Проблема з підписанням основного договору

Доброго дня, Петро!

На жаль, вибір у Вас невеликий, оскільки, знаходячись на ТОТ, Ви не маєте можливості передати нотаріально завірені повноваження щодо підписання основного договору купівлі-продажу квартири в новобудові третій особі. Виникнуть також серйозні складнощі і з укладанням електронного основного договору купівлі такого майна, оскільки так або інакше подібна оборудка включає підписання договору за обов'язковою участю нотаріуса.

Тож єдино можливий варіант позбутися ризику розірвання попереднього договору купівлі квартири за вигідною ціною - це домовитись із забудовником про переуступку квартири третій особі, яка знаходиться на підконтрольній території, і якій Ви повністю довіряєте. Тут як раз і згодиться електроний договір, оскільки переуступка майнових прав, деривативів тощо не передбачає обов'язкового нотаріального завірення договору. Отже договір купівлі-продажу майнових прав можна підписувати віддалено за допомогою ЕЦП. У цьому випадку відділ продажів надає клієнту договір для підпису в електронному форматі.

Згідно пункту 5 частини 1 статті 3 Закону України «Про електронну комерцію» електронний договір – це домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків і оформлена в електронній формі.

У відповідності з частиною 2 абзацем 2 статті 639 Цивільного кодексу України, договір, укладений за допомогою інформаційно-комунікаційних систем за згодою обох сторін вважається укладеним в письмовій формі. Якщо взяти до уваги положення частини 1 статті 181 Господарського кодексу України очевидно, що договір укладається в порядку, встановленому Цивільним кодексом України, з урахуванням особливостей, передбачених Господарським кодексом України.

Електронний договір містить всі істотні умови для відповідного виду договору, інакше він може бути визнаний неукладеним або недійсним, в зв’язку з недодержанням письмової форми в силу прямої вказівки закону.

Метою підписання договору є необхідність ідентифікації сторін, підтвердження згоди підписантів з умовами договору, а також підтвердження цілісності даних в електронній формі.

Це означає, якщо Ви маєте електронну форму договору, то і підписувати його потрібно електронним підписом.

Згідно з частиною першою статті 12 Закону України «Про електронну комерцію» моментом підписання електронної договору є використання:

• електронного підпису або електронного цифрового підпису відповідно до Закону України «Про електронний цифровий підпис», за умови використання засобу електронного цифрового підпису усіма сторонами електронного правочину;
• електронний підпис одноразовим ідентифікатором, визначеними цим Законом;
• аналога власноручного підпису (факсимільного відтворення підпису за допомогою засобів механічного або іншого копіювання, іншого аналога власноручного підпису) за письмовою згодою сторін, у якій мають міститися зразки відповідних аналогів власноручних підписів.

Електронний договір, крім визначених Цивільним кодексом України істотних умов для відповідного виду договору, може містити інформацію про:

• технологію (порядок) укладення договору;
• порядок створення та накладання електронних підписів сторонами договору;
• можливість та порядок внесення змін до умов договору;
• спосіб та порядок прийняття пропозиції укласти електронний договір (акцепту);
• порядок обміну електронними повідомленнями та інформацією між сторонами під час виконання ними своїх зобов’язань;
• технічні засоби ідентифікації сторони;
• порядок внесення змін до помилково відправленого прийняття пропозиції укласти електронний договір (акцепту);
• посилання на умови, що включаються до договору, шляхом перенаправлення (відсилання) до іншого електронного документа і порядок доступу до такого документа;
• спосіб зберігання та пред’явлення електронних документів, повідомлень, іншої інформації в електронній формі та умови доступу до них;
• умови виготовлення та отримання паперових копій електронних документів;
• можливість вибору мови, що використовується під час укладення та виконання договору;
• інші відомості.

Електронний договір укладається шляхом пропозиції його укласти (оферти) однією стороною та її прийняття (акцепту) другою стороною.

Звичайно, викорастиння запропонованого способу виходу із ситуації можливе лише у разі наявності у ЄЦП (КЕП). Такий підпис видається в акредитованому центрі сертифікації ключів. ЄПЦ безкоштовно отримують усі клієнти ПриватБанку.

Як досить слабкий варіант Ви можете розглянути питання пролонгації попереднього договору, але я не розумію, чому б забудовнику на це погоджуватись, а, головне, на яких законних підставах.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас!

Згідно статті 635 Цивільного кодексу України

1. Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

3. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

У Вас досить складна ситуація. Загалом потрібно проаналізувати попередній договір. Можливо там вказуються поважні причини для неявки для укладання основного договору або автоматичне подовження строку через об'єктивні причини. Якби у Вас був інвестиційний договір або договір купівлі-продажу майнових прав - тоді нотаріальне посвідчення не вимагається.

Для укладення основного договору купівлі-продажу нерухомості, внесення змін до попереднього договору (продовження строків) - потрібно звертатись до нотаріуса, тому в електронному виді укласти їх не вдасться.

Довіреність видана на ТОТ на території підконтрольній Україні не приймається.

Якщо у Вас немає можливості виїхати - Вам потрібно направити через засоби електронного зв'язку забудовнику пропозицію укласти основний договір через певний час у зв'язку із перебуванням в окупації та неможливістю виконати свої обов'язки через поважні, об'єктивні та обгрунтовані причини.

В протилежному випадку Вам потрібно буде відстоювати свої права у судовому порядку.

З повагою, Дерій В.О.!

Доброго дня, можно вирішити ваше питання через адвоката. Договір з адвокатом можно підписати дистанційно.

Відповідно до ч. 1 ст. 237 Цивільного кодексу України (далі — ЦК) представництво — це правовідношення, в якому одна сторона (представник) зобов’язана або має право вчинити правочин від імені другої сторони, яку вона представляє.

Відповідно до ч. 3 ст. 237 ЦК представництво виникає на підставі: 1) договору, 2) закону, 3) акта органу юридичної особи та 4) з інших підстав, встановлених актами цивільного законодавства.

Отже, договір є однією з підстав виникнення представництва. Враховуючи вимоги ч. 1 ст. 237 ЦК, в такому договорі обов’язково мають міститися конкретні юридичні дії, які має виконати представник. Наприклад, за договором доручення одна сторона (повірений) зобов’язується вчинити від імені та за рахунок другої сторони (довірителя) певні юридичні дії (ст. 1000 ЦК).

Вітаю Вас!

Доброго дня. За два роки до війни уклав попередній договір купівлі продажу квартири з забудовником у м. Київ, виплатив всю суму. Вчора отримав інформацію від Сторони-1 про необхідність укладання основного договору. Але знаходжусь на ТОТ Херсонської області не маючи можливість з українським паспортом виїхати з міста навіть для оформлення довіреності. Що можна зробити, щоб запобігти розірванню Стороною-1 договору з неприбуття Сторони-2 з ТОТ на підписання основного договору та поверненню виплаченої суми, значно меншої за ринкову ціну?

Потрібно аналізувати попередній договір. Очевидно, що у Вашій ситуації мова йде про форс-мажор, про що потрібно повідомити іншу сторону. Рахую, що Ви зможете за нинішніх обставин довести свої права за будь-яких умов.

Але повторюся, треба аналізувати договір, думаю ці речі там детально прописані.

ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ

(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, №№ 40-44, ст.356)

Стаття 635. Попередній договір

1. Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Попередній договір щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.

2. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

3. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

4. Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

5. Будь-які платежі на підтвердження зобов’язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості не допускаються.

...

Крім того, задав би іншій строоні прості питання:

1. Чи є можливість укладення договору Вашим представником?

2. Чи є можливість відстрочки строк укладення основного договору у зв'язку із форс-мажором?

Загалом потрібно розбиратися.

З повагою!

В доповнення до своєї відповіді...

Адвокату забороняється укладати договір про надання правничої допомоги і він зобов’язаний відмовитися від виконання договору, укладеного адвокатом, адвокатським бюро або адвокатським об’єднанням, у разі, якщо доручення на виконання дій виходять за межі професійних прав і обов’язків адвоката

Згідно статті 1 ЗУ "Про адвокатуру та адвокатську діяльність"

• договір про надання правничої допомоги - домовленість, за якою одна сторона (адвокат, адвокатське бюро, адвокатське об’єднання) зобов’язується здійснити захист, представництво або надати інші види правничої допомоги другій стороні (клієнту) на умовах і в порядку, що визначені договором, а клієнт зобов’язується оплатити надання правничої допомоги та фактичні витрати, необхідні для виконання договору;
• представництво - вид адвокатської діяльності, що полягає в забезпеченні реалізації прав і обов’язків клієнта в цивільному, господарському, адміністративному та конституційному судочинстві, в інших державних органах, перед фізичними та юридичними особами, прав і обов’язків потерпілого під час розгляду справ про адміністративні правопорушення, а також прав і обов’язків потерпілого, цивільного позивача, цивільного відповідача у кримінальному провадженні;
• інші види правничої допомоги - види адвокатської діяльності з надання правової інформації, консультацій і роз’яснень з правових питань, правового супроводу діяльності клієнта, складення заяв, скарг, процесуальних та інших документів правового характеру, спрямованих на забезпечення реалізації прав, свобод і законних інтересів клієнта, недопущення їх порушень, а також на сприяння їх відновленню в разі порушення.

Адвокат може здійснювати юридичний супровід купівлі нерухомості, допомогти в листуванні з забудовником, складанні претензій, представляти Ваші інтереси у суді, вимагати документи у забудовника і т.ін, але підписувати договір купівлі-продажу квартири від Вашого імені на підставі договору про надання правничої допомоги він не має повноважень.

Доброго дня.

У Вас лише один варіант - домовитися з забудовником з огляду на форс - мажорну обставину.