Здача в оренду не житлових приміщень

Доброго дня, Оксана!

Ви не можете здавати в оренду побутівку допоки не матимете права власності. Тобто, будь які дії із землею або майном, яке розташоване на останній, повинні відбуватись за наявності права власності та відповідних правовстановлювальних документів.

За договором найму наймодавець передає або зобов'язується передати майно в користування на строк згідно зі ст.759 ЦКУ. Тобто консенсуальний договір оренди є допустимим, негайна передача не є необхідною для укладення договору. Крім того, про обов'язкову передачу у володіння, властиву речам, законодавець замовчує, обмежуючись згадкою про передачу у користування.

Предметом найму можуть бути як індивідуально-визначені неспоживні речі, так і майнові права - ст. 760 ЦКУ. Очевидно, це положення виникло як рефлексія на необхідність оренди квазіземельных ділянок - земельних паїв, що утворилися одразу після ліквідації колгоспів у середині 90-х. До кінця 2000-х більшість з них (паїв) зникла, трансформувавшись в реальні земельні ділянки, а незвичайна норма залишилася.

Стаття 761 ЦКУ говорить про те, кому належить право передачі майна у найм: (а) власнику речі; (б) особі, якій належать майнові права; (в) особі, уповноваженій на укладення договору найму.

Законодавець говорить саме про право передачі в оренду, а не про право укладення договору; коло орендодавців включає власників майнових прав. Це можна тлумачити обмежено для випадків оренди майнових прав, а можна ширше - для випадків передачі в оренду майбутньої речі.

Проте, судова практика з цього питання зазначає наступне:

Усі виявлені нами рішення судів вищих інстанцій виходили з позиції необхідності визнання недійсними договорів оренди, укладених орендодавцями, - невласниками, якщо вони не були уповноважені власниками. Надам декілька рішень Верховного Суду (908/1809/17 від 16.05.18; 910/5946/18 від 05.03.19) і його попередника Вищого господарського суду України (914/3493/15 від 12.04.16).

Суди обґрунтовували таку позицію наявністю виключно у власника розпорядчої влади. Без неї, на думку суду, укладення договору найму (яке судами прирівнюється до права передачі в оренду) іншою особою всупереч волі власника є неправомірним, оскільки суперечить ст.761 ЦКУ.

https://biz.ligazakon.net/analitycs/186457_orenda-...

З повагою, адвокат Айвазян.

Є акт довірче користування на батька, батько помер, і є документи про спадщину. На данний момет в міськраді розглядають ці документи

Вітаю Вас, пані Оксано!

Щоб здавати в оренду нерухоме майно потрібно бути зареєстрованим ФОП 2 або 3 групи.

При здійсненні такої діяльності підприємець обирає Код виду економічної діяльності ( КВЕД) 68.20 «Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна»".

Згідно роз'яснення ДПСУ "Фізична особа – підприємець 2 та 3 групи спрощеної системи оподаткування може здавати в оренду (найм) ВЛАСНЕ та ОРЕНДОВАНЕ нерухоме майно.

Також, Податковим кодексом встановлено обмеження площі об’єктів, що надаються в оренду та можливості при цьому сплачувати єдиний податок.

Так, пунктом 291.5.3 статті 291 ПКУ встановлено, що фізичні особи - підприємці, які надають в оренду земельні ділянки, загальна площа яких перевищує 0,2 гектара, житлові приміщення та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 100 квадратних метрів, нежитлові приміщення (споруди, будівлі) та/або їх частини, загальна площа яких перевищує 300 квадратних метрів не можуть бути платниками єдиного податку.

Отже, нерухомість та земельні ділянки повинні належати Вам на праві приватної власності або взяті в оренду

Поки не переоформите на себе земельну ділянку - краще не ризикувати зі здійсненням підприємницької діяльності, адже договори оренди можуть бути визнані недійсними.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

а які наслідки для орендаря і для орендодавця коли договір оренди визнають не дійсним?

Доброго дня, Земельна ділянка перейшла по спадщині, на даний час цю ділянку юридично не оформлено у власність, на єтапі розгляду в державних органах. На цій території є не житлові вагончики. Чи маю я право здати такий вагончик в оренду для провадження підприємницької діяльності, чи поки питання з землею не вирішиться фопу там діяльністю не можна буде займатися. І які органи можуть перевірити і чим це грозить якщо в вагончику буде провадитись торгівельна діяльність.

Вам краще, все переоформити, а потім вести свою діяльність. Бо можуть бути проблеми.

у разі використання земельної ділянки без оформлення договору оренди міська влада має право на відшкодування збитків (безпідставно збережені кошти) у розмірі такої орендної плати (за фактичне користування земельною ділянкою комунальної власності без оформлення договору оренди).

Втім, навіть за умови затвердження ставок орендної плати рішенням сесії місцевого органу влади, отримати таке відшкодування за ст. 1212-1214 ЦКУ міській владі не так просто.

Адже для стягнення безпідставно збережених коштів орендної плати, як показала судова практика ВС, мають виконуватись певні умови.

Умови для стягнення відшкодування збитків

Суди уважно перевіряють:

• чи наявні правові підстави для використання земельної ділянки;
• яка площа земельної ділянки та чи є вона сформованою відповідно до вимог земельного законодавства;
• в якому розмірі підлягають відшкодуванню доходи, пов`язані з безпідставним збереженням майна, розраховані відповідно до вимог земельного законодавства, а саме на підставі нормативної грошової оцінки землі.

Скажімо, якщо новий власник придбав нерухомість (будівлю) за договором купівлі-продажу, а земельна ділянка у попереднього власника перебувала в оренді (за договором оренди земельної ділянки, укладеного з органами місцевого самоврядування), то

ВС вважає, що новий власник не лише зобов’язаний переоформляти на себе договір оренди землі, а й сплачувати орендну плату за попереднім договором (до укладення нового чи внесення змін до попереднього) (постанова ВС від 07.11.2018 р. у справі №910/20774/17).

Якщо фактичний користувач земельної ділянки без достатньої правової підстави зберіг у себе кошти, які мав сплатити за користування нею, якби уклав договір оренди, то відповідно зобов`язаний повернути ці кошти органу місцевого самоврядування за ст. 1212 ЦКУ (постанова Великої палати ВС від 20.11.2018 р., справа №922/3412/17).

При цьому для визначення розміру орендної плати використовується нормативно-грошова оцінка земельної ділянки (п. 289.1 ПКУ). А це свідчить про те, що земельна ділянка має бути відведена в натурі, їй присвоюється кадастровий номер та видається Витяг з державного земельного кадастру (постанова Великої палати ВС від 23.05.2018 р., справа №629/4628/16-ц).

Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру. Тобто для отримання відшкодування (понесені збитки) органами місцевої влади земельна ділянка має існувати як об’єкт цивільного права.

Якщо ж сама земельна ділянка не сформована в натурі, дані про неї не внесені до Державного земельного кадастру, то жодних претензій до власника нерухомості (будівлі) місцева влада не може пред’являти. ВС у постанові від 11.09.2019 р., справа №922/393/18, відмовив у позові про стягнення коштів на користь органу місцевого самоврядування.

До речі, у цьому ж рішенні ВС нагадав, що ні Інструкцією про встановлення (відновлення) меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) та їх закріплення межовими знаками, затвердженої наказом Держкомзему від 18.05.2010 р. № 376, ні ЗКУ не передбачено визначення площі земельної ділянок згідно з актами обстеження. Такі акти не замінюють Витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку й інформацію з Публічної кадастрової карти України.

Доброго дня.

Право власності на земельну ділянку у порядку спадкування переходить до спадкоємців на загальних підставах, зі збереженням її цільного призначення.

Право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Право на спадкове майно виникає з часу відкриття спадщини, а не з моменту отримання свідоцтва про право на неї. Про це йдеться в постанові ВС від 22 березня 2023 року у справі № 463/6829/21-ц.

Відповідно до ч. 1 ст. 1296 ЦК України спадкоємець, який прийняв спадщину, може одержати свідоцтво про право на спадщину. Разом з тим, незалежно від часу прийняття спадщини, вона належить спадкоємцеві з часу відкриття спадщини (ч. 5 ст. 1268 ЦК України).

Частиною 1 ст. 1297 ЦК України передбачено, що спадкоємець, який прийняв спадщину, у складі якої є нерухоме майно, зобов'язаний звернутися до нотаріуса за видачею йому свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно. Проте відсутність свідоцтва про право на спадщину не позбавляє спадкоємця права на спадщину (ч. 3 ст. 1296 ЦК України).

Отже, спадкоємець, який у встановленому законом порядку прийняв спадщину, є власником із часу її відкриття, а документом для підтвердження права власності на спадкове майно є свідоцтво на спадщину, отримане в установленому законодавством порядку.

Відсутність реєстрації права власності відповідно до Закону України «Про реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» не зумовлює позбавлення особи прав користування та володіння належним їй на праві власності майном.

У спадкоємця, який в установленому законом порядку прийняв спадщину, права володіння та користування спадковим майном виникають із часу відкриття спадщини, тому такий спадкоємець може захищати свої порушені права володіння та користування спадковим майном з використанням способів, визначених у гл. 29 ЦК України.