Прибудова не оформлена

Доброго дня!

Перед тим як вирішувати питання продажу, варто зрозуміти, чому місцева влада не хоче узаконювати прибудову.

Зазвичай, основні причини такі:

• Порушення будівельних норм – якщо прибудова виходить за межі допустимих параметрів або загрожує конструкції будівлі.
• Відсутність дозвільної документації – якщо балкон не узгоджувався з місцевими органами до його будівництва.
• Балкон зачіпає спільну власність будинку – наприклад, якщо він змінює фасад багатоквартирного будинку.
• Питання землекористування – навіть якщо у Вас є суперфіція, земля може бути у комунальній власності, що ускладнює легалізацію.

Вам потрібно отримати письмову відмову з поясненням причин – це допоможе обрати правильний шлях для вирішення питання.

Квартиру можна продати і без узаконеного балкона.

Варіант 1. Ви продаєте квартиру без зазначення балкона у правовстановлюючих документах. У договорі купівлі-продажу буде вказано тільки житлову площу без прибудови. Покупець розуміє, що балкон є фактично, але юридично він не узаконений.

На жаль, покупець може вимагати знижку через ризики. У майбутньому йому доведеться займатися легалізацією самостійно.

Варіант 2. Ви можете укласти попередній договір із покупцем, де зазначите, що до моменту основного договору Ви узаконите прибудову. Покупець може внести завдаток, а Ви тим часом займаєтесь оформленням.

З мінусів - це вимагає додаткового часу на узаконення балкона, проте можна продати квартиру дорожче.

Варіант 3. Якщо у Вас вже є право суперфіції на землю під балконом, можна переоформити договір користування землею на нового власника.

У договорі купівлі-продажу буде зазначено, що квартира передається без балкона, але додається окремий договір суперфіції, що дає покупцеві право користування землею під балконом.

При такому розвитку подій покупець отримає балкон у користування, але не у власність. У майбутньому новому власнику все одно доведеться проходити процес узаконення.

Якщо Ви хочете отримати повну ринкову вартість квартири, краще оформити прибудову офіційно.

Якщо Вам відмовляють в оформленні без вагомих підстав, можна подати позов до суду про визнання права власності на балкон. аже згідно ст. 376 Цивільного кодексу України на вимогу власника (КОРИСТУВАЧА) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

ОТЖЕ, якщо Вам потрібно продати швидко квартиру. то це можна зробити без узаконеного балкона, але попередьте покупця та оформіть на нього договір суперфіції.

Якщо хочете отримати максимальну вартість:

1. Отримайте письмову відмову від місцевої архітектури.
2. Подайте документи на узаконення прибудови через ДАБІ або суд.
3. Оновіть технічний паспорт у БТІ.
4. Продайте квартиру з узаконеним балконом.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Вітаю Вас.

Добрий день в мене є квартира і прибудова (балкон) який не оформлений місцева архітектура відмовляється його оформляти. Є тільки оформленна суперфіція землі під балконом. Чи якісь варіанти продажі цієї квартири?

Загалом є варіант продажу квартири і без реєстрації балкону, якщо потенційний покупець погодиться. Загалом варіант виглядає таким чином: Ви продаєте квартиру, а покупець сам займається узаконенням прибудови. У договорі можна прописати, що балкон є, але юридично не оформлений. Мінус: покупці можуть вимагати знижку через ризики.

Інший варіант пов'язаний все ж таки з узаконенням балкону. Якщо місцева архітектура відмовляється оформляти, варто дізнатися причини: чи є дозвільні документи на будівництво? Чи відповідає прибудова будівельним нормам? Як варіант, легалізувати документи через суд, але треба розбиратися. Можливо варто порадитися з нотаріусом?

Загалом ситуація точно не безвихідна, але треба пробувати різні варіанти.

З повагою! Щасти Вам!

Доброго дня, Інна!

Ви маєте право на продаж квартири і з неоформленим балконом, якщо знайдете відповідного покупця. При тому, особа, до якої перейде право власності на квартиру, набуде право користування земельною ділянкою під балконом на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник квартири, тобто Ви.

Щодо узаконення самовільно прибудованого балкону потрібно розуміти на якій підставі Вам відмовляють? Ви вже отримали письмову відповідь від згаданого Вами органу?

Відповідно до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", існує процедура оформлення документів на будівництво об'єктів нерухомості. У ній зазначено, що будівництво на ділянці може проводитися тільки його користувачами або власниками. Підтверджується право власності або користування документами про право власності (акт на землю, договір купівлі-продажу і т.д.) або про право користування (актом на землю, договором оренди і т.д.). Таким чином, для зведення прибудови документи на земельну ділянку повинні бути обов'язково.

На противагу існує Закон України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку", в якому говориться, що земельну ділянку з розташованим на ньому багатоквартирним житловим будинком та прилеглою до нього територією, відноситься до прибудинкової території. Остання знаходиться в загальному користуванні всіх співвласників квартир в багатоквартирному будинку. Виділити частину для одного з мешканців не є можливим, тому що це порушує права інших власників. Отже, якщо немає виділеної в користування або власність земельної ділянки, оформити прибудований балкон до квартири на першому поверсі законним чином неможливо.

Прибудова зачіпає не тільки частину споруди, але й конструкцію багатоквартирного комплексу, що несе, а часто виходить і за її межі. Процес практично не відрізняється від узаконення, яке виконують перед будівництвом. Доведеться виконати такі етапи:

1. Отримати дозвіл місцевих органів виконавчої влади. Заручитись згодою сусідів, ОСББ.
2. Оформити право власності на частину земельної ділянки, яка планує забудовуватись. Допускається оформити договір оренди території для оформлення дозвільної документації (суперфіцію).
3. Розробити розрахунок кошторису з містобудування. Надати його до архітектурної служби для дотримання всіх необхідних умов та обмежень, які можуть знадобитися.
4. Замовити професійну розробку проекту. Цим повинні займатися фахівці, які мають усі необхідні дозволи для здійснення відповідних робіт. Вони враховують індивідуальні потреби замовника та особливості проекту у кожному випадку.
5. Звернутися до архітектурної інспекції для погодження документації щодо складеного проекту.
6. Подати повідомлення про початок будівельних робіт на виділеній ділянці.
7. Після завершення будівництва провести технічну інвентаризацію. На даному етапі необхідно виготовити новий техпаспорт квартири після реконструкції об'єкта.
8. Подати документи на реєстрацію. Вказати можливість повної експлуатації прибудови.
9. Зареєструвати право власності на споруджену споруду.

Також попередньо потрібно підготувати:

• паспорт власника нерухомості;
• ідентифікаційний номер платника податків;
• установчі документи (їх слід підготувати юридичним особам);
• технічний паспорт;
• підтвердження права власності на майно.

На місцях можливі додаткові вимоги, крім перерахованих вище. Вони залежать від особливостей будівництва, географічного розташування та місцевих норм. Уточнити ці питання можна в індивідуальному порядку.

Щодо договіру суперфіцію.

Договорів суперфіцію – це коли власник земельної ділянки (суперфіціар) передає земельну ділянку у користування на праві суперфіцію землекористувачу (суперфіціарію). При цьому право власності на будівлі (споруди), споруджені на такій земельній ділянці, належить саме землекористувачу, а не власнику земельної ділянки. Після закінчення договору суперфіції така будівля або викуповується власником землі, або зноситься або можливий інший варіант – землю викуповує її землекористувач.

Суперфіцій може бути встановлено законом, договором або заповітом на визначений або невизначений строк.

Земельна ділянка, передана у суперфіцій, може бути використана лише для забудови.

Власник землі переданої для забудови, має право на плату за користування нею. Якщо земля забудована промисловими об’єктами, договором може бути передбачене право власника землі на частині доходу землекористувача.

Відповідно до статті 413 ЦКУ. Підстави виникнення права користування чужою земельною ділянкою для забудови

1. Власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту.

2. Право користування земельною ділянкою, наданою для забудови, може відчужуватися або передаватися землекористувачем у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.

3. Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для забудови не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди, що розміщені на такій земельній ділянці), внесено до статутного фонду, передано у заставу.

4. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови може бути встановлено на визначений або на невизначений строк, крім випадків, передбачених частиною п'ятою цієї статті.

5. Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для забудови не може перевищувати 50 років.

Згідно статті 414. Права та обов'язки власника земельної ділянки, наданої для забудови.

1. Власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право на одержання плати за користування нею.

Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти, договором може бути передбачено право власника земельної ділянки на одержання частки від доходу землекористувача.

2. Власник земельної ділянки має право володіти, користуватися нею в обсязі, встановленому договором із землекористувачем.

Перехід права власності на земельну ділянку до іншої особи не впливає на обсяг права власника будівлі (споруди) щодо користування земельною ділянкою.

У відповідності до статті 415 ЦКУ. Права та обов'язки землекористувача.

1. Землекористувач має право користуватися земельною ділянкою в обсязі, встановленому договором.

2. Землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

3. Особа, до якої перейшло право власності на будівлі (споруди), набуває право користування земельною ділянкою на тих же умовах і в тому ж обсязі, що й попередній власник будівлі (споруди).

4. Землекористувач зобов'язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, наданою йому для забудови, а також інші платежі, встановлені законом.

5. Землекористувач зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня.

Суперфіцій – це право користування чужою земельною ділянкою для забудови. Воно надає особі (суперфіціарію) право будувати на чужій землі, а також володіти та користуватися збудованим майном.

Суперфіціарій має право володіти та користуватися збудованим на земельній ділянці майном.

Він має право продати, подарувати або передати у спадок збудоване майно.

При продажу збудованого об'єкта, право суперфіцію зберігається.

При продажу нерухомості, збудованої на землі з суперфіцієм, продається саме будівля (споруда), а не земельна ділянка.

Право суперфіцію залишається чинним, і новий власник нерухомості стає суперфіціарієм.

У договорі суперфіцію необхідно чітко визначити права та обов'язки сторін, а також порядок їх взаємодії при продажу нерухомості.

Договір суперфіцію є ключовим документом, що регулює відносини між власником земельної ділянки та суперфіціарієм.

Він повинен містити інформацію про: Предмет договору (земельну ділянку); Права та обов'язки сторін; Розмір та порядок оплати за користування земельною ділянкою; Строк дії договору; Порядок припинення договору; Порядок дій у випадку продажу нерухомості.

Перед продажем нерухомості, збудованої на землі з суперфіцієм, необхідно ретельно вивчити договір суперфіцію.

Право користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) або для забудови (суперфіцій) не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім випадків переходу права власності на об’єкт нерухомого майна (жилий будинок, інші будівлі та споруди) або у разі, коли право емфітевзису, суперфіцію було набуто землекористувачем на земельних торгах.

Вітаю!

Ст. 376 ЦКУ говорить, що житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно, вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без належного дозволу чи належно затвердженого проекту або з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Тому при спробі продажу квартири з прибудовою можуть виникнути деякі проблеми. Так, частиною 4 статті 3 Закону України <<Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обмежень>> від 1 липня 2004 року No. 1952-IV встановлено, що угоди щодо нерухомого майна здійснюються, якщо право власності на це майно зареєстровано відповідно до цього Закону:

"Будь-які дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, можуть вчинятися, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно із вимогами цього Закону, крім випадків, коли речові права на нерухоме майно, що виникли до 1 січня 2013 року, визнаються дійсними згідно з частиною третьою цієї статті у випадках, визначених статтею 28 цього Закону, та в інших випадках, визначених законом."

Таким чином, для того, щоб укладати угоди щодо об'єктів самовільного будівництва, необхідний документ, який підтверджує державну реєстрацію права власності на таке майно. Самовільне будівництво може бути так само узаконено судом.

Продати ж квартиру можна тільки після того, як Ви оформите належним чином всі документи, пройдете процедуру здачі будівництва в експлуатацію та державну реєстрацію. Стаття 331 Цивільного кодексу України встановлює, що право собственнос-ти на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення

будівництва. Це не означає, що достатньо покласти останню цеглину в будівлі. Момент завершення будівництва визначається в ході офіційної процедури прийому нерухомого майна до експлуатації. А якщо право власності підлягає державній реєстрації, то право власності виникає з моменту такої реєстрації.

ОТЖЕ, ТІЛЬКІ ЯКЩО ПОКУПЕЦЬ "ЗАПЛЮЩІТЬ ОЧІ" НА НЕОФОРМЛЕНУ ДОБУДОВУ, ВИ ЗМОЖЕТЕ ПРОДАТИ КВАРТИРУ.

Доброго дня, продавати без показу добудови або спочатку все формити і потім продавати.

Відповідно до ст. 376 Цивільного кодексу України самочинним вважається будівництво житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна у разі:

• якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснює будівництво;
• якщо вони збудовані (будуються) на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети;
• якщо вони збудовані (будуються) без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту;
• якщо вони збудовані (будуються) з істотним порушенням будівельних норм і правил.

За загальним правилом, особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Воно не може бути відчужене, успадковане; на нього не може бути звернено стягнення за виконавчими документами, у тому числі продаж його з прилюдних торгів. Для того, щоб самочинне будівництво стало об'ектом права власності, його необхідно узаконити (легалізувати).

Залежно від низки обставин, легалізацію може бути здійснено як в позасудовому порядку, так і в судовому.

Позасудовий порядок легалізації самочинного будівництва можливий щодо наступних видів самочинного будівництва за умови, що забудовник мав право власності (користування) на земельну ділянку:

• індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, збудовані у період до 5 серпня 1992 року
• індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки загальною площею до 500 квадратних метрів, а також господарські (присадибні) будівлі і споруди загальною площею до 500 квадратних метрів, збудовані у період з 5 серпня 1992 року до 9 квітня 2015 року
• будівлі і споруди сільськогосподарського призначення, збудовані до 12 березня 2011 року, головна умова – щоб вони відповідали цільовому призначенню земельної ділянки, будівельним нормам та пройшли технічне обстеження.

Порядок прийняття в експлуатацію таких об'єктів і проведення технічного обстеження визначається центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної політики у сфері містобудування. При цьому технічне обстеження індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 500 квадратних метрів включно, господарських (присадибних) будівель і споруд загальною площею до 100 квадратних метрів включно проводиться в ході їх технічної інвентаризації з відповідною відміткою в технічному паспорті.

Перш ніж звернутись до суду необхідно подати до органу державного архітектурно-будівельного контролю декларацію про готовність об’єкта до експлуатації

- заяву про прийняття об’єкта в експлуатацію (у разі наявності співвласники земельної ділянки/зазначеного об’єкта підписують також);

- один примірник заповненої декларації про готовність об’єкта до експлуатації;

- звіт про проведення технічного обстеження;

- засвідчені в установленому порядку копії документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою відповідного цільового призначення, на якій розміщено об’єкт;

- технічний паспорт з відміткою про можливість розміщення та надійної і безпечної експлуатації об’єкта (з відміткою у випадках, передбачених пунктом 5 розділу II Порядку). При цьому, технічні паспорти, складені до набрання чинності цим Порядком, подаються за умови проставлення в них відповідної відмітки про проведення їх технічного обстеження.

Після подачі необхідних документів та заяви до органу державного будівельно-архітектурного контролю їх буде розглянуто упродовж 10-ти робочих днів та ухвалено рішення щодо прийняття об’єкта в експлуатацію. При цьому, штрафні санкції за самовільне будівництво та експлуатацію таких об’єктів до власників/користувачів земельних ділянок не застосовуватимуться.

Відповідно до п. 2 Постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30.03.2012 № 6 «Про практику застосування судами статті 376 Цивільного кодексу України (про правовий режим самочинного будівництва)» суди розглядають спори щодо самочинного будівництва, зокрема:

• про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно власником земельної ділянки;
• про визнання права власності на самочинно збудоване майно на земельній ділянці, що не була відведена особі, яка здійснила самочинне будівництво.

У цьому випадку обовязковою умовою є надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно. Надання земельної ділянки у встановленому порядку може здійснюватись шляхом її отримання у власність у межах норм безоплатної приватизації; купівлі, у тому числі на конкурентних засадах; набуття права власності на підставі інших цивільно-правових угод (міни, ренти, дарування, спадкування тощо); отримання у спадок; постійне користування; шляхом укладення договору оренди, суперфіцію.

Позовна заява про визнання права власності на самочинне будівництво подається до загального суду за місцем знаходження самочинно збудованого майна.

Позовна заява має відповідати вимогам, визначеним Цивільним процесуальним кодексом України.При поданні позову про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно власником земельної ділянки відповідачем зазначається орган місцевого самоврядування.

Позов про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно на чужій земельній ділянці може бути пред'явлено до органу державної влади або органу місцевого самоврядування та власника (користувача) земельної ділянки у випадку забудови на земельній ділянці, яка належить до державної чи комунальної власності або фізичній чи юридичній особі.

У позові має бути зазначено:

• ким збудовано (будується) нерухоме майно;
• рік початку та закінчення будівництва;
• інформацію про наявну документацію на земельну ділянку, на якій здійснювалось або здійснюється будівництво;
• її власників (користувачів);
• загальну площу самочинно збудованого нерухомого майна, його склад (кількість поверхів, кімнат, прибудов відповідно до даних технічного паспорту).

Зазначається, що будівництво об’єкта здійснювалось з додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням (якщо її цільове призначення не змінювалось) і не порушує права інших осіб. Останнє може бути підтверджено показаннями свідків, в даному випадку сусідів.

До позовної заяви додаються належним чином завірені копії наступних документів:

• довідка про відсоток готовності об’єкта самочинного будівництва;
• технічний паспорт будівлі;
• технічний висновок проектної організації (спеціаліста, експерта) щодо відповідності стану об’єкта самочинного будівництва державним будівельним нормам;
• документ, що засвідчує право власності чи користування земельною ділянкою, а у разі, якщо замовник (забудовник) не є власником чи користувачем земельної ділянки, також подається нотаріально засвідчена згода власника земельної ділянки на забудову цієї ділянки;
• висновки державних органів, що здійснюють контроль за дотриманням природоохоронних, санітарно-гігієнічних, протипожежних вимог.

За подання позову про визнання права власності на самочинне будівництво сплачується судовий збір у розмірі:

• 1 відсотка ціни позову, але не менше 0, 4 розміру прожиткового мінімуму для працездатних осіб та не більше 5 розмірів прожиткового мінімум для працездатних осіб (для фізичних осіб);
• 1,5 відсотка ціни позову, але не менше 1 розміру прожиткового мінімум для працездатних осіб (для юридичних осіб).

Ціна позову визначається вартістю нерухомого майна на підставі оцінки самочинно збудованого об’єкта.

У разі визнання права власності на самочинно збудований об’єкт за рішенням суду, такий об’єкт приймається в експлуатацію шляхом подання декларації про готовність до експлуатації самочинно збудованого об’єкта, на яке визнано право власності за рішенням суду лише за умови можливості його надійної та безпечної експлуатації, яка визначається за результатами проведення технічного обстеження самочинно збудованого об’єкта.

Після проходження процедури введення об’єкта нерухомості в експлуатацію необхідно здійснити реєстрацію права власності на нерухоме майно відповідно до Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Реєстрація права власності на самочинне будівництво здійснюється державними реєстраторами виконавчих органів сільських, селищних, міських рад та нотаріусами. Подання документів у випадку реєстрації державними реєстраторами виконавчих органів сільських, селищних, міських рад здійснюється через Центри надання адміністративних послуг.

Для державної реєстрації права власності на самочинно збудований закінчений будівництвом об’єкт, право власності на який визнається на підставі рішення суду, подаються необхідні для відповідної реєстрації документи, передбачені пунктами 77-81 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень для здійснення реєстрації самочинного будівництва необхідно подати заяву та наступні документи:

1. Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта.
2. Технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна.
3. Документ, що підтверджує присвоєння об’єкту нерухомого майна адреси. Даний документ не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У такому разі заявник в поданій заяві обов’язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки.
4. Письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об’єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність).
5. Договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).

Державна реєстрація права власності та інших речових прав (крім іпотеки) проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав.

За державну реєстрацію права власності справляється адміністративний збір у розмірі 0,1 прожиткового мінімуму для працездатних осіб.

За державну реєстрацію права власності, проведену у строки менший, ніж п’ять робочих днів,справляється адміністративний збір у такому розмірі:

• 1 прожитковий мінімум для працездатних осіб - у строк два робочі дні;
• 2 прожиткових мінімумів для працездатних осіб - у строк один робочий день;
• 5 прожиткових мінімумів для працездатних осіб - у строк 2 години.

За результатами реєстрації заявнику надається витяг з Державного реєстру прав в електронній та за бажанням заявника в паперові формі з проставленням підпису та печатки державного реєстратора.