Передача права користування ( на платній основі) нерухомістю

Доброго дня.

Звичайно можете.

Укладіть договір оренди з Вашим чоловіком з правом передачі предмета оренди в суборенду.

Також можете укласти договір позички з правом з правом надання в користування третім особам.

Вітаю Вас, пані Людмило!

Так, можете.

Для цього Вам з чоловіком потрібно оформити договір позички (безоплатного користування майном)

Зразки договору:

• https://fastdoc.com.ua/ua/doc/create/42_dogovir-po...
• https://fru.ua/images/doc/Dogovir_koristuuvannia_m...)

В умовах договору вкажіть, що чоловік має право передавати нерухомість у користування іншим особам.

Потім Ваш чоловік може на основі даного договору здавати в оренду нежитлове приміщення. Але потрібно, щоб у нього був відкритий КВЕД 68.20.

Згідно роз'яснення ДПСУ "Фізична особа – підприємець 2 та 3 групи спрощеної системи оподаткування може здавати в оренду (найм) власне та орендоване нерухоме майно.

Однак, Податковим кодексом встановлено обмеження площі об’єктів, що надаються в оренду та можливості при цьому сплачувати єдиний податок.

Так, пунктом 291.5.3 статті 291 ПКУ встановлено, що фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів не можуть бути платниками єдиного податку.

При здійсненні такої діяльності підприємець обирає Код виду економічної діяльності ( КВЕД) 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»".

До договорів позички застосовуються ті самі правила, що й до договорів оренди ( ч.3 ст.827 Цивільного кодексу України). А це означає, що майно, отримане за договором позички, Ваш чоловік у статусі ФОП може передати в суборенду.

Сума орендної плати, отриманої чоловіком на підставі договору оренди включається до доходу ФОП, https://buh.ligazakon.net/news/201654_dps-poyasnil...

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Бажаю Вам успіхів!

Доброго дня, Людмила!

Фізична особа – підприємець 2 та 3 групи спрощеної системи оподаткування може здавати в оренду (найм) власне та орендоване нерухоме майно.

При здійсненні такої діяльності підприємець обирає Код виду економічної діяльності ( КВЕД) 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».

Цей клас включає надання в оренду та управління власним або орендованим нерухомим майном:

• багатоквартирними будівлями та житлом;
• нежитловими будівлями, у т.ч. виставковими залами, складськими приміщеннями
• земельними ділянками

Отже, у Вашому випадку Вам краще оформити з чоловіком договір позички, а йому в свою чергу - договір оренди з особою, яка буде орендувати приміщення.

Договір позички - це домовленість двох сторін, за якою одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку.

Договір позички вважається укладеним з моменту передання майна у тимчасове користування (реальний договір), або коли майно буде передане у тимчасове користування після укладення договору (консенсуальний договір).

Предметом договору позички може бути будь-яке індивідуально-визначене майно (речі).

Індивідуально-визначеними вважаються речі, які:

• мають індивідуальні ознаки, властиві тільки їм, які дають можливість легко ідентифікувати річ (наприклад, будівля, яка розташована за конкретною адресою);
• не є замінними (наприклад, не можна передати в безплатне користування зерно, оскільки це замінна річ);
• у процесі кількаразового споживання зберігають первісний вигляд (тобто це повинна бути неспоживана річ, яку не можна «витратити» у процесі користування).

Після закінчення строку дії договору позички користувач зобов᾿язаний повернути майно в тому ж стані, у якому він його отримав (ст. 833 ЦК).

В умовах договіру позички Вам потрібно зазначити, що чоловік має право на передачу приміщення у користування третім особам.

Зразок договіра позички можете знайти за посиланням https://fru.ua/images/doc/Dogovir_koristuuvannia_m...

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас!

Так, можете передати майно своєму чоловікові.

Відповідно до роз'яснення Державної податкової служби України:

Фізична особа – підприємець 2 та 3 групи спрощеної системи оподаткування може здавати в оренду (найм) власне та орендоване нерухоме майно.

Однак, Податковим кодексом встановлено обмеження площі об’єктів, що надаються в оренду та можливості при цьому сплачувати єдиний податок.

Так, пунктом 291.5.3 статті 291 ПКУ встановлено, що фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів не можуть бути платниками єдиного податку.

При здійсненні такої діяльності підприємець обирає Код виду економічної діяльності ( КВЕД) 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».

Цей клас включає надання в оренду та управління власним або орендованим нерухомим майном:

• багатоквартирними будівлями та житлом;
• нежитловими будівлями, у т.ч. виставковими залами, складськими приміщеннями
• земельними ділянками

Але Вам потрібно належним чином передати об'єкт нерухомості чоловіку. Найкраще для даної мети підійде договір позички.

ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ

(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, №№ 40-44, ст.356)

Стаття 827. Договір позички

1. За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку.

2. Користування річчю вважається безоплатним, якщо сторони прямо домовилися про це або якщо це випливає із суті відносин між ними.

3. До договору позички застосовуються положення глави 58 цього Кодексу.

Стаття 828. Форма договору позички

1. Договір позички речі побутового призначення між фізичними особами може укладатися усно.

2. Договір позички між юридичними особами, а також між юридичною та фізичною особою укладається у письмовій формі.

3. Договір позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у формі, яка визначена відповідно до статті 793 цього Кодексу.

4. Договір позички транспортного засобу (крім наземних самохідних транспортних засобів), в якому хоча б однією стороною є фізична особа, укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Стаття 793. Форма договору найму будівлі або іншої капітальної споруди

1. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

2. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений на строк більше п’яти років.

Зразок договору позички нерухомого майна: https://fru.ua/images/doc/Dogovir_koristuuvannia_m...

З повагою!

Доброго дня, шановна Людмила! Так, можете. Головне - форма в якій це зробити, а саме передати права користування відповідним майном, що буде підставою для надання його у оренду наприклад. Саме просте - договір оренди, але у такому разі у Вас виникне тягар податків, навіть якщо Ви напишете орендну плату - 1 гривня.

З метою уникнення оподаткування - це може бути або шлюбний договір, або договір позички.

Шлюбний договір як альтернатива договору оренди

Шлюбний договір — угода між особами, які подали заяву про реєстрацію шлюбу, а також подружжям (стаття 92 Сімейного Кодексу України).

Шлюбний договір укладається за бажанням сторін як до реєстрації шлюбу та і в будь-який час після його реєстрації подружжям. На укладення шлюбного договору до реєстрації шлюбу, якщо його стороною є неповнолітня особа, потрібна письмова згода її батьків або піклувальника, засвідчена нотаріусом. Шлюбний договір може включати низку різних питань, але в основному передбачає визначення майнових прав подружжя в разі розірвання шлюбу. Шлюбний договір не може регулювати особисті (немайнові) відносини подружжя, а також особисті (немайнові) відносини між ними та дітьми.

У шлюбному договорі передбачаються майнові права та обов'язки подружжя, зокрема питання, пов'язані з правом власності на рухоме та нерухоме майно, яке придбано до шлюбу, так і під час шлюбу, на майно, отримане в дар чи успадковане одним із подружжя, питання, що пов'язані із утриманням подружжя, а також майнові права та обов'язки подружжя як батьків та інші.

Якщо шлюбний договір укладено подружжям, він набирає чинності у день його нотаріального посвідчення.

ШЛЮБНИЙ ДОГОВІР може також містити правовий режим користування власністю кожного з подружжя і ПІД ЧАС перебування в шлюбі, що може бути Вам вигідне, адже можна визначити, що Ваш чоловік має право використовувати під час перебування у шлюбі належне Вам майно особисте, або на правах спільної власності набуте у шлюбі - з метою провадження підприємницької діяльності. При цьому доходи від цієї діяльності, після сплати податків, розподіляються - ___ (наприклад за усною домовленістю сторін, або іншим чином можна прописати).

• визначення майна, яке дружина, чоловік передає для використання на спільні потреби сім'ї, а також правовий режим майна, подарованого подружжю у зв'язку з реєстрацією шлюбу;
• непоширення на майно, набуте ними за час шлюбу, положень статті 60 СК України і вважати його спільною частковою власністю або особистою приватною власністю кожного з них;
• визначення можливого порядку поділу майна, в тому числі в разі розірвання шлюбу;
• використання належного їм обом або одному з них майна для забезпечення потреб їхніх дітей, а також інших осіб;
• будь-які інші умови щодо правового режиму майна, якщо вони не суперечать моральним засадам суспільства;
• порядок користування житлом. Подружжя може домовитися про звільнення житлового приміщення тим з подружжя, хто вселився в нього, в разі розірвання шлюбу, з виплатою грошової компенсації або без неї;
• про проживання у житловому приміщенні, яке належить одному з них чи є їхньою спільною власністю, їхніх родичів;
• про надання утримання одному з подружжя незалежно від непрацездатності та потреби у матеріальній допомозі на умовах, визначених шлюбним договором;
• можливість припинення права на утримання одного з подружжя у зв'язку з одержанням ним майнової (грошової) компенсації.

ДОГОВІР ПОЗИКИ НЕЖИТЛОВОГО ПРИМІЩЕННЯ ЯК АЛЬТЕРНАТИВА ОРЕНДІ

На відміну від договору найму (оренди), договір позики не має ознаки оплатності. У позику можуть передаватися не лише грошові кошти, а і речі, у тому числі нежитлові приміщення. Позика може бути безпроцентною.

Договір позики нежитлового приміщення може бути укладений в простій письмовій формі. На відміну від договору найму (оренди), укладення договору позики нежитлового приміщення трьорічний чи довший строк не вимагатиме нотаріального посвідчення такого договору.

З іншого боку, позика як така передбачає передачу коштів чи інших речей не у користуванння, як це часто сприймається (за користування грошовими коштами сплачуюються проценти - це невірно), а у власність:

Стаття 1046. Договір позики

1. За договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов'язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості.

Зрозуміло, що коли фактично нежитлове приміщення передається у користування, передача його у власність нікому не потрібна, та й потребує державної реєстрації. Саме тому договір позики не підходить для оформлення тимчасового користування нежитловим приміщенням.

ДОГОВІР ПОЗИЧКИ ЯК АЛЬТЕРНАТИВА ОРЕНДІ

Інша справа - договір позички, передбачений Главою 60 Цивільного кодексу України. Відповідно до ч. 1 ст. 827 ЦК України, за договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку. Форма договору позички нежитлового приміщення така ж сама, як і для договору оренди - проста письмова, а якщо договір укладається на трирічний чи довший строк, то нотаріальна.Таким чином, договір позички підходить для оформлення відносин, за яких нежитлове приміщення передається у користування на безоплатній основі. Варто пам'ятати, що юридична особа, яка здійснює підприємницьку діяльність, не може передавати речі у безоплатне користування особі, яка є її засновником, учасником, керівником, членом її органу управління або контролю (ч. 2 ст. 829 ЦК України).

Статтею 827 Цивільного кодексу України встановлено, що за договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов`язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку. Користування річчю вважається безоплатним, якщо сторони прямо домовилися про це або якщо це випливає із суті відносин між ними. До договору позички застосовуються положення глави 58 цього Кодексу.

Частиною четвертою статті 828 Цивільного кодексу України встановлено, що договір позички транспортного засобу (крім наземних самохідних транспортних засобів), в якому хоча б однією стороною є фізична особа, укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Щодо нерухомості нічого не зазначено щодо цього, але може бути застосовано аналогію... В принципі правочин щодо оренди нерухомості не передбачає нотаріальне посвідчення, якщо він не перевищує 3 роки (без урахування можливої пролонгації), тому можна застосувати і цю аналогію. Проте, можуть бути питання від податкової щодо удаваності правочинів, оформлення їх заднім числом та інших речей.

ОДНЕ МОЖНА КОНСТАТУВАТИ ОДНОЗНАЧНО, навіть Велика Палата Верховного Суду не ставить під сумнів можливість укладення договору позички нерухомого майна.

Втім, виникає запитання, чи не буде позичка нежитлового приміщення розцінена ДПІ як безоплатне отримання послуг? Такі ризики дійсно мають місце, однак відповідь тут не буде однозначною. Наведу приклад з судової практики, який ілюструє ставлення судів до цього питання.

Закарпатський окружний адміністративний суд у 2015 році виніс постанову по справі № 807/1504/15 за позовом до ДПІ про визнання протиправними та скасування податкових повідомлень-рішень, вимоги про сплату боргу та рішення про застосування штрафних санкцій.

Позивачу за договором позички її матір'ю було передано в строкове безоплатне користування (позичку) нежитлове приміщення для використання в нотаріальній діяльності. Відповідач при винесенні податкового повідомлення-рішення виходив з того, що до даного договору позички повинні застосовуватися положення про найм (оренду), відповідно до ч. 3 ст. 827 ЦК України та кваліфікував дії позивача щодо отримання у безоплатне користування нежитлового приміщення за договором позички, як «безоплатне отримання послуг оренди». З таким висновком суд не погодився, оскільки договір позички не підпадає під ознаки договору оренди, та задовольнив позов.

https://reyestr.court.gov.ua/Review/53403489

Рішення суду залишено в силі Львівським апеляційним адміністративним судом.

Постанова від 04.02.2016 р. https://reyestr.court.gov.ua/Review/55648665

До Верховного Суду України податкова йти не ризикнула.

Але рішення суду першої інастанції - це не усталена позиція Верховного Суду. Тож можуть бути різні неприємні моменти в судах.

Проте, слід відзначити, що поки що Верховний Суд ніяких новацій в тлумаченні права на укладення договору позички не вносив своїми рішеннями.

Але ж податковій суди не вказівка ,тож, укладаючи договір позички нежитлового приміщення, необхідно бути готовим до претензій податківців, однак свою позицію можна буде відстоювати у судовому порядку.

ІНШИХ ВАРІАНТІВ УНИКНУТИ ОБОВ'ЯЗКУ ДЕКЛАРУВАННЯ та ОПОДАТКУВАННЯ ДОХОДУ ВІД ОРЕНДИ ПРИМІЩЕННЯ, НАЖАЛЬ, НЕМАЄ.

З повагою,

адвокат Наталія Пономаренко