Які ризики при купівлі земельної ділянки, якщо продавець розлучений, але набув ділянку у шлюбі?

Доброго дня, пані Анастасія!

Загалом даних документів достатньо, щоб Ви могли спокійно купити земельну ділянку і не хвилюватися на зазіхання колишньої дружини продавця. Якщо у неї колись і виникнуть претензії, то вони будуть лише до чоловіка і він зможе без проблем оскаржити їх у судовому порядку.

Умовами шлюбного договору передбачено, що земельна ділянка є особистою власністю чоловіка і він може розпоряджатися нею як захоче. Навіть, нотаріальна згода колишньої дружини на продаж ділянки не потрібна.

У 2018 р. КЦС ВС було висвітлено питання щодо того, чи буде порушенням ч. 4, 5 ст. 93 Сімейного кодексу України умова шлюбного договору, за якою майно, що підлягає державній реєстрації, є особистою приватною власністю кожного з подружжя, на чиє ім'я зареєстровано рухоме або нерухоме майно.

Вирішуючи це питання, КЦС ВС нагадав про мету шлюбного договору — здійснювати регулювання правового режиму майна подружжя. З цієї точки зору спірна умова договору не передбачає передачу права власності на майно, а лише визначає правовий режим майна, яке набуте в період шлюбу. https://zakononline.com.ua/court-decisions/show/72...

Умови шлюбного договору чоловіка не суперечать вимогам частини п`ятої статті 93 СК України, оскільки встановлено виключно умови щодо прав кожного з подружжя на майно - за умовами шлюбного договору перехід права власності на нерухоме майно від дружини до чоловіка не відбувся, а просто змінився правовий режим майна зі спільної сумісної власності на особисту.

Так як, умови шлюбного договору містять взаємні права та обов`язки сторін, при укладенні дружина була попередньо ознайомлена з наслідками вчинюваної нотаріальної дії, в тому числі з вимогами цивільного законодавства щодо недійсності правочинів та положеннями частини четвертої статті 93 СК України, вона розуміла значення та умови цього правочину, його правові наслідки, підтвердили дійсність намірів при його укладенні своїми підписами.

Тому чоловік має право продавати земельну ділянку без згоди дружини, адже шлюбним договором передбачено правовий режим майна набутого у шлюбі і він є особистою приватною власністю, а не спільною сумісною. Тому, проблем від дружини не повинно бути.

Тим не менш, Ви перевірте земельну ділянку на предмет обтяжень через Державний реєстр нерухомого майна та візьміть Витяг з Держгеокадастру, адже якщо земельна ділянка перебуває в заставі, арешті або є накладення меж, то при оформленні договору-купівлі продажу можуть виникнути сладнощі.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня, Анастасія!

Не бачу ризиків у Вашому випадку, оскільки шлюбним договором передбачено, що майно, яке придбане у шлюбі, належить на праві особистої приватної власності тому із подружжя, на кого було зареєстроване, а отже, на чоловіка.

Шлюбний договір дозволяє:

• - визначити правовий режим майна, подарованого подружжю у зв'язку з реєстрацією шлюбу;
• - визначити майно, яке дружина, чоловік передає для використання на спільні потреби сім'ї;
• - домовитися про непоширення на майно, набуте ними за час шлюбу, положень статті 60 Сімейного кодексу України і вважати його спільною частковою власністю або особистою приватною власністю кожного з них;
• - врегулювати питання поділу майна, у тому числі і в разі розлучення;
• - визначити порядок користування житлом одного з подружжя;
• -врегулювати питання використання належного їм обом або одному з них майна для забезпечення потреб їхніх дітей, а також інших осіб;
• - домовитися про проживання у житловому приміщенні, яке належить одному з них чи є їхньою спільною власністю, їхніх родичів;
• - врегулювати питання надання утримання одному з подружжя незалежно від непрацездатності та потреби у матеріальній допомозі. Якщо у шлюбному договорі визначені умови, розмір та строки виплати аліментів, то в разі невиконання одним із подружжя свого обов'язку за договором аліменти можуть стягуватися на підставі виконавчого напису нотаріуса.

Сторони можуть включити до шлюбного договору будь-які інші умови щодо правового режиму майна, якщо вони не суперечать моральним засадам суспільства.

Щодо згоди дружини, то остання й непотрібна, оскільки земельна ділянка належить чоловіку на праві особистої приватної власності. Тобто, дане майно вже не є спільною сумісною власністю подружжя.

Досить поширеною помилкою під час оформлення угоди купівлі-продажу земель є відсутність підготовки до угоди, й тому раджу Вам здійснити перевірку наступних даних, якщо Вами це ще не зроблено:

• наявність кадастрового номера земельної ділянки;
• перелік обмежень у використанні земельної ділянки;
• цільове призначення та місце розташування земельної ділянки;
• власника землі та відповідність правоустановчих документів даним, відображеним у Реєстрі речових прав на нерухоме майно;
• права третіх осіб, внесення зон навколо інженерних споруд, визначення меж;
• наявність арештів, заборон, іпотек, застав;
• земельну ділянку та сторони договору на предмет залучення до судових процесів;
• чи зареєстровані будь-які права на земельну ділянку, крім права власності (перевірити, чи зареєстрований договір оренди землі, сервітут, емфітевзис, суперфіцій);
• факт перебування сторін договору під дією санкцій, належність набувача до громадянства держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом, тощо.

Згідно із законодавством України кадастровий номер земельної ділянки — це параметр просторового індексування у системі кадастрового устрою України, якщо пояснювати простіше, це схоже на ідентифікаційний номер, який має кожен громадянин України.

Тільки в кадастровому номері закладено інформацію щодо розташування земельної ділянки, цільового призначення, меж, документів на право власності на земельну ділянку та інших важливих даних. Унікальний цифровий код надається земельній ділянці під час реєстрації в Державному земельному кадастрі (ДЗК) та не повторюється на всій території України. Повний кадастровий номер можна дізнатись, отримавши відповідний витяг із державного земельного кадастру. Вказаний витяг одночасно є документальним підтвердженням внесення даних щодо земельної ділянки до кадастру. Отримавши витяг, ви зможете перевірити відповідність правоустановчих документів даним, занесеним у ДЗК.

На практиці часто зустрічаються випадки, коли відомості внесено некоректно, і саме такий факт може стати на шляху успішного посвідчення угоди купівлі земельної ділянки. Також ми зустрічаємо випадки, коли в державних актах на право власності на земельну ділянку немає кадастрового номера, оскільки форма державного акту із зазначенням кадастрового номера була затверджена лише 02.04.2002 (постанова КМУ №449), у зв’язку з чим державні акти старого зразка не містять кадастрового номера. Звісно, вони є дійсними й без нього, але відповідно до ст. 132 Земельного Кодексу України кожна угода про перехід власності на земельну ділянку має містити кадастровий номер.

Якщо не здійснити перевірку земельної ділянки за кадастровим номером та державного акта на право власності на земельну ділянку завчасно, ви можете дізнатись про факт невідповідності даним або взагалі про відсутність кадастрового номера земельної ділянки перед самою угоду, що змусить вас витратити час та кошти на увідповіднення документів нормам законодавства.

Якщо ви не знайшли ділянки, яку плануєте купувати, ані за кадастровим номером, ані за місцем розташування, це означає, що вона не внесена до Державного земельного кадастру. Підставою для внесення земельної ділянки до Державного земельного кадастру є, зокрема, розроблена землевпорядною організацією технічна документація щодо встановлення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості).

• помилки або невідповідність даних про земельну ділянку, що можуть вплинути на її використання в подальшому;
• можливість зміни цільового призначення ділянки в разі необхідності;
• можливі межові спори, пересічення меж з іншими ділянками, накладання їх одна на одну;
• наявність заборон, арештів інших обтяжень прав;
• зареєстровані обмеження у використанні земельних ділянок у вигляді охоронних зон ліній електропередачі та інших об’єктів, зон санітарної охорони, прибережних захисних смуг тощо;
• в яких судових процесах вона фігурувала;
• невідповідність плану земельної ділянки даним із ДЗК, адже дуже часто дані правоустановчих документів не збігаються з даними, що внесено в ДЗК;
• ризики, що можуть виникнути після придбання земельної ділянки, та отримати рекомендації.

Детальна перевірка особи продавця земельної ділянки захищає інтереси покупця до укладання договору, мінімізує ризики визнання договору недійсним в майбутньому. Рекомендуємо до підписання угоди переконатись в тому, що земля не є предметом судового спору, не заарештована, не передана в заставу чи іпотеку.

Досить поширеним явищем є примусове вилучення органами прокуратури земель сільськогосподарського призначення на підставі того, що рішення органів місцевого самоврядування (ОМС) про передання громадянам у власність земельних ділянок державної власності визнаються в судовому порядку протиправними та такими, що прийняті всупереч законодавству.

У результаті суди приймають рішення про те, що власники земельних ділянок, які незаконно приватизували ці об’єкти нерухомого майна, не мали права відчужувати земельні ділянки, змінювати їхнє цільове призначення.

У випадку визнання недійсними рішень ОМС про передання громадянам у власність земельних ділянок державної власності в судовому порядку визнаються недійсними:

• державні акти на право власності на земельну ділянку;
• свідоцтва на право власності на земельні ділянки;
• рішення про державну реєстрацію права власності на земельні ділянки;
• договори купівлі-продажу земельних ділянок.

У результаті таких судових спорів землі повертаються державі (витребовуються у чинного власника).

Також поширеним явищем є наявність судових спорів між родичами про поділ землі чи наявність податкової застави, про що продавець може навіть не здогадуватись. Землю передають у заставу, дарують, одержують у спадок, вона стає предметом суперечки між сусідами, може входити в склад ліквідаційної маси у випадку банкрутства фізичної особи – продавця. Кожна спірна ситуація – ризик для покупця втратити кошти та землю.

Перевірка власника землі повинна включати перевірку:

• особи сторін договору;
• факту перебування сторін договору під дією санкцій відповідно до Закону України «Про санкції»;
• належності набувача до громадянства держави, визнаної Україною державою-агресором або державою-окупантом;
• наявності доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванням тероризму чи фінансуванням розповсюдження зброї масового знищення;
• факту включення продавця до переліку осіб, пов’язаних з провадженням терористичної діяльності або стосовно яких застосовано міжнародні санкції;
• факту виділення земельної ділянки сільськогосподарського призначення за рахунок земельної частки (паю) та її розташування стосовно державного кордону України;
• наявності у продавця боргових зобов’язань, виконавчих проваджень;
• наявності у продавця обтяжень: арештів, заборон відчуження, іпотек;
• наявності обмежень щодо відчуження нерухомого майна;
• наявності судового рішення та/чи судового спору стосовно продавця;
• цивільного стану продавця.

Для здійснення самостійної перевірки вам допоможуть такі ресурси:

• Електронний сервіс Державного земельного кадастру (ДЗК);
• Державний реєстр речових прав на нерухоме майно;
• Єдиний державний реєстр судових рішень;
• Рішення Ради національної безпеки і оборони України «Про застосування персональних спеціальних економічних та інших обмежувальних заходів (санкцій)»;
• Єдиний реєстр боржників України;
• Автоматизована система виконавчого провадження.

З повагою, адвокат Айвазян.

ДОБРОГО ДНЯ, АНАСТАСІЯ! ЩИРО НЕ РАДЖУ КЛІЄНТАМ ПІДПИСУВАТИ ДОГОВІР БЕЗ ЗГОДИ КОЛИШНЬОЇ ДРУЖИНИ ПРОДАВЦЯ та БЕЗ РІШЕННЯ СУДУ ПРО ВИЗНАННЯ ЗЕМЛІ ОСОБИСТОЮ ВЛАСНІСТЮ або БЕЗ надання засвідченої нотаріусом КОПІЇ ШЛЮБНОГО ДОГОВОРУ. ЩО Б ВАМ ТАМ НЕ ПИСАЛИ, А ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДУ за ОСТАННІ 3-4 роки щодо цього ДУЖЕ ЗМІНИЛАСЯ.

ЯКЩО Є ДІЙСНИЙ ШЛЮБНИЙ ДОГОВІР, то на таку угоду ще можна піти, однак засвідчена нотаріусом копія такого договору має бути додана до Вашого договору купівлі-продажу і посилання на такий шлюбний договір має бути в Договорі купівлі-продажу землі, як підстава відсутності згоди дружини. Тоді шанси оскаржити Ваш договір у такої особи будуть мінімальні.

Перевірив по судовому реєстру. Шлюбний договір в судовому порядку не оскаржувався. Тобто скоріш за все є дійсним, якщо сторони самі його не скасували.

За новою практикою Верховного Суду існують істотні ризики оскарження договору купівлі-продажу та визнання його недійсним внаслідок буцімто недобросовісності покупця та обізнаності у тому, що земля придбана у власність під час перебування продавця у шлюбі. Потім люди дуже довго шукабть гроші свої і стягують їх у продавця. Дуже чвасто подібні схеми використовують сімейні пари - шахраї. Оскільки існує шлюбний договір, то перевіривши факт його неоскарження в суді - копію такого договору треба долучити в тому числі до Вашого примірника договору купівлі-продажу, щоб в подальшому мати змогу посилатися на такий договір. Викликає подив пошкодження країв документів. Їх рвали чи собачка погризла? Наче істотна інформація на документах не постраждала. Щодо розписки, то цей документ взагалі неважливий, адже в Шлюбному договорі (пункт 2) визначено, що майно набуте в шлюбі - є майном того на чиє ім"я воно оформлене.

Без шлюбного договору питання може вилитись в багаторічні судові тяганини, адже Верховний Суд у складі Великої Палати навіть НЕОДНОРАЗОВО відступав від власних правових позицій по застосуванню норм права у цих правовідносинах, зокрема щодо можливості визнання договору купівлі-продажу недійсним в аспекті добросовісності набувача майна за таким договором.

Продати квартиру, яка є спільною власністю подружжя, без згоди одного з них неможливо. Згідно з Сімейним кодексом України,для здійснення угоди потрібна згода обидвох формальних співвласників.

Тобто, для укладення договору купівлі-продажу нерухомості, що була набута під час шлюбу, обов'язково потрібна нотаріально засвідчена згода другого з подружжя. Тому, якщо один із подружжя проти продажу спільного майна, здійснити продаж буде неможливо без його згоди.

Як правило нотаріуси таким не займаються. Але бувають всякі нюанси.

Краще щоб згода була. Це збереже Вам купу нервів і грошей на судові тяганини.

Але якщо її немає, то то введення Вас і нотаріуса в оману щодо обставин та права власності - може бути проблемою в подальшому і доведеться доказувати вину продавця в суді.

Ось яка існує позиція Верховного Суду на цей рахунок.

Так в 2024 році Велика Палата Верховного Суду мала вирішити два ключові питання:

1) чи ефективними є способи захисту прав позивача щодо встановлення факту спільного проживання однією сім`єю без реєстрації шлюбу у спорі про поділ їхнього спільного сумісного майна, щодо визнання майна спільною сумісною власністю та щодо припинення спільної сумісної власності;

2) за яких умов правочин щодо розпорядження майном (набутим під час шлюбу), вчинений одним з подружжя без згоди іншого з подружжя, може бути визнаний недійсним.

Згідно з Постановою Великої Палати Верховного Суду від 23 січня 2024 року по справі № 523/14489/15-ц (провадження № 14-22цс20):

9.7. На час придбання у 2010 році квартири АДРЕСА_2 кінцева набувачка була обізнана про спільне проживання позивача та колишньої дружини однією сім`єю. Тому під час укладання договору купівлі-продажу як кінцева набувачка, так і колишня дружина діяли недобросовісно, без отримання обов`язкової письмової згоди позивача. Вказане є безумовною підставою для визнання договору купівлі-продажу недійсним. Подібного за змістом висновку дійшов Верховний Суд України у справі № 6-727цс16 у постанові від 7 вересня 2016 року.

9.8. Визнавши недійсним договір купівлі-продажу, слід скасувати рішення про державну реєстрацію права на підставі частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

21.2. Суд визнає недійсним договір з метою не допустити чи присікти порушення цивільних прав та інтересів або ж відновити їх. Учасники цивільних правовідносин, як правило, самостійно ініціюють застосування приписів про недійсність договору та її юридичних наслідків. Недійсність позначається (чи може позначатися) на правах та інтересах інших учасників цивільних правовідносин, а тому мають існувати певні юридичні підстави та наслідки недійсності, зокрема й для таких учасників цивільних правовідносин.

21.3. Згідно з висновком Верховного Суду України, сформульованим у постановах від 7 листопада 2011 року у справі № 6-44цс11 та від 7 вересня 2016 року у справі № 6-727цс16, як установлення факту проживання чоловіка та жінки однією сім`єю, так і встановлення факту належності їм майна на праві спільної сумісної власності на підставі статті 74 СК України пов`язане з набранням законної сили рішенням суду. Тому встановлення вказаних юридичних фактів не зумовлює недійсності правочину щодо цього майна, вчиненого до набрання законної сили таким рішенням суду. Наявність підстав для визнання того чи іншого правочину недійсним суд встановлює на момент вчинення цього правочину. З огляду на вказане рішення суду про встановлення факту проживання чоловіка та жінки однією сім`єю не може мати зворотної дії в часі та зумовлювати, зокрема, недійсність правочину, як і не може впливати на інші юридичні факти, що настали до набрання законної сили рішенням суду про встановлення факту проживання чоловіка та жінки однією сім`єю. Отже, якщо факт проживання чоловіка та жінки однією сім`єю не був установлений судом на момент укладення оспорюваного правочину, то немає підстав для застосування приписів про спільну сумісну власність подружжя.

21.4. У постанові від 21 листопада 2018 року у справі № 372/504/17 Велика Палата Верховного Суду вказала таке: «З огляду на те, що принцип верховенства права передбачає наявність правової визначеності, зокрема і при вирішенні питання щодо необхідності відступу від висновку щодо застосування норми права у подібних відносинах, Велика Палата Верховного Суду вважає за необхідне відступити від висновків Верховного Суду України щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у раніше прийнятих постановах від 7 жовтня 2015 року у справі № 6-1622цс15, від 27 січня 2016 року у справі № 6-1912цс15 та від 30 березня 2016 року у справі № 6-533цс16. Вважає, що відсутність нотаріально посвідченої згоди іншого зі співвласників (другого з подружжя) на укладення договору іпотеки позбавляє співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень на укладення договору про розпорядження спільним майном. Укладення такого договору свідчить про порушення його форми і відповідно до частини четвертої статті 369, статті 215 ЦК України надає іншому зі співвласників (другому з подружжя) право оскаржити договір з підстав його недійсності. При цьому закон не пов`язує наявність чи відсутність згоди усіх співвласників на укладення договору ні з добросовісністю того з подружжя, який уклав договір щодо спільного майна, ні кінцевої набувачки - контрагента за таким договором і не ставить питання оскарження договору в залежність від добросовісності сторін договору».

21.5. Зазначений висновок підтверджує те, що Велика Палата Верховного Суду в постанові від 21 листопада 2018 року у справі № 372/504/17 не відступала від висновків, зроблених у постановах Верховного Суду України від 7 листопада 2011 року у справі № 6-44цс11 і від 7 вересня 2016 року у справі № 6-727цс16. Проте зазначений висновок Великої Палати Верховного Суду має категоричний характер і сформульований без наведення меж застосування, що допускає можливість такого застосування і в тих випадках, коли факт проживання чоловіка та жінки однією сім`єю встановлено на підставі рішення суду та надалі оспорюються договори, вчинені до моменту набрання законної сили таким рішенням суду.

65. Щодо заперечень колишньої дружини про застосування презумпції правомірності набуття права власності, то Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на таке. У частині другій статті 328 ЦК України передбачено презумпцію правомірності набуття права власності, котра означає, що право власності на конкретне майно вважається набутим правомірно, зокрема, якщо інше прямо не випливає із закону. Інше передбачене статтею 60 СК України, згідно з якою будь-яке майно, набуте за час шлюбу, є об`єктом права спільної сумісної власності подружжя. Спростовує презумпцію спільності майна подружжя той із подружжя, який заперечує, що майно, набуте у період шлюбу, є спільним сумісним майном (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 21 листопада 2018 року у справі № 372/504/17, постанову Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 12 червня 2019 року у справі № 595/324/17).

(1.2.3) Щодо визнання недійсними договору купівлі-продажу та рішення про реєстрацію прав

77. Суди попередніх інстанцій визнали договір купівлі-продажу недійсним та скасували реєстрацію права власності за колишньою дружиною, оскільки остання без згоди позивача відчужила набуту у шлюбі квартиру АДРЕСА_2 кінцевій набувачці, яка знала про ці обставини.

78. Колишня дружина у касаційній скарзі стверджує, що немає такої підстави для визнання правочину недійсним, як його вчинення без письмової згоди іншого з подружжя. Крім того, кінцева набувачка діяла добросовісно, оскільки вона знала, що позивач є її другом і що квартиру АДРЕСА_2 остання купувала за власні кошти.

79. Велика Палата Верховного Суду вважає правильним висновок судів про те, що підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу щодо розпорядження майном, набутим під час шлюбу, є не лише відсутність згоди іншого з подружжя на його вчинення, але й недобросовісність набувача з урахуванням такого.

80. Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.

81. Правочин, визнаний судом недійсним, є недійсним з моменту його вчинення (частина перша статті 236 ЦК України).

82. За загальним правилом власник самостійно розпоряджається своїм майном згідно із частиною першою статті 319 ЦК України. Однак розпорядження об`єктом спільної власності (часткової чи сумісної) має свої особливості.

83. Майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно) (частина перша статті 355 ЦК України).

84. Співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом. Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації, має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена (частини перша та друга статті 369 ЦК України).

85. Для укладення одним із подружжя договорів, які потребують нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, а також договорів стосовно цінного майна, згода другого з подружжя має бути подана письмово. Згода на укладення договору, який потребує нотаріального посвідчення і (або) державної реєстрації, має бути нотаріально засвідчена (частина третя статті 65 СК України).

86. Правочин щодо розпорядження спільним майном, вчинений одним зі співвласників, може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника в разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень (частина четверта статті 369 ЦК України).

88. Частина четверта статті 369 ЦК України пов`язує недійсність договору купівлі продажу квартири з відсутністю згоди одного із співвласників майна подружжя на відчуження його третій особі. Указана згода повинна бути вчинена в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Зазначене спростовує довід колишньої дружини в касаційній скарзі з посиланням на висновок Верховного Суду України в постанові від 8 квітня 2015 року у справі № 6-7цс15 про те, що законодавство не передбачає недійсності правочину з відчуження спільного сумісного майна подружжя без письмової згоди одного з подружжя. Постанова Верховного Суду України у справі № 6-7цс15 є незастосовною, оскільки відрізняється від справи № 523/14489/15-ц за змістом правовідносин. Зокрема, у справі № 6-7цс15 позивачка звернулася до суду з позовом до чоловіка та наступних набувачів їхнього автомобіля про поділ майна подружжя, визнання договорів відчуження транспортного засобу недійсними, визнання права власності, витребування майна із чужого незаконного володіння. Суди першої та апеляційної інстанцій у задоволенні позову відмовили. Вищий спеціалізований суд України з розгляду цивільних і кримінальних справ відмовив у відкритті касаційного провадження, а Верховний Суд України відмовив у задоволенні заяви про перегляд судових рішень. Застосував статті 60 та 65 СК України. Мотивував тим, що обставини, які стали підставою для перегляду справи, не підтвердилися. Указав, що законодавством не встановлено недійсності правочину при відчуженні спільного сумісного майна подружжя без письмової згоди одного з подружжя, а тому при розгляді спорів про розподіл цінного спірного майна та визнання недійсними правочинів з відчуження такого без письмової згоди одного з подружжя, за умови наявності іншої згоди, суди мають виходити з права одного з подружжя на відповідну компенсацію вартості відчуженого не в інтересах сім`ї майна. У випадку порушення письмової форми надання згоди на вчинення відчуження цінного спільного майна подружжя (правочину), якщо один з подружжя надав таку згоду усно, а другий з подружжя погодився з такою згодою, то такий правочин може бути визнаний дійсним. Суди встановили, що спору про поділ майна подружжя між нею та чоловіком немає, їй завчасно було відомо про намір її чоловіка видати довіреність зятю і на її видачу вона погодилась. Узгодивши із чоловіком майбутній продаж автомобіля покупцеві, подружжя лише намагається повернути кошти за придбання автомобіля з останнього. Тому суди дійшли правильного висновку про наявність її згоди та про відсутність підстав для визнання договору недійсним, а також про наявність у позивачки права на відповідну компенсацію її частки у відчуженому представником чоловіка спільному майні, який діяв в інтересах подружжя на підставі доручення.

89. Велика Палата Верховного Суду не погоджується з твердженням Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, сформульованим в ухвалі від 29 січня 2020 року. Згідно з ним для дійсності правочину про розпорядження майном, набутим під час шлюбу, вчиненого одним з подружжя без згоди іншого з подружжя, має значення момент набрання законної сили рішенням про встановлення факту проживання однією сім`єю. Колегія суддів зазначає, що подібного за змістом висновку дійшов Верховний Суд України в постанові від 7 листопада 2011 року у справі № 6-44цс11. Згідно з обставинами цієї справи позивач звернувся з позовом до відповідачки про витребування майна із чужого незаконного володіння, а остання подала зустрічний позов про визнання права спільної власності на квартиру та рухоме майно, а також про визнання недійсним договору про передачу цієї квартири в іпотеку банку. Суд касаційної інстанції залишив без змін судові рішення першої та апеляційної інстанцій, згідно з якими вони частково задовольнили первісний та зустрічний позови: визнав право власності відповідачки на частину квартири та на частину рухомого майна; визнав право власності позивача на частину рухомого майна; визнав недійсним договір іпотеки; в іншій частині вимог у задоволенні відмовив. Верховний Суд України скасував ухвалу Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ та передав справу на новий розгляд до суду касаційної інстанції. Застосував статтю 74 СК України, статтю 578 ЦК України та частину другу статті 6 Закону України «Про іпотеку». Мотивував тим, що суд касаційної інстанції не звернув уваги на те, що встановлення факту проживання чоловіка та жінки однією сім`єю та встановлення належності їм майна на праві спільної сумісної власності пов`язане з набранням законної сили рішенням суду в цій справі (30 вересня 2010 року) та що на момент укладення (18 грудня 2007 року) договору іпотеки єдиним власником спірної квартири (предмета іпотеки) був позивач. Суди дійшли помилкового висновку про те, що квартира на час укладення договору іпотеки була спільною власністю позивача й відповідачки, та про те, що для його укладення необхідна була письмова, нотаріально посвідчена згода відповідачки.

90. Отже, на думку Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, якщо оспорюється правочин, вчинений до моменту набрання законної сили таким рішенням, не застосовується висновок щодо обов`язкової нотаріально посвідченої згоди іншого з подружжя на його вчинення, сформульований у постанові від 21 листопада 2018 року у справі № 372/504/17 (провадження № 14-325цс18).

91. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що від встановленої судом наявності чи відсутності певної обставини може залежати висновок суду про визнання договору недійсним чи про відмову в такому позові. При цьому наявність підстав для визнання того чи іншого правочину недійсним суд встановлює на момент вчинення цього правочину. Отже, суд завжди встановлює обставини, з якими може пов`язуватися недійсність правочину, станом на минуле.

92. Зазначене не означає, що судове рішення, яким встановлені певні обставини, має зворотну дію в часі. Обставини, встановлені судовим рішенням, об`єктивно існували до ухвалення такого рішення, а не виникли в минулому з набранням цим судовим рішенням законної сили.

93. Якщо закон пов`язує недійсність правочину з певними обставинами, то визначальним є з`ясування наявності чи відсутності таких обставин на момент вчинення цього правочину. Момент набрання законної сили судовим рішенням, яким встановлено наявність таких обставин, значення не має. Водночас із набранням законної сили судовим рішенням, яким встановлені певні обставини, таке судове рішення є преюдиціальним, і в майбутньому в інших справах сторони звільняються від доказування цих обставин, якщо виконані умови, передбачені частиною четвертою статті 82 ЦПК України.

94. Встановлення судом обставин, які свідчать про проживання чоловіка та жінки однією сім`єю, саме по собі не впливає на дійсність договору, який був укладений як до, так і після набрання законної сили таким судовим рішенням, але від наявності таких обставин на момент укладення договору може залежати вирішення спору про недійсність договору.

95. Протилежне тлумачення ставитиме під сумнів передбачувані правила цивільного обороту. На відміну від можливості перевірки факту перебування особи у шлюбі на момент вчинення правочину з огляду на державну реєстрацію шлюбу як акта цивільного стану з видачою відповідних документів та внесенням інформації, зокрема, до Державного реєстру актів цивільного стану громадян, судове рішення, у якому встановлюється факт проживання чоловіка та жінки однією сім`єю, може й не бути ухваленим взагалі.

97. Велика Палата Верховного Суду погоджується з доводом колишньої дружини про те, що сама по собі відсутність письмової згоди одного з подружжя на відчуження спільного сумісного майна не є достатньою підставою для визнання відповідного правочину недійсним. Необхідно, щоб той з подружжя, хто уклав договір щодо спільного майна, та кінцева набувачка - контрагент за таким договором діяли недобросовісно, зокрема щоб кінцева набувачка знала чи за обставинами справи не могла не знати про те, що майно належить подружжю на праві спільної сумісної власності і що той з подружжя, хто укладав договір, не отримав згоди на це другого з подружжя. Зазначеного висновку вона дійшла в постанові від 29 червня 2021 року у справі № 916/2813/18. Подібного за змістом висновку дійшов Верховний Суд України у постанові від 7 вересня 2016 року у справі № 6-727цс16, яку застосував у рішенні суд першої інстанції. У цій справі позивачка звернулася з позовом до чоловіка та дочки про встановлення факту проживання однією сім`єю чоловіка та жінки без шлюбу, визнання права приватної власності на частину квартири, визнання майна спільною сумісною власністю, визначення часток та визнання права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу. Суди першої, апеляційної та касаційної інстанцій позов задовольнили частково: встановили факт проживання позивачки та відповідача однією сім`єю без шлюбу із січня 2004 року до жовтня 2010 року включно; визнали квартиру спільною сумісною власністю подружжя; у порядку поділу спільного сумісного майна визнали за позивачкою та відповідачем право власності на частину квартири; припинили право спільної сумісної власності подружжя на квартиру; визнали недійсним договір купівлі-продажу, укладений 16 жовтня 2014 року; в іншій частині в задоволенні позовних вимог відмовили. Верховний Суд України скасував судові рішення в частині задоволення позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу та ухвалив у цій частині нове рішення про відмову в задоволенні позову. Застосував частину другу статті 65 та статтю 74 СК України, пункт 6 частини першої статті 3 та частину другу статті 369 ЦК України. Мотивував тим, що укладення одним з подружжя договору про розпорядження спільним майном без згоди другого з подружжя може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише в тому разі, якщо суд установить, що той з подружжя, хто уклав договір щодо спільного майна, та третя особа -контрагент за таким договором діяли недобросовісно, зокрема що третя особа знала чи за обставинами справи не могла не знати про те, що майно належить подружжю на праві спільної сумісної власності і що той з подружжя, хто укладав договір, не отримав згоди на це другого з подружжя. Указав, що на час укладення договору купівлі-продажу покупець не знав і не міг знати про те, що квартира належить на праві спільної сумісної власності подружжю і що позивачка не давала відповідачу згоди на укладення цього договору. Тому немає підстав для задоволення позовної вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу.

ПРОДОВЖЕННЯ СЛІДУЄ.

ПРОДОВЖЕННЯ ПОПЕРЕДНЬОЇ ВІДПОВІДІ.

98. Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку, сформульованого у її постанові від 21 листопада 2018 року у справі № 372/504/17, про те, що «закон не пов`язує наявність чи відсутність згоди усіх співвласників на укладення договору ні з добросовісністю того з подружжя, який уклав договір щодо спільного майна, ні третьої особи - контрагента за таким договором і не ставить питання оскарження договору в залежність від добросовісності сторін договору». Такий відступ відбувся у постанові від 29 червня 2021 року у справі № 916/2813/18. Зазначила, що можливість визнання недійсним договору стосовно розпорядження майном, яке перебуває у спільній власності, залежить від встановлення недобросовісності третьої особи - контрагента за таким договором (пункт 8.67 постанови).

99. Розвиваючи висновок, сформульований у постанові від 29 червня 2021 року у справі № 916/2813/18, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 22 вересня 2022 року у справі № 125/2157/19 вказала, що презумпція розпорядження спільним майном одним із подружжя за згодою другого з подружжя встановлена саме на користь добросовісного набувача прав на таке майно. Тому укладення одним із подружжя договору щодо розпорядження спільним майном без згоди другого з подружжя може бути підставою для визнання такого договору недійсним лише в тому разі, якщо суд встановить, що третя особа (контрагент за таким договором) діяла недобросовісно, зокрема знала чи за обставинами справи не могла не знати про те, що майно належить подружжю на праві спільної сумісної власності і що той із подружжя, хто укладає договір, не отримав згоди на це другого з подружжя (пункт 96).

100. Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що у разі якщо вона відступила від висновку щодо застосування норми права в подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні в одній зі справ Верховного Суду України, Великої Палати Верховного Суду чи Верховного Суду у складі колегії суддів (палати, об`єднаної палати), згідно із частиною шостою статті 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» суди враховують висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 31 жовтня 2018 року у справі № 161/12771/15-ц (пункт 88), від 26 червня 2019 року у справі № 761/9584/15-ц (пункт 93), від 1 квітня 2020 року у справі № 520/13067/17 (пункт 27.3), від 23 червня 2020 року у справі № 179/1043/16-ц (пункт 49), від 30 червня 2020 року у справі № 264/5957/17 (пункт 43), від 29 вересня 2020 року у справі № 712/5476/19 (пункт 43), від 9 лютого 2021 року у справі № 381/622/17 (пункт 44), від 25 травня 2021 року у справі № 149/1499/18 (пункт 31), від 8 червня 2021 року у справі № 487/8206/18 (пункт 98), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 7.20), від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19 (пункт 40), від 2 листопада 2021 року у справі № 917/1338/18 (пункт 92), від 9 листопада 2021 року у справі № 214/5505/16 (пункт 36), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 73), від 8 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20 (пункт 63) та у справі № 761/13017/16-ц (пункт 46), від 8 червня 2022 року у справі № 362/643/21 (пункт 67)). Тобто відступлення від висновку щодо застосування норми права в подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленому рішенні в одній зі справ Верховного Суду України, Великої Палати Верховного Суду чи Верховного Суду у складі колегії суддів (палати, об`єднаної палати), означає відступлення від аналогічних висновків, сформульованих раніше в інших постановах Верховного Суду України, Великої Палати Верховного Суду чи Верховного Суду у складі колегії суддів (палати, об`єднаної палати).

101. Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду, передаючи справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, вважав за необхідне відступити від її висновку, сформульованого в постанові від 21 листопада 2018 року у справі № 372/504/17 (провадження № 14-325цс18), шляхом його конкретизації.

102. З огляду на зазначене Велика Палата Верховного Суду вважає, що відсутні підстави для відступу від висновку, сформульованого в її постанові від 21 листопада 2018 року у справі № 372/504/17, оскільки відповідний відступ вона вже здійснила в постанові від 29 червня 2021 року у справі № 916/2813/18.

104.1. Колишня дружина помилково трактує категорію добросовісності, вважаючи, що вона визначається насамперед внутрішнім сприйняттям кінцевою набувачкою обставин, які мали місце під час укладення договору купівлі-продажу.

104.1.1. У справі № 147/66/17 у постанові від 14 грудня 2021 року Велика Палата Верховного Суду вказала, що добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення (пункт 55).

104.1.2. У справі № 916/2813/18 Велика Палата Верховного Суду виснувала, що недобросовісною є особа, яка знала чи за обставинами справи не могла не знати про те, що майно належить подружжю на праві спільної сумісної власності і що той з подружжя, хто укладає договір, не отримав згоди на це другого з подружжя (пункт 8.65).

104.1.3. Отже, добросовісність насамперед характеризує поведінку кінцевої набувачки, яка за обставин, про які відомо суду, очевидно, могла або не могла дізнатися про факти, які становлять предмет доказування. Адже об`єктивно неможливо дізнатися, як та чи інша особа сприймає певні обставини. Тому й добросовісність не можна пов`язувати з внутрішнім сприйняттям кінцевою набувачкою певних обставин.

107. Аргумент колишньої дружини про те, що судам слід було не визнавати недійсним договір купівлі-продажу, а стягнути на користь позивача компенсацію вартості відчуженої кінцевій набувачці квартири АДРЕСА_2 Верховного Суду відхиляє. У постанові від 24 серпня 2022 року у справі № 125/2157/19 вона виснувала, що пред`явлення позову стороною договору або іншою (зацікавленою) особою про визнання недійсним договору є виправданим та ефективним способом захисту порушеного права у разі, якщо такий позов заявлений з метою повернення одному з подружжя, чиї права порушено, майнових прав та/або частки в спільному майні подружжя, у тому числі шляхом визнання прав на частку, та/або одночасного виділення частки в порядку поділу майна подружжя або встановлення порядку користування цим майном. В іншому випадку, у разі якщо сторона договору або інша особа (зацікавлена особа) хоче отримати еквівалент вартості майна, яке було відчужено без її згоди, вона має право подати позов про стягнення компенсації в розмірі частки відчуженого спільного майна, що є ефективним способом захисту без визнання правочину недійсним та застосування реституції. У цьому випадку важливим є встановлення ринкової вартості спільного майна, яке було відчужено, на час вирішення спору (така вартість може не бути тотожною ціні, за якою майно було відчужене). Не є ефективним способом захисту позов про визнання договору недійсним, у разі якщо особа має на меті отримати лише еквівалент вартості своєї частки у спільному майні, оскільки такий спосіб захисту не захищає та не відновлює в результаті її порушене право в той спосіб, який вона обрала (пункти 93-95).

107.1. Суд першої інстанції встановив, що позивач не заявляв вимог та не вчиняв дій для отримання грошової компенсації вартості його частки в майні.

107.2. Оскільки позивач пред`явив позов про поділ квартири АДРЕСА_2 через визначення частки за кожним з подружжя з метою повернення майнових прав у спільному майні, то ефективним способом захисту його права буде визнання договору купівлі-продажу недійсним, а не компенсація вартості його частки в майні.

107.3. Велика Палата Верховного Суду 20 червня 2023 року прийняла постанову у справі № 362/2707/19 за позовом колишньої дружини до її чоловіка та нових набувачів спільного сумісного майна про визнання недійсними договорів дарування, скасування їх державної реєстрації та витребування майна. Постановила скасувати судові рішення попередніх інстанцій про відмову в задоволенні позову в частині вимог про витребування 1/2 частини будинку та земельної ділянки й ухвалила в цій частині нове рішення про задоволення цих вимог. У вказаній справі Велика Палата Верховного Суду задовольнила вимогу про витребування майна тому, що позивач попередньо в іншій справі № 362/5535/17 підтвердив своє право спільної часткової власності на будинок та земельну ділянку, отримавши судове рішення про поділ майна подружжя. Водночас задоволення вимог про визнання судами попередніх інстанцій недійсними договорів дарування спірного майна, яке не було предметом перегляду Великою Палатою Верховного Суду з огляду на межі касаційного розгляду справи № 523/14489/15-ц, не було підставою для ухвалення рішення про витребування майна. Отже, висновок, сформульований у постанові 20 червня 2023 року, не суперечить раніше визначеній позиції Великої Палати Верховного Суду (див пункт 106 цієї постанови) щодо належних способів захисту прав подружжя при поділі їх спільного сумісного майна.

108. Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу, що пред`явлення власником нерухомого майна вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (див. постанови від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18, пункт 100), від 30 червня 2020 року у справі № 19/028-10/13 (пункт 10.29)). У зв`язку із цим Велика Палата Верховного Суду в постанові від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц відступила від висновку, сформульованого у своїй постанові від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16, де раніше зазначала про можливість скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності як належного способу захисту права або інтересу.Тому у випадку, якщо заявлено вимогу про поділ майна, то скасування рішення чи запису про проведену державну реєстрацію права не є належним способом захисту прав члена подружжя. У такому випадку державний реєстратор здійснює відповідну реєстраційну дію на підставі рішення суду про поділ майна подружжя та визнання за ними ідеальних часток на майно. Отже, рішення судів попередніх інстанцій про задоволення вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію права слід скасувати та ухвалити нове - про відмову в задоволенні позову в цій частині.

Поняття, зміст права власності та його здійснення закріплено у ст. 316, 317, 319 Цивільного кодексу України, аналіз яких свідчить, що право власності має абсолютний характер, його зміст становлять правомочності власника з володіння, користування і розпорядження належним йому майном. Забезпечуючи всім власникам рівні умови здійснення своїх прав, держава гарантує власнику захист від порушень його права власності з боку будь-яких осіб.

Відповідно до ст. 60 Сімейного кодексу України майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один із них не мав із поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу). Вважається, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя.

Як роз’яснив Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду в постанові від 05.10.2020 у справі № 537/78/19 (провадження № 61-17347св19), положення ст. 60 СК свідчать про презумпцію спільності права власності подружжя на майно, набуте ними в період шлюбу. Ця презумпція може бути спростована тим із подружжя, який оспорює поширення правового режиму спільного сумісного майна на певний об’єкт, у тому числі в судовому порядку. Тягар доказування обставин, необхідних для спростування презумпції, покладається на того з подружжя, який її спростовує.

Згідно зі ст. 63 СК дружина та чоловік мають рівні права на володіння, користування і розпорядження майном, що належить їм на праві спільної сумісної власності, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

Відповідно до ч. 2 ст. 65 СК при укладенні договорів одним із подружжя вважається, що він діє за згодою другого з подружжя. Дружина, чоловік має право на звернення до суду з позовом про визнання договору недійсним як такого, що укладений другим із подружжя без її, його згоди, якщо цей договір виходить за межі дрібного побутового.

За ч. 1 ст. 69 СК дружина і чоловік мають право на поділ майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, незалежно від розірвання шлюбу.

У разі поділу майна, яке є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя, частки майна дружини та чоловіка є рівними, якщо інше не визначено домовленістю між ними або шлюбним договором (ч. 1 ст. 70 СК).

Згідно зі ст. 372 ЦК у разі поділу майна, яке є спільною сумісною власністю, вважається, що частки співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або законом.

Як роз’яснив Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду в постанові від 03.10.2018 у справі № 127/7029/15-ц (провадження № 61-9018сво18), у разі відчуження майна одним із подружжя проти волі іншого з подружжя та у зв’язку з цим неможливості встановлення його дійсної (ринкової) вартості, визначенню підлягає ринкова вартість подібного за своїми якостями (технічними характеристиками) майна на час розгляду справи. Такий підхід є гарантією справедливої сатисфакції особі у зв’язку із припиненням її права на спільне майно.

Згідно з ч. 4 ст. 71 СК присудження одному з подружжя грошової компенсації замість його частки у праві спільної сумісної власності на майно, зокрема на житловий будинок, квартиру, земельну ділянку, допускається лише за його згодою, крім випадків, передбачених ЦК. Відповідно до ч. 5 ст. 71 СК присудження одному з подружжя грошової компенсації можливе за умови попереднього внесення другим із подружжя відповідної грошової суми на депозитний рахунок суду.

Таким чином, вирішуючи спори між подружжям про поділ майна, необхідно встановлювати обсяг спільно нажитого майна, наявного на час припинення ведення спільного господарства, з’ясовувати джерело і час придбання зазначеного майна.

Спільною сумісною власністю подружжя, що підлягає поділу, можуть бути будь-які види майна, за винятком тих, які згідно із законом не можуть їм належати (виключені з цивільного обороту), незалежно від того, на ім’я кого з подружжя вони були придбані чи внесені грошовими коштами, якщо інше не встановлено шлюбним договором чи законом.

Так, вважається, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя. Таке ж положення містить ст. 368 ЦК.

Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що позовна давність — це законне право правопорушника уникнути переслідування або притягнення до суду після закінчення певного періоду після скоєння правопорушення. Застосування позовної давності має кілька важливих цілей, а саме: забезпечувати юридичну визначеність і остаточність, захищати потенційних відповідачів від прострочених позовів і запобігати несправедливості, яка може статися в разі, якщо суди будуть змушені вирішувати справи про події, що мали місце у далекому минулому, спираючись на докази, які вже, можливо, втратили достовірність і повноту із плином часу (рішення ЄСПЛ від 22.10.1996 у справі «Стаббінгс та інші проти Сполученого Королівства», п. 51).

Сімейні відносини регулюються на засадах справедливості, добросовісності та розумності, відповідно до моральних засад суспільства (ч. 9 ст. 7 СК).

До вимог, що випливають із сімейних відносин, позовна давність не застосовується, крім випадків, передбачених ч. 2 ст. 72, ч. 2 ст. 129, ч. 3 ст. 138, ч. 3 ст. 139 СК. У випадках, передбачених ч. 1 ст. 20 СК, позовна давність застосовується судом відповідно до ЦК, якщо інше не передбачено цим Кодексом (ч. 1, 2 ст. 20 СК).

Позовна давність не застосовується до вимог про поділ майна, що є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя, якщо шлюб між ними не розірвано. До вимоги про поділ майна, заявленої після розірвання шлюбу, застосовується позовна давність у три роки. Позовна давність обчислюється від дня, коли один зі співвласників дізнався або міг дізнатися про порушення свого права власності (ст. 72 СК).

Відповідно до ст. 253 ЦК перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов’язано його початок.

Згідно зі ст. 256 ЦК позовна давність — це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права чи інтересу.

Загальним правилом, закріпленим у ч. 1 ст. 261 ЦК, установлено, що перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.

Відповідно до ч. 4 ст. 267 ЦК сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.

ОТЖЕ, право на звернення до суду з позовом про поділ спільного майна подружжя не обмежений 3-ма роками після розлучення. При цьому суд має усі підстави для визнання договору купівлі-продажу недійсним, особливо якщо це схема подружжя, а не дійсно вони розлучились і не спілкуються більше.

Судячи з судового реєстру, ця пара дійсно розлучилася і навіть судиться за аліменти та право спілкуватися з дитиною.

Існує шлюбний договір, тобто на момент укладання договору Вами та продавцем - не можна казати про Вашу недобросовісність.

Однак, позовна давність не застосовується до вимог про визнання шлюбного договору недійсним. Це означає, що можна оскаржити шлюбний договір у будь-який час, якщо є підстави вважати його недійсним. Позовна давність застосовується лише до вимог про поділ майна, заявлених після розірвання шлюбу, та має три роки з моменту, коли один зі співвласників дізнався або міг дізнатися про порушення свого права власності.

Судді першої та апеляційної інстанції теж не завжди орієнтуються у практиці Верховного Суду, тож можуть згадати і про ряд постанов Верховного Суду щодо визнання договору недійсним незважаючи на добросовісність набувача власності. Чи вистачить у Вас грошей та професіоналізуму у Вашого представника в судах потім, щоб довести справу до Верховного Суду - зовсім не факт.

Саме тому стверджую, що придбання майна, що потенційно має правовий режим спільної сумісної власності - великий ризик. Якщо питання поділу майна вирішено шлюбним договором, то це краще. Однак в реаліях України - шлюбний договір не догма і часто переглядаються судами з мотивів статті 93 Сімейного кодексу України - договір не повинен ставити одного із подружжя у надзвичайно невигідне матеріальне становище порівняно із законодавством;

Звісно якщо таке майно під час шлюбу набуте не за договором дарування або як спадщина. Пай, набутий подружжям під час шлюбу, зазвичай є їхньою спільною сумісною власністю. Це означає, що він підлягає поділу при розлученні.

ТОМУ, у Вашому випадку ризики є, але вони мінімальні. Навіть у разі оскарження до суду шлюбного договору та в подальшому подання позову до суду про недійсність договору купівлі-продажу землі - Ваше право як добросовісного набувача майна захищене законом.

Право добросовісного набувача (у юридичному контексті) - це право на захист від витребування майна, яке було набуте добросовісною особою (набувачем) від особи, яка не мала права на його відчуження. Це означає, що набувач не знав і не міг знати про відсутність права відчуження у продавця, і отримав майно за відплатним договором.

Крім того, у 2025 році був прийнятий Закон України від 12 березня 2025 року № 4292-IX "Про внесення змін до Цивільного кодексу України щодо посилення захисту прав добросовісного набувача", яким уточнено ст. 261 та 388 Цивільного кодексу України щодо витребування майна у добросовісного набувача.

Тобто я не скажу, що все буде добре на 100 %, але 99,9 % дам.

ЩАСТИ ВАМ!

З повагою та розумінням, юрист Ярослав Турчин (м. Гамбург, Німеччина)

ДОБРОГО ВЕЧОРА, АННА! Ця дата від руки проблем не створить. В будь-якому разі при виявленні відмінність у договорі та копії можна пояснити помилкою іспанського нотаріуса. В іншому зміс договору тлумачить суд у разі наявності спору щодо його змісту.

Згідно з Цивільним кодексом України, тлумачення змісту правочину (а отже, і договору) можливе за наявності спору між сторонами. Тлумачення може здійснюватися судом, але лише на вимогу однієї або обох сторін.

Тлумачення правочину – це з’ясування змісту дійсного одностороннього правочину чи договору (двостороннього або багатостороннього правочину), з тексту якого неможливо встановити справжню волю сторони (сторін). Правило favor conractus не передбачене цивільним законодавством. Хоча не виключається його застосування з урахуванням загальних засад приватного права (стаття 3 ЦК України). З огляду на принцип тлумачення favor contractus (тлумачення договору на користь дійсності) сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності (див. постанову КЦС Верховного Суду від 10 березня 2021 року у справі № 607/11746/17).

Але проблеми можуть бути в іншому.

Квартира від якої відмовився Ваш чоловік - оформлена на Вас? Ви проводили її державну реєстрацію?

Згідно з частиною п"ятою статті 93 Сімейного кодексу України, За шлюбним договором не може передаватися у власність одному з подружжя нерухоме майно та інше майно, право на яке підлягає державній реєстрації.

Тобто, якщо квартира була на Вас двох оформлена, то нотаріус в Україні може не визнати шлюбний договір в цій частині, адже він може суперечити положенням закону.

Тому нотаріус може винести відмову у вчиненні нотаріальних дій, оскільки зміст договору суперечить закону, а тому є недійсним.

Водночас. в Україні шлюбний договір часто фікція. адже законодавець сплюндрував свободу договору, вказавши в частині четвертій статті 93 Сімейного кодексу України Шлюбний договір не може зменшувати обсягу прав дитини, які встановлені цим Кодексом, а також ставити одного з подружжя у надзвичайно невигідне матеріальне становище.

Тобто договір фактично не може вирішувати питання поділу майна з відходом від оціночних категорій надзвичайно невигідного матеріального становища, рівності та справедливості. У кожного судді своє мірило цих понять і чітких алгоритмів оцінки "вигідного" чи "невигідного становища" немає.

Внаслідок цього шлюбний договір часто оскаржується в судах і не дає ніяких гарантій та захисту.

В іншому, на жаль 100 % оцінити ситуацію не можу, бо треба дивитись усі документи та оцінювати їх цілісно в тому вигляді, в якому вони будуть подаватися українському нотаріусу.

Щасти Вам!

З повагою та розумінням, юрист Ярослав Турчин (тимчасово проживаю в м. Гамбург, Німеччина)