Оформлення договору купівли-проодажу й розрахунок готівкой доларами

Договір купівлі-продажу оформлюєте у нотаріуса. Чинним законодавством України заборонені як розрахунки між резидентами у іноземній валюті, так і в гривні з перевищеннням законодавчо встановлених норм.Офіційно розрахунок проводиться в гривнях через банківські рахунки продавця і покупця. Але, Розмовляйте з нотаріусами або юристами, провести розрахунки як вам треба - цілком можливо.

Наразі діють обмеження на максимальні суми готівкових розрахунків, встановлені Постановою Правління НБУ № 148 від 29 грудня 2017 року "Про затвердження Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні" (зі змінами та доповненнями).

Згідно з цією постановою станом на квітень 2025 року діють наступні ліміти на готівкові розрахунки протягом одного дня за одним або кількома платіжними документами:

• Між суб'єктами господарювання (юридичними особами та ФОП): до 10 000 гривень включно.
• Між фізичною особою та суб'єктом господарювання: до 50 000 гривень включно.
• Між фізичними особами за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню: до 50 000 гривень включно.

.

ДОБРОГО ДНЯ, ЄВГЕН! Щиро розумію власника житла (продавця), який хоче отримати за власність - гроші пристойної країни (долари, євро, тобто вільно конвертовану валюту, як колись називали в 90-ті "СКВ"), а не циферки на рахунках ненадійних фінансових структур, які не несуть як правило жодної реальної відповідальності перед вкладниками та клієнтами. Адже довіри до існуючої банківської системи та "фінансової диктатури" в державі немає у людей. Оскільки можна покласти гроші на рахунок і не отримати їх або взагалі, або отримувати готівкою в гривні (бо доларів у банків ніколи немає в наявності) кілька місяців або й пів року - рік. А якщо людина хоче виїхати за кордон, то чекати пів року і десь жити - не дуже зручно. ТОМУ Так, розрахунок готівкою можливий.

Хоча в законодавстві (постанова правління Нацбанку України - сумнівної конституційності та законності) введено норму, що усі платежі більше 50 тисяч грн. мають бути безготівковими, але відповідальності не введено. Тому норма, за порушення якої немає відповідальності - фактично не діє і допускається зараз при подібних операціях купівлі-продажу рухомого та нерухомого майна як людьми, так і нотаріусами.

Тобто нотаріус не вимагає безготівкового розрахунку і не чинить перепони. Нотаріуса як правило цікавить лише сплата відповідних державних мит, платежів та зборів на обов"язкове державне пенсійне страхування.

Єдине, що у такому випадку рекомендую подбати про наявність доказів розрахунку.

Це можна зробити - або прописавши підтвердження, що розрахунок здійснено і претензій немає у продавця до покупця - у самому договорі купівлі-продажу. Таке часто практикується нотаріусами.

або шляхом оформлення розписки. Бажано, щоб людина писала розписку власноручно при Вас, а не готову дала... або посвідчити підпис під розпискою також у нотаріуса. Розписка не просто про отримання грошей, а з посиланням на угоду та за що отримано гроші.

Буває щиро кажучи всяке. Звісно, що 99 % випадків люди нормальні і порядні... але трапляються іноді і шахрайські схеми. При цьому що при готівковому, що при безготівковому розрахунку однаково.

Тому щоб не стати жертвою шахраїв - краще притримуватися мір безпеки в таких питаннях та мати підтвердні документи розрахунку.

Відповідно до ст. 1087 Цивільного кодексу України, розрахунки за участю фізичних осіб, не пов'язані зі здійсненням ними підприємницької діяльності, можуть провадитися у готівковій або в безготівковій формі.

На моє переконання та на переконання інших фахівців, які не виправдовують усі незаконні дії органів державної влади та НБУ (яке знаходиться під зовнішнім управлінням та не представляє інтереси народу України), НБУ всупереч вимогам Цивільного кодексу України не має права регулювати питання розрахунків між громадянами та вводити якісь граничні суми.

Але в будь-якому разі відповідальність до фізичних осіб за перевищення граничних сум розрахунків готівкою чинним законодавством не передбачено.

Тобто все, що не карається - допустимо.

Правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством (стаття 19 Конституції України).

п. 7 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою Правління НБУ від 29.12.2017 №148, фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 5000,00 (п’ятдесяти тисяч) гривень включно. Платежі на суму, яка перевищує 5000,00 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів із рахунку на рахунок або внесення та/або переказу коштів на рахунки.

Але знову-таки - відповідальності за таке обмеження ніякої та й взагалі я маю сумніви у повноваженнях НБУ вводити такі обмеження, адже вони є лише регулятором банківської діяльності, а не нормотворцем у сфері права власності громадян.

ТОБТО, однозначно це можливо і практикується. І єдине про що треба подбати - це про фіксацію факту передачі грошей. Або у договорі купівлі-продажу, або розпискою. Більш детально Вам це все може підтвердити і пояснити нотаріус, який буде реєструвати угоду.

Щасти Вам!

З повагою та розумінням, юрист Ярослав Турчин (м. Гамбург, Німеччина)

Вітаю!

Порядок посвідчення нотаріусами договорів купівлі-продажу нерухомості регламентовано Законом про нотаріат і Порядком №296.

Відповідно до статті 657 Цивільного кодексу України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню (крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі).

Під час продажу нерухомості нотаріус не зобов'язаний засвідчувати факт передачі грошей. Сторони угоди мають право розраховуватися самостійно в будь-якій валюті і під свою відповідальність. Після розрахунку продавець і покупець просто підтверджують факт передачі грошей у нотаріуса.

Під час здійснення купівлі-продажу необхідно також пам’ятати, що відповідно до п. 7 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні, затвердженого постановою Правління НБУ від 29.12.2017 р. № 148 (з наступними змінами), фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 5000,00 (п’ятдесяти тисяч) гривень включно. Платежі на суму, яка перевищує 5000,00 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів із рахунку на рахунок або внесення та/або переказу коштів на рахунки.

У результаті проведеної банківської операції кошти, отримані на банківський рахунок Продавця разом з примірником договору купівлі-продажу (копією, нотаріально засвідченою, яку необхідно попросити для Продавця нерухомості), будуть вважатися легально отриманими, що є важливим етапом підтвердження походження коштів у багатьох країнах, в тому числі в країнах ЄС.

---

Однак далеко не всі продавці хочуть продавати житло з безготівковим розрахунком, тоді як сума готівкою надто маленька. Найчастіше передача грошей, незважаючи на постанову, проводиться готівкою.

На практиці не рідкість ситуації, коли сторони домовляються прописати в договорі меншу вартість квартири, щоб заощадити на сплаті державного мита та збору до Пенсійного фонду. Але в такому разі покупець іде на серйозний ризик. Якщо з якоїсь причини угоду буде визнано недійсною, покупцеві повернуть саме ту суму, що вказана в договорі, і він не зможе пред'явити жодних претензій.

Існують три способи передачі грошей готівкою при купівлі квартири:

• Попередній розрахунок. Покупець передає гроші продавцю, після чого укладається договір купівлі-продажу нерухомості та проводиться його нотаріальне засвідчення. Під час проведення угоди у продавця ще є право на власність, при цьому покупець уже віддав йому гроші.
• Розрахунок за фактом зміни власника. Угода оформляється належним чином, після чого гроші передаються продавцю. У цьому випадку в певний момент покупець уже має право власності, але ще не передав гроші.
• Змішаний розрахунок. Передача грошей відбувається після підписання угоди, але до нотаріального засвідчення зміни власника житлоплощі. Цей спосіб найпопулярніший в Україні. Іноді покупець використовує для підстраховки ще й розписку.

При готівковому розрахунку окремим етапом йде перевірка банкнот на справжність. Проводиться вона в момент передачі грошей. Це може бути самостійна перевірка за допомогою детектора, який є в більшості нотаріальних контор. Також перевірити справжність готівки можна в банку, але за цю послугу доведеться заплатити.

ОЗНАЙОМТИСЯ:

https://www.rbc.ua/ukr/news/mozhno-li-zakonno-plat...

Доброго дня!

Продаж квартири за готівку є досить поширеним явищем.

Згідно статті 1087 Цивільного кодексу України

1. Розрахунки за участю фізичних осіб, не пов’язані із здійсненням ними підприємницької діяльності, можуть провадитися у готівковій або безготівковій формі.

2. Розрахунки між юридичними особами, а також розрахунки за участю фізичних осіб, пов'язані із здійсненням ними підприємницької діяльності, провадяться в безготівковій формі. Розрахунки між цими особами можуть провадитися також готівкою, якщо інше не встановлено законом.

3. Граничні суми розрахунків готівкою для фізичних та юридичних осіб, а також для фізичних осіб - підприємців відповідно до цієї статті встановлюються Національним банком України.

ОБОВ'ЯЗКОВО ОТРИМАЙТЕ РОЗПИСКУ ВІД ПРОДАВЦЯ КВАРТИРИ, ЯКУ СУМУ КОШТІВ ВІН ОТРИМАВ ЗА ДОГОВОРОМ КУПІВЛІ ПРОДАЖУ.

Водночас Нацбанк у пункті 7 Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні зазначає, що Фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 50 000 (п'ятдесяти тисяч) гривень уключно. Платежі на суму, яка перевищує 50 000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів із рахунку на рахунок або внесення та/або переказу коштів на рахунки.

ПРОТЕ, ВІДПОВІДАЛЬНОСТІ ЗА ТЕ ЩО, РОЗРАХУНКИ ПРОВЕДУТЬСЯ ПОВНІСТЮ У ГОТІВКОВІЙ НЕМАЄ.

Якщо продавець квартири захоче покласти ці кошти в касу, банк скоріш за все відмовить і не прийме договір купівлі-продажу нерухомості за готівку як підтверджуючий документ про доходи. Також будуть проблеми з перевезенням коштів за кордон.

Для Вас як покупця взагалі ніяких ризиків немає, головне - оформіть розписку про те, що продавець отримав Ваші кошти.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Бажаю Вам успіхів!

Доброго дня, Євгене!

Чи можливо оформлювати купівлю продаж будинку та зімельної ділянки таким чином?

Так, це можливо. Незважаючи на обмеження у 50К при розрахунках між фізичними особами, укладаються угоди купівлі продажу у готівковій формі. Тож, Вам необхідно звернутися з цим питання до нотаріуса, який посвідчуватиме угоду. Останній надасть Вам більш детальний алгоритм дій.

Зазвичай у договорі при цьому фіксують передану суму в гривнях на момент оплати, вказують обумовлений валютний еквівалент і метод візуалізації (за курсом НБУ або міжбанківським).

Частиною 1 статті 1087 Цивільного кодексу України встановлено, що розрахунки за участю фізичних осіб, не пов’язані із здійсненням ними підприємницької діяльності, можуть провадитися у готівковій або в безготівковій формі.

При здійсненні безготівкових розрахунків допускається застосування платіжних інструкцій, передбачених законодавством України, банківськими правилами та звичаями ділового обороту.

Сторони у договорі мають право обрати будь-який вид безготівкових розрахунків на свій розсуд.

Безготівкові розрахунки провадяться через банки, небанківських надавачів платіжних послуг, в яких відкрито відповідні рахунки, якщо інше не випливає із закону та не обумовлено видом безготівкових розрахунків.

Частиною 3 статті 1087 ЦК України передбачено, що граничні суми розрахунків готівкою для фізичних осіб встановлюються Національним банком України (Постановою № 148 затверджено Положення про ведення касових операцій у національній валюті в Україні).

Пунктом 1 Положення передбачено, що воно розроблено відповідно до Закону України «Про Національний банк України» і визначає порядок ведення касових операцій у національній валюті України юридичними особами (крім банків) та їх відокремленими підрозділами незалежно від організаційно-правової форми та форми власності, органами державної влади та органами місцевого самоврядування під час здійснення ними діяльності з виробництва, реалізації, придбання товарів чи іншої господарської діяльності, фізичними особами, які здійснюють підприємницьку діяльність, фізичними особами.

Пунктом 7 Положення встановлено, що фізичні особи мають право здійснювати розрахунки готівкою між собою за договорами купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, у розмірі до 5000 (п’ятдесяти тисяч) гривень включно.

Платежі на суму, яка перевищує 5000 гривень, здійснюються шляхом:

• переказу коштів із рахунку на рахунок;
• внесення та/або переказу коштів на рахунки.

Дія Положення поширюється на всі договори купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню.

Отже, якщо вартість об’єкту в договорі купівлі-продажу є вищою ніж встановлений розмір граничних сум готівкових розрахунків, фізична та/або юридична особа зобов’язана здійснювати безготівковий розрахунок.

Листом №18-111/10879 від 29.08.2013 р. «Про роз’яснення стосовно дотримання фізичними особами вимог законодавства щодо проведення розрахунків у безготівковій формі за договорами купівлі-продажу, що підлягають нотаріальному посвідченню, на суму більше 15000 гривень» НБУ зазначив, якщо сума договору купівлі-продажу, що укладається між фізичними особами, перевищує 15000 гривень, то нотаріус має здійснювати посвідчення такого договору після того, як переконається, що сторонами дотримано вимогу про проведення розрахунків у безготівковій формі. У безготівковій формі мають здійснюватися платежі на загальну суму договору незалежно від розміру кожного платежу. Фізичні особи мають право здійснювати розрахунки за договором купівлі-продажу на суму, що перевищує 15000 гривень, шляхом перерахування коштів з поточного рахунку на поточний рахунок, унесення та/або перерахування коштів на поточний рахунок отримувача (у тому числі у депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті). Підтвердними документами про проведення розрахунків у безготівковій формі є: під час переказу коштів з поточного рахунку фізичної особи - покупця на поточний рахунок фізичної особи - продавця - платіжне доручення, засвідчене підписом відповідального виконавця та відбитком штампа банку, або документ за операціями з платіжною карткою, сформований відповідно до правил платіжної системи. Передумовою здійснення таких операцій є наявність відкритих поточних рахунків у фізичної особи - покупця і фізичної особи – продавця».

Національний банк України знизив з 04 січня 2017 року граничну суму розрахунків готівкою за участю фізичних осіб зі 150 тис. грн. до 50 тис. грн.

Згідно статті 657 ЦК України укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна.

Нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін договору.

Статтею 3 Закону України «Про нотаріат» зазначено, що нотаріус - це уповноважена державою фізична особа, яка здійснює нотаріальну діяльність у державній нотаріальній конторі, державному нотаріальному архіві або незалежну професійну нотаріальну діяльність, зокрема посвідчує права, а також факти, що мають юридичне значення, та вчиняє інші нотаріальні дії, передбачені законом, з метою надання їм юридичної вірогідності, а також здійснює функції державного реєстратора прав на нерухоме майно у порядку та випадках, встановлених Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень"

Згідно зі ст.7 Закону України «Про нотаріат» нотаріуси у своїй діяльності керуються законами України, постановами Верховної Ради України, указами і розпорядженнями Президента України, постановами і розпорядженнями Кабінету Міністрів України.

Порядок посвідчення нотаріусами договорів купівлі-продажу нерухомості регламентований Законом України «Про нотаріат» та Порядком № 296 «Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України».

Відповідно до статті 42 вищевказаного Закону, нотаріальні дії вчиняються після їх оплати, а також після сплати в бюджет держави податку з доходів фізичних осіб та в день подачі всіх необхідних документів.

При посвідченні договору купівлі-продажу нерухомого майна нотаріус обов’язково:

• встановлює особи сторін по договору, перевіряє їх дієздатність та правоздатність, з’ясовує дійсність намірів сторін договору;
• перевіряє законність наданих для посвідчення договору купівлі-продажу документів;
• перевіряє відсутність податкових застав, арештів, заборон та будь-яких інших обтяжень щодо сторін та відчужуваного нерухомого майна.
• Нотаріусом, який посвідчив договір купівлі-продажу, реєструється перехід права власності від продавця на покупця в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Під час проведення операцій з продажу фізичними особами об'єктів нерухомості, нотаріус посвідчує відповідний договір лише за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності (пп. 1.11 п. 1 глави 2 розділу I Порядку № 296).

На підставі ст.5 Закону України «Про нотаріат» нотаріус зобов’язаний відмовити у вчиненні нотаріальної дії в разі її невідповідності законодавству України або міжнародним договорам.

Згідно статті 657 ЦК України укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна.

Нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням цього майна або за місцезнаходженням (місцем реєстрації) однієї із сторін договору.

Договір купівлі-продажу є підставою для проведення розрахунків між сторонами. Згідно з частиною третьою статті 640 ЦК України, договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.

Як наголошує Нотаріальна палата України: після нотаріального посвідчення договору функція нотаріуса щодо вчинення нотаріальної дії є виконаною. Діючим законодавством на нотаріусів не покладено обов’язку щодо здійснення ними перевірки дотримання сторонами договорів купівлі-продажу, які підлягають нотаріальному посвідченню, обмежень розрахунків готівкою в межах граничної суми.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас.

Як зараз оформлюються покупка нерухомості коли власник очікує розрахунок готівкою доларами, власник готовий оформляти договір з фактичною сумою й всіма податками але очікує розрахунок саме готівкою доларами. Чи можливо оформлювати купівлю продаж будинку та зімельної ділянки таким чином?

Звісно, що це можливо. Все залежить від конкретного нотаріусу.

В Україні можливо укласти договір купівлі-продажу нерухомості, зокрема будинку із земельною ділянкою, за умови дотримання всіх вимог законодавства. Однак при цьому є важливі нюанси, якщо продавець очікує розрахунок готівкою в іноземній валюті (доларах США). Формально це не дозволено, але в практиці така ситуація іноді трапляється. Зазвичай сторони домовляються про розрахунок "поза нотаріусом", тобто готівка передається окремо (не на місці підписання договору). Це ризиково: не захищено юридично, і в разі спору неможливо буде довести факт розрахунку у доларах.

В якості альтернативи Ви можете внести кошти на свій рахунок у банку, обміняти валюту на гривню, і провести розрахунок через банківську установу або нот. депозит, що є законним і безпечним способом.

З повагою! Щасти Вам!