Приобретательная давность как способ получения права собственности

Приобретательная давность (или давность владения) относится к первоначальным способам приобретения права собственности, так как права приобретателя лежат не прошедшей собственности или отношениях правопреемства, а на обязательной совокупности обстоятельств, предусмотренных частью 1 статьи 344 Гражданского кодекса Украины.

Следует отметить, что право собственности принадлежит к числу таких субъективных прав, которые могут возникнуть при наличии определенного юридического факта, а то и их совокупности.

Поэтому, исходя из содержания статьи 344 Гражданского кодекса Украины, обстоятельствами, имеющими значение для дела, и которые должен доказать именно истец, являются:

• законный объект владения;
• добросовестность владения;
• открытость владения;
• давность владения и его непрерывность.

Таким образом, лицом, владеющим чужим имуществом при указанных обстоятельствах, во всех случаях является не владелец и, тем более, владелец ни в коем случае не может приобрести имущество в собственность по давности владения.

Общие сведения

В Украине существует несколько законных способов признания (закрепления) за собой права собственности на недвижимое имущество. Одним из таких способов является признание права собственности в порядке приобретательной давности.

Прежде всего, рассмотрим, что представляет собой институт права собственности и из чего он состоит.

1. Право собственности — это закрепленная за собственником возможность в пределах, допускаемых законом, владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом (средствами производства и предметами потребления) по своему усмотрению.
2. Владение — это фактическое наличие вещи в хозяйстве владельца и его возможность влиять на нее напрямую. Владение может быть законным (например, наличие у лица вещи на праве собственности) и незаконным (скажем, владение имуществом, добытым преступными действиями, присвоение находки).
   

   Важно! Незаконное владение подразделяется на добросовестное (когда лицо не знало и не могло знать о том, что владеет чужим имуществом) и недобросовестное (когда лицо знало или должно было знать о том, что владение незаконно). Именно «добросовестное владение» является ключевым требованием для приобретения права собственности в порядке приобретательной давности.

3. Пользование — это право изымать из вещей их полезные свойства (например, обрабатывать землю и получать урожай, употреблять продукты питания, носить одежду и обувь).
4. Распоряжение — это право определять юридическую или фактическую судьбу имущества (например, продавать, дарить, обменивать, перерабатывать, завещать и т.д.).

Совокупность полномочий у лица дает основания считать ее собственником соответствующего имущества.

Выяснив, что представляет собой право собственности и из каких элементов оно состоит, можем перейти к выяснению того, что же сакэ представляет собой институт приобретательной давности, и какова его специфика.

Согласно части 1 статьи 344 Гражданского кодекса Украины, лицо, которое добросовестно завладело чужим имуществом и продолжает открыто, непрерывно владеть недвижимым имуществом в течение десяти лет или движимым имуществом — в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретаемая давность), если иное не установлено настоящим Кодексом.

Важно! Итак, приобретаемая давность это — совокупность установленных законом требований (признаков), при наличии которых лицо приобретает право собственности на чужое имущество находящееся в ее владении.

Что такое приобретательная давность?

Хотя приобретательная давность и не имеет исчерпывающего определения в законе, она является весьма проработанным институтом в науке гражданского права.

Ее основные особенности сводятся к следующему:

1. Приобретательная давность представляет установленный в законе срок. Только по прошествии этого периода давностный владелец сможет обратиться в суд с иском о признании прав собственности.
2. Она реализуется исключительно путем обращения в суд с целью признать факт наличия собственности. Иной процедуры, либо автоматического обретения имущества не предусмотрено.
3. Владение на протяжении всего указанного периода должно отвечать установленным законом требованиям. Речь идет об открытости, добросовестности и непрерывном характере обладания той или иной вещью. Обязанность доказать факт соблюдения этих условий в суде возлагается на давностного владельца.

Учитывая эти характеристики, можно получить следующее определение.

Приобретательная давность – это установленный в законе срок, по прошествии которого фактический владелец имущества может обратиться в суд с целью признать факт обретения права собственности, при условии, если имеются основания считать обладание непрерывным, открытым и добросовестным.

Закон и его разъяснения высшими судебными инстанциями допускают применение этих норм, если земельный участок или другое имущество находится в собственности иных лиц или является бесхозяйным.

Право собственности на стороне владельца за давностью возникает помимо воли и независимо от воли прежнего владельца. Владелец по давности является незаконным владельцем, о чем указано в ч. 1 ст. 344 ГК (завладел чужим имуществом).

Признаки давности владения

Давностное владение должно быть добросовестным, открытым, непрерывным, а вещью нужно владеть как своей собственной.

Эти условия являются обязательными и должны быть соблюдены в совокупности.

1. Добросовестность
   Этот признак раскрыт в руководящем разъяснении высших судебных структур № 10/22, принятым 29 апреля 2010 г. Срок приобретательной давности характеризуется добросовестным владением, если соответствующее лицо, не знало и ему не могло быть известно о том, что у него отсутствует основание для возникновения права собственности на момент, когда имущество получено.
2. Открытость
   Этот элемент во многом обусловлен предыдущим. Приобретательная давность может признаваться судом только в случаях, когда заявитель докажет факт открытости владения. Под таковым следует понимать ситуацию, когда имущество является видимым для окружающих. Если речь идет о признании собственности на земельный участок, то специфика, которой обладают соответствующие объекты, не предполагает иного. Вопросы могут возникать относительно давностного владения движимыми вещами. Такие объекты могут обладать свойствами, препятствующими их постоянной открытой демонстрации.
3. Непрерывность
   Закон дифференцирует сроки в зависимости от типа вещей, факт наличия собственности на которые признается. Если устанавливается титул собственности на недвижимое имущество (землю, здание, сооружение), то непрерывность обладания должна быть доказана на протяжении 15-ти лет. Если обращение в суд затрагивает движимые объекты, то этот промежуток должен быть не менее 5-ти лет.

Течение срока приобретательной давности начинается с момента начала обладания бесхозяйной вещью.

Важно! Если речь идет о собственности других лиц, то он исчисляется после истечения периода исковой давности по требованиям возвратить имущество.

Позиция высших судебных структур указывает на то, что в период давности не включается временной отрезок, когда земельный участок или иной объект находился у заявителя на основании договора аренды или другого соглашения.

Важно! Закон предоставляет давностному владельцу право осуществлять защиту. Если соответствующие документы подаются в суд, то период, на протяжении которого нарушались права обладателя, не повлияет на течение срока приобретательной давности.

Земельный участок и другая недвижимость должна находиться во владении заявителя на протяжении долгого периода, по этой причине к сроку присоединяется обладание вещью предшественником, передавшим имущество в порядке правопреемства (например, наследование).

Условия для реализации права

Право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество, приобретается по решению суда. Такое решение суда, согласно Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», будет основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество. Однако при этом необходимо учитывать, что для земельных участков установлен иной порядок возникновения права собственности по приобретательной давности.

Важно! Знание этого порядка позволит избежать предъявления необоснованных исков, в удовлетворении которых будет отказано судом, что еще нередко встречается на практике.

Лицо, желающее приобрести имущество таким способом, должно обратиться в судебный орган:

• с иском о признании права собственности, если есть прошлый собственник (зачастую этот путь становится единственным вариантом для наследников, у которых возникают сложности с доказательством правопреемства);
• заявлением об установлении факта наличия состава приобретательной давности, если прошлый собственник неизвестен и узнать о нем невозможно.

Ответчиком по иску о признании права собственности по приобретательной давности является прежний собственник имущества или его правопреемник. В случае если предыдущий владелец недвижимого имущества не был и не мог быть известным давнишнему владельцу, то ответчиком является орган, уполномоченный управлять имуществом соответствующей территориальной общины.

В случае возникновения споров, связанных с приобретением права собственности по приобретательной давности, суды для их дальнейшего решения, учитывающие следующие условия:

1. Знание является добросовестным, если лицо при завладении чужим имуществом не знало и не могло знать об отсутствии у него оснований для приобретения права собственности.
2. Знание признается открытым, если лицо не скрывало факт нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению охраны имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества.
3. Знание признается непрерывным, если оно не прерывалось в течение всего срока приобретательной давности.

В случае, если давнишний владелец потерял имущество не по своей воле, и вернул это имущество в течение одного года или предъявил в течение этого же срока иск о его истребовании, приобретаемая давность не прерывается.

Также, случаются отдельные случаи, когда лицо, заявляющее о давности владения, завладело чужим имуществом на основании договора (аренды, хранения и т.д.) с его владельцем, который по окончании срока договора не предъявил требования о его возвращении.

В таком случае, оно приобретает право собственности по приобретательной давности на недвижимое имущество через пятнадцать, а на движимое имущество — через пять лет с момента истечения исковой давности.

Важно! Учитывая общие положения норм, регулирующих приобретательную давность, право собственности по приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу (а не лицу, которое заявляет о давности владения), а также на бесхозную вещь.

Следовательно, установление владельца имущества или безхазяйности вещи есть одной из причин, имеющей юридическое значение, и подлежит доказыванию при принятии решения суда.

Взятие бесхозной недвижимой вещи на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого она расположена, и последующий отказ суда в передаче этой недвижимой вещи в коммунальную собственность не является необходимым условием для приобретения права собственности на этот объект третьими лицами по приобретательной давности.

Порядок обращения в суд

Для этого проводятся предварительные мероприятия со стороны исполкома. В их число входит назначение административной комиссии, которая устанавливает и фиксирует факт не использования недвижимости. На основании составленного акта, решением комиссии, имущество признаётся бесхозным.

Важно! В исполком запрос или уведомление передают в форме заявления, с указанием, что недвижимость находится в распоряжении лиц 15 (более) лет и формулировкой причин его подачи.

К их числу относятся:

• просьба о приватизации;
• получение признания вещных прав;
• разрешение регистрации прав собственности и постановки земли на кадастровый учёт.

На запрос выдадут мотивированный ответ, содержащий согласие или отказ, с указанием причин. Согласие допускает регистрацию объекта.

Заявление подаётся в арбитражный суд первой инстанции того района, где проживает (зарегистрирован) ответчик. Соответственно, им станет:

• район проживания лица, притязающего на недвижимость;
• место расположения райисполкома;
• заброшенный ЗУ или помещение, изымаемые муниципалитетом.

В исковом заявлении определяют стороны, представляющие конфликт, предмет спора с указанием технических характеристик. Вводная часть указывает на основания:

• при которых возникло имущественное право;
• оно оспаривается;
• допускает законность владения со стороны истца.

Перед обращением в суд с заявлением требуется оплатить государственную пошлину.

Важно! К исковому заявлению прилагается пакет документации на недвижимость, паспорта сторон.

В тех случаях, когда объект не обеспечен правоустанавливающей документацией, требуется собрать:

• справки и акты о наличии объекта;
• заключения эксперта о принадлежности недвижимости лицу;
• заключения оценщика о стоимости.

Главный акцент требуется сделать на том, что недвижимость используется владельцами 15 лет. Это могут подтвердить свидетельские показания соседей.

Особенности процедуры

На сегодняшний день в Украине действует презумпция правомерности приобретения права собственности на ту или иную вещь. То есть любая собственность, которую вы приобретаете, считается приобретённой законно, пока обратное не будет доказано.

Согласно ч.1 ст.328 ГКУ право собственности в основном приобретается на основании сделок.

Важно! Однако, не менее значимым и всё более распространённым способом приобретения права собственности, на объекты, имеющие значительную материальную стоимость – является приобретение права собственности через суд (в судебном порядке).

Согласно ст.392 ГК Украины лицо вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности в следующих случаях:

• если это право оспаривается или не признается другими лицами (при условии, что истец не находится с этими лицами в обязательственных отношениях, поскольку права лиц, находящихся в обязательственных отношениях, должны защищаться с помощью соответствующих норм института обязательственного права);
• в случае потери им документа, удостоверяющего его право собственности

Предпосылкой для применения ст.392 ГК Украины отсутствие другого, кроме судебного, пути для восстановления нарушенного права. Например, иск о признании права собственности в случае утраты документа, удостоверяющего право собственности лица на вещь, подается при отсутствии возможности получить в соответствующих органах дубликат правоустанавливающего документа.

Важно! Зачастую, иски о признании права собственности в порядке ст.392 ГК Украины подаются, когда лицо не является собственником, но желает им стать, например,  на бесхозную вещь, на объект самовольного строительства, по приобретательной давности, в порядке наследования.

Наиболее популярными предметами обращения в суд с целью приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества являются:

•  узаконивание самовольного строительства (приобретение права собственности на самовольно построенные дома, гаражи, пристройки, киоски и т.д.);
•  признание права собственности на имущество в порядке наследования (в случаях сильно запущенного или проблемного наследства);
•  признание права собственности на объекты по сделкам, которые подлежат нотариальному удостоверению, однако по тем или иным причинам были не заверены нотариусом;
•  признание права собственности на движимое или недвижимое имущество по приобретательной давности (свыше 10 лет для недвижимого и свыше 5 лет для движимого имущества);
•  признание права собственности на имущество, приобретённое в браке за одним из супругов.