Запит щодо оподаткування продажу квартири, що перебувала у спільній власності подружжя

Доброго дня, Микола!

Чи буде податкова вважати, що дружина володіла всією квартирою менше 3 років, і вимагатиме сплату ПДФО та військового збору з усієї суми продажу?

Саме так і буде вважати податкова.

Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Відповідно до положень Податкового кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) відповідних об’єктів:

-житлового будинку або квартири чи їхньої частини, кімнати, садового/дачного будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

-земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

-земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником у спадщину.

Дохід, отриманий від продажу протягом звітного (податкового) року другого із зазначених об'єктів нерухомості, або від продажу іншого ніж зазначені об'єкта нерухомості, оподатковується за ставкою 5%.

Дохід, отриманий від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних із зазначених об'єктів нерухомості , або від продажу другого та наступних із не зазначених об'єктів нерухомості, підлягає оподаткуванню за ставкою 18%, крім випадків, якщо зазначене майно отримано платником податку у спадщину.

Чи можна обґрунтувати, що вона володіла 1/2 з 2018 року, і тому оподаткуванню підлягає лише частина — та, що була подарована у 2024 році?

Можна було б обрунтувати, якщо б частки у спільній сумісній власності свого часу були виделені у натурі.

Спільна сумісна власність – це власність двох або більше осіб без визначення часток учасників спільної власності.

Спільна часткова власність – це спільна власність з обов’язковим визначенням частки кожного з учасників спільної власності.

Здійснення права спільної сумісної власності:

Співвласники такого майна володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

Розпоряджання майном здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Згідно зі статтею 370 Цивільного кодексу України (далі – Кодекс) співвласники мають право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній сумісній власності, крім випадків, установлених законом.

У разі виділу частки із майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки кожного із співвласників є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними, законом або рішенням суду.

Виділ частки із такого майна здійснюється у порядку, встановленому статтею 364 Кодексу.

Так, у разі виділу співвласником у натурі частки із спільного майна для співвласника, який здійснив такий виділ, право спільної сумісної власності на це майно припиняється. Така особа набуває право власності на виділене майно, і у випадку, встановленому законом, таке право підлягає державній реєстрації.

Договір про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

Якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим (частина друга статті 183 цього Кодексу), тобто річ є неподільною, співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки. Компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою.

Як правильно діяти в такій ситуації?

1. Чекати спливу трьох років для того, аби продати майно із нульовою ставкою ПДФО та ВЗ.

2. При сплаті податку тільки за частину нерухомості готуватись до можливого судового розгляду справи із податковою, оскільки при декларуванні доходу Ваша дружина не сплатить повністю нарахований податок.

Несплата або несвоєчасна сплата податків передбачає наступні фінансові штрафні санкції:

• 25% від суми податку, що підлягає нарахуванню;
• 50% від суми податку, що підлягає нарахуванню, якщо такі дії вчинені повторно протягом 1095 днів;
• 75% від суми податку, що підлягає нарахуванню, якщо такі дії вчинені повторно протягом 1095 днів втретє та більше.

Окрім штрафу, застосовується пеня за кожен день такого прострочення, яка дорівнює розміру 120% річних облікової ставки НБУ на день прийняття ДПС України рішення.

З повагою, адвокат Айвазян.

ДОБРОГО РАНКУ, пане МИКОЛО! На жаль скоріш за все ставка 5 %. Але дійсно можна обгрунтовувати, що дружина набула право власності на 1/2 частину квартири як спільну сумісну власність і саме це мало бути записане в ДРРП, але враховуючи компетентність людей, які сидять в кадастрі та реєстраторів ДРРП на жаль таке часто трапляється і зазначають казна що. Ставка буде 5 %, якщо це перший продаж нерухомості за рік. Ну і військовий збір ще 5 %, куди ж без нього.

Якщо продавець може підтвердити початкову вартість купівлі житла (договір, квитанції), податки розраховуються лише з різниці між ціною придбання та продажу. Тобто у Вашому випадку можна зменшити податок на різницю між угодою по якій Ви їй продали 1/2, і ціною, за яку продаєте.

Квартира вважається спільною сумісною власністю подружжя з моменту її придбання, тобто з дати укладення договору купівлі-продажу, отримання у спадок, приватизації або іншого законного способу набуття права власності, якщо ці дії відбувалися під час перебування у шлюбі.

Якщо квартира оформлена на одного з подружжя, але фактично є спільною сумісною власністю, для доведення цього факту, якщо немає спору між подружжям, можна скористатися добровільним укладенням договору про визнання майна спільною сумісною власністю або звернутися до нотаріуса для посвідчення такого факту. Якщо між подружжям є згода, вони можуть укласти договір про поділ майна або договір про виділ частки в натурі, що також підтвердить право спільної сумісної власності.

Але у Вас вже якось поділили це майно, і вказали Вас власницею 100 %, значить для цього мають бути вказані в Реєстрі (ДРРП) якісь підстави. Наприклад у моєї клієнтки 1/2 частина квартири їй дісталася внаслідок дарування в 1994 році, а інша 1/2 у якості спадщини. І нотаріус під час реєстрації речових прав вказала на обидві підстави виникнення.

Що вказано у Вас?

В будь-якому разі формально дружина володіє 1/2 з моменту придбання Вами нерухомості і її державної реєстрації.

Право спільної сумісної власності на квартиру, придбану в шлюбі, виникає у обох подружжя з моменту її набуття, незалежно від того, на чиє ім'я вона оформлена. Це означає, що навіть якщо квартира зареєстрована лише на одного з подружжя, другий також має право на неї як на спільне майно.

Відповідно до статті 60 Сімейного кодексу України майно, набуте подружжям за час шлюбу, належить дружині та чоловікові на праві спільної сумісної власності незалежно від того, що один з них не мав з поважної причини (навчання, ведення домашнього господарства, догляд за дітьми, хвороба тощо) самостійного заробітку (доходу). Вважається, що кожна річ, набута за час шлюбу, крім речей індивідуального користування, є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя.

Таке ж положення містить і стаття 368 Цивільного кодексу України.

Відповідно до статей 69, 70 СК України дружина і чоловік мають право на поділ майна, що належить їм на праві спільної сумісної власності, незалежно від розірвання шлюбу. У разі поділу майна, що є об’єктом права спільної сумісної власності подружжя, частки майна дружини та чоловіка є рівними, якщо інше не визначено домовленістю між ними або шлюбним договором.

ОТЖЕ, формально нотаріус як податковий агент буде при укладенні договору купівлі-продажу спиратися не на реєстр, а на паперові правоустановлюючі документи, які стверджують про набуття права власності у відповідні роки.

Відповідно до пункту 172.10 статті 172 ПКУ продаж резидентами та нерезидентами успадкованого (отриманого в подарунок) об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості підлягає оподаткуванню згідно із положеннями статті 172 ПКУ.Відповідно до пункту 172.1 статті 172 ПКУ не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається.Разом з тим, згідно з абзацом першим пункту 172.2 статті 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 статті 172 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у пункті 172.1 статті 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пункт 167.2 статті 167 ПКУ ( 5 відсотків).Відповідно до абзацу другого пункту 172.2 статті 172 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 статті 172 ПКУ, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у пункті 172.1 статті 172 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 ПКУ (18 відсотків), крім випадків, якщо зазначене у абзаці другому пункту 172.2 статті 172 ПКУ майно отримано платником податку у спадщину. Дохід, отриманий платником податків від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 ПКУ (18 відсотків), крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно, майнові права отримано платником податку у спадщину (абзац третій пункту 172.2 статті 172 ПКУ).Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості у вигляді отриманих у спадщину об’єктів нерухомості, а також дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та/або від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, за умови що таке майно, майнові права отримано платником податку у спадщину, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 ПКУ (5 відсотків) (абзац четвертий пункту 172.2 статті 172 ПКУ).Дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому пункту 172.2 статті 172 ПКУ, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України (абзац п’ятий пункту 172.2 статті 172 ПКУ).

ОТЖЕ, Ваше посилання на те, що дружина отримала право власності на 1/2 квартири більше 3-х років має бути враховано при оподаткуванні нотаріусом та в подальшому податковою.

Також має бути враховано різницю між вартістю придбання квартири і вартістю її продажу.

До відповіді додаю зразок сторінки Договору купівлі-продажу в нормальному нотаріальному вигляді, як це має зазначатися в Реєстрі і в договорі.

Якщо реєстратор або нотаріус як реєстратор в ДРРП скинули все в купу, без зазначення часток та права власності по кожній з часток, то можуть бути проблеми з податковою і доведеться доказувати їм в судах своє право.

Зразок оформлення договору купівлі-продажу нотаріусом коли власнику належать частки на різних підставах (додається).

Рівень нотаріусів різний як в залежності від кваліфікації конкретного нотаріуса, так і в залежності від регіону здійснення нотаріальної практики.

Досвідчені нотаріуси прописують продаж із розбивкою на підстави, з посиланням на кожну з них із зазначенням ДАТИ набуття права на кожну частку, № у реєстрі.

Якщо в Реєстр внесено було некоректно дані - то треба вживати заходи щодо виправлення цього. На жаль Ваші документи я не бачив, тому сказати щось більш конкретне неможливо.

Щиро бажаю Вам по можливості мінімізувати податки при відчуженні нерухомості.

З повагою та розумінням, юрист Ярослав Турчин

Доброго дня!

До 2024 року квартира належала подружжю на праві спільної сумісної власності і якби Ви не подарували свою частку, то дохід від продажу квартири не оподатковувася ПДФО та ВС.

Проте, з 2024 році квартира належить дружині на праві особистої приватної власності. Податкова орієнтується на дату реєстрації права власності в ДРРП (держреєстрі речових прав). У Вас — 2024 рік, отже вся квартира вважатиметься такою, що перебувала у власності дружини менш як 3 роки.

Податкова не вдається у деталізацію, хто і коли мав частку, чи це була спільна сумісна, чи дарування — вони бачать лише: що особа отримала 100% права в 2024 → продає у 2025 → менше 3 років → оподаткувати ПДФО 5% та ВЗ 5%

Згідно пп. 172.1. Податкового кодексу України не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) квартири або їх частини.

У Вас є декілька варіантів вирішення даного питання:

1. Подайте запит на індивідуальну податкову консультацію до ДПС з роз'ясненням щодо оподаткування доходу від продажу нерухомості у Вашій ситуації https://cvp.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/775589.h... Ви хоча б знатимете точну позицію ДПС

2. Закладіть податки у вартість квартири

3. Якщо продаж не терміновий, ініціюйте продаж не раніше 2027 року

4. Оскаржуйте рішення про нарахування податків у судовому порядку.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Вітаю Вас.

Чи буде податкова вважати, що дружина володіла всією квартирою менше 3 років, і вимагатиме сплату ПДФО та військового збору з усієї суми продажу?

На мій погляд - ТАК. Формально у Держреєстрі вона стала власницею обох часток у 2024 році, тобто після дарування.

Податкова зазвичай орієнтується на дані Реєстру речових прав, тобто дата реєстрації права власності - саме 2024 рік. Отже, офіційно вважається, що вона володіє квартирою менше 3 років.

Як наслідок, скоріше за все податкова вимагатиме сплати ПДФО (5%) + військового збору (5%) з усього доходу від продажу (тобто - 10 % загалом).

Чи можна обґрунтувати, що вона володіла 1/2 з 2018 року, і тому оподаткуванню підлягає лише частина — та, що була подарована у 2024 році?

Теоретично - так: Якщо ви зберегли документи (договір купівлі-продажу 2018 року, свідоцтво про шлюб, декларацію майнового стану (за бажанням), а також договір дарування 2024 року, то можна через суд довести, що вона мала право спільної власності з 2018 року (п. 60 СКУ), і тому 1/2 квартири перебувала у її власності понад 3 роки.

Але у будь-якому випадку податкова цього автоматично не визнає - доведеться або платити, або сперечатися в суді. Судова практика є різною: іноді суди стають на сторону платника податків (враховують фактичну спільну власність), але це виняток, а не правило.

Як правильно діяти в такій ситуації?

В ідеалі - спробувати продати квартиру вже після 2027 року, аби уникнути цих податків. Все ж таки не думаю, шо судова тяганина буде на Вашу користь. Ви можете втратити купу часу та коштів.

З повагою! Щасти Вам!