Продажа квартиры в Киеве по доверенности

Вітаю, Павло.

1. Важно в каком городе оформлять куплю-продажу - в Киеве, или можно в любом?

До червня в Україні діяла заборона на підписання договорів про відчуження нерухомого майна тільки за його місцезнаходженням. Тобто, якщо Ви продавали квартиру у Львові, посвідчити угоду про це міг винятково нотаріус, який зареєстрував свою діяльність у цьому місті.

Тепер це правило скасовано. «Географія» посвідчення угод у сфері нерухомості розширилася навіть до можливості обирати. Засвідчити договір про купівлю-продаж квартири чи будинку можна за:

а) місцем, де знаходиться нерухомість;

б) місцем реєстрації покупця чи продавця;

в) місцем знаходження юридичної особи (якщо купує або продає нерухомість організація чи установа).

Однак не втратила чинності вимога щодо нотаріуса: зробити це може тільки фахівець, який ввійшов до розробленого державою Переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна, на сайті Міністерства юстиції України.

2. Какой налог платит продавец и покупатель? Квартира в собственности более 3-ех лет, и это 1-ая продажа в этом году.

Після підписання договору новий власник нерухомості має внести збір до Пенсійного фонду, який становить 1% від вартості нерухомості. Крім цього, виплаті державного мита (1%) підлягає також нотаріальне посвідчення.

Продавець також несе певні витрати, а саме:

1. Держмито (1% від загальної вартості нерухомого майна).
2. Військовий збір (1,5% від загальної вартості об’єкта).

ПДФО у даному випадку не сплачується, оскільки:

• угода в поточному звітному періоді була єдиною;
• термін володіння більше 3 років.

Таким чином, якщо продавець нерухомості більше трьох років володів об’єктом, а угода з продажу нерухомості була першою за поточний рік, тоді ПДФО не встановлюється.

3. Как с оценкой недвижимости, как лучше сделать?

Експертну оціну майна, як правило, покладають на продавця, який має подати певний перелік документів, у тому числі й оцінку, для нотаріуса. Тому це обов'язок продавця. За домовленістю можливо поділити вартість оцінки із покупцем.

Всього доброго! Сподіваюсь, що консультація була корисною.Якщо є додаткові питання або Вам потрібна індивідуальна консультація, натискайте зелену кнопку «Звернутися»!

Добрый день!

Не облагается налогом один раз в течение года, при условии нахождения такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет (кроме наследства), доход, полученный от продажи или обмена жилья, садового (дачного) дома, земельного участка, не превышающего нормы безвозмездной передачи.

3. Доход, полученный налогоплательщиком от продаж в течение отчетного (налогового) года второго объекта недвижимости указанного в п. 172.1 Налогового кодекса Украины, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в пункте 172.1 настоящей статьи (нежилые помещения, гаражи, машиноместа и т.п.), подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 настоящего Кодекса, то есть 5%.

У нотариуса остается обязанность проверить уплату продавцом своих налоговых обязательств по доходу, полученному не только от отчуждения дома, но и земельного участка.

Услуги нотариуса можно разделить между сторонами и оплатить по договоренности.

Оформить может любой нотариус, но на период военного положение, и по доверенности , доверенному лицу лучше совершить сделку по месту расположения имущества.

___

Прийнято Постанову № 480 «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» !

Урядом 19 квітня 2022 року № 480 прийнято Постанову (набрала чинності з 28 квітня 2022 року) «Про внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України щодо діяльності нотаріусів та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану» (надалі – Постанова), якою внесені зміни до таких постанов:

?від 29.06.1999 р. № 1172 «Про затвердження переліку документів, за якими стягнення заборгованості провадиться у безспірному порядку на підставі виконавчих написів нотаріусів». З неї виключено Розділ «Стягнення заборгованості з підстав, що випливають з кредитних відносин»;

?від 28.02.2022 № 164 «Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану» (викладено у новій редакції);

?від 28.02.2022 № 165 «Деякі питання реалізації прав, свобод і законних інтересів фізичних та юридичних осіб», назву якої змінено на «Про зупинення строків надання адміністративних послуг та видачі документів дозвільного характеру»;

?від 03.03.2022 № 187 «Про забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави Україна у зв’язку з військовою агресією Російської федерації Російської Федерації»;

?від 06.03.2022 № 209 «Деякі питання державної реєстрації та функціонування єдиних та державних реєстрів, держателем яких є Міністерство юстиції, в умовах воєнного стану».

??Нотаріальні дії щодо цінного майна здійснюються нотаріусами, включеними до затвердженого Міністерством юстиції України переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна. Підпунктом 9 пункту 2 Постанови, визначені критерії, за якими нотаріуси включаються до Переліку.

???Згідно підпункту 8 пункту 2 Постанови нотаріальне посвідчення договорів щодо відчуження, поділу (виділу) нерухомого майна, спадкових договорів, договорів іпотеки, про заміну кредитора (відступлення прав вимоги) за кредитним договором та/або договором іпотеки, задоволення вимог іпотекодержателя, встановлення довірчої власності на нерухоме майно, визначення розміру часток у праві спільної власності, договорів поділу спільного майна подружжя (виділу з нього), позички, найму (оренди), лізингу будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) на строк не менш як три роки, відчуження цінних паперів, корпоративних прав, у тому числі договорів про внесення змін до таких договорів або їх розірвання (припинення), довіреностей на право розпорядження нерухомим майном, управління і розпорядження цінними паперами, корпоративними правами, на право доступу до індивідуального банківського сейфа, засвідчення справжності підпису на актах приймання-передачі частки (частини частки) у статутному (складеному) капіталі (статутному фонді) юридичної особи, а також видача свідоцтв про право власності на частку в спільному майні подружжя (колишнього з подружжя) на підставі їх спільної заяви, свідоцтв про придбання майна з прилюдних торгів (електронних аукціонів), у тому числі тих, які не відбулися, здійснюється виключно нотаріусами, включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна.

З повним змістом постанови можна ознайомитись за посиланням ?? h͚t͚t͚p͚s͚://w͚w͚w͚.k͚m͚u͚.g͚o͚v͚.u͚a͚/.../p͚r͚o͚-v͚n͚e͚s͚e͚n͚n͚y͚a͚-z͚m͚i͚n͚-d͚o͚-d͚e͚y͚a͚k͚i͚h͚

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Доброго вечора, Павло!

1. Важно в каком городе оформлять куплю-продажу - в Киеве, или можно в любом? - нотаріальне посвідчення договору про відчуження нерухомого майна здійснюється виключно за його місцезнаходженням. Відчуження майна за місцем знаходження сторін договору забороняється.

Виключення: Оформлення операцій щодо нерухомого майна, яке знаходиться у місті Києві або Київській області. Посвідчення таких договорів здійснюється виключно нотаріусом, робоче місце якого розташовано у Києві чи Київській області та можливе за місцем знаходження такого майна, або за місцем знаходження юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізично особи - однієї із сторін договору.

Головне, щоб нотаріус мав доступ до реєстрів (перелік за посиланням - https://minjust.gov.ua/pages/list_of_notaries).

2. Какой налог платит продавец и покупатель? Квартира в собственности более 3-ех лет, и это 1-ая продажа в этом году. - якщо укладається договір купівлі-продажу квартири, витрати при цьому будуть складатися з податку при продажу нерухомості, державного мита, збору до Пенсійного фонду та послуг нотаріуса.

Розмір кожного, враховуючи ставки, встановлені нормативно:

• податок з доходів фізичних осіб – 5%;
• військовий збір – 1,5%;
• держмито – 1%;
• збір до Пенсійного фонду – 1%;

Податок з доходів фізичних осіб, військовий збір сплачує продавець, держмито – за домовленістю між покупцем і продавцем, покупець – збір до Пенсійного фонду.

Не оподатковується дохід від купівлі-продажу, якщо протягом року особа здійснює лише одну угоду з об’єктом нерухомості, яким володіє понад три роки. А при продажу однієї квартири, яка була у власності продавця менше 3 років, доведеться вже сплатити податок на прибуток (5% податок з доходів фізичних осіб та 1,5% військового збору).

Якщо особа отримала об’єкт нерухомості у спадок, то умова щодо перебування майна у власності понад три роки в такому випадку не застосовується, тобто можна продавати одразу: податок при продажу нерухомості не сплачується.

3. Как с оценкой недвижимости, как лучше сделать? - оцінка непотрібна, так як у вашому випадку дохід не оподатковується.

Відповідно до статті 655 Цивільного кодексу України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (в нашому випадку квартиру) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (в нашому випадку квартиру) і сплатити за нього певну грошову суму.

В договорі купівлі-продажу квартири зазначаються реквізити сторін, предмет договору, ціна договору, права та обов’язки сторін, інші істотні умови. Договір купівлі-продажу квартири скріплюється підписами сторін, посвідчується нотаріусом і підлягає державній реєстрації, яка проводиться одночасно під час вчиненні нотаріальної дії.Суворі вимоги чинного законодавства до дотримання форми договору пояснюються важливістю квартири як об'єкта права приватної власності.

Згідно із статтею 55 Закону України «Про нотаріат», угоди про відчуження майна, що підлягає державній реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується. При посвідченні угод про відчуження нерухомого майна перевіряється відсутність заборони відчуження або арешту майна. Посвідчення правочинів щодо відчуження квартири провадиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину.

Договір купівлі-продажу квартири посвідчується не менше ніж у двох примірниках, один з яких залишається у справах державної нотаріальної контори чи приватного нотаріуса, а інший викладений на спеціальних бланках нотаріальних документів видається покупцю.

Усі примірники договору купівлі-продажу квартири підписуються учасниками правочину. Посвідчувальний напис вчиняється на всіх примірниках правочину. На бажання учасників правочину кожному з них видається по одному примірнику, про що зазначається у тексті правочину.

Проте, посвідчення договору купівлі-продажу квартири має (порівняно з загальними правилами купівлі-продажу) відповідні особливості.

Квартира може мати кількох власників, всі вони описуються у договорі. Якщо квартира яка відчужується є спільною сумісною власністю подружжя та оформлена на одного із них, то інший особисто пише дозвіл на купівлю/продаж нерухомості. Такий дозвіл має бути висловленим письмово і нотаріально посвідченим.

В разі, якщо неповнолітній (малолітній) зареєстрований (прописаний) у відчужуваній квартирі необхідна згода органу опіки й піклування на здійснення даної угоди. Такий дозвіл необхідний також для оформлення відчуження від імені, на ім'я неповнолітнього (малолітнього) в тому випадку, коли він є співвласником нерухомого майна, або нерухомість буде здобуватися на його ім'я.

Якщо продавцеві належить частка квартири на праві спільної власності, необхідно надати доказ про відмову співвласників від переважного права купівлі цієї частки.

Інколи квартири продають спадкоємці померлого, не маючи відповідних повноважень. Необхідно пам'ятати, що заповіт чи близька спорідненість не є доказом того, що продавець — власник квартири померлого громадянина. Таким власником він стає тільки через шість місяців після відкриття спадщини (після смерті спадкоємця), отримавши в нотаріальній конторі свідоцтво про право на спадщини та зареєструвавши його в Державному реєстрі речових прав.

Слід мати на увазі, що коли від імені продавця за довіреністю виступає довірена особа, нотаріус повинен перевірити повноваження та особу представника, а також перевірити дійсність довіреності на момент вчинення правочину. Оскільки не виключається, що така довіреність може бути скасованою довірителем або може бути недійсною (наприклад, довіритель помер, визнаний недієздатним та ін.), і тоді укладений довіреною особою правочин також буде недійсним.

Нотаріус зобов'язаний перевірити відсутність заборони на відчуження будинку (квартири) чи арешту. Заборона на відчуження може бути, наприклад, у зв'язку з укладенням продавцем договору під заставу квартири. Якщо покупець дав згоду придбати квартиру і відповідати за зобов'язаннями продавця (у цьому разі повернути борг), то за згодою кредитора такий договір може бути посвідчений. Для запобігання можливій недобросовісності продавця така довідка вимагається нотаріусом для надання напередодні посвідчення договору.

Відповідно до діючого законодавства України, в процесі нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нотаріус, що посвідчує такий договір зобов’язаний встановити особи сторін майбутнього договору купівлі-продажу. За загальним правилом особа громадянина встановлюється за паспортним документом, що посвідчує його особу.У випадку якщо така особа є громадянином України, нотаріусу подається паспорт громадянина України. Відповідно до діючого законодавства у паспорті громадянина України повинна бути вклеєна фотокартка при досягненні особою 25-річного віку та 45-річного віку. Таке положення не стосується осіб, що отримали паспорт громадянина України з безконтактним електронним носієм зразка 2016 року. У випадках коли громадянин України має постійне місце проживання на території іншої держави, нотаріусу надається паспорт громадянина України для виїзду за кордон з відповідною відміткою дипломатичної або консульської установи про постановку на постійне місце проживання у іншій державі.

У випадку, якщо особа є громадянином іншої держави (іноземець), нотаріусу подається відповідний паспортний документ держави громадянства особи або документ, що його замінює відповідно до законодавства такої держави. У випадку, якщо до нотаріуса звертається іноземець та надає паспортний документ іншої держави, одночасно ним подається відповідним чином нотаріально засвідчений переклад такого паспортного документа на українську мову.

Разом з документом, що посвідчує особу нотаріусу подається довідка відповідного фіскального органу про присвоєння фізичній особі реєстраційного номера облікової картки платника податків за даними Державного реєстру фізичних осіб платників податків (в тому числі і іноземні громадяни). Виключення складають ситуації коли фізична особа через свої релігійні переконання відмовилася від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та повідомила про це відповідний контролюючий орган і має відповідну відмітку про це у паспорті.

Важливе значення для порядку здійснення купівлі-продажу нерухомого майна на території України має сімейний стан покупця та продавця. Так, якщо покупець або продавець перебуває у шлюбі на час посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна обов’язковим є надання згоди іншого з подружжя покупця чи продавця на укладання такого договору. Відповідно до частини 3 ст. 65 Сімейного кодексу України згода на укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена. На підтвердження шлюбних відносин нотаріусу подається відповідне свідоцтво про шлюб або про одруження.Відповідно до діючого законодавства України для посвідчення договору купівлі-продажу квартир та їх частин обов’язково виготовляється оцінка такого майна з визначенням цілі оцінки – для цілей оподаткування та нарахування і сплати інших обов’язкових платежів, які справляються відповідно до законодавства.

Якщо буде потрібна моя допомога, звертайтеся через кнопку зеленого кольору "Звернутися".

При зверненні вказуйте свою е-пошту, по якій з Вами можна зв'язатися.

ВСЬОГО НАЙКРАЩОГО!

Доброго дня!

СПЕРШУ ПРО ПОДАТКИ:

При проведення операцій з продажу (обміну) об'єктів нерухомості між фізичними особами сторони повинні сплачувати податки відповідно до ст. 172 ПК України «Порядок оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого майна» та військовий збір, який встановлений Підрозділом 10 Перехідних положень ПК України.

Відповідно до ст. 172 ПК України Дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) не частіше одного разу протягом звітного податкового року житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення, та за умови перебування такого майна у власності платника податку понад три роки, не оподатковується.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку понад три роки не розповсюджується на майно, отримане таким платником у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного податкового року більш як одного з об’єктів нерухомості, житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці), а також земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі підлягає оподаткуванню за ставкою 5 відсотків бази оподаткування.

Дохід від продажу (обміну) об’єкта незавершеного будівництва оподатковується у порядку, визначеному статтею 172 ПК України для об’єктів нерухомого майна.

Дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої модулем електронного визначення оціночної вартості Єдиної бази даних звітів про оцінку, або не нижче ринкової вартості такого об’єкта, визначеної суб’єктом оціночної діяльності (оцінювачем) відповідно до законодавства та зазначеної у звіті про оцінку, зареєстрованому в Єдиній базі даних звітів про оцінку.

За загальним правилом продаж нерухомості оподатковується:

* податком на доходи фізичних осіб – 5%;

* військовим збором 1,5%.

Слід зазначити, що для нерезидентів розмір податку на доходи фізичних осіб при продажу нерухомості становить 18%.

Пенсійний збір сплачується відповідно до ч. 10, ст.4 та ч. 8, ст. 2 ЗУ «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування"

ТЕПЕР ПРО МІСЦЕ ПРОДАЖУ:

Укласти договір купівлі-продажу нерухомості можна:

а) безпосередньо за місцем, де знаходиться нерухомість;

б) за місцем задекларованного місця проживання покупця чи продавця або їхньої реєстрації.

ЩОДО ЕКСПЕРТНОЇ ОЦІНКИ КВАРТИРИ:

При здійсненні угоди купівлі-продажу, встановлення ринкової вартості нерухомості вимагає податкове законодавство для правильного нарахування суми податку. Тому для фізичних осіб оцінка майна при правочинах з нерухомістю є обов'язковою. Виключення становлять угоди купівлі-продажу нерухомості між юридичними особами. В цьому випадку проводити оцінку не потрібно.

На сьогодні законодавство надає можливість здійснити оцінку нерухомості як самостійно, так і за допомогою експерта-оцінювача.

Самостійно оцінку майна можна провести на сайті Фонду державного майна України, де потрібно зареєструватися за допомогою електронного ключа та крок за кроком ввести усі параметри об'єкта оцінки. Проаналізувавши всі дані, провівши розрахунки, автоматичний модуль видає сформовану вартість нерухомого майна. Позитивним моментом самостійного оформлення так званої електронної довідки про вартість майна є її безкоштовність. Проте, часто так стається, що ввівши некоректну інформацію про нерухомість, чи внаслідок неадекватного вибору аналогів для порівняння, система може видати значно завищену вартість нерухомого майна і з цієї суми доведеться сплачувати податки. Також варто зауважити, що проводячи процедуру самостійно, у вас виникне ряд питань, на які ви не завжди зможете знайти відповіді.

В свою чергу, експерт-оцінювач проводить оцінку нерухомості використовуючи надані державою механізми, власні знання і набутий досвід. Крім того, суб'єкт оціночної діяльності має додаткові важелі впливу на встановлення справедливої вартості майна, що захистить замовника від сплати завищених податків та інших обов'язкових платежів. Здійснивши незалежну оцінку майна, експерт-оцінювач видає замовнику повноцінний звіт про оцінку майна з обгрунтуванням вартості нерухомого майна.

Будуть питання, тисніть кнопку "звернутись" біля мого профілю. Постараюсь на них відповісти.