Можу чи я дать довіренос на покупку дома?

Вітаю Вас.

Я хочу купити дом, але я находюсь в Франції і не можу приїхати і я би хотіла би зробити довіру на сестру щоб вона купила замість мене, але оформити на мене цей будинок.

Це цілком можливо.

Ви плануєте приїздити до України на угоду? Якщо так - загалом питань не буде. Якщо не плануєте приїзиди, тоді потрібно зробити довіреність на особу, яка буде Вашим представником. Таким представником, одразу зазначу, не може бути особа, яка буде набувачем. Якщо Ваші інтереси буде представляти повірена особа, тут важливо уважно підійти до моменту оформлення довіреності.

Я рекомендую Вам наступне: знайдіть в Україні нотаріуса, який буде посвідчувати цю угоду. Попросіть, аби нотаріус розробив Вам текст довіреності, яка його/її влаштує. Далі Вам залишиться лише завірити відповідний текст за кордоном. Це може зекономити Вам багато часу.

З повагою! Щасти Вам!

Так, це можливо.

Необхідно засвідчити нотаріально довіреність у французького нотаріуса (Notaire).

Поставити апостиль (Apostille) оскільки Франція і Україна є учасниками Гаазької конвенції 1961 року.

В Україні перекласти довіреність на українську (якщо складалась французькою) та такий переклад має бути засвідчений в Україні у нотаріуса.

Можна також оформити довіреність в українському консульстві у Франції — там одразу видають документ за українськими стандартами і апостиль не потрібен.

Увага: якщо будете робити довіреність у французського нотаріуса - ні в якому разі не погоджуйтесь на варіант довіреності, в якій буде дословно: "нотаріусом засвідчений підпис особи, яка підписала цей документ", таку довіренсть більшість нотаріусів не приймуть.

Тільки має бути фраза (як і в українських довіреностях): "ця довіреність посвідчена мною, нотаріусом ..., особу, яка підписала довіреність встановлено, підписано в моїй присутності...".

Доброго дня, Марина!

Так, Ви можете оформити довіреність на Вашу сестру щодо купівлі та оформлення на Вас нерухомості. Раджу попередньо звернутися до нотаріуса в Україні, в якого Ви збираєтесь укладати угоду купівлі-продажу, та узгодити всі нюанси, включаючи проект довіреності.

Довіреність – універсальний юридичний інструмент, який дає можливість одній особі, представнику, вчиняти юридично значимі дії від імені та в інтересах іншої особи – довірителя.

За довіреністю особа може вчиняти наступні дії:

• укладення правочинів щодо нерухомості, транспортних засобів, корпоративних прав;
• представництво інтересів довірителя в банківських, фінансових установах, страхових компаніях, державних органах (наприклад, в судах України);
• участь та голосування на загальних зборах учасників юридичної особи та інші.

Чинне законодавство України не встановлює обмежень щодо максимального строку дії Довіреності. Довіреність може бути видана як з визначеним строком дії, так і без встановлення такого строку (безстрокова довіреність зберігає чинність до її припинення).

Форма довіреності повинна відповідати формі, в якій відповідно до закону має вчинятися правочин. Довіреність, що видається у порядку передоручення, підлягає нотаріальному посвідченню.

У тексті довіреності мають зазначаються місце і дата її складання (підписання), прізвища, імена, по батькові (повне найменування для юридичної особи), місце проживання (місцезнаходження - для юридичної особи) представника і особи, яку представляють, а в необхідних випадках і посади, які вони займають, юридичні дії, які необхідно вчинити та строк її дії.

• У довіреностях, що видаються на вчинення правочинів щодо розпорядження майном, також зазначається реєстраційний номер облікової картки платника податків довірителя (податковий номер).
• У довіреностях, виданих на ім'я адвокатів, можуть зазначатися їх статус та членство в адвокатському об'єднанні (якщо адвокат є членом адвокатського об'єднання).
• У довіреності на укладання договору дарування обов'язково зазначаються прізвище, ім'я, по батькові або повне найменування обдаровуваного. У разі невиконання такої умови довіреність є нікчемною.

У громадян України, які постійно або тимчасово перебувають за кордоном, нерідко виникає потреба доручити іншим особам виконувати від їхнього імені певні юридичні дії перед третіми особами або розпоряджатися матеріальними цінностями в Україні.

Оформити довіреність, що матиме таку ж юридичну силу, як і видана в Україні, за кордоном можна двома шляхами:

• звернутися до нотаріального органу України в цій державі (у Франції — до консульського підрозділу Посольства України) або
• звернутися до місцевого нотаріуса.

Процедура оформлення довіреності в консульському підрозділі Посольства України у Франції й у французького нотаріуса суттєво відрізнятимуться.

Щоб оформити та посвідчити довіреність у консульському підрозділі Посольства України у Франції, потрібно записатися на зустріч на відповідну нотаріальну дію та (за наявності) надіслати бажаний текст довіреності на електронну адресу консулів за чотири робочих дні до зустрічі: https://france.mfa.gov.ua/konsulski-pitannya/notarialni-diyi. Записатися на зустріч можна тільки онлайн: https://france.mfa.gov.ua/zapis-na-prijom. Текст довіреності можна надіслати в консульський підрозділ Посольства України у Франції за адресою: consul_fr@mfa.gov.ua.

Згідно з українським законодавством така довіреність підлягає внесенню в Єдиний реєстр довіреностей України, посвідчених у нотаріальному порядку. Відтак у межах того ж зустріч в консульському підрозділі Посольства України у Франції довіритель має заповнити та підписати трафаретну заявку для внесення даних про довіреність у вказаний реєстр.

Окрім консульських служб України, довіреність, яка б діяла на території України, за кордоном можна оформити також у місцевого нотаріуса.

Важливо розуміти, що до французького нотаріуса слід звертатися з готовим текстом довіреності французькою мовою.

Після того, як французький нотаріус або працівник мерії засвідчить ваш підпис на довіреності відповідно до вашого українського паспорта, на довіреність з печаткою французького нотаріуса слід буде поставити французький апостиль.

Апостиль посвідчує, що французький нотаріус легітимний і вчинив усі необхідні дії, передбачені місцевим законодавством і міжнародними домовленостями.

Нотаріально посвідчену та апостильовану довіреність можна передавати в Україну. Така довіреність не зможе бути внесена до відповідного електронного реєстру в Україні, оскільки французькі нотаріуси не належать до українських нотаріальних органів. Однак посвідчена у французького нотаріуса довіреність з апостилем у будь-якому разі буде дійсною для вчинення передбачених у ній дій на території України чи іншої країни, про яку йтиметься в документі.

Ви можете перекласти довіреність у Франції у присяжного перекладача або в Україні у перекладача при нотаріальному бюро. Якщо ви перекладаєте апостильовану довіреність українською в присяжного перекладача у Франції, на переклад слід буде поставити повторний апостиль. Якщо ви перекладаєте довіреність в Україні, справжність підпису перекладача повинна бути засвідчена в українського нотаріуса.

Довіреності бувають двох видів: (а) майнові (з правом розпорядження рухомим чи нерухомим майном) або (б) представницькі (для виконання представницьких функцій, але без права розпорядження майном).

Майнові довіреності різняться залежно від того, чи йдеться про продаж майна, чи купівлю майна, чи його дарування (в останньому випадку обов’язково слід зазначити, кому та що дарують).

Представницькі довіреності відрізняються одна від одної залежно від сфери життєдіяльності, як-то: для нагляду за майном, для оформлення спадщини, для представництва у податковій інспекції з питань оподаткування, для оформлення особистих документів (наприклад, дублікатів дипломів, свідоцтв про народження, апостилювання), на керування транспортним засобом, на представництво інтересів у суді, у РАЦСі, в інших органах, для укладання договору тощо.

Генеральної довіреності — однієї на все — не буває. Можна виготовити загальну представницьку довіреність, однак вона має бути деталізована, тобто містити опис того, для яких представницьких функцій її видано. Зазвичай же довіреність видають на один вид повноважень.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня.

Перебуваючи за кордоном Ви можете оформити довіреність на вчинення правочинів від Вашого імені в Україні двома способами:

у закордонній дипломатичній установі – консульстві або дипломатичній установі;

у місцевого нотаріуса.

Я рекомендую посвідчити довіреність у консульстві.

Оформлення довіреності у місцевого іноземного нотаріуса буде мати низку нюансів. Текст цієї довіреності, тобто зміст повноважень довіреної особи, має бути написаний відповідно до норм українського права. Така довіреність посвідчується нотаріусом іноземної держави за законодавством саме цієї держави.

Згідно зі ст. 13 Закону України від 23.06.2005 №2709-IV «Про міжнародне приватне право» документи, видані уповноваженими органами іноземних держав у встановленій формі, визнаються дійсними в Україні у разі їх легалізації, якщо інше не передбачено законом або міжнародним договором України.

Довіреності, завірені іноземними нотаріусами, можуть також прийматись українськими нотаріусами без апостиля, якщо така довіреність створена у одній з країн, з якими Україною підписано міжнародні договори про правову допомогу та правові відносини. У такому разі не потрібно будь-яке додаткове засвідчення офіційних документів, тобто надається лише переклад документа без апостиля.

Довірена особа повинна бути уповноважена на отримання додаткових необхідних документів та вчинення дій, а саме: довідки щодо відсутності заборгованості по сплаті комунальних платежів або мати повноваження сплачувати комунальні борги у разі їх наявності (довірена особа повинна зберегти копії всіх уповноважених засвідчувати підписи на документах, а також дійсності відбитків довідок про відсутність заборгованості по сплаті комунальних платежів та передати їх власнику майна), подавати документи щодо зняття з реєстрації місця проживання всіх зареєстрованих осіб, які проживали в об’єкті нерухомого майна (на що від них потрібні також відповідні довіреності), проводити огляди об’єкта нерухомості для потенційних покупців, підписувати від імені та в інтересах власника майна документи у нотаріуса, що посвідчують вчинення правочину щодо об’єкта нерухомого майна.

Доброго дня!

Для купівлі нерухомості Вам потрібно в консульстві України у Франції або у французького нотаріуса оформити генеральну довіреність на свою сестру, яка звернеться до нотаріуса на території України та від Вашого імені укладе договір купівлі-продажу нерухомості та здійснить всі розрахунки та реєстраційні дії.

На мою, суб'єктивну думку, надійніший варіант - оформити довіреність в консульстві/посольстві України у Франції https://france.mfa.gov.ua/konsulski-pitannya/notar... Вона не потребує додатково засвідчення.

Швидший, але дорожчий варіант - оформлення довіреності у французького нотаріуса. Всі довіреності та офіційні документи до них, які оформлені французьким нотаріусом мають бути засвідчені штампом апостиль та перекладені на українську мову і цей переклад має бути офіційно посвідчено в нотаріуса на території України.

Отже, як висновок - якщо потрібно швидко оформити довіреність - тоді її потрібно оформляти в іноземного нотаріуса (при цьому необхідно проставити апостиль та в Україні здійснити нотаріальний переклад на державну мову), якщо Ви маєте достатньо часу - тоді Ви можете звернутись в консульство.

Текст довіреності потрібно підготувати завчасно.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

ДОБРОГО ДНЯ, пані МАРИНО!

Ви маєте право придбати майно в Україні в тому числі уповноваживши за довіреністю певну особу вчинити цей правочин від Вашого імені. Але є ряд важливих нюансів, які треба розуміти та враховувати при здійсненні таких операцій.

ПЕРШЕ. ДОВІРЕНІСТЬ.

Найпростіше питання. Існує два варіанти оформлення довіреності.

• Довіреність посвідчена в консульсько-дипломатичній установі України, посвідчена консулом. Така довіреність має статус прирівняний до довіреності, посвідченої нотаріусом в Україні і не потребує ні легалізації, ні інших процедур. https://id.e-consul.gov.ua/
• Довіреність у місцевого нотаріуса Франції. Така довіреність має бути засвідчена АПОСТИЛЕМ відповідно до вимог Гаазької конвенції 1961 року. Апостильована довіреність у Франції - надалі може бути в Україні перекладена на українську мову з французької в бюро перекладів. Підпис перекладача посвідчується нотаріусом України.

У довіреності важливо правильно вказувати Ваші ідентифікаційні дані, зокрема Прізвище, ім"я та по батькові АНГЛІЙСЬКОЮ МОВОЮ як у паспорті (закордонному паспорті України), дату і місце народження, серію та номер паспорта з вказівкою, що це паспорт України. Також в ідеалі (за наявності) вказувати адресу реєстрації місця проживання в Україні. Так само і ідентифікаційні дані довіреної особи згідно з паспортом. Також бажано вказувати ідентифікаційний код (РНОКПП)

ДРУГЕ. ВАШ СТАТУС ПОДАТКОВОГО РЕЗИДЕНТА чи НЕРЕЗИДЕНТА УКРАЇНИ.

Зокрема, треба розуміти Ваш резидентський податковий статус.

Тобто чи є Ви податковим резидентом Франції, чи України, або Ви також можете мати подвійне резидентство.

Відповідно до п.п. "в" п.п. 14.1.213 п. 14.1 статті 14 розділу І Податкового кодексу України, фізична особа-резидент – це фізична особа, яка має місце проживання в Україні.

У разі якщо фізична особа має місце проживання також в іноземній державі, вона вважається резидентом, якщо така особа має місце постійного проживання в Україні; якщо особа має місце постійного проживання також в іноземній державі, вона вважається резидентом, якщо має більш тісні особисті чи економічні зв'язки (центр життєвих інтересів) в Україні. У разі якщо державу, в якій фізична особа має центр життєвих інтересів, не можна визначити, або якщо фізична особа не має місця постійного проживання у жодній з держав, вона вважається резидентом, якщо перебуває в Україні не менше 183 днів (включаючи день приїзду та від'їзду) протягом періоду або періодів податкового року.

При цьому, відповідно до п.п. 34.1.14 п. 34.1 ст. 34 ПКУ чітко встановлено, що податковим періодом є, зокрема календарний рік.

Також, достатньою (але не виключною) умовою визначення місця знаходження центру життєвих інтересів фізичної особи є місце постійного проживання членів її сім’ї або її реєстрації як суб’єкта підприємницької діяльності.

Якщо неможливо визначити резидентський статус фізичної особи, використовуючи попередні положення цього підпункту, фізична особа вважається резидентом, якщо вона є громадянином України.

Якщо всупереч закону фізична особа - громадянин України має також громадянство іншої країни, то з метою оподаткування цим податком така особа вважається громадянином України, який не має права на залік податків, сплачених за кордоном, передбаченого ПКУ або нормами міжнародних угод України.

Якщо фізична особа є особою без громадянства і на неї не поширюються положення абзаців першого-четвертого цього підпункту, то її статус визначається згідно з нормами міжнародного права.

Достатньою підставою для визначення особи резидентом є самостійне визначення нею основного місця проживання на території України у порядку, встановленому ПКУ, або її реєстрація як самозайнятої особи.

ОДНАК, як відомо, в Україні не існує законодавчо визначеної процедури визнання фізичної особи нерезидентом, як і процедури підтвердження факту втрати статусу резидента громадянином України. Повноваження ДПС України фактично обмежені лише можливістю надання підтвердження такого статусу, у формі довідки за затвердженою формою, за наявності підстав вважати особу резидентом України. Натомість, з початку 2022 року коректне встановлення актуального резидентського статусу набуло максимальної актуальності в зв’язку з початком дії в Україні КІК-правил, адже вони поширюються тільки на осіб, що зберігають статус податкового резидента України.

Точка зору податкових органів, що періодично висвітлюється на сайтах територіальних органів ДПС і лунає від представників податкових органів в телефонних консультаціях та на освітніх семінарах, тощо, часто зводиться до висновку, що «припинити податкове резидентство можна ТІЛЬКИ після отримання «ПМП» у іноземній юрисдикції та постановки на консульський облік в даній юрисдикції в установленому українським законодавством порядку, за умови відсутності реєстрації в Україні самозайнятою особою».

Є ціла низка фахівців, що поділяють подібний підхід фіскальних органів, і вважають, що для виключення ризиків фіскальної оцінки громадянина України, що проживає та/або має право на проживання в іншій країні, податковим резидентом України, необхідно виконати певну, достатньо «жорстку» та «об'ємну» послідовність дій для «втрати» «українського» резидентства, зокрема:

1. Обрати цільову країну переїзду та отримати там право на довготривале проживання.
2. Врегулювати в Україні усі цивільні зобов’язання (борги, аліменти тощо).
3. Врегулювати в Україні усі публічні зобов’язання (штрафи і т.п.).
4. Позбавитись права власності на майно (продаж бізнесу, нерухомості і ТЗ).
5. Обов’язково припинити реєстрацію суб’єктом підприємницької діяльності в Україні.
6. Звільнитись із займаних посад в усіх українських роботодавців.
7. Подати звітну «нульову» декларацію ФО про майновий стан і доходи не пізніше 60 календарних днів, що передують виїзду на ПМП (п.179.3 ПКУ).
8. Отримати в ДПС довідку про відсутність податкових зобов’язань.
9. Перерахувати всі кошти із українських рахунків на закордонні рахунки й українські рахунки закрити.
10. Знятися з української реєстрації місця проживання («виписатись за кордон»).
11. Отримати закордонний паспорт з відміткою «постійне проживання у …….».
12. Встати на консульський облік у країні переїзду.

На мій професійний погляд, згаданий набір дій надмірний, і в інтересах клієнтів краще такі питання розглядати індивідуально та вибудовувати позицію також індивідуально по кожному кейсу, виходячи із суб'єктивних факторів, у тому числі шляхом відстоювання позиціонування громадянина України як податкового резидента іншої країни, в адміністративному (на рівні податкових органів) чи судовому порядку.

На користь точки зору, що витяг з місця проживання в Україні, отримання в закордонному паспорті позначки про виїзд на ПМП та постановка на консульський облік для підтвердження втрати статусу резидента України не є обов'язковим набором дій, свідчить і судова практика, що складалась в Україні (наприклад, № 757/15441/16-ц, № 344/768/19).

Оскільки «місце проживання» – одна з первісних підстав для аналізу статусу резидента, слід пам'ятати, що згідно з пп. 70.2.4 та п.70.7 ПКУ всі українці та іноземці, які є платниками податків в Україні (дані яких внесені до Державного реєстру платників податків) повинні протягом місяця з дати змін подавати до податкових органів відомості про зміну тих даних, які обов'язково вносяться до облікової картки платника податків. Серед таких даних – відомості про актуальне місце проживання. Таким чином, при переїзді на тривалий термін на проживання до іноземної країни слід оперативно надати до податкової служби підтвердження нового закордонного місця проживання (незалежно від виконання імміграційних вимог щодо виїзду на ПМП, а в рамках виконання податкового обов'язку підтримувати в актуальному стані відомості платника податків у Державному реєстрі платників податків, на який орієнтується податкова служба у своїй діяльності). Це, як мінімум, без оцінки всіх інших факторів був би жирний натяк на ймовірну втрату статусу резидента України та набуття статусу нерезидента України та резидента відповідної країни проживання.\

Отже, за відсутності законодавчо передбаченого обов’язку та процесуальної дорожньої карти дій фізичної особи щодо необхідності підтвердження актуального резидентського статусу (збереження статуту резидента України чи втрата статусу резидента України) для кожного звітного періоду, за певних обставин набуває актуальності питання – які можливі варіанти дій платника податків у разі, якщо є підстави вважати, що за актуальними податковими базами України ФО має підстави вважатись резидентом України, проте, фактичні обставини по конкретному звітному календарному року свідчать про підстави вважати таку особу нерезидентом України? Чи слід якимось чином повідомляти податковий орган про зміну фактичних обставин фізичної особи, що впливають на її статус резидента і податкові зобов’язання?

Податкові органи вказують (наприклад, №1512/ІПК/99-00-24-03-03-06 від 28.06.2023р.), що:

1. «нормативно–правовими актами не передбачено надання довідок, які б підтверджували статус фізичної особи, яка не є податковим резидентом України»;
2. «положеннями ПКУ не встановлено обов'язку надання фізичною особою–підприємцем інформації до контролюючих органів щодо набуття статусу податкового резидента іншої країни».

Таким чином, якщо фізична особа вважає себе нерезидентом України, послідовність її дій буде залежати від її намірів і фактичних обставин.

Нерезиденти - це:

• фізичні особи (іноземні громадяни, громадяни України, особи без громадянства), які мають постійне місце проживання за межами України, в тому числі ті, що тимчасово перебувають на території України;

Нерезидент може придбати нерухомість шляхом укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна, цей договір згідно зі статтею 657 Цивільного кодексу України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.Формально розрахуватися готівкою за договором купівлі-продажу, який підлягає нотаріальному посвідченню, можна у розмірі до 50 000 (п'ятдесяти тисяч) гривень включно. Платежі на суму, яка перевищує 50 000 гривень, здійснюються шляхом переказу коштів з поточного рахунку на поточний рахунок або внесення та/або переказу коштів на поточні рахунки (у тому числі на депозит нотаріуса на окремий поточний рахунок у національній валюті).

Але ця норма не має покарання, тому можна її не дотримуватися.

Для купівлі нерухомого майна фізичною особою-нерезидентом вимагається наявність реєстраційного номера облікової картки платника податків (РНОКПП, також іменується як ідентифікаційний код). Для цього потрібно подати в відповідний орган Державної податкової служби України (податвова) переклад паспорта особи, завірений нотаріально і заяву. Присвоєння ідентифікаційного коду відбувається протягом десяти днів. Отримавши його, можливо відкрити банківський рахунок і купити потрібну нерухомість.

Питання податків і мита при оформленні угод з нерухомістю в Україні

Належні податки і збори при купівлі нерухомості залежать від багатьох факторів. Нижче представлений загальний огляд законних положень:

• 1% – пенсійний фонд (утримується з покупця)
• 1% – державне мито (утримується з продавця)

• 1% – пенсійний фонд (утримується з покупця)
• 1% – державне мито (утримується з продавця)
• 5% – податок з доходу фізичних осіб (ПДФО), який фізичні особи сплачують за результатами офіційної річної декларації (утримуються з продавця)
• 1,5% – військовий збір (утримується з продавця)

• 1% – пенсійний фонд (утримується з покупця)
• 1% – державне мито (утримується з продавця)
• 18% – податок з доходу фізичних осіб (ПДФО), який фізичні особи сплачують за результатами офіційної річної декларації (утримуються з продавця)
• 1,5% – військовий збір (утримується з продавця)

Звідси очевидно, що при придбанні майна іноземцями в Україні по відношенню до іноземців не застосовуються ніякі особливі податкові положення. Всього лише 1% зборів в державний пенсійний фонд.

Лише при перепродажі майна, що знаходиться у володінні менше 3-ох років, існують деякі відмінності. Українець в такому випадку оплачує 5% податку з доходу. А іноземець – 18%.

Якщо нерухомість продається після закінчення 3-річного терміну, податок з доходу не нараховується до оплати, в тому числі, при продажу іноземцями.

Власне, це єдина істотна відмінність при операціях з нерухомістю українцями й іноземцями з точки зору податкових нюансів.

Причиною цього є недопущення до державної скарбниці спекулятивного прибутку.

Чутки про те, що іноземцям дорожче купувати нерухомість в Україні з податкових причин, а то і зовсім неможливо, неправдиві.

На практиці відбувається так, що продавець, особливо на вторинному ринку, часто наполягає на розділенні належного мита і податків або ж їх повної передачі покупцю.

Законних підстав для цього немає, тому це питання домовленостей.

З повагою та розумінням, юрист Ярослав Турчин (м. Гамбург, Німеччина)