли определяется при согласии сторон, но не может превышать 50 лет. Дата окончания действия договора аренды исчисляется от даты его заключения. Право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации такого права.

Договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально.

3. Какая общая ситуация по таким землям на сегодня, возможно ли её продать, насколько она ценна как актив? Или подписывать аренду и не морочить голову?

- Да, после оформления права собственности, с 01 июля текущего года, данный земельный участок можно продать.

Цена на земельные участки до 2030 года не может быть ниже нормативной денежной оценки. В Минагрополитики прогнозируют, что средняя стоимость земли будет совтавлять 50 000 грн за 1 га и будет расти на 5−10% ежегодно.

На продажу земли при заверении договоров об отчуждении земельного участка сельхозназначения необходимо будет уплатить:

- налог на доходы физических лиц по ставке 5% от цены, указанной в договоре купли-продажи;

- военный сбор в размере 1,5%. Уплату сбора необходимо осуществить еще до момента нотариального заверения договора отчуждения земельного участка.

Базовой расчетной величиной для налогообложения будет являться указанная в договоре купли-продажи цена, которая не может быть ниже оценочной стоимости земли, рассчитанной уполномоченным органом.

Землевладелец по собственному усмотрению принимает решение, выставлять участок на продажу или оставить его у себя. Это его право, а не обязанность.

Решение принимать Вам, либо сдать в аренду, либо продать, при наличии такой возможности.

"4. Можно ли такую землю, которая находится в аренде потом продать или это не интересно потенциальным покупателям"?

- Это возможно, в зависимости от позиции покупателя.

Президент 28 апреля 2020 года подписал Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения", который Верховная Рада приняла 31 марта 2020 года. В частности, им предусмотрено, что с 1 июля 2021года граждане Украины могут приобретать право собственности на земельные участки сельхозназначения площадью до 100 га. То есть в период с 01.07.2021 г. по 31.12.2023 г. разрешен оборот соответствующих земель исключительно между гражданами Украины. При этом - с ограничением "в одни руки". Консолидация с/х земель гражданином Украины в размере 10 000 га предусмотрена только с 1 января 2024 года.

С 1 января 2024 года возможность покупать сельскохозяйственные участки получат также юридические лица, владельцами которых являются граждане Украины. Они смогут покупать до 10 тыс. га земли. Но запрещена продажа государственных и коммунальных земель.

При этом, арендатор имеет преимущественное право на покупку арендованного земельного участка, которое закреплено нормами законодательства, поэтому его никто не отберет. Также это право можно передать другому лицу. Недавно был принят закон на основе законопроекта от 01.10.19 г. № 2194 «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно усовершенствования системы управления и дерегулирования в сфере земельных отношений» (далее – Закон № 2194), согласно которому нормы о снятии моратория опять подвергаются изменениям. Но беспокоиться не нужно, ведь изменения будут иметь позитивный характер. Собственник не сможет заключить в обход преимущественного права арендатора договор дарения участка его конкуренту, поскольку круг одариваемых сельхозземлей ограничится близкими и родственниками.

Заметим, что преимущественное право действует исключительно относительно продажи земельного участка. В случае отчуждения участка, например, путем дарения, арендатор не будет иметь преимущественного права стать одариваемым. Собственник имеет беспрекословного право распоряжаться своим имуществом путем дарения кому угодно (родственнику, знакомому, первому встречному). Так же и при наследовании участка арендатор не может подвинуть наследников, определенных завещанием, или родственников по закону.

Поэтому арендатор имеет первоочередное право только в случае продажи, уплаты желаемой продавцом цены и выполнения других выдвинутых им условий. На другие сделки он не имеет права первого голоса.

Всего доброго, удачи Вам!

Доброго дня!

Якщо коротко, то варто зазначити наступне:

1. Имеют ли право не заплатить за аренду пая за 2021 год, ссылаются на то что договор был на одного владельца, вы как наследник и с вами нужно отдельное доп.соглашение заключить и только тогда получите деньги, но землёй то пользовались?! Не ясно как так может быть.

Не мають права не виплатити. Правда в тому, що додаткову угоду укласти потрібно, але орендар зобов'язаний сплатити пайові кошти вже новому власнику згідно із додатковою угодою. Алгоритм приблизно такий: укладаєте додаткову угоду і отримуєте кошти.2. Есть ли смысл сократить аренду на более короткий период времени, а не на 20 лет? Сам ТОВ не хочет, говорят, тогда мы её не будем обрабатывать, как хотите…

Загалом сенсу якогось немає. Це ж не 50 років, а 20. Мінімальний строк - 7 років. Якось сенсу зменшувати не бачу.

3. Какая общая ситуация по таким землям на сегодня, возможно ли её продать, насколько она ценна как актив? Или подписывать аренду и не морочить голову?

Продати землю можна з 01 липня 2020 року, але потрібно враховувати всі аспекти і розуміти чи доцільно це у першу чергу з фінансової точки зору. Потрібно порахувати приблизний заробіток на оренді, і визначити примірну ціну у випадку продажу. У цьому аспекті раджу ознайомитись із посиланням: https://zemliak.com/zemlya/264-skilki-koshtuye-vas...4. Можно ли такую землю, которая находится в аренде потом продать или это не интересно потенциальным покупателям?

Продати звичайно можна, адже оренда не має якогось важливого значення. Єдине, що орендар може мати переважне право на купівлю землі, але не думаю, що скористається цим!

Успіхів! Звертайтесь, якщо є питання!

ДОДАТКОВО:

За загальним правилом, установленим ст. 770 Цивільного кодексу України (далі – ЦК), у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця. Проте сторони можуть встановити у договорі найму, що в разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.

Подібне положення міститься і в ч. 1 ст. 1481 Земельного кодексу (далі – ЗК): до особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки, передбачені чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту.

А в ч. 4 ст. 32 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі – Закон № 161) передбачено, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи (у тому числі і у випадку спадкування) не є підставою для зміни умов або припинення договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Тут можуть бути варіанти. Наприклад, у договорі є умова, що в разі смерті орендодавця (зміни власника землі) договір припиняється. У такому разі договір перестає діяти на дату смерті орендодавця . Можливо, у договорі нічого не сказано з цього приводу або прямо передбачено, що в разі переходу права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи договір не змінюється і не припиняється. Тоді смерть орендодавця (перехід права власності на землю до спадкоємця) не впливає на чинність і зміст договору: він продовжує діяти у тій же редакції.

Чи потрібно укладати додаткову угоду зі спадкоємцем?

Згідно із ч. 1 ст. 526 ЦК, зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог – відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Вище ми з’ясували: якщо договір оренди не містить застереження про його припинення зі смертю орендодавця – власника землі, такий договір продовжує діяти. Спадкоємці набувають прав і обов’язків орендодавця за договором оренди земельної ділянки в силу самого факту прийняття ними спадщини. Тобто має місце заміна сторони у зобов’язанні.

Тож орендар вправі користуватися землею на підставі договору, укладеного зі спадкодавцем, без укладення додаткової угоди про заміну сторони орендодавця.

- про це прямо вказано в договорі оренди земельної ділянки (ст. 32 Закону № 161);

- сторони бажають внести такі зміни до договору (ст. 1481 ЗК).

Всього доброго!

Щасти Вам!

Добрый день!

1. Если договор аренды после смерти первого собственника действовал - арендную плату за 2021 г. новому собственнику земли выплатить обязаны, независимо от подписания доп.соглашения. Обратитесь с письменным заявлением к арендатору, с приложением копий документов, подтверждающих права на землю.

2. "Мы ее тогда не будем обрабатывать" - немного лукавят. Минимальный срок аренды для участков этого целевого назначения - 7 лет, определяйтесь с арендатором по поводу срока, если 20 лет Вас не устраивает.

3. Ценность как актива земли зависит от нескольких факторов: ее агрохимические показатели (плодородность), площадь, месторасположение (регион), местоположение на конкретном поле (насколько удобно подъехать), активность сельхоз производства в регионе. Нужно объективно оценить эти показатели. В любом случае, рынок только открылся, утверждена новая методика оценки земли. Стоит повременить с продажей на 2-3 года, дождаться открытия рынка для юр лиц, если ситуация с финансами не критичная. Цена возрастёт, это обычная практика. Морочить голову или нет - Ваш сознательный выбор. Если в населенном пункте несколько потенциальных арендаторов, Вы, после окончания действия договора, можете заключить договор с другим арендатором, на более выгодных условиях. Если планируете обрабатывать самостоятельно - это затратно. Кроме того, с 01.01.22 будет доп налог на земли сельскохозяйственного назначения.

4. Земля все актив и всегда продается, детали цены зависят от факторов из п.3. Землю в аренде продать можно, подобный товар с обременением на рынке уходит чуть дешевле либо выкупается по обычной цене конкурентом арендатора/самим арендатором.

Удачи Вам!

Здравствуйте!

1. Имеют ли право не заплатить за аренду пая за 2021 год, ссылаются на то что договор был на одного владельца, вы как наследник и с вами нужно отдельное доп.соглашение заключить и только тогда получите деньги, но землёй то пользовались?!

Не имеет. Но в случае разногласий - без суда не обойтись.

2. Есть ли смысл сократить аренду на более короткий период времени, а не на 20 лет? Сам ТОВ не хочет, говорят, тогда мы её не будем обрабатывать, как хотите…

Это не юридический вопрос. Тут как договоритесь.

3. Какая общая ситуация по таким землям на сегодня, возможно ли её продать, насколько она ценна как актив? Или подписывать аренду и не морочить голову?

Опять же - это не юридический вопрос. Проведите мониторинг предложений по Вашему региону

4. Можно ли такую землю, которая находится в аренде потом продать или это не интересно потенциальным покупателям?

Можно, но к новому владельцу переходит право сдачи в аренду.

P.S. Любой результат переговоров во многом зависит от первоначально грамотно с правовой точки зрения занятой позиции. Главное дать понять оппоненту что Вы разбираетесь в ньюансах вопроса.

Если есть вопросы или нужна помощь - обращайтесь.

Закон Украины "Про оренду землі" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text):

"Стаття 16. Порядок укладення договору оренди землі...

Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування...".

Закон Украины "Про оренду землі" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text):

"Стаття 31. Припинення договору оренди землі

Договір оренди землі припиняється в разі: (предусмотренный перечень не относится к Вашему случаю - прим.авт.)...

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.

Стаття 32. Припинення договору оренди землі шляхом його розірвання

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору,...";

"Стаття 25. Права та обов’язки орендаря...

Орендар земельної ділянки зобов’язаний:...

своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку,...".

Земельный кодекс Украины (ЗК;https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2768-14#Text):

"Стаття 148-1. Перехід права власності на земельні ділянки, що перебувають у користуванні

1. До особи, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває у користуванні іншої особи, з моменту переходу права власності на земельну ділянку переходять права та обов’язки попереднього власника земельної ділянки за чинними договорами оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту щодо такої земельної ділянки...

3. Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов’язана повідомити про це її користувачів із зазначенням:

кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки;

найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім’я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника;

місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси;

платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі).

Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку...

4. Внесення змін до договорів оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави із зазначенням нового власника земельної ділянки не вимагається і здійснюється лише за згодою сторін договору...".

Гражданский кодекс Украины (ГК; https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text):

"Стаття 652. Зміна або розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин

1. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

2. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона...".

Во-первых, жена (вдова), наследуя земельный участок, должна получить у нотариуса свидетельство о праве собственности на наследство (земельный участок). Нотариус, оформляя наследство, одновременно вносит в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество сведения о переходе права собственности на этот земельный участок, т.е. проводит государственную регистрацию изменения сведений об этом участке. При этом, такая регистрация может быть проведена только в случае, если земельный участок включен в Государственный земельный кадастр, а именно, если ему присвоен кадастровый номер.

Во-вторых, после получения свидетельства о праве собственности на земельный участок, наследница должна в месячный срок сообщить о арендатору о переходе к ней права собственности, а также другие приведенные выше сведения (ЗК, ст.148-1, ч.3). Как изложено выше, договор аренды земли может быть заключен в порядке наследования, т.е. с момента оформления свидетельства (регистрации в Реестре) наследница автоматически становиться арендодателем участка, при этом, заключения дополнительного соглашения об этом не требуется. С другой стороны, поскольку аренда земельного участка также подлежит регистрации в Реестре вещных прав на недвижимое имущество, необходимо, обязательно, как я считаю, внести эти изменения (смены стороны-арендодателя) в Реестр.

В-третьих, как изложено выше, договор аренды зем. участка может быть прекращен в других случаях, предусмотренных законом. В данном случае имеют место два основания прекращения, расторжения договора досрочно: во-первых, в связи с несвоевременной или неполной оплатой арендатором арендной платы; в-вторых, в связи с существенным изменением обстоятельств (смертью арендодателя).