Виплати аліментів при продажу нерухомості

Вітаю Вас!

Чи маєте Ви зареєстрований ФОП?

Питання: скільки разів на рік я можу придбати/та продати нерухомість щоб для виконавчої служби це не було доходом?

Ви можете скільки завгодно продавати нерухомість, адже отримані від продажу квартири гроші не є видом заробітку (доходу), з якого стягуються аліменти. Відповідне положення міститься у постанові Верховного Суду від 25 січня 2021 року у справі № 758/10761/13-ц. Також з корисним матеріалом ознайомтесь за посиланням - https://sud.ua/ru/news/publication/212567-chi-stya...

Та які податки на зараз на продаж другий, третій та четвертий раз на рік нерухомості?

За дохід від другого продажу нерухомості протягом року потрібно сплатити ПДФО - 5% та військовий збір - 1,5%.

За третій і більше продаж - ПДФО 18% та військовий збір - 1,5 % .На жаль, в майбутньому можуть збільшити військовий збір з 1,5 до 5%. https://sud.ua/uk/news/publication/310647-voennyy-...

Проте, такий дохід від продажу таких об'єктів нерухомості може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості (пункт 172.2 Податкового кодексу України)

Під витратами на придбання об'єкта нерухомості розуміються:

а) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об'єкта нерухомості (або його частини);

б) кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;

в) витрати, понесені на придбання об'єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

г) вартість об'єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;

ґ) вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;

д) витрати на придбання об'єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт нерухомості;

є) вартість об'єкта нерухомості, що був задекларований особою як об'єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 9 4 розділу XX цього Кодексу;

ж) вартість об'єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків - акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);

з) витрати, понесені на будівництво об'єкта нерухомості.

и) витрати, понесені на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

і) грошова сума, зазначена у житловому сертифікаті на придбання об’єкта житлової нерухомості, що був отриманий платником податку як компенсація за пошкоджений/знищений об’єкт нерухомого майна відповідно до Закону України "Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України".

Отже, при продажі другої та більше квартир Вам потрібно сплатити ПДФО, військовий збір та державне мито, яке сплачується відповідно до Декрету Кабміну України «Про державне мито» в розмірі 1 % кадастрової вартості житла. За домовленістю сторін сума державного мита ділиться між покупцем і продавцем. Проте, суму податків можна зменшити, якщо у Вас на руках будуть документи, що підтверджують витрати здійснені при купівлі цієї нерухомості. Тобто, якщо Ви спочатку купили квартиру, а тепер хочете її продати, нотаріусу потрібно надати Ваш попередній договір купівлі-продажу. Податки будете сплачувати не з повної вартості проданої квартири, а з різниці між продажем та купівлею даної квартири.

Якщо Ви скористуєтесь правом на зарахування витрат, Ви зобов'язані задекларувати доходи від усіх операцій з продажу об'єкта нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і якщо стороною договору купівлі-продажу об'єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

ЧИ ЗАРЕЄСТРУВАЛИ ВИ ФОП? АДЖЕ ПРОДАЖ ПРОТЯГОМ РОКУ ТРЬОХ І БІЛЬШЕ ОБ’ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ ПОДАТКІВЦІ ВВАЖАЮТЬ ПІДПРИЄМНИЦЬКОЮ ДІЯЛЬНІСТЮ

На цей рахунок аргументи судів іноді повністю протилежні. Якщо взагалі хочете без проблем продавати нерухомість, краще, щоб було не більше двох продажів на рік, в протилежному випадку потрібно бути готовим відстоювати свої інтереси у судовому порядку.

Наводжу приклади позитивної та негативної судової практики.

АРГУМЕНТИ ПОЗИТВНИХ СУДОВИХ РІШЕНЬ

Постанови ВСУ від 25.05.2020 р. у справі № 810/1963/18, Шостого апеляційного адмінсуду від 17.09.2020 р. у справі № 320/4281/19, рішення Дніпропетровського окружного адмінсуду від 18.07.2019 р. у справі № 160/4129/19, Касаційного адмінсуду ВСУ від 06.10.2020 р. у справі № 826/14391/16, від 06.11.2020 р. у справі № 826/6329/16, від 05.11.2020 р. у справі № 620/2800/19

1) у законодавстві немає жодних обмежень щодо отримання доходу громадянином від продажу власної нерухомості. Немає обмежень і в набутті права на нерухомість, у тому числі й шляхом її систематичного будівництва у законодавстві немає заборони на продаж фізособою протягом року більше одного об’єкта нерухомості , для цього є лише відповідний режим оподаткування. Положення 172.2 ПКУ працюють завжди — немає ні межі щодо кількості проданої нерухомості, ні стосовно її вартості.

2) навіть якщо фізособа зареєстрована як ФОП, це не обмежує її право вчиняти правочини від імені громадянина, як суб’єкт приватної власності

3) громадяни мають право отримувати дохід від продажу нерухомості разом з підприємницьким доходом. Це різні види доходу.

4) у податківців немає підстав скинути ФОП зі спрощенки за систематичний продаж нерухомості. А раз так, то немає підстав донараховувати ПДФО за правилами, що діють для загальносистемників.

АРГУМЕНТИ НЕГАТИВНИХ СУДОВИХ РІШЕНЬ

Постанови ВСУ від 09.07.2020 р. у справі № 810/919/18, від 13.03.2018 р. у справі № 826/13138/15, П’ятого апеляційного адмінсуду від 09.07.2020 р. у справі № 540/1694/19, Шостого апеляційного адмінсуду від 27.03.2019 р. у справі № 810/3116/18, Восьмого апеляційного адмінсуду від 29.09.2020 р. у справі № А/857/4184/20, Касаційного адмінсуду ВСУ від 09.07.2020 р. у справі № 810/919/18

1) систематичний продаж нерухомості ( три або більше разів на рік ) з метою отримання прибутку не можна кваліфікувати як такий, що має на меті задоволення власних (особистих) потреб фізособи, тому він повинен кваліфікуватися як підприємницька діяльність.

2)п. 172.2 ПКУне може поширюватися на оподаткування операцій із систематичного продажу нерухомості підприємцем.

3) відсутність у Держреєстрі коду 68.10 не є доказом того, що продаж нерухомості не був підприємницькою діяльністю. Адже ФОП має право здійснювати будь-яку діяльність, навіть не зазначену в Держреєстрі, аби вона була не заборонена законом

4) оскільки ФОП не подав документів про витрати ні до закінчення перевірки, ні при поданні заперечень до акта, суд визнав правомірним розрахувати ПДФО (18 %), ВЗ і ЄСВ з доходу, не зменшеного на суму витрат

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Що по аліментам? Чи буде виконавча з другого чи третього перепродажу мати право вираховувати ?