Як безпечно купити квартиру за довіреністю?

Доброго дня, Олександр!

1) Довіреність має бути внесена до Єдиного реєстру довіреностей (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z1378-06#Text). При оформленні відчуження квартири нотаріус, який посвідчуватиме договір купівлі-продажу, перевірить дійсність цієї довіреності та повноваження представника (сина власника квартири) за нею.

ПОРЯДОК вчинення нотаріальних дій нотаріусами України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12#Text):

4. Перевірка повноважень представників осіб за довіреністю або за законом здійснюється за довіреністю або документом, що підтверджує повноваження законного представника.

Нотаріус при посвідченні правочинів, вчиненні інших нотаріальних дій за участю уповноваженого представника встановлює його особу відповідно до вимог статті 43 Закону, а також перевіряє його дієздатність та обсяг наданих йому повноважень.

Дійсність нотаріально посвідченої довіреності перевіряється нотаріусом за Єдиним реєстром довіреностей, за винятком довіреностей, які посвідчено або видано за кордоном компетентними органами іноземних держав, за умови їх легалізації уповноваженими органами. Без легалізації такі довіреності приймаються нотаріусами у тих випадках, коли це передбачено законодавством України, міжнародними договорами, в яких бере участь Україна. За результатами перевірки дійсності довіреності (її дубліката) виготовляється витяг з Єдиного реєстру довіреностей, який додається до примірника правочину, що залишається у справах нотаріуса.

2) Також нотаріус перевірить об'єкт (квартиру) по реєстрам та документам, наданими представником власника квартири, тобто його сином.

Закон України "Про нотаріат" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12/conv#n...):

Стаття 46. Витребовування відомостей і документів, необхідних для вчинення нотаріальної дії

Нотаріуси або посадова особа, яка вчиняє нотаріальні дії, має право витребовувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії.

Відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій, повинні бути подані в строк, визначений нотаріусом. Цей строк не може перевищувати одного місяця.

Неподання відомостей та документів на вимогу нотаріуса є підставою для відкладення, зупинення вчинення нотаріальної дії або відмови у її вчиненні.

Стаття 46-1. Використання відомостей єдиних та державних реєстрів

Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій обов’язково використовує відомості єдиних та державних реєстрів шляхом безпосереднього доступу до них.

Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій обов’язково використовує відомості Єдиного державного демографічного реєстру, а також Державного реєстру актів цивільного стану громадян, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, інших єдиних та державних реєстрів, що функціонують у системі Міністерства юстиції України.

Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва обов’язково використовує також відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру, Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Інформація з єдиних та державних реєстрів, отримана нотаріусом під час вчинення нотаріальних дій, залишається у відповідній справі державної нотаріальної контори чи приватного нотаріуса.

Користування єдиними та державними реєстрами здійснюється безпосередньо нотаріусом, який вчиняє відповідну нотаріальну дію.

Стаття 55. Посвідчення договорів про відчуження та заставу майна

Договори про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, крім випадків, встановлених статтею 38 Закону України "Про іпотеку", посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється, або за наявності державної реєстрації права власності на таке майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.

При посвідченні договорів про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, транспортних засобів перевіряється відсутність будь-якої заборони відчуження або арешту майна.

В разі наявності заборони договір про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на укладення такого договору.

Посвідчення договорів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна здійснюється за місцезнаходженням такого майна або за місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору. Посвідчення договорів щодо відчуження, застави транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, здійснюється за місцезнаходженням юридичної особи або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору.

3) Що стосується виписки, то повідомляю наступне.

ПРАВИЛА реєстрації місця проживання (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/207-2016-%D0%B...):

26. Зняття з реєстрації місця проживання особи здійснюється на підставі:

заяви особи або її представника за формою згідно з додатком 11;

інших документів, які свідчать про припинення:

підстав на право користування житловим приміщенням (закінчення строку дії договору оренди, найму, піднайму житлового приміщення, строку навчання в навчальному закладі (у разі реєстрації місця проживання в гуртожитку навчального закладу на час навчання), відчуження житла та інших визначених законодавством документів).

Цивільний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/conv#n1...):

Стаття 317. Зміст права власності

1. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Стаття 346. Підстави припинення права власності

1. Право власності припиняється у разі:

1) відчуження власником свого майна;

ВИСНОВОК: після відчуження (продажу) квартири попередній власник (тобто, батько) втратить на нього право власності (право володіти, користуватися та розпоряджатися). Із припиненням права власності особи на житло втрачається і право користування членами його сім’ї таким жилим приміщенням. Враховуючи зазначене, після оформлення договору купівлі-продажу квартири новий власник (тобто, покупець) зможе зняти попередніх власників та всіх членів сім'ї (тобто, доньку власника квартири) з реєстрації місця проживання в досудовому порядку, без звернення в суд, через ЦНАП (на підставі договору купівлі-продажу та витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно).

Якщо буде потрібна допомога, звертайтеся через кнопку "Звернутися" біля фото (при зверненні вказуйте свою e-пошту).

Всього доброго!

Успіхів Вам!

Продажа квартиры по доверенности это обычное дело. Тем более других сособственников у этого имущества нет. Нотариус, который будет оформлять сделку по купле- продаже квартиры должен внимательно проверить доверенность в ней должны быть определены полномочия представителя на отчуждение этой недвижимости. Плюс действительность доверенности проверяется по реестру доверенностей на предмет ее отмены доверителем и если отмены нет, полномочия прописаны, предмет отчуждения определен, то сделка однозначно будет действительной. Прописка дочери в квартире на куплю-продажу не влияет.

Доброго дня!

Як варіант, законодавством передбачено: Порядком вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

...

Глава 1. Місце вчинення нотаріальної дії

1. Нотаріальні дії можуть вчинюватися будь-яким нотаріусом на всій території України, за винятком обмежень у праві вчинення нотаріальних дій, установлених статтями 9, 53, 55, 60, 66, 72, 73, 94 Закону України „Про нотаріат” (далі - Закон) та іншими актами законодавства України.

2. Нотаріальні дії вчиняються у приміщенні державної нотаріальної контори, у державному нотаріальному архіві, приміщенні, яке є робочим місцем (конторою) приватного нотаріуса. В окремих випадках, коли фізична особа не може з'явитися в зазначене приміщення, а також коли того вимагають особливості посвідчуваного правочину, такі нотаріальні дії можуть бути вчинені поза вказаними приміщеннями, але в межах нотаріального округу.

3. Якщо нотаріальна дія вчинюється поза приміщенням державної нотаріальної контори, державного нотаріального архіву, приміщенням, яке є робочим місцем (конторою) приватного нотаріуса, у посвідчувальному написі та в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій зазначається місце вчинення нотаріальної дії (удома, у лікарні, за місцезнаходженням юридичної особи тощо) із зазначенням адреси, а також причин, з яких нотаріальна дія була вчинена поза вказаними приміщеннями.

Запис про вчинення нотаріальної дії поза приміщенням державної нотаріальної контори, державного нотаріального архіву, приміщенням, яке є робочим місцем (конторою) приватного нотаріуса, заноситься до Журналу (книги) обліку викликів нотаріуса за межі державної нотаріальної контори, державного нотаріального архіву чи робочого місця (контори) приватного нотаріуса згідно з додатком 14 до Правил ведення нотаріального діловодства, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 22 грудня 2010 року № 3253/5, зареєстрованих у Міністерстві юстиції України 23 грудня 2010 року за № 1318/18613 (із змінами).

Це у випадку якщо Ви сумніваєтесь у варіанті укладення договору купівлі-продажу представником продавця.

Доброго дня, Олександре!

В принципі, всі нюанси і всю законність угоди має перевіряти нотаріус: це і питання довіреності, адже вона має бути нотаріально засвідчена та відповідати іншим вимогам, і питання перевірки відсутності обтяжень нерухомості, тобто що вона може бути відчужена (продана), і питання наявності належних правостановлюючих документів на квартиру.

Однак на що хотів би звернути увагу: все таки раджу оформлювати угоду, коли в квартирі нікого вже не буде із зареєстрованих, тобто дочекатись примусового зняття з реєстрації доньки продавця. Незважаючи на те, що наявність зареєстрованих на угоду не впливає, але це моя така суб'єктивна порада.

Всі інші моменти має перевіряти нотаріус.

Якщо є питання, звертайтесь!

Добрий день, Олександр!

Відповідно до статті 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Порядок посвідчення нотаріусами договорів купівлі-продажу нерухомості регламентований Законом України «Про нотаріат» та Порядком № 296 «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України». Відповідно до статті 42 вищевказаного Закону, нотаріальні дії вчиняються після їх оплати, а також після сплати в бюджет держави податку з доходів фізичних осіб та в день подачі всіх необхідних документів.

Одного спілкування тим більше в день укладання договору купівлі-продажу квартири звичайно не достатньо.

Дуже важливою дією на етапі підготовки документів є необхідність перевірити відсутність обмежень на відчуження майна. Їх накладають, якщо нерухомість заарештовано за рішенням суду, знаходиться в банківській заставі, і так далі. Таку інформацію може надати нотаріус, що здійснює оформлення угоди.

Тому спочатку треба перевірити квартиру у будь-якого нотаріусу щодо наявності/відсутності обтяжень на квартиру, її арешту перебування у заставі тощо.

Якщо нерухомість купувалася власником в шлюбі або розірваному на момент проведення операції шлюбі, то необхідно свідоцтво про шлюб або про розлучення і згода чоловіка / дружини на продаж нерухомого майна.

Також, треба вивчити и документи про право власності на квартиру, довіреність на сина власника квартири, паспорта, рнокпп на власника та його сина.

Донька повинна бути знята з реєстрації місця проживання на момент укладення договору купівлі-продажу квартири.

Крим того, повинні бути докази щодо відсутності боргів за використання комунальних послуг.

Нотаріус її може побачити у Єдиному реєстрі довіреностей.

По закону можлива процедура здійснення укладення договору купівлі-продажу квартири по довіреності.

У разі наявності запитань, або якщо треба допомога "Звертайтеся".

Всього доброго!

Нотаріус, який уклалатиме угоду, має зв’язатися з нотаріусом, який посвідчував довіреність, і перевірити її.

нет - нотариус не звонит , нотариус смотрит действительность доверенности в реестре довереннстей

Чи безпечно у такій ситуації купувати квартиру?

да

Що варто зробити, щоб убезпечитися?

внимательно почитать договор и чтоб в нем было указано про передачу денег

Чи достатньо буде, якщо ми у день угоди заїдемо до власника додрму і поспілкуємося з ним? это решать Вам - но это не обязательно , главное чтоб доверенность была действительная

Добрый день!

действительность доверенности проверяется по реестру доверенностей на предмет ее отмены доверителем и если отмены нет, полномочия прописаны, предмет отчуждения определен, то сделка однозначно будет действительной. Прописка других лиц в квартире на куплю-продажу не влияет.

Главное, что бы нотариус проверил доверенность по нотариальному реєстру и она действовала на момент купли-продажи .

Хорошо біло бі проверить не входит ли эта квартира в состав наследства владельца.

Это обычное дело, главное проверьте доверенность и полномочия представителя , нотариус имеет эту возможность.

С уважением,

Константин Гончаренко

Доброго дня, Олександр!

З одного боку- продаж за довіреність, звичайна справа.

З іншого - довіреність на час укладення правочину перевіряють, в тому числі і нотаріус. За реєстрами, за суттю текста тощо

В той же час виникає в мене питання, а чому не можна приїхати до власника напряму додому? Виїзд нотаріусів практикується в цілому.

І найголовніше по вашим критеріям безпеки. Порадив би відобразити повну вартість в договорі, не скриваючи від оподаткування жодної готівкової частини. Оскільки у випадку ризиків, в тому числі по довіреності, сума зафіксована в договорі -саме та ціна, яка буде вам повернута.

І стосовно зняття з реєстрації місця проживання. Також перевірте, що всі дії виконані.

Звертайтесь.