Чи застосовується норма обмеження в 900 м.кв. при здачі не в оренду, а в СУБОРЕНДУ нерухомого комерційного майна для ФОП?

Доброго дня, так це цілком можливо! Ви маєте право здавати в суборенду всю площу, якщо це передбачає вашим договором оренди. А також якщо ви маєте відповідний квед.68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна

Доброго дня, Сергію!

Згідно роз'яснень Державної податкової служби України фізична особа – підприємець 2 та 3 групи спрощеної системи оподаткування може здавати в оренду (найм) власне та орендоване нерухоме майно.

Однак, Податковим кодексом встановлено обмеження площі об’єктів, що надаються в оренду та можливості при цьому сплачувати єдиний податок.

Так, Законом України від 17.12.2020 року № 1117-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо забезпечення збору даних та інформації, необхідних для декларування окремих об’єктів оподаткування», яким, зокрема, внесено зміни до пп. 291.5.3 ПКУ

Відповідно до внесених змін, платниками єдиного податку І-ІІІ груп не можуть бути фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів (було 100), нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів (було 300).

При здійсненні такої діяльності підприємець обирає Код виду економічної діяльності ( КВЕД) 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна».

Цей клас включає надання в оренду та управління власним або орендованим нерухомим майном:

• багатоквартирними будівлями та житлом;
• нежитловими будівлями, у т.ч. виставковими залами, складськими приміщеннями
• земельними ділянками

Вам також варто знати, що договір оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. За бажанням сторін будь-який договір, для якого достатньо письмової форми, може бути засвідчений нотаріусом.

При цьому, законодавством передбачені випадки обов’язкового засвідчення договору нотаріусом, а саме:

якщо договір оренди укладений на строк більше п'яти років, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений за результатами електронного аукціону строком більше ніж на п’ять років відповідно до частини 2 статті 793 Цивільного кодексу України, частини 3 статті 16 Закону України «Про оренду державного та комунального майна".

При цьому право користування нерухомим майном, яке виникає на підставі договору оренди будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини), укладеного на строк не менш як три роки, підлягає державній реєстрації відповідно до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", крім договорів, укладених за результатами електронного аукціону, предметом яких є майно державної або комунальної власності.

Згідно статті 638 Цивільного кодексу України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Враховуючи роз’яснення Вищого господарського суду України надані ним в Постанові Пленуму від 29.05.2013 року за № 11 «Про деякі питання визнання правочинів (господарських договорів) недійсними» в абзацах 6 та 7 пункту 2.6. зазначеної постанови визначено, що «не вважаються вчиненими правочини (укладеними договори), в яких (за якими): відсутні передбачені законом умови, необхідні для їх укладення (не досягнуто згоди за всіма істотними для даного правочину умовами); не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства необхідна його передача; не здійснено державну реєстрацію або нотаріальне посвідчення, необхідні для його вчинення, тощо. Отже, якщо дії сторін свідчать про те, що оспорюваний договір фактично було укладено, суд має розглянути по суті питання щодо відповідності його вимогам закону; це правило не стосується випадків, коли для вчинення правочину необхідні його державна реєстрація або нотаріальне посвідчення, оскільки за відсутності відповідної реєстрації чи посвідчення договір в будь-якому разі не вважається укладеним. Сама лише відсутність у договорі тієї чи іншої істотної умови (умов) може свідчити про його не укладення…».

Таким чином, відсутність нотаріального посвідчення договору оренди нежитлового приміщення, укладеного на три роки і більше, буде свідчити про відсутність укладення договору, а відповідно і відсутність будь-яких правових наслідків для сторін за таким договором.

Згідно статті 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. В абзаці 2 пункту 2.9 Постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 29.05.2013 року № 12 «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» зазначено: «У разі якщо внаслідок внесення змін до договору така його істотна умова як строк його дії сторонами визначено більше, ніж три роки (а саме, якщо додатковою угодою відповідним чином змінюється пункт договору, який передбачав менш ніж трирічний строк), то, за загальним правилом, передбаченим статтею 654 Цивільного кодексу України, відповідна додаткова угода чи договір у редакції такої угоди підлягають нотаріальному посвідченню".

В господарських відносинах слід враховувати в першу чергу норми Господарського кодексу України. Зокрема, частина 1 статті 193 Господарського кодексу України встановлено, що до виконання господарських договорів застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Істотними є умови договору, без узгодження яких договір вважається неукладеним. У частині 1 статті 284 Господарського кодексу України встановлено, що істотними умовами договору оренди є:

• об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
• строк, на який укладається договір оренди;
• орендна плата з урахуванням її індексації;
• порядок використання амортизаційних відрахувань;
• відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю, крім об'єктів оренди державної та комунальної власності, оцінка яких здійснюється за Методикою оцінки об'єктів майна, затвердженою Постановою Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 року № 629. Умови договору оренди зберігають свою силу на весь строк дії договору, а також у разі якщо після його укладення законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

У договорі оренди потрібно зазначити точні характеристики майна, переданого в оренду, для нежитлового приміщення це – місце знаходження, площа та інші відмінні ознаки

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня.

З 01 січня 2021 року набрав чинності Закон України від 17.12.2020 року № 1117-IX «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо забезпечення збору даних та інформації, необхідних для декларування окремих об’єктів оподаткування», яким, зокрема, внесено зміни до пп. 291.5.3 ПКУ.

Відповідно до внесених змін, платниками єдиного податку І-ІІІ груп не можуть бути фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів (було 100), нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів (було 300).

Орієнтуйтеся на цю норму.

Вітаю Вас!

Вся справа у сплаті єдиного податку. Як на мій погляд, обмеження у 900 кв.м. у даній ситуацїі застосується, оскільки суборенда - це з боку орендодавця, а з боку орендаря - це звичайнісінька оренда.

ПОДАТКОВИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ

(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2011, № 13-14, № 15-16, № 17, ст.112)

Стаття 291. Загальні положення

291.5. Не можуть бути платниками єдиного податку першої - третьої груп:

...

291.5.3. фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 квадратних метрів.

З повагою!

Доброго дня!

Якщо ФОП перебуває на загальній системі оподаткування - він може передати в суборенду всю площу.

Якщо ФОП перебуває на спрощеній системі оподаткування - він не може передати в суборенду більше 900 кв.м.

Не можуть бути платниками єдиного податку першої – третьої груп фізичні особи – підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 400 кв. метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 900 кв. метрів.

Крім того, якщо Ви ФОП 2 групи - Ви не маєте права здавати в оренду приміщення юридичним особам (крім тих, які переребувають на єдиному податку) та ФОП на загальній системі оподаткування.

Згідно роз'яснення Державної податкової служби https://zir.tax.gov.ua/main/bz/view/?src=ques&id=38290

Фізична особа – підприємець, яка надає в суборенду житлові приміщення лише до 400 кв. метрів (включно) та/або нежитлове приміщення до 900 кв. метрів (включно), має право застосовувати другу групу платників єдиного податку за умови здавання таких приміщень в суборенду платникам єдиного податку та/або населенню.

З повагою, юрист Дерій В.О.!