Купівля-продаж квартири без фактичної передачі коштів

Доброго дня.

Згідно зі статтею 744 Цивільного кодексу України, за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, на заміну чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.

Як правило, такому виду договору віддають перевагу особи, які потребують сторонньої допомоги, а саме самотні сімейні пари, люди похилого віку, люди похилого віку позбавлені опіки та піклування близьких та інші, з метою забезпечення собі утримання та (в тому числі) довічного догляду. Відчужувачем за договором довічного утримання (догляду) може бути будь-яка дієздатна фізична особа, яка досягла повноліття або юридична особа.

Договір довічного утримання (догляду) укладається письмово та посвідчується нотаріально. Недотримання даної вимоги тягне за собою визнання договору недійсним. Зауважу, що право на нерухоме майно виникає з дня державної реєстрації такого права в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.

Важливо розуміти, що право власності набувача є обмеженим, оскільки набувач не має права до смерті відчужувача продавати, дарувати, міняти, передавати в заставу або у власність іншій особі на підставі іншого правочину.

На майно, передане набувачу за договором довічного утримання (догляду), не може бути звернене стягнення протягом життя відчужувача.

Доцільно зазначити, що втрата (знищення), пошкодження майна, яке було передане набувачеві, не є підставою для припинення чи зменшення обсягу його обов'язків перед відчужувачем.

Крім того, набувач зобов’язаний у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо це не було передбачено договором довічного утримання.

У разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов'язків, договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний за рішенням суду на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений. Також, цей договір припиняється зі смертю відчужувача.

Для уникнення можливих ризиків варто отримати ґрунтовну консультацію щодо укладання такого договору у державного або приватного нотаріуса.

Доброго дня, вам треба разом звернутися до нотаріуса і оформити договір довічного утримання.

Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню. Недотримання даної вимоги тягне за собою визнання договору недійсним.

Нотаріус, посвідчуючи договір, повинен перевірити документи, необхідні для відчуження майна.

Якщо предметом договору є нерухомість, то такий договір підлягає обов’язковій державній реєстрації

Виконання договору полягає у надання всіх видів матеріального забезпечення у натурі відповідно до змісту договору. При укладанні договору довічного утримання сторони повинні визначити всі види матеріального забезпечення, обсяг, способи та форми.

Оскільки даний договір передбачає можливість догляду, то сторони мають чітко визначити, в чому саме полягатиме догляд (умови, форми, способи догляду, їх періодичність, якість та зміст), наприклад:

• вид і кількість харчування – скільки разів на добу, калорійність та окремі елементи;
• медичне обслуговування – вид послуги медичного обслуговування, які ліки необхідні, їх кількість і приблизна вартість;
• характер матеріального забезпечення відчужувача, чітко визначена грошова сума, черговість виплат грошових сум;
• усі види догляду (опікування), якими набувач має забезпечувати відчужувача;
• забезпечення відчужувача або третьої особи (утриманця) житлом. У цьому разі в договорі має бути конкретно визначена та частина помешкання, в якій відчужувач має право проживати.

Відповідно до законодавства набувач зобов’язаний у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо це не було передбачено договором довічного утримання (догляду). Якщо частина майна відчужувача перейшла до його спадкоємців, витрати на його поховання мають бути справедливо розподілені між ними та набувачем.

Набувач стає власником майна, переданого йому за договором довічного утримання (догляду) з моменту нотаріального посвідчення (ст. 334 ЦК України) . в свою чергу, права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Відповідно до ст. 748 ЦК України, з урахуванням ч. 4 с. 334 ЦК України, право власності на житло переходить від відчужувача до набувача в момент державної реєстрації договору довічного утримання. З моменту державної реєстрації договору довічного утримання відчужувач (особа, яка потребує утримання) перестає бути власником будинку, квартири. Отже, у разі укладення договору відчужувач втрачає можливість розпоряджатись своїм житлом (продавати, дарувати ), так як більше не є його власником.

Набувач за таким договором обмежений у праві розпорядження майном до моменту смерті відчужувача. Набувач не має права до смерті відчужувача продавати, дарувати, міняти майно, передане за договором довічного утримання (догляду), укладати щодо нього договір застави, передавати його у власність іншій особі на підставі іншого правочину так як при посвідченні договору довічного утримання (догляду) нотаріус накладає заборону їх відчуження згідно вимог ст. 73 ЗУ "Про нотаріат". На майно, передане набувачу за договором довічного утримання (догляду), не може бути звернене стягнення протягом життя відчужувача. Втрата (знищення), пошкодження майна, яке було передане набувачеві, не є підставою для припинення чи зменшення обсягу його обов'язків перед відчужувачем.

Майно, що належить кільком фізичним особам чи подружжю (або одному з подружжя) на праві спільної сумісної власності, може бути відчужене на підставі договору довічного утримання. Співвласники майна, а також подружжя за договором довічного утримання повинні передати набувачеві майно, останній, у свою чергу, повинен надати відчужувачам (кожному окремо) належне утримання. У разі смерті одного із співвласників майна, що було відчужене ними на підставі договору довічного утримання (догляду), обсяг зобов'язання набувача відповідно зменшується. Якщо відчужувачем є один із співвласників майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, договір довічного утримання (догляду) може бути укладений після визначення частки цього співвласника у спільному майні або визначення між співвласниками порядку користування цим майном.

Сторони в договорі довічного утримання можуть передбачати заміну майна, яке було передане набувачеві. Тобто набувач та відчужувач за певних обставин, які виникли у процесі дії договору довічного утримання можуть домовитися про заміну речі на іншу. У цьому разі обсяг обов’язків набувача може бути за домовленістю сторін змінений або залишений незмінним.

Набувач та відчужувач можуть домовитися про заміну речі, яка була передана за договором довічного утримання (догляду), на іншу річ. У цьому разі обсяг обов'язків набувача може бути за домовленістю сторін змінений або залишений незмінним.

У разі неможливості подальшого виконання фізичною особою обов’язків набувача за договором довічного утримання (догляду) з підстав, що мають істотне значення, обов’язки набувача можуть бути передані за згодою відчужувача члену сім’ї набувача або іншій особі за їхньою згодою.

Таким чином, при вирішенні питання про заміну набувача пріоритет мають члени його родини. Інша особа може стати набувачем лише за згодою відчужувача і первісного набувача.

Відмова відчужувача у наданні згоди на передання обов’язків набувача за договором довічного утримання (догляду) іншій особі може бути оскаржена до суду. У цьому разі суд бере до уваги тривалість виконання договору та інші обставини, які мають істотне значення.

• У випадку сметі фізичної особи-набувача, обов'язки останнього за договором довічного утримання (догляду) переходять до тих спадкоємців, до яких перейшло право власності на майно, що було передане відчужувачем.

Якщо спадкоємець за заповітом відмовився від прийняття майна, що було передане відчужувачем, право власності на це майно може перейти до спадкоємця за законом. Якщо у набувача немає спадкоємців або вони відмовилися від прийняття майна, переданого відчужувачем, відчужувач набуває право власності на це майно. У цьому разі договір довічного утримання (догляду) припиняється.

• У разі припинення юридичної особи-набувача з визначенням правонаступників до них переходять права та обов'язки за договором довічного утримання (догляду).
• У разі ліквідації юридичної особи-набувача право власності на майно, передане за договором довічного утримання (догляду), переходить до відчужувача.

Якщо в результаті ліквідації юридичної особи-набувача майно, що було передане їй за договором довічного утримання (догляду), перейшло до її засновника (учасника), то, відповідно, до нього переходять права та обов'язки набувача за договором довічного утримання (догляду).

Договір довічного утримання (догляду) припиняється:

• у випадку смерті набувача та за умови відсутності спадкоємців або вони відмовилися від прийняття майна, переданого відчужувачем;
• у зв'язку із смерю відчужувача;
• на підставі рішення суду.

Договір довічного утримання може бути розірваний на підставі рішення суду:

• на вимогу відчужувача або третьої особи у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків, незалежно від їх вини;
• на вимогу набувача.

У разі розірвання договору довічного утримання (догляду) у зв'язку з невиконанням або неналежним виконанням набувачем обов'язків за договором, відчужувач набуває право власності на майно, яке було ним передане, і має право вимагати його повернення. У цьому разі витрати, зроблені набувачем на утримання та (або) догляд відчужувача, не підлягають поверненню.

Проте, невиконання обов’язків або неналежне виконання обов’язків не завжди призводить до припинення договору. Відчужувач вправі пред’явити позов про відшкодування збитків. У винятковому випадку існує можливість подати позов не про припинення дії договору довічного утримання, а про обов’язок набувача виконати в натурі обов’язки, взяті на себе, або про стягнення грошової компенсації всіх видів матеріального забезпечення, вказаних у договорі.

Набувач вправі припинити договір тільки в тому випадку, коли через незалежні від нього обставини його майнове становище змінилося настільки, що він не в змозі надавати набувачеві належне матеріальне забезпечення, обумовлене в договорі. У разі розірвання договору у зв’язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем з підстав, що мають істотне значення, суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов’язки за договором.

Доброго дня, Марія!

Ваш варіант відчуження квартири шляхом купівлі-продажу є доволі ризикованим і може не призвести до бажаних результатів.

Вам краще оформити не договір купівлі-продажу, а договір довічного утримання. Це абсолютно типова практика, перевірена часов, яка використовується у таких випадках.

Договір довічного утримання – це правочин за яким одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.

Відповідно до ст. 746 ЦК, сторонами договору довічного утримання є відчужувач і набувач. Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 775 ЦК).

Предметом договору може бути:

– житловий будинок або його частина, квартира або її частина;

– інше нерухоме майно (земельна ділянка, садовий будинок, дача, гараж, нежитловий будинок, нежитлове приміщення, виробничий комплекс, рухоме майно, на яке поширюється режим нерухомого майна, тощо);

– рухоме майно, що має значну цінність.

Особливостями договору довічного утримання є те, що:

– майно переходить у власність набувача, проте розпоряджатися таким майном набувач за життя відчужувача не зможе, оскільки при посвідченні договору довічного утримання (догляду) накладається заборона відчуження майна в установленому порядку, про що робиться напис на всіх примірниках договору (ст. 73 ЗУ «Про нотаріат»);

– зобов’язання з довічного утримання мають особистісний характер, оскільки встановлюються щодо конкретно визначеної фізичної особи;

– договір довічного утримання може бути укладений на користь третьої особи (утриманця), якій набувач повинен надати довічне утримання та догляд;

– договір носить тривалий характер та вимагає від набувача постійного і систематичного виконання своїх обов’язків.

Ч. 4 ст. 746 ЦК передбачає, що договір довічного утримання (догляду) може бути укладений відчужувачем на користь третьої особи.

Відчужувачем може бути будь-яка фізична особа незалежно від віку та стану здоров’я (ч.1 ст.746 ЦК). За загальними вимогами щодо чинності правочину (ст. 203 ЦК), особа, яка його вчиняє, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.

За договором довічного утримання (догляду) відчужувач має такі права:

– визначити умови забезпечення його житлом, зокрема, у будинку (квартири), що ним передано набувачу за договором;

– визначити всі види матеріального забезпечення, догляду (опікування), які надаватиме йому або третій особі набувач;

– вимагати виконання умов договору з надання утримання (догляду), зокрема, безпосередньо набувачем;

– у разі потреби має право порушувати питання про заміну майна, переданого за договором довічного утримання (догляду), на іншу річ;

– розірвати договір у разі неналежного виконання набувачем своїх зобов’язань у судовому порядку.

За договором довічного утримання (догляду) набувач має такі права:

– здійснювати право володіння та користування таким майном, якщо договором не передбачено інше;

– якщо договір укладено на утримання кількох осіб (співвласників майна, що було передане набувачеві), у разі смерті одного з них набувач має право на зменшення обсягу зобов`язань щодо утримання відчужувача (-ів) (ч. 1 ст.747 ЦК);

– за взаємною згодою з відчужувачем набувач має право вирішити питання про заміну переданого йому за договором майна на іншу річ. Заміна речі повинна відбуватися на підставі внесення змін до договору довічного утримання (догляду) з дотриманням вимог до форми цього договору;

– набувач має право визначити у заповіті спадкоємців щодо майна, яке передане йому за договором довічного утримання (до них також перейдуть його зобов’язання за цим договором);

- набувач має право на розірвання договору.

Обов’язки набувача:

– забезпечувати відчужувача або третю особу (утриманця) відповідно до умов договору матеріальним утриманням та (або) доглядом (опікуванням) довічно;

– забезпечувати відчужувача або третю особу (утриманця) житлом;

– у разі смерті відчужувача(чів) поховати його (їх). Якщо договір укладено відчужувачем на користь третьої особи, цей обов’язок може бути покладений на набувача щодо третьої особи (утриманця) за домовленістю сторін.

Набувач не має права за життя відчужувача передавати його у власність іншій особі на підставі будь-якого правочину (крім заповіту), укладати щодо нього договір іпотеки (застави). На таке майно за життя відчужувача не може бути звернене стягнення. Втрата, знищення або пошкодження майна, переданого за договором набувачу, не є підставою для припинення чи зменшення обсягу його обов’язків перед відчужувачем.

Стаття 752 ЦК передбачає, що у разі неможливості подальшого виконання фізичною особою обов’язків набувача за договором довічного утримання (догляду) з підстав, що мають істотне значення, обов’язки набувача можуть бути передані за згодою відчужувача члену сім’ї набувача або іншій особі за їхньою згодою. При вирішенні питання про заміну набувача пріоритет мають члени його родини. Інша особа може стати набувачем лише за згодою відчужувача і первісного набувача.

Відмова відчужувача у наданні згоди на передання обов’язків набувача за договором довічного утримання (догляду) іншій особі може бути оскаржена до суду. У цьому разі суд бере до уваги тривалість виконання договору та інші обставини, які мають істотне значення.

Підстави та правові наслідки припинення договору довічного утримання (догляду).

Відповідно до статті 755 ЦК договір довічного утримання (догляду) може бути розірваний за рішенням суду:

– на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов’язків незалежно від його вини;

– на вимогу набувача;

– у разі смерті відчужувача;

Припинення договору довічного утримання (догляду) у разі смерті відчужувача (або третьої особи) оформлюється нотаріусом, який посвідчив договір довічного утримання (догляду).

У разі розірвання договору довічного утримання (догляду) у зв’язку з невиконанням або неналежним виконанням набувачем обов’язків за договором, відчужувач набуває право власності на майно, яке було ним передане, і має право вимагати його повернення. У цьому разі витрати, зроблені набувачем на утримання та (або) догляд відчужувача, не підлягають поверненню.

У разі розірвання договору у зв’язку з неможливістю його подальшого виконання набувачем з підстав, що мають істотне значення, суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов’язки за договором.

Стаття 757 ЦК встановлює, що за договором довічного утримання (догляду) можливий перехід обов’язків набувача у разі його смерті до тих спадкоємців, до яких перейшло право власності на майно, що було передане відчужувачем.

У разі смерті фізичної особи-набувача за договором довічного утримання (догляду) при відсутності у неї спадкоємців або при відмові їх від договору довічного утримання (догляду) нотаріус за письмовою заявою відчужувача припиняє дію цього договору, про що на всіх його примірниках робить відповідний напис.

Відчужувачу повертається приєднаний до примірника договору довічного утримання (догляду) первинний правовстановлювальний документ на майно або його дублікат, який міститься у справах нотаріуса. Разом з листом нотаріуса про припинення дії договору довічного утримання (догляду) цей правовстановлюючий документ (або його дублікат) подається відповідному реєстраційному органу для перереєстрації.

Щодо оскарження договору довічного утримання, то у даному випадку є 2 важливих моменти на які варто звертати увагу:

• Оскарження договору за життя відчужувача. Якщо сторони договору довічного утримання бажають розірвати договір за життя відчужувача, то це вони можуть зробити в добровільному порядку або через звернення до суду у випадку, коли одна із сторін хоче оскаржити умови такого договору. Доказувати буде потрібно порушення прав та обовʼязків однієї із сторін договору;
• Оскарження договору після смерті відчужувача. Більш проблематична ситуація на практиці, оскільки угода вважається завершеною та нерухоме майно за законом повинно переходити набувачу. У цьому випадку потрібно буде доказувати, що набувач належним чином не виконував свої зобовʼязання по договору за життя відчужувача, а тому не має права приймати нерухоме майно.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас!

Літня жінка пропонує віддати свою квартиру в обмін на пожиттєвий догляд та поховання після смерті. Згодна оформити договір купівлі-продажу без реальної остаточної передачі коштів, готова надати доступ до паперів нотаріусу та квартири для оцінки. Зі свого боку я готова письмово затвердити свої зобов'язання у потрібній формі (жінка не вимагає).Є законний спадкоємець, на якого жінка свідомо не хоче передавати майно з особистих причин (спадкоємець виїхав до РФ).Чи можливо оскаржити договір купівлі-продажу на підставі підозри про невиплату вартості квартири і як захиститись від такого розвитку подій?

А навіщо у даній ситуації вигадувати велосипед, якщо чинне законодавство надає Вам право укласти договір довічного утримання, до якого не "підкопаєш". Укладати договір купівлі-продажу без фактичного отримання коштів - такий собі варіант при наявності цілком законного та легальног способу фіксації Ваших намірів.

Так чи інакше, даний договір міститиме ознако фіктивності. Далеко не факт, що хтось колись зможе щось довести, але все одно, навіщо ці ризики. Більше того, з отриманого так званого "прибутку" особа повинна буде заплатити податок. З чого вона буде його сплачувати? "Мутна" історія.

ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ

(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, №№ 40-44, ст.356)

Стаття 744. Поняття договору довічного утримання (догляду)

1. За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.

Стаття 745. Форма договору довічного утримання (догляду)

1. Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Стаття 746. Сторони в договорі довічного утримання (догляду)

1. Відчужувачем у договорі довічного утримання (догляду) може бути фізична особа незалежно від її віку та стану здоров'я.

2. Набувачем у договорі довічного утримання (догляду) може бути повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа.

3. Якщо набувачами є кілька фізичних осіб, вони стають співвласниками майна, переданого їм за договором довічного утримання (догляду), на праві спільної сумісної власності.

Якщо набувачами є кілька фізичних осіб, їх обов'язок перед відчужувачем є солідарним.

4. Договір довічного утримання (догляду) може бути укладений відчужувачем на користь третьої особи.

Стаття 747. Особливості укладення договору довічного утримання (догляду) щодо майна, що є у спільній сумісній власності

1. Майно, що належить співвласникам на праві спільної сумісної власності, зокрема майно, що належить подружжю, може бути відчужене ними на підставі договору довічного утримання (догляду).

У разі смерті одного із співвласників майна, що було відчужене ними на підставі договору довічного утримання (догляду), обсяг зобов'язання набувача відповідно зменшується.

2. Якщо відчужувачем є один із співвласників майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, договір довічного утримання (догляду) може бути укладений після визначення частки цього співвласника у спільному майні або визначення між співвласниками порядку користування цим майном.

Стаття 748. Момент виникнення у набувача права власності на майно, передане за договором довічного утримання (догляду)

1. Набувач стає власником майна, переданого йому за договором довічного утримання (догляду), відповідно до статті 334 цього Кодексу.

Стаття 749. Обов'язки набувача за договором довічного утримання (догляду)

1. У договорі довічного утримання (догляду) можуть бути визначені всі види матеріального забезпечення, а також усі види догляду (опікування), якими набувач має забезпечувати відчужувача.

2. Якщо обов'язки набувача не були конкретно визначені або у разі виникнення потреби забезпечити відчужувача іншими видами матеріального забезпечення та догляду спір має вирішуватися відповідно до засад справедливості та розумності.

3. Набувач зобов'язаний у разі смерті відчужувача поховати його, навіть якщо це не було передбачено договором довічного утримання (догляду).

Чи може спадкоємець заявити права на уже продане майно після смерті попередньої (єдиної) власниці?

Ні, не може. Він може лише спробувати оскаржити правочин, на підставі якого майно перейшло на праві власності до іншої особи. Знову ж таки, для цього потрібні підстави, але таке право формально в особи буде.

З яких кроків потрібно починати оформлення купівлі-продажу?

Загалом я порадив Вам, як краще діяти у цій ситуації. Щодо відповіді на це питання, то з червня 2022 року набули чинності деякі зміни щодо продажу нерухомого майна. Укласти договір купівлі-продажу квартири, будинку, іншої нерухомості тепер можна не лише за місцезнаходженням такої нерухомості. Місцем укладення таких договорів може бути:

• зареєстроване місце проживання («прописка») покупця або продавця;
• місце знаходження такого майна;
• місце знаходження юридичної особи, яка є однією зі сторін угоди.

Нотаріуси, що включені до Переліку нотаріусів, якими в умовах воєнного стану вчиняються нотаріальні дії щодо цінного майна, можуть також посвідчувати договори купівлі-продажу нерухомості, яка знаходиться в районах бойових дій.

На час воєнного стану встановлені такі умови до укладання договорів з нерухомістю на підставі довіреності.

На день підписання договору на відчуження нерухомого майна має пройти не більше одного місяця з дня посвідчення такої довіреності нотаріусом або не більше двох місяців, якщо її було посвідчено консульською установою (дипломатичним представництвом) України або уповноваженим органом іноземної держави.

Якщо минуло більше часу, представнику необхідно буде надати нотаріусу заяву від власника нерухомості про підтвердження дії довіреності. При цьому справжність підпису на такій заяві має бути засвідчено нотаріусом (не раніше ніж за 7 календарних днів) або консульською установою (дипломатичним представництвом) України, іноземною установою (не раніше ніж за один місяць до дня укладення відповідного договору).

https://legalaid.gov.ua/publikatsiyi/osoblyvosti-p...

Для укладення договору купівлі-продажу Вам потрібно звернутися до нотаріуса за місцем знаходження майна та отримати всі необхідні рекомендації. Точно так же потрібно звертатися до нотаріуса для укладення договору довічного утримання, більш досконалого та підходящого у цій ситуації варіанту.

З повагою!

Доброго дня!

Ви можете оформити як договр купівлі-продажу квартири так і договір довічного утримання. Купивши нерухомість Ви відразу можете нею розпоряджатися, а по договору утримання - лише після смерті відчужувача (літньої жінки).

Обидва договори підлягають нотаріальному посвідченню. Після їх укладення спадкоємець не зможе відібрати у Вас майно.

Якщо Ви будете оформлювати договір купівлі-продажу квартири, майте на увазі - що згідно Положення НБУ 148 розрахунки при купівлі нерухомості повинні здійнюватись шляхом безготівкового переказу коштів на банківський рахунок продавця. Проте, якщо квартира буде куплена за готівку - це не буде підставою для визнання нечинності договору. Якщо Ви взагалі хочете купити квартиру без передачі коштів - Ви повинні отримати розписку від жінки, що вона такі кошти отримала.

Інший варіант Ви оформлюєте договір довічного утримання.

Згідно з Цивільним кодексом договір довічного утримання (догляду) - це договір, за яким одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину та інше нерухоме або рухоме майно, яке має значну цінність, а взамін набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.

Набувач стає власником майна, переданого за договором довічного утримання (догляду), після нотаріального посвідчення договору. Право власності на нерухоме майно виникає з дня проведення державної реєстрації відповідно до закону.

Набувач не має права розпоряджатися цим майном за життя відчужувача.

У договорі довічного утримання (догляду) можуть бути визначені всі види матеріального забезпечення, а також усі види догляду (опікування), якими набувач має забезпечувати відчужувача.

Випадкова втрата чи пошкодження майна, одержаного набувачем, не звільняють його від вже взятих на себе обов'язків.

Посвідчення договору проводиться за місцезнаходженням (місцем реєстрації) цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін відповідного правочину.

Відчужувачем у договорі може бути фізична особа незалежно від її віку та стану здоров'я.

Набувачем у договорі довічного утримання (догляду) може бути повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа. Також набувачами можуть бути декілька фізичних осіб. У цьому разі набувачі стають співвласниками майна, переданого їм за договором довічного утримання (догляду) на праві спільної сумісної власності. Обов'язки набувачів перед відчужувачем є солідарними.

Відчужувач зобов'язаний попередити набувача про всі існуючі обтяження і недоліки майна, яке передається за договором.

Набувач майна зобов'язаний забезпечувати відчужувача утриманням та/або доглядом довічно. Також набувач може бути зобов'язаний забезпечити відчужувача житлом у квартирі, будинку, який переданий за договором довічного утримання (догляду).

Договір довічного утримання (догляду) припиняється зі смертю відчужувача.

У випадку смерті відчужувача набувач зобов'язаний поховати його.

Також законодавством передбачено можливість розірвання договору довічного утримання (догляду) за рішенням суду на вимогу відчужувача або третьої особи, на користь якої він був укладений, у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов'язків, незалежно від його вини та на вимогу набувача.

ВИСНОВОК

Ви можете оформити як договір купівлі-продажу, так і договір довічного утримання.

Обидва договори посвідчуються нотаріально. В такому разі спадкоємець не зможе його оскаржити.

Повний перелік документів можете дізнатись у нотаріуса.

При договорі довічного утримання - Ви повинні щомісячно сплачувати грошове утримання та інші платежі до смерті літньої жінки. Ви не матимете права розпоряджатися цим майном за життя відчужувача.

При купівлі-продажу квартири Ви зможете відразу нею розпоряджатися (продавати, заповідати, тощо). Якщо квартиру будете купувати ніби за готівку - отримайте розписку від продавця, що вона отримала кошти та претензій не має.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго вечора, шановна Марія!

Формально спадкоємець може оскаржити договір в межах строку позовної давності (які на час війни зупинені) з підстав вдаваності правочину. Тобто фактично Ви хочете договір довічного утримання замінити договором купівлі - продажу майна. І якщо у спадкоємця буде гарний адвокат та суддя буде прислухуватися дуже сильно до формальних моментів, такий договір дійсно може бути визнаний недійсним з підстав вдаваності.

Але це йому буде зробити дуже - дуже - дуже складно. Особливо враховуючи останню правову позицію Верховного Суду у Постанові КЦС ВС від 18 листопада 2020 року по справі № 357/3132/15-ц (провадження № 61-16179св19)

Все ж повністю розкрию Вам кейс судової справи № 357/3132/15-ц і Ви зрозумієте, що краще не укладати вдаваний правочин, оскільки це може Вам коштувати необхідності 5 років платити адвокатам за Ваш захист в судах з невідомим результатом.

http://iplex.com.ua/doc.php?regnum=93119515&red=10...

У березні 2015 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Білоцерківського міського нотаріального округу Київської області Губенко Т. А., ОСОБА_3, про визнання договору купівлі-продажу удаваним, визнання договору довічного утримання укладеним та його розірвання.

Позовні вимоги ОСОБА_1 мотивувала тим, що 05 жовтня 2011 року між нею та ОСОБА_2 було укладено правочин, який вона розцінювала як договір довічного утримання, однак, довірившись відповідачу, правочин було підписано та оформлено як договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 .

Після укладання договору ОСОБА_2 приділяла їй увагу, забезпечувала її харчами, проте невдовзі почала вимагати звільнити квартиру.

Посилаючись на те, що вона не розуміла природи договору, оскільки при підписанні зазначеного договору вважала, що укладає договір довічного утримання, грошей за квартиру у розмірі 288 000,00 грн не отримувала та продовжує проживати у спірній квартирі, а також на те, що на момент укладення договору купівлі-продажу їй було 75 років і вона перебувала на диспансерному обліку лікаря-психіатра у зв`язку з розладом психіки, ОСОБА_1 просила визнати договір купівлі-продажу від 05 жовтня 2011 року удаваним, визнати, що фактично між сторонами було укладено договір довічного утримання та розірвати його у зв`язку з невиконання відповідачем умов договору довічного утримання.

Справа розглядалася судами неодноразово.

Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 03 грудня 2015 року у задоволенні позову відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивачем не доведено належними і допустимими доказами обставин, на які вона посилається як на підставу своїх вимог, зокрема того, що сторони навмисне уклали договір купівлі-продажу з метою приховання правовідносин за договором довічного утримання. Посилання на те, що відповідач надавала продукти харчування позивачу, яка продовжувала проживати у спірній квартирі, самі по собі не свідчать про укладання між сторонами договору довічного утримання.

При цьому суд першої інстанції посилався на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 25 грудня 2013 року у справі № 357/3909/13-ц, яким відмовлено в задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу недійсним та встановлення факту безоплатності договору, та встановлено, зокрема, що твердження позивача щодо неотримання коштів за відчужену квартиру не знайшли свого підтвердження.

Рішенням Апеляційного суду Київської області від 07 грудня 2016 року рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 03 грудня 2015 року скасовано та ухвалено нове судове рішення, Позов ОСОБА_1 задоволено частково.

Визнано договір купівлі-продажу квартири від 05 жовтня 2011 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, удаваним правочином.

В іншій частині позов залишено без задоволення.

Задовольняючи частково позовні вимоги, апеляційний суд вважав, що сторони оформили один правочин, але між ними насправді виникли інші правовідносини, а тому колегія суддів вважала наявними правові підстави для визнання спірного договору купівлі-продажу удаваним.

Ухвалою Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 18 жовтня 2017 року рішення Апеляційного суду Київської області від 07 грудня 2016 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Ухвала суду мотивована тим, що апеляційний суд не врахував, що у випадку встановлення вчинення правочину з метою приховування іншого правочину, суд має визнати, що сторонами вчинено саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, які його регулюють. Апеляційний суд не вказав, який саме правочин вчинено між сторонами та не розглянув і не мотивував свої висновки щодо розірвання договору довічного утримання.

Постановою Апеляційного суду Київської області від 20 березня 2018 року рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 03 грудня 2015 року скасовано та ухвалено нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 задоволено.

Визнано договір купівлі-продажу квартири від 05 жовтня 2011 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, удаваним.

Визнано, що 05 жовтня 2011 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір довічного утримання.

Розірвано договір довічного утримання від 05 жовтня 2011 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Постановою Верховного Суду від 25 березня 2019 року касаційну скаргу ОСОБА_2 задоволено частково.

Постанову Апеляційного суду Київської області від 20 березня 2018 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.

Постанова Верховного Суду мотивована тим, що суд апеляційної інстанції розглянувши справу за відсутності ОСОБА_2, щодо якої відсутні докази належного повідомлення про дату, час та місце розгляду справи, причини неявки відповідача у судове засідання не з`ясував, чим порушив її конституційне право на участь у судовому розгляді, не забезпечив їй можливості надати суду докази та навести міркування стосовно позовної заяви та апеляційної скарги, чим порушив вимоги статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод щодо права особи на справедливий судовий розгляд.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції, ухваленого при новому судовому розгляді

Постановою Київського апеляційного суду від 30 липня 2019 року рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 03 грудня 2015 року скасовано та ухвалено нове судове рішення.

Позов ОСОБА_1 задоволено.

Визнано договір купівлі-продажу квартири від 05 жовтня 2011 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2, удаваним.

Визнано, що 05 жовтня 2011 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договір довічного утримання.

Розірвано договір довічного утримання від 05 жовтня 2011 року, укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Вирішено питання про розподіл судових витрат.

Задовольняючи позовні вимоги в частині визнання удаваним договору купівлі-продажу квартири, апеляційний суд виходив із того, що сторони виконали умови спірного договору лише в частині переходу права власності. Доказів на підтвердження факту передачі грошових коштів, передбачених за продаж квартири, відповідачем не надано.

Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що договір купівлі-продажу квартири є удаваним, а позивач мала на меті укладання договору довічного утримання, про що свідчать надані нею пояснення.

Вирішуючи питання про розірвання договору довічного утримання, суд апеляційної інстанції виходив із того, що оскільки між сторонами фактично укладено договір довічного утримання, а дії відповідача свідчать про невиконання нею своїх зобов`язань перед позивачем щодо її утримання, тобто відповідачем порушуються істотні умови договору, існують правові підстави для розірвання договору.

23 серпня 2019 року ОСОБА_2 подала до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Київського апеляційного суду від 30 липня 2019 року, в якій просить скасувати оскаржувану постанову та залишити в силі рішення суду першої інстанції.

Позиція Верховного Суду у справі № 357/3132/15-ц

Перевіривши наведені у касаційній скарзі доводи, врахувавши аргументи відзиву, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступних підстав.

Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.

Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.

Оскаржуване судове рішення не відповідає вказаним вимогам закону.

Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права.

Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Стаття 16 ЦК України передбачає, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

Згідно зі статтями 6, 11 та 12 ЦК Українисторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).

Відповідно до положень статті 202 ЦК України правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків.

Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.

Таке розуміння визнання правочину недійсним, як способу захисту, є усталеним у судовій практиці.

Відповідно до статті 235 ЦК України удаваним є правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.

Тлумачення статті 235 ЦК України свідчить, що удаваним є правочин, що вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили. Тобто сторони з учиненням удаваного правочину навмисно виражають не ту внутрішню волю, що насправді має місце. Тобто, сторони вчиняють два правочини: один удаваний, що покликаний "маскувати" волю осіб; другий - прихований, від якого вони очікують правових наслідків.

У постанові Верховного Суду України від 07 вересня 2016 року у справі № 6-1026цс16 зроблено висновок, що за удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов`язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Установивши під час розгляду справи, що правочин вчинено для приховання іншого правочину, суд на підставі статті 235 ЦК України має визнати, що сторони вчинили саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемним або про визнання його недійсним.

Аналогічний правовий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2019 року у справі № 522/14890/16-ц (провадження № 14-498цс18).

Звертаючись до суду із позовом, ОСОБА_1 посилалася на те, що вона не розуміла природи договору, оскільки при підписанні зазначеного договору вважала, що укладає договір довічного утримання, грошових коштів за квартиру у розмірі 288 000,00 грн не отримувала та продовжує проживати у ній, а також на те, що на момент укладення договору купівлі-продажу їй було 75 років і вона перебувала на диспансерному обліку лікаря-психіатра з приводу розладу психіки. Таким чином, просила визнати договір купівлі-продажу удаваним правочином.

За загальним правилом тягар доказування удаваності правочину покладається на позивача.

Заявляючи вимогу про визнання правочину удаваним, позивач має довести: факт укладення правочину, що, на його думку, є удаваним; спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж тих, що передбачені насправді вчиненим правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж намір приховати насправді вчинений правочин; настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж тих, що передбачені удаваним правочином.

Тобто воля сторін в удаваному правочині спрямована на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином, а оскільки відповідно до частини першої статті 202, частини третьої статті 203 ЦК України головним елементом договору (правочину) є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, то основним юридичним фактом, який підлягає встановленню судом, є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договору та з`ясування питання про те, чи не укладено цей договір з метою приховання іншого договору та якого саме.

За таких обставин, для визнання угоди удаваною позивачу необхідно надати відповідні докази, а суду встановити, що обидві сторони договору діяли свідомо для досягнення якоїсь особистої користі, їх дії були направлені на досягнення інших правових наслідків і приховують іншу волю учасників.

У справі, що переглядається, встановлено, що 05 жовтня 2011 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу квартири, який є предметом спору у справі.

Статтею 655 ЦК України передбачено, що за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно у власність другій стороні (покупцеві), покупець приймає або зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (стаття 657 ЦК України).

Встановлено, що оскаржуваний договір купівлі-продажу укладено у письмовій формі і нотаріально посвідчено.

За своєю суттю та загальним правилом договір купівлі-продажу передбачає для однієї сторони право отримання предмету купівлі-продажу у власність та зобов`язання сплатити його ціну, а для другої сторони - право на отримання ціни та обов`язок передати предмет договору наступному власнику.

Отже, за звичаями ділового обороту презюмується, що предмет договору належить продавцю та переходить у власність покупця, якщо інше не передбачено домовленістю сторін, та покупець має сплатити ціну за власний рахунок, якщо інше не передбачено домовленістю сторін договору або покупцем та іншою особою.

Обґрунтовуючи свої вимоги, ОСОБА_1 вказувала, що між сторонами фактично укладено договір довічного утримання.

Згідно зі статтею 744 ЦК України за договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов`язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.

У договорі довічного утримання (догляду) можуть бути визначені всі види матеріального забезпечення, а також усі види догляду (опікування), якими набувач має забезпечувати відчужувача (частина перша статті 749 ЦК України).

Разом із тим, посилаючись на те, що між сторонами фактично укладався договір довічного утримання, позивачем не вказано, у чому має полягати догляд ОСОБА_2 за нею і яке матеріальне забезпечення вона зобов`язалась виконувати. Крім того, позивачем не вказано, які саме обов`язки з утримання відповідач не виконувала.

Висновок апеляційного суду про те, що ОСОБА_1 мала на меті укладання договору довічного утримання ґрунтується виключно на її поясненнях, що свідчить про порушення вимог частини шостої статті 81 ЦПК України (в редакції, чинній на момент апеляційного розгляду справи), якою визначено, що доказування не може ґрунтуватись на припущеннях. Крім того, позивач не підтвердила, що обидві сторони договору діяли свідомо для досягнення будь-якої особистої користі, їхні дії направлені на досягнення інших правових наслідків і приховують іншу волю учасників.

Посилання апеляційного суду на те, що позивач продовжує жити в спірній квартирі та сплачує комунальні послуги, що свідчить про невиконання сторонами умов договору купівлі-продажу, має характер припущення, оскільки воля позивача на продаж квартири зафіксована у нотаріально посвідченому договорі купівлі-продажу, а намір сторін укласти інший договір (довічного утримання) за відсутності інших доказів, окрім пояснень позивача, не підтверджує удаваність оспорюваного договору купівлі-продажу.

Суд апеляційної інстанції, визнаючи удаваним договір купівлі-продажу квартири, помилково посилався на відсутність доказів на підтвердження факту передачі грошових коштів, передбачених за продаж квартири, оскільки вказане може свідчити про невиконання сторонами умов укладеного договору, та не є безумовною підставою для застосування положень статті 235 ЦК України, оскільки якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемним або про визнання його недійсним.

Крім того, судом не враховано, що рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 25 грудня 2013 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Київської області від 27 лютого 2014 року, у справі № 357/3909/13-ц за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання правочину недійсним та встановлення факту безоплатності договору, яким відмовлено в задоволенні позову, встановлено, що твердження позивача щодо неотримання коштів за відчужену квартиру не знайшли свого підтвердження.

Також встановлено, що згідно з висновком судово-психіатричної експертизи від 06 грудня 2013 року ОСОБА_1 протягом останніх років, а також в період, який цікавить суд, страждала на розлад особистості (психопатію) на фоні органічного ураження головного мозку судинного ґенезу (церебральний атеросклероз). Проте ступінь цих розладів був такий, що не позбавляв її критичних здібностей та можливостей здійснювати соціальну адаптацію і не мав суттєвого впливу на її здатність розуміти значення своїх дій та керувати ними.

Звертаючись до суду із позовом у справі № 357/3909/13-ц, ОСОБА_1 посилалася на положення статті 225 ЦК України та просила визнати недійсним договір купівлі-продажу спірної квартири, що свідчить про визнання позивачем факту укладання між сторонами саме вказаного правочину.

Таким чином, судами не встановлено, а матеріали справи не містять доказів спрямованості волі обох сторін договору купівлі-продажу на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж тих, що передбачені насправді оспорюваним правочином, а тому апеляційний суд неправильно застосував положення статті 235 ЦК України і на цій підставі у задоволенні позову слід відмовити.

З урахуванням зазначеного, суд відхиляє посилання касаційної скарги на застосування наслідків спливу позовної давності, оскільки суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, звернутих позивачем до того відповідача у спорі, який заявляє про застосування позовної давності. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. Якщо це право порушене не було, суд відмовляє у позові через необґрунтованість останнього (постанова Великої Палати Верховного Суду від 22 травня 2018 року у справі № 369/6892/15-ц).

Суд першої інстанції, установивши, що оскаржуваний договір купівлі-продажу укладено у письмовій формі і нотаріально посвідчено, а позивачем не доведено намір (волю) сторін укласти інший договір (договір довічного утримання), ніж той, який вони фактично уклали (договір купівлі-продажу), дійшов правильного висновку, що відсутні правові підстави для визнання удаваним договору купівлі-продажу від 05 жовтня 2011 року, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .

Таким чином, суд першої інстанції, врахувавши вимоги зазначених норм права й встановивши, що позивач не обґрунтувала удаваності оспорюваного договору купівлі-продажу, укладання його з метою приховання іншого договору, не надала належних і допустимих доказів на підтвердження того, що між сторонами правочину виникли інші правовідносини, ніж передбачені договором купівлі-продажу, а воля сторін була спрямована на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені укладеним між ними правочином, дійшов правильного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог та визнання спірного правочину удаваним.

Апеляційний суд не навів обґрунтованих мотивів на спростування висновків суду першої інстанції, покладених в основу рішення та доказів у справі, та помилково скасував законне та обґрунтоване рішення суду першої інстанції, яке ухвалене з правильним застосуванням норм матеріального права та без порушень норм процесуального права.

Ураховуючи наведене, Верховний Суд дійшов висновку, що оскаржуване судове рішення апеляційного суду підлягає скасуванню із залишенням у силі рішення суду першої інстанції.

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу ОСОБА_2 задовольнити.

Постанову Київського апеляційного суду від 30 липня 2019 року скасувати.

Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 03 грудня 2015 року залишити в силі.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Тепер зупинимося на удаваному правочині.

УДАВАНИЙ ПРАВОЧИН

Цивільний кодекс України (ст.235) дає таке визначення: удаваний правочин – це правочин, який вчинено сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили.

Тобто тут завжди має місце укладення двох правочинів:

1. реального правочину, вчиненого з метою створити певні юридичні наслідки;
2. правочину, вчиненого для приховання реального правочину.

Наприклад, укладається договір дарування з метою приховання договору купівлі-продажу для обходу переважного права учасників спільної часткової власності на купівлю частки, що продається; або укладається договір дарування майна (квартири) з метою меншої сплати податків, якщо б укладався договір купівлі-продажу; або колись (і частково досі) популярна дія з видачі довіреності на продаж і керування авто замість оформлення його купівлі-продажу. У такому випадку існує ніби 2 договори: один на папері, а один, який дійсно укладався між сторонами.

За удаваним правочином сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді встановлюються інші правовідносини.

Якщо сторонами вчинено правочин для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, він є не фіктивним, а удаваним ( ст. 235 ЦК України).

Важливо! На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов’язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Удаваний правочин завжди нікчемний і сам по собі жодних юридичних наслідків не породжує. Сторони, здійснюючи удаваний правочин, маскують іншу юридичну дію, іншу мету, яку вони мали насправді на увазі.

При укладанні таких «несправжніх» договорів слід пам’ятати про наслідки. Перш за все, згідно закону (ст.235 ЦК України): якщо буде встановлено, що правочин був вчинений сторонами для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, відносини сторін регулюються правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили.

Так, Пленум Верховного Суду України у своїй постанові від 6 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» уточнює: за удаваним правочином (стаття 235) сторони умисно оформляють один правочин, але між ними насправді інші правовідносини. На відміну від фіктивного правочину, за удаваним правочином права та обов’язки сторін виникають, але не ті, що випливають зі змісту правочину. Встановивши під час розгляду справи, що правочин вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі статті 235 ЦК України має визнати, що сторонами вчинено з метою приховати інший правочин, суд на підставі статті 235 ЦК України має визнати, що сторонами вчинено саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемності, передбачені статтею 216 ЦК України, можуть застосовуватися тільки у випадку, коли правочин, який сторони насправді вчинили, є нікчемним або суд визнає його недійсним як оспорюваний.

Під час укладання цивільно – правових угод, особливо щодо розпорядженням нерухомим майном, задля мінімізації податків та обов’язкових платежів, дуже часто трапляються випадки коли сторони правочину, не розуміючи правових наслідків, приховують дійсний правочин укладаючи удаваний.

Так, 07.09.2016 Верховний суд України, розглядаючи справу № 6-1026цс16 про визнання договору дарування удаваним, визнання квартири спільною сумісною власністю та поділ майна подружжя, провів правовий аналіз удаваного правочину щодо розпорядження нерухомим майном та зробив правовий висновок, який є обов’язковим для судів та всіх суб’єктів господарювання при вирішені такого роду спорів.

Відповідно до ст. 6, 11 та 12 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).

У положеннях статті 202 ЦК України під правочином розуміють дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов’язків. Дії як юридичні факти мають вольовий характер і можуть бути правомірними та неправомірними. Правочини належать до правомірних дій, спрямованих на досягнення правового результату.

Частиною 1 ст. 638 ЦК України визначено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені статтею 203 ЦК України, зокрема, відповідно до частини 5 даної статті правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Необхідно також вказати, що Верховний Суд України 24 вересня 2014 року розглянувши справу № 6-116цс14, предметом якої був спір про визнання договору фіктивним зробив правовий висновок у відповідності з яким фіктивний правочин – це правочин, який вчинено без наміру створення правових наслідків, які обумовлені цим правочином (ст. 234 ЦК України). Якщо сторонами вчинено правочин для приховання іншого правочину, який вони насправді вчинили, він є не фіктивним, а удаваним ( ст. 235 ЦК України).

Предметом дослідження Верховним судом України у справі № 6-1026цс16 був договір дарування нерухомості, який одна із сторін вважала удаваним правочином, вчиненим з метою приховання договору купівлі-продажу задля ухилення від сплати податків та інших обов’язкових платежів.

Установивши під час розгляду справи, що правочин вчинено для приховання іншого правочину, суд на підставі статті 235 ЦК України має визнати, що сторони вчинили саме цей правочин, та вирішити спір із застосуванням норм, що регулюють цей правочин. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його нікчемним або про визнання його недійсним.

Оскільки згідно із частиною першою статті 202, частиною третьою статті 203 ЦК України головною вимогою для правочину є вільне волевиявлення та його відповідність внутрішній волі сторін, які спрямовані на настання певних наслідків, то основним юридичним фактом, що суд повинен установити, є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договору, а також з’ясування питання про те, чи не укладено цей правочин з метою приховати інший та який саме.

У даній справі Верховний суд України, скасовуючи рішення попередніх інстанцій та направляючи справу на новий розгляд вказав, що ураховуючи, що при укладенні удаваного правочину волевиявлення учасників правочину (як зовнішній прояв волі) не відповідає їх внутрішній волі, суд касаційної інстанції безпідставно не взяв до уваги юридичні факти, з якими закон пов’язує певні правові наслідки, а саме: розміщення в засобах масової інформації співвласником квартири оголошення про продаж квартири, й визнання цього факту продавцем; зняття з депозитного рахунку грошових коштів до моменту укладення спірного договору дарування; надання у позику коштів з метою придбання нерухомого майна й визнання цього факту позикодавцем.

Отже, з урахуванням викладеного суд встановив, що на відміну від договору купівлі-продажу, договір дарування є безоплатним, тому встановлення судами вищенаведених фактів свідчить про те, що укладений договір дарування квартири є удаваним.

Більше того, ВСУ чітко вказав підставу для скасування рішень попередніх інстанцій, зокрема те, що суди не встановили обставин, а дарувальники за спірним договором не навели жодних мотивів передачі ними в дар квартири особі з якою вони не перебували у родинних відносинах.

Отже, правовим наслідком вчинення правочину для приховання іншого правочину є наступне:

1. Суд, на підставі статті 235 ЦК України, має визнати, що сторони вчинили саме той правочин, який вчинено насправді;
2. Суд вирішує спір із застосуванням норм діючого законодавства, що регулюють саме дійсний, а не удаваний правочин;
3. Якщо правочин, який насправді вчинено, суперечить закону, суд ухвалює рішення про встановлення його: нікчемним або недійсним.

Тобто теоретично право на судову тяганину буде як у особи, з якою ви будете укладати фактично вдаваний правочин, так і у її спадкоємця.

Далі все може вирішувати майстерність адвокатів. Тож краще з таким видом договору не зв'язуватись. Бо ж і оцінка суду може бути різна, і правові позиції Верховного Суду вже дуже часто міняються кардинально в Україні.

З повагою та розумінням,

адвокат Наталія Пономаренко

ВІТАЮ ВАС, пані МАРІЯ!

Маю значні сумніви, що у такої особи з плином часу щось вийде. Навіть у самих колишніх власників майна по таким схемам догляду мало що виходе в оскарженні. Тим більше без дуже зубастих адвокатів.

Довести в суді удаваний характер вчиненого правочину складно, оскільки зазвичай такі правочини укладаються між особами, що перебувають у довірливих відносинах одна з одною. При цьому, при укладенні удаваного правочину сторони переслідують ту ж мету, якої б вони досягли при укладенні правочину, який насправді вчиняють.

Звісно суд може визнати, що насправді був правочин купівлі-продажу, але оскільки договором не визначено суму, то яким чином можна щось з Вас стягувати?! - Ніяким.

Для того, щоб мати якісь права такий син має бути не лише по свідоцтву про народження сином своєї матері, а й вступити у право на спадщину по її смерті протягом визначеного законом строку (6 місяців з моменту смерті).

Якщо цих умов не буде виконано, то він не є належним позивачем і не має права судитися з Вами, адже його інтерес не порушено.

За загальним правилом тягар доказування удаваності правочину покладається на позивача.

Специфіка удаваного правочину полягає в тому, що він, існуючи в парі з іншим правочином, який ним прикривається, є завжди таким, що не відповідає положенням Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), тобто є удаваним. Другий же правочин (прихований) може бути як дійсним, так і недійсним, залежно від того, наскільки він відповідає вимогам чинності правочинів, що містяться у ст. 203 ЦК України.

Прихований правочин завжди підлягає оцінці з точки зору відповідності його загальним умовам чинності правочину, однак сам факт прикриття його іншим правочином не може бути підставою його недійсності.

Закон не передбачає недійсність удаваного правочину, а лише пропонує застосувати до відносин сторін норми, що регулюють той правочин, який сторони дійсно мали на увазі.

Заявляючи вимогу про визнання правочину удаваним, заявник має довести:

1. факт укладання правочину, що на його думку є удаваним;

2. спрямованість волі сторін в удаваному правочині на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином, тобто відсутність у сторін іншої мети, ніж приховати інший правочин; 3. настання між сторонами інших прав та обов`язків, ніж ті, що передбачені удаваним правочином.

Основним юридичним фактом, який підлягає встановленню судом, є дійсна спрямованість волі сторін при укладенні договору та з`ясування питання про те, чи не укладено цей договір з метою приховання іншого договору та якого саме. За таких обставин, для визнання правочину удаваним позивачу необхідно надати відповідні докази, а суду встановити, що обидві сторони договору діяли свідомо для досягнення якоїсь особистої користі, їх дії були направлені на досягнення інших правових наслідків і приховують іншу волю учасників (Постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 18 листопада 2020 року у справі №357/3132/15-ц, провадження № 61-16179св19).

Звертаючись з позовною заявою до суду слід долучити до неї письмові докази (документи), які можуть засвідчити факт перебування сторін оспорюваного договору в зовсім інших правовідносинах, аніж ті, які оформлено відповідним правочином. Доказами, що підтвердять обставини на яких ґрунтуються позовні вимоги, в залежності від предмету доказування, можуть бути показання свідків, зокрема, про виклик та допит яких має бути заявлено одночасно із зверненням до суду або під час судового засідання, електронне листування, висновками експертів, тощо.

Доволі часто суди відмовляють у задоволенні позовних вимог про визнання правочину удаваним.

Під час розгляду справи № 204/1764/17 Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду погодився з висновком апеляційного та районного судів, що позивачка не надала належних та допустимих доказів спрямованості волі сторін спірного договору дарування на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені цим договором, та настання між сторонами такого договору інших прав та обов`язків, ніж ті, що передбачені договором дарування.

Зокрема, у справі № 183/3117/17 Касаційний цивільний суд у складі Верховного Суду зазначив, що відмовляючи у задоволенні позову про визнання удаваним договору купівлі-продажу, суд першої інстанції, з доводами якого погодився суд апеляційної інстанції, правильно виходив із того, що позивачем не доведено наявність правових підстав для визнання правочину удаваним.

Залишаючи без змін рішення судів першої та апеляційної інстанцій Касаційний господарський суд у складі ВС по справі № 910/11511/18 зауважив, що сама по собі вимога про визнання правочину удаваним спрямована на встановлення обставин, які є підставою для вирішення спору, зокрема у випадку звернення з позовною вимогою про визнання правочину недійсним, а такий спір у цій справі відсутній. Касаційний господарський суд дійшов висновку про те, що обраний позивачем спосіб захисту його порушених прав або законних інтересів не є ефективним, оскільки матиме наслідком лише те, що відносини сторін за таким правочином регулюватимуться правилами щодо правочину, який сторони насправді вчинили, ці правила також застосовуватимуться при вирішенні спору за таким правочином чи стосовно нього.

У справі №369/13479/2017 Київський апеляційний суд дійшов висновку, що позивач не надав жодних доказів на підтвердження удаваності оспорюваних ним договорів, наявності у сторін договорів наміру приховати який-небудь інший правочин, доказів того, що він своїми власними коштами розрахувався за придбану нерухомість.

Шевченківський районний суд міста Києва відмовляючи у задоволені позовних вимог у справі №761/28759/18 вказав на те, що у матеріалах справи відсутні докази того, що воля сторін була спрямована на встановлення інших цивільно-правових правовідносин, ніж ті, які передбачені оспорюваним договором. Також позивач не надала доказів що за її власні кошти було проведено розрахунок за квартиру.

У справі №523/13810/17 Суворовський районний суд міста Одеси відмовив у задоволенні позову про визнання правочину удаваним за недоведеністю позивачем того факту, що обидві сторони договору діяли свідомо для досягнення якоїсь особистої користі, їх дії були направлені на досягнення інших правових наслідків і приховують іншу волю учасників договору.

А у справі №370/2219/19 суд констатував, що позивачем не доведено факту спрямованості волі сторін під час укладання договору на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж тих, що передбачені договором (Рішення Макарівського районного суду Київської області від 14 січня 2021року).

Як слідує з судової практики, основною причиною відмови судами у задоволені позовних вимог про визнання правочину удаваним є недоведення позивачем того, що воля сторін в правочині була спрямована на встановлення інших цивільно-правових відносин, ніж ті, які передбачені правочином та, що між сторонами настали інші права та обов`язки, ніж ті, що передбачені укладеним правочином.

Також суди відмовляють й в тому випадку, коли при зверненні до суду позивачем обрано неправильний спосіб захисту порушених прав. Зокрема, доволі часто позивач звертаючись до суду просить визнати правочин недійсним з підстав його удаваності, що суперечить законодавству, оскільки суд встановивши удаваність правочину, визначає який насправді правочин вчинили сторони та застосовує відповідні норми законодавства які регулюють спірні правовідносини.

https://protocol.ua/ru/yak_dovesti_udavanist_pravo...

Але все ж.

Частиною першою статті 8 Конституції України передбачено, що в Україні визнається і діє принцип верховенства права.

Суддя, здійснюючи правосуддя, керується верховенством права (частина перша статті 129 Конституції України).

Суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України (стаття 2 Закону України «Про судоустрій і статус суддів»).

Статтею 15 ЦК України визначено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Отже, стаття 15 ЦК України визначає об`єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи.

За правилами статей 12 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.

Згідно із статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

Частиною другою статті 3 СК України визначено, що сім`ю складають особи, які спільно проживають, пов`язані спільним побутом, мають взаємні права та обов`язки.

Суди України наче одностаіні у своїх рішеннях останні 5-8 років, але все може змінитися. Що в голові у Великої Палати Верховного Суду ніхто не знає. Суди у нас мінливі і дуже часто перекручують практику з голови на ноги.

Тож якщо є змога не ризикувати з вдаваними правочинами, то краще не ризикувати і завжди укладати той правочин, який є.

З повагою, юрист Ярослав Турчин (м. Гамбург, Німеччина)