здача в оренду квартир,що належать дітям

Вітаю Вас!

На якій підставі Ви здаєте квартири, які не належать Вам на праві власності?

Якщо Ви з дітьми уклали договір позички, тоді Ви маєте право здавати квартиру та сплачувати єдиний податок, адже квартира передана Вам в користування та Ви отримуєте з неї дохід. Діти при цьому нічого сплачувати не повинні.

Якщо Ви від імені дітей по довіреності здаєте квартири в оренду, то податки сплачують діти, а не Ви як ФОП.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Вітаю Вас!

Доброгодня.Здаю в Україні квартири, які належать моїм повнолітнім дітям. плачу податок з отриманих коштів як ФОП 2 групи. чи виникає якесь податкове зобовязання у моїх дітей? якщо так,як це обійти? це ж подвійне оподаткування виходить

Звичайно, що тут не може бути подвійного оподаткування.

В ідеалі саме Ваші діти, як власники майна, мали отримувати кошти та сплачувати з них податки, але не бачу нічого страшного в тому, що це робите Ви. Дохід наскільки я розумію отримуєте Ви, то саме і Ви сплачуєте податки. Далі Ви можете дарувати ці кошти дітям з нульовим оподаткування. Після цього їм не потрібно нічого сплачувати повторно, оскільки з цього доходу вже сплачено податок.

Хоча все ж раджу оформити від їх імені відповідну довіреність на Вас.

З повагою!

Доброго дня, така схема є цілком нормальною, але для уникнення проблем вам потрібно укласти договір позички, яким вам дадуть право розпоряджатися чужим майном на безоплатній основі. У такому випадку податок будете сплачувати ви як ФОП 2 групи.

Зразок договору за посиланням,тільки там треба додати про можливість передачу в оренду третім особам з дозволу власника.

https://www.flombu.com/uk/articles/apartment-loan-...

Доброго дня, Іванна!

Спочатку потрібно зрозуміти на підставі якого документу Ви, як ФОП 2 групи, здаєте житло, власником якого є Ваші діти, в оренду? Від цього залежить хто повинен сплачувати податки, оскільки ФОП 2 групи може здавати в оренду або власне житло, або орендоване.

Якщо Ви не укладали з дітьми договір позички, то тоді як Ви здаєте житло в оренду, будучи ФОП 2 групи?

З повагою, адвокат Айвазян.

ВІТАЮ ВАС, пані ІВАННА!

Дійсно, для здачі в оренду житлового або нежитлового приміщення своїх дітей, Вам потрібно мати встановлені законом праві підстави, що грунтуються на законі або договорі. Причому на момент здачі. Інакше у Вас можуть бути проблеми з податковою звітністю у разі перевірки.

Отже, Вам треба оформити позичку заднім числом, але будьте готові, що своє право треба буде в суді захищати, бо "податкові цербери" нічого про це чути не хочуть і інколи нахабно нараховують податки по-своєму, кваліфікуючи договори як їм хочеться.

Бажаючи взяти в платне користування приміщення у фізособи, потрібно оформити договір оренди (ст. 759 Цивільного кодексу України, далі - ЦК України). Його укладають у письмовій формі (ст. 793 ЦК України).

Розмір орендної плати сторони встановлюють за домовленістю (ст. 632 ЦК України). Тобто, орендуючи приміщення у фізособи, сторони мають право встановити будь-яку ціну (адже вона не підлягає держрегулюванню). Це випливає з норм статті 44 Господарського кодексу України (далі - ГК України), ст. 632 ЦК України, ст.ст. 10,11 Закону України "Про ціни і ціноутворення".

Договір оренди приміщення підлягає нотаріальному посвідченню, якщо строк договору становить 3 і більше років (ч. 2 ст. 793 ЦК України). Відповідно до ч. 1 ст. 209 ЦК України "правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін".

Тому якщо договір оренди укладено на строк до 3 років і в договорі не передбачили обов'язкового нотаріального посвідчення - цей договір оренди не обов'язково нотаріально посвідчувати. А коли строк договору оренди становить 3 і більше років, нотаріальне посвідчення є обов'язковим. При цьому договір може передбачати право пролонгації, що не дає підстави вважати, що договір оренди підлягає нотаріальному посвідченню, якщо такий договір укладено на строк до 3 років.

Якщо договір оренди укладено на строк не менш як 3 роки, то право користування підлягає реєстрації (ч. 1 ст. 794 ЦК України). Про це зазначає також п. 2 ч. 1 ст. 4 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 01.07.2004 р. № 1952-IV. Правила реєстрації прописані в Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженому постановою КМУ від 25.12.2015 р. № 1127. У цьому випадку реєстрація права користування відбуватиметься в разі посвідчення договору оренди в нотаріуса.

Про необхідність оформлення документа (акта), який засвідчує факт передання нерухомості в користування, вказано у ч. 1 ст. 795 ЦК України. Його мають підписати обидві сторони договору оренди.

Зазвичай під час складання такого акта за основу беруть типову форму Акта приймання-передачі основних засобів (типова форма № ОЗ-1). Заповнюючи цю форму, підприємство-орендар у графі "Дебет" зазначає рахунок 01 позабалансового обліку, а в графі "Первісна (балансова) вартість" - оціночну вартість об'єкта, що прописана в договорі оренди.

Здебільшого орендарі ведуть облік орендованих основних засобів за інвентарними номерами орендодавця. Проте, оскільки останнім є фізособа, інвентарного номера вона не присвоювала, відповідно, ФОП для аналітичного обліку має право присвоїти свій. Графи, які стосуються амортизації, орендар не заповнюватиме.

Заборони на встановлення заниженої орендної плати немає, однак при цьому необхідно брати до уваги деякі аспекти оподаткування. Оренда плата буде становити дохід орендодавця, з якого має бути сплачений податок. Якщо орендодавцем є фізична особа, то потрібо буде сплатити податок на доходи фізичних осіб та військовий збір, якщо фізична особа-підприємець чи юридична особа - податок відповідно до обраної системи оподаткування.

У випадку, якщо оренда буде заниженою, держава недоотримає податок. Тому у абз. 2 пп. 170.1.2. пункту 170.1. ст. 170 Податкового кодексу України визначено, що при наданні в оренду об'єктів нерухомості об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу за повний чи неповний місяць оренди.

В свою чергу, мінімальна сума орендного платежу визначається відповідним органом місцевого самоврядування за методикою, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України № 1253 від 29.12.2010 року.

Якщо мінімальну вартість не було встановлено чи оприлюднено органом місцевого самоврядування до початку звітного (податкового) року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

ДОГОВІР ПОЗИЧКИ як правова підстава для здачі в оренду нерухомого майна, яке не є власністю орендодавця.

Договір позички, передбачений Главою 60 Цивільного кодексу України. Відповідно до ч. 1 ст. 827 ЦК України, за договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку. Форма договору позички нежитлового приміщення така ж сама, як і для договору оренди - проста письмова, а якщо договір укладається на трирічний чи довший строк, то нотаріальна.Таким чином, договір позички підходить для оформлення відносин, за яких нежитлове приміщення передається у користування на безоплатній основі. Варто пам'ятати, що юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність, не може передавати речі у безоплатне користування особі, яка є її засновником, учасником, керівником, членом її органу управління або контролю (ч. 2 ст. 829 ЦК України).

Статтею 827 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов`язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку. Користування річчю вважається безоплатним, якщо сторони прямо домовилися про це або якщо це випливає із суті відносин між ними. До договору позички застосовуються положення глави 58 цього Кодексу.

Частиною четвертою статті 828 Цивільного кодексу України встановлено, що договір позички транспортного засобу (крім наземних самохідних транспортних засобів), в якому хоча б однією стороною є фізична особа, укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Щодо нерухомості нічого не зазначено щодо цього, але може бути застосовано аналогію... В принципі правочин щодо оренди нерухомості не передбачає нотаріальне посвідчення, якщо він не перевищує 3 роки (без урахування можливої пролонгації), тому можна застосувати і цю аналогію. Проте, можуть бути питання від податкової щодо удаваності правочинів, оформлення їх заднім числом та інших речей.

ОДНЕ МОЖНА КОНСТАТУВАТИ ОДНОЗНАЧНО, навіть Велика Палата Верховного Суду не ставить під сумнів можливість укладення договору позички нерухомого майна.

Втім, виникає запитання, чи не буде позичка нежитлового приміщення розцінена ДПІ як безоплатне отримання послуг? Такі ризики дійсно мають місце, однак відповідь тут не буде однозначною. Наведу приклад з судової практики, який ілюструє ставлення судів до цього питання.

Закарпатський окружний адміністративний суд у 2015 році виніс постанову по справі № 807/1504/15 за позовом до ДПІ про визнання протиправними та скасування податкових повідомлень-рішень, вимоги про сплату боргу та рішення про застосування штрафних санкцій.

Позивачу за договором позички її матір'ю було передано в строкове безоплатне користування (позичку) нежитлове приміщення для використання в нотаріальній діяльності. Відповідач при винесенні податкового повідомлення-рішення виходив з того, що до даного договору позички повинні застосовуватися положення про найм (оренду), відповідно до ч. 3 ст. 827 ЦК України та кваліфікував дії позивача щодо отримання у безоплатне користування нежитлового приміщення за договором позички, як «безоплатне отримання послуг оренди». З таким висновком суд не погодився, оскільки договір позички не підпадає під ознаки договору оренди, та задовольнив позов.

https://reyestr.court.gov.ua/Review/53403489

Рішення суду залишено в силі Львівським апеляційним адміністративним судом.

Постанова від 04.02.2016 р. https://reyestr.court.gov.ua/Review/55648665

До Верховного Суду України податкова йти не ризикнула.

Але рішення суду першої інастанції - це не усталена позиція Верховного Суду. Тож можуть бути різні неприємні моменти в судах.

Проте, слід відзначити, що поки що Верховний Суд ніяких новацій в тлумаченні права на укладення договору позички не вносив своїми рішеннями.

Але ж податковій суди не вказівка ,тож, укладаючи договір позички нежитлового приміщення, необхідно бути готовим до претензій податківців, однак свою позицію можна буде відстоювати у судовому порядку.

ІНШОГО ВАРІАНТУ УНИКНУТИ ОБОВ"ЯЗКУ ДЕКЛАРУВАННЯ та ОПОДАТКУВАННЯ ДОХОДУ ВІД ОРЕНДИ ПРИМІЩЕННЯ - НАЖАЛЬ НЕМАЄ. Не для того держава утримує "податкових церберів", щоб громадяни "крутили схеми" і не платили податки.

В будь-якому разі у Ваших дітей наразі не виникає податкового обов"язку, але в той же час - Ви вчиняєте формально злочин, використовуючи для отримання прибутку майно без достатніх правових підстав (ст. 191 Кримінального кодексу України).

Також треба зазначити, що до 06.12.2017 року, злочин за ст. 191 КК України був злочином, віднесеним до приватного обвинувачення. Тобто його могли розслідувати лише за заявою зацікавленої особи. З 06.12.2017 р. ці злочини не включені до ст. ст. 477 КПК України, тому теоретично (з формальної точки зору закону) Вас можуть притягнути до кримінальної відповідальності незалежно від думки про це Ваших дітей як власників квартири.

ОТЖЕ, або Ви залишите так як є і наражаєте себе на небезпеку у разі чого нести кримінальну відповідальність (шанси цього мінімальні, але теоретично існують), або у разі укладення договору позички - податкова може кваліфікувати це як договір оренди між Вами і дітьми, а тому нарахувати податкове зобов"язання (це можна оскаржити в суді). В будь-якому разі, переконаний, що до проведення документальних перевірок Вам нічого не загрожує.

При цьому, якщо Ви провадите підприємницьку діяльність - у Вас можуть бути проблеми під час перевірки податкової - а саме відсутність первинної документації (договір, який дає право на користування нерухомістю, договір оренди з особами, які живуть в квартирі, акти приймання - передачі житла в оренду, документи, що підтверджують оплату по договору оренди). Зауважте, що Ви не маєте право приймати гроші за оренду не на підприємницький рахунок ФОП у банківській установі. У разі прийняття готівкою - треба дотримуватись правил оприбутковування готівки та відображення цих грошей під час їх подальшого внесення на рахунки в банк, сплати податків та ін.

З повагою, юрист Ярослав Турчин (м. Гамбург, Німеччина)

Доброго вечора, шановна Іванно!

Ні, у Ваших дітей не виникає податкового обов'язку і вони можуть цілком ймовірно не знати про те, що Ви здаєте їх квартиру в оренду без достатніх правових підстав на це.

Тому, Вам слід унормувати питання підставності здання квартири в оренду Вами як особою, що не має права власності на квартиру як нерухоме майно. Це може бути договір оренди з правом суборенди, але тоді дійсно виникне податкове зобов'язання. Крім того, договір не може укладатися більше ніж на три роки без нотаріального посвідчення з реєстрацією права оренди у Реєстрі прав. Альтернативою цьому дійсно є договір позички, який має безоплатний характер. Водночас, податкова не дуже любе цей вид правовідносин і інколи людям доводиться доказувати правомірність своїх дій в суді.

З повагою, адвокат Наталія Пономаренко