Возврат задатка на приобретение дома

Ні, у вас в договорі в п. 4.1. прописано, що в разі невиконання Покупцем умов договору, суму яку ви передавали Продавцю на момент підписання Договору вважається "відступними", і поверненню не підлягає.

Пунктом 4.1 договору повернення завдатку Вам не передбачено. Він залишається у Продавця.

Ст. 600 ЦК України "Зобов'язання припиняється за згодою сторін внаслідок передання боржником кредиторові відступного (грошей, іншого майна тощо). Розмір, строки й порядок передання відступного встановлюються сторонами."

Вітаю!

НАЖАЛЬ, ВИ НЕ ЗМОЖЕТЕ ПОВЕРНУТИ ГРОШІ, ТОМУ ЩО У ВАС В ДОГОВОРІ ВОНИ Є ВІДСТУПНИМИ.

ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ

Стаття 600. Припинення зобов'язання переданням відступного

1. Зобов´язання припиняється за згодою сторін внаслідок передання боржником кредиторові відступного (грошей, іншого майна тощо). Розмір, строки й порядок передання відступного встановлюються сторонами.

ххх

Відступне є за своєю природою способом припинення основного зобов'язання.

Доброго дня, Олександре!

На жаль, кошти, про які йде мова у Вашому питанні, Ви повернути не зможете, оскільки по закону і згідно підписаного Вами договору куаівлі-продажу будинку вони вважаються відступним.

Справа в тім, що у пунктах 3.1. та 4.1. Вашого договору про наміри щодо купівлі-продажу об'єкту нерухомості, підписаному 15 листопада 2023 року, передбачено таке:

"3.1. На підтвердження вище вказаних зобов'язань та забезпечення виконання цього договору Покупець передає, а Продавець приймає у рахунок належних за договором купівлі-продажу платежів грошову заставу у розмірі 38000 грн., що еквівалентно 1000 дол. США.

4.1.У разі невиконання Покупцем своїх зобов'язань, грошова сума, яку він передав Продавцю згідно договору а саме 38000 грн., що еквівалентно 1000 дол. США, вважається сторонами в якості відступного (ст. 600 ЦК України) та залишається у розпорядженні Продавця".

Згідно статті 600 Цивільного кодексу України, яка регулює питання припинення зобов'язання переданням відступного;

"1. Зобов'язання припиняється за згодою сторін внаслідок передання боржником кредиторові відступного (грошей, іншого майна тощо). Розмір, строки й порядок передання відступного встановлюються сторонами.".

Передання відступного є одним із способів припинення зобов'язання за згодою сторін.

У відповідності зі статтею 177 ЦКУ об'єктом відступного можуть бути гроші, інше майно (як рухоме, так і нерухоме) та інші відчужувані об'єкти цивільних прав, в тому числі результати робіт, послуги тощо. В якості відступного може виступити неустойка, що означає, що сторони договору можуть домовитися, що сума неустойки у тому розмірі, якого вона досягла на момент платежу, буде відступним і її сплата звільняє боржника від обов'язку виконати зобов'язання в натурі.

Згідно статті 654 ЦКУ обов'язковість досягнення згоди щодо припинення зобов'язань відступним тягне за собою необхідність відповідної фіксації такої згоди. У Вашому випадку були застосовані загальні правила оформлення цивільно-правових договорів.

З повагою, адвокат Айвазян.

ЗДРАВСТВУЙТЕ, АЛЕКСАНДР! Исходя из предоставленного Вами "договора" - Да. Можете! Почему? - Потому что предоставленный Вами договор (если он не удостоверен нотариально) - ничтожен в соответствии с ч. 1, 4 ст. 635, ч. 1 ст. 657, ст. 215, 235 Гражданского кодекса Украины, а стало быть любые переданные по нему деньги не имеют статуса "задатка", т.к. не было надлежащих правовых основания для передачи денег по ничтожному договору.

Для более детального и однозначного ответа на Ваш вопрос нужно понимать следующее:

• Каким образом и на основании чего Вы передали так называемый "задаток"?
• Данный договор, который Вы выложили - удостоверен нотариально? (хотя почти на 100 % уже уверен, что не было никакого нотариального удостоверения).

Если нет, то он юридически ничтожен и не мог быть основанием для передачи денег.

Что написано в расписке? Или Вы деньги отдали просто так, не получив расписку на основании этого никчёмного агентского договора...? А кто сказал, что в договоре указаны те лица, которые его подписали...? Кто-то проверял дееспособность и правомочность лиц, паспорта?! - Сразу говорю, агентство недвижимости такое право не имеет. Вижу лишь расписку в отношении агентства от продавца. Существует расписка, что от Вас получили "задаток"?!

Согласно части первой статьи 635 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

Согласно закону (часть первая статьи 657 ГК Украины), договор купли-продажи недвижимости подлежит нотариальному удостоверению. Стало быть и предварительный договор должен быть написан не на колене в агентстве недвижимости, а у нотариуса.

Следует отметить, что данные действия совершенные "профессионалами" якобы - вообще можно квалифицировать как мошенничество (статья 190 Уголовного кодекса Украины), ибо у меня возникает риторический вопрос - "как они служили в очистке"? (по мотивам повести Михаила Булгакова "Собачье сердце"), то есть как они работают в бизнесе, не зная, что такой договор фактически ничтожен и не может предусматривать никаких задатков...

В случае нежелания отдать деньги полюбовно, Вы имеете право взыскать их в судебном порядке, в том числе и с агентства, которое пользуясь своим статусом ввело Вас в убытки и в заблуждение, предоставив к подписанию никчёмный договор. Вы как не специалист понадеялись на профессионализм субъекта хозяйственной деятельности, а он Вас выходит обманул.

Если же это проект договора и реальный договор подписан и удостоверен у нотариуса, то если инициатива по отказу будет следовать от Вас, то задаток могут не вернуть. Для этого нужно будет доказать, что Продавец обманул Вас, предоставил не все существенные данные для сделки, нарушил сроки и т.д... Кроме того, как я уже сказал - неплохо бы увидеть расписку... потому что договор договором, а именно расписка указывать ЦЕЛЕВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ ПОЛУЧЕННЫХ СРЕДСТВ. Данные средства можно отнести к категории "аванс", если в расписке не указано иное или нет ссылки на пункт нотариального договора.

ТАКЖЕ СЛЕДУЕТ ОТМЕТИТЬ, ЧТО Хоть договор и называется договором о намерении, но по содержанию и правовым последствиям он претендует на признание его предварительным договором. А если его форма не соблюдена, то он ничтожен.

Понятие задатка определено в статье 570 ГК Украины, согласно положениям которой задатком является денежная сумма или движимое имущество, выдаваемое кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей, в подтверждение обязательства и на обеспечение его выполнения. Если не будет установлено, что сумма, уплаченная в счет причитающихся с должника платежей, является задатком, она считается авансом (ст.570 ГК Украины). В отличии от задатка - аванс подлежит возврату по несостоявшимся сделкам.

Также, следует напомнить, что согласно части четвёртой статьи 635 ГК Украины договор о намерениях (протокол о намерениях и т.д.), если в нём нет волеизъявления сторон о предоставлении ему силы предварительного договора, не считается предварительным договором.

ДОГОВІР ПРО НАМІРИ... договор о намерениях (протокол о намерениях и т.д.), если в нём нет волеизъявления сторон о предоставлении ему силы предварительного договора, не считается предварительным договором (с) ч. 4 ст. 635 Гражданского кодекса Украины

Так что Вы имеете полное право вернуть свои деньги. Если не будут возвращать, предупредите, что по закону в случае обращения Вами в суд - они будут вынуждены вернуть не только фейковый "задаток", но и % за неправомерное пользование Вашими средствами... а также оплатят судебные издержки, в том числе услуги адвоката.

Впаривать договор о намерениях и якобы "задаток по нём" - популярная схема среди агентств.

Но это не делает аванс по такому договору задатком, даже если в договоре прописано иное... Но тут Вам нужно будет поработать если что с адекватным адвокатом, который это понимает и в судебном порядке докажет, что по содержанию это никакой не договор о намерениях, а ничтожный предварительный договор.

!!! Договор (протокол) о намерениях лишь фиксирует желание сторон вступить в договорные отношения в будущем.

В отличие от гражданского права некоторых стран, в Украине на данный момент не сложилась целостная доктрина толкования договора, которая бы последовательно реализовывалась судами на практике. Приоритет буквального толкования договора закреплен в статье 213 действующего Гражданского кодекса Украины, согласно которому принимается во внимание одинаковое для всего содержания сделки значение слов и понятий, а также общепринятое в соответствующей сфере отношений значение терминов, а обращение судов к действительной воле сторон допускается только в ситуации, когда буквальное прочтение соответствующего условия в текстуальном контексте не позволяет определить его содержание.

Согласно пункту 6.11 Постановления Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда от 17 июня 2020 года по делу № 913/420/19 Правовая природа договора не зависит от его названия, а определяется с учетом содержания, поэтому оценивая соответствие воли сторон и заключенного договора фактическим правоотношениям, суд должен предоставить правовую оценку его условиям, правам и обязанностям сторон для определения направленности как их действий, так и определенных правовых последствий.

А в пункте 6.12. постановления КХС ВС указано, что Следовательно, установив при рассмотрении дела, что сделка совершена с целью сокрытия другой сделки, суд на основании положений статьи 235 ГК Украины должен признать, что стороны совершили именно эту сделку, и разрешить спор с применением норм, регулирующих эту сделку. Если сделка, которая действительно совершена, противоречит закону, суд принимает решение об установлении его ничтожности или о признании его недействительным.

Разницу между авансом и задатком в очередной раз указал в своем Постановлении Кассационный гражданский суд в составе Верховного Суда 17 июня 2021 года по делу № 711/5065/15-ц (производство № 61-18537св19)

То есть, в случае обращения в суд Вам нужно установить, что содержание договора не соответствует его названию, реальное содержание договора определяет его как предварительного, но в связи с тем, что договор не удостоверен нотариально, то он ничтожен... в связи с этим суд имеете право применить правовые последствия ничтожности договора взыскать в соответствии со статьей 215 ГК Украины.

Если недействительность сделки прямо установлена законом (ничтожная сделка), исковое требование о признании его ничтожным не является надлежащим способом защиты прав или интереса истца. В случае наличия спора по поводу правовых последствий недействительной сделки, одна из сторон которого или иное заинтересованное лицо считает его ничтожным, суд проверяет соответствующие доводы и в мотивировочной части судебного решения, применив соответствующие нормы материального права, подтверждает или опровергает обстоятельства ничтожности сделки (Постановление Большой Палаты Верховного Суда от 02.11.2021 г. по делу № 917/1338/18, производство № 12-86гс20).

Как-то так вижу Ваш вопрос.

Для начала предлагаю Вам устно предложить вернуть деньги. Если откажутся - написать официальное письмо-претензию и Продавцу и "шарашкиной конторе", которая именуется агентством и умудряется клепать ничтожные договора. Письмо отправляется по их официальным адресам заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения - через отделение УДППЗ "Укрпочта".

Если откажутся возвращать или проигнорируют Ваше обращение - придется подавать на них в суд и взыскивать в судебном порядке Ваши законные деньги.

Надеюсь мой ответ поможет Вам решить Ваш вопрос.

С уважением, юрист Ярослав Турчин (г. Гамбург, Германия)

Время ответа: 7-00 по Гамбургу, 8-00 по Киеву.

Доброго дня, договір є нікчемним, ви маєте право вимагати повернення коштів. Для цього напишіть лист претензію про повернення коштів, у разі відмови звертайтесь до суду.

За загальним правилом сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Стосовно до попередніх договорів, ч. 1 ст. 635 ЦКУ прямо встановлено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Вказана норма є імперативною і тому додержання вимог щодо письмового оформлення попереднього договору є обов’язковим, в той час як державна реєстрація таких договорів не вимагається.

Разом з тим, зазначене дає підстави вважати, що законна можливість укладення основного договору усно дозволяє щодо нього усно укласти і договір попередній.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦКУ).

Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку,гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна наголошує і ст. 55 Закону України "Про нотаріат".

Цей погляд цілком поділяє і судова практика. Наприклад, рішення колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 06 лютого 2008 року.

Так, у відповідному рішенні зазначено, що відповідно до вимог статей 635, 657 ЦКУ попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, оскільки основний договір укладається у формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, попередній договір укладається у формі, встановлений для основного договору. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ст. 220 ЦК України).

Посвідчення попереднього договору відноситься до компетенції нотаріусів (ст. 34 Закон України "Про нотаріат") та консульських установ (ст. 35 Закон України "Про нотаріат"). Посадові особи органів місцевого самоврядування не вправі посвідчувати попередній договір.

Попередній договір може бути посвідчено будь-яким нотаріусом на всій території України без обмежень, навіть якщо посвідчення основного договору обмежено територіальною юрисдикцією, визначеною ст. 55 Закону України "Про нотаріат". При посвідченні попереднього договору нотаріус зобов’язаний встановити дійсні наміри сторін щодо створення правових наслідків, які обумовлюються цим правочином

Правозахисник Корнійчук Євген Іванович, маю всі необхідні знання та навички для вирішення питань будь якої складності.

Добрый день!

Вы имеете право на возврат средств, поскольку этот "договор" не имеет юридической силы, поскольку был составлен НЕ в нотариальной форме.

По своей сути данный "договор", не завися от того, как его назвали, является попереднім договором купівлі-продажу нерухомості, а такой договор обязательно составляется в нотариальной форме.

Цивільний кодекс України https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text

Стаття 657. Форма окремих видів договорів купівлі-продажу

1. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Стаття 635. Попередній договір

1. Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Попередній договір щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

Стаття 219. Правові наслідки недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення одностороннього правочину

1. У разі недодержання вимоги закону про нотаріальне посвідчення одностороннього правочину такий правочин є нікчемним.

Для возрата уплаченных средств вам нужно написать письменное заявление и направить его стороне, которая получила от вас деньги. В случае отказа или отсутствия ответа в течении разумного срока деньги возможно вернуть исключительно через суд.

Наша компания может составить такое письмо и при необходисости сопроводить ваше дело в суде в г. Харьков.

Успехов!

Ваш адвокат

Евгений Промский

Доброго дня!

Згідно ч. 4 ст. 635 ЦК України договір про наміри, якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Відповідно до частини 1 статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини статті 628 ЦК України

1. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

2. Сторони мають право укласти договір, в якому містяться елементи різних договорів (змішаний договір). До відносин сторін у змішаному договорі застосовуються у відповідних частинах положення актів цивільного законодавства про договори, елементи яких містяться у змішаному договорі, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті змішаного договору.

Договір, який Ви закріпили, не містить пункту, у якому б зазначалось про бажання сторін щодо надання йому сили попереднього договору. Тому нотаріальному посвідченню він не підлягає.

По Вашому питанню є як позитивна, так і негативна судова практика. Все залежить від того, як суд розцінить наближеність договору про наміри до попереднього договору.

Враховуючи, що у разі відмови від укладення договору купівлі-продажу квартири , який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам закону, а Ви лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, то передана грошова сума в розмірі 1 тис. доларів США розцінюється як завдаток, який не підлягає поверненню.

Якщо Ви не бажаєте купувати квартиру - повернути кошти зможете лише в судовому порядку. Навряд чи, продавець добровільно поверне Вам завдаток, хоча спробувати варто.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Бажаю успіхів!

Даний спір може бути вирішений тільки в судовому порядку, 99 % що продавець не погодиться на повернення коштів, навіть частково, шансів визнати даний договір нікчемним на мою думку не моє можливості, а отже застосувати до такого договору наслідки нікчемного правочину також не моє можливості, єдине, на що можна розраховувати це те, що його визнають неукладеним. Ви звичайно можете спробувати в судовому порядку свої шанси, але врахуйте той факт, що вам прийдеться понести витрати на цей судовий процес, не менш як ви маєте намір повернути, а шанси у вас 50/50. На мою думку визнати даний договір нікчемним, і застосувати до нього наслідки нікчемного правочину (повернути кошти) у вас дуже незначні, тому я б вам рекомендувала спробувати вирішити питання мирним шляхом.