Робота закладу в приміщенні яке не введено в експлуатацію

Доброго дня, Максиме!

Ми орендували комерційне преміщення в новому ЖК.

Ви уклали договір оренди на невведений в експлуатацію офіс? Якщо так, то це був саме договір оренди чи попереній договір, у якому зазначено, що основний договір оренди буде укладений із дати введення приміщення в експлуатацію?

Ми вже зробили ремонт в приміщенні під заклад харчування, який буде працювати виключно на доставку (без посадкових місць).

Ви будете готувати страви в даному приміщенні? Якщо так, то питання виникнуть не тільки з боку ДАБК, а й з боку ДСНС та Держпродспоживслужби.

1. Яка наша відповідальність, якщо ми почнемо роботу в приміщенні яке не введено в експлуатацію?

Право власності на новостворене нерухоме майно виникає лише з моменту завершення будівництва (прийняття до експлуатації) та державної реєстрації цього права. До завершення будівництва особа вважається власником лише матеріалів та обладнання, які були використані в процесі цього будівництва.

Відповідно до статті 331 ЦКУ:

"1. Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.

Особа, яка виготовила (створила) річ зі своїх матеріалів на підставі договору, є власником цієї речі.

2. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

3. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього відповідно до закону".

2. Яка відповідальність власника будівлі у якого ми орендуємо преміщення (всіма комерційними приміщеннями в цій будівлі володніє одна організація, яка цю будівлю збудувала)?Звісно що договору оренди між нами не буде, тому як відсутній акт введеня в експлуатацію.

Тепер зрозуміло, що договіру оренди в принципі не має.

Змістом цього правопорушення є невиконання обов’язку із введення в експлуатацію закінченого будівництва об’єкта містобудування до початку його експлуатації. Суспільна небезпека такого правопорушення, насамперед, полягає не в недотриманні встановленого правопорядку, а в небезпеці, яка може мати місце в результаті відсутності контролю за безпечністю побудованого об`єкта містобудування з початку його використання.

Згідно статті 96 КУпАП. Порушення вимог законодавства, будівельних норм, стандартів і правил під час будівництва:

Порушення вимог законодавства, будівельних норм, стандартів і правил та затверджених проектних рішень під час нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту об’єктів чи споруд -

тягнуть за собою накладення штрафу на громадян від п’ятдесяти до ста неоподатковуваних мінімумів доходів громадян та на посадових осіб - від двохсот до трьохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Дії, передбачені частиною першою цієї статті, вчинені особою, яку протягом року було піддано адміністративному стягненню за такі ж порушення, -

тягнуть за собою накладення штрафу на громадян від ста до двохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян та на посадових осіб - від трьохсот до п’ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Виконання підготовчих робіт без подання повідомлення про початок виконання зазначених робіт, якщо подання такого повідомлення є обов’язковим, а також наведення недостовірних даних у повідомленні про початок виконання підготовчих робіт -

тягнуть за собою накладення штрафу від двохсот до трьохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Виконання будівельних робіт без подання повідомлення про початок виконання зазначених робіт щодо об’єктів, будівництво яких здійснюється на підставі будівельного паспорта, а також наведення недостовірних даних у такому повідомленні -

тягнуть за собою накладення штрафу від двохсот п’ятдесяти до трьохсот п’ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Виконання будівельних робіт без подання повідомлення про початок виконання зазначених робіт, а також наведення недостовірних даних у такому повідомленні, вчинені щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), крім порушень, передбачених частиною четвертою цієї статті, -

тягнуть за собою накладення штрафу від п’ятисот до шестисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Виконання будівельних робіт без дозволу на їх виконання, вчинене щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми наслідками (СС2), -

тягне за собою накладення штрафу від тисячі до тисячі п’ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Діяння, передбачене частиною шостою цієї статті, вчинене щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із значними наслідками (СС3), -

тягне за собою накладення штрафу від двох до трьох тисяч неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Експлуатація об’єктів, не прийнятих в експлуатацію, а також наведення недостовірних даних у декларації про готовність об’єкта до експлуатації, вчинені щодо об’єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, -

тягнуть за собою накладення штрафу від двохсот п’ятдесяти до трьохсот п’ятдесяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Експлуатація об’єктів будівництва, не прийнятих в експлуатацію, а також наведення недостовірних даних у декларації про готовність об’єкта до експлуатації, вчинені щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), крім порушень, передбачених частиною восьмою цієї статті, -

тягнуть за собою накладення штрафу від п’ятисот до шестисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Експлуатація об’єктів будівництва, не прийнятих в експлуатацію, а також наведення недостовірних даних в акті готовності об’єкта до експлуатації, вчинені щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми наслідками (СС2), -

тягнуть за собою накладення штрафу від тисячі до тисячі п’ятисот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Діяння, передбачені частиною десятою цієї статті, вчинені щодо об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із значними наслідками (СС3), -

тягнуть за собою накладення штрафу від двох до трьох тисяч неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Незабезпечення замовником здійснення авторського нагляду, якщо такий нагляд є обов’язковим згідно з вимогами законодавства, -

тягне за собою накладення штрафу від п’ятисот до тисячі неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Незабезпечення замовником здійснення технічного нагляду, якщо такий нагляд є обов’язковим згідно з вимогами законодавства, -

тягне за собою накладення штрафу від п’ятисот до тисячі неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Неподання чи несвоєчасне подання замовником інформації про передачу права на будівництво об’єкта іншому замовнику, зміну генерального підрядника чи підрядника, осіб, відповідальних за проведення авторського і технічного нагляду, відповідальних виконавців робіт, а також про коригування проектної документації, якщо подання такої інформації є обов’язковим, -

тягне за собою накладення штрафу від двохсот до трьохсот неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Як також Ви не зможете захистити себе у суді, оскільки між Вами та забудовником не оформлені правовідносини.

Як Ви будете підтверджувати витрати на оренду приміщення, якщо немає договору оренди?

На мою думку, це дуже ризикова схема роботи, по-суті, даного офісу юридично не існує й Ви жодним чином не захищені.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас.

Так, це непоодинока практика, але все ж таки вона суперечить чинному законодавству.

ЗАКОН УКРАЇНИ

Про регулювання містобудівної діяльності

(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2011, № 34, ст.343)

Стаття 39. Прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів

...

8. Експлуатація закінчених будівництвом об’єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється.

Крім того, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного адміністративного суду у Постанові 17.02.2021 року від по справі №640/21784/19 щодо законності притягнення до відповідальності за експлуатацію не введеного в експлуатацію об’єкту, прийшов до такого висновку:

вимога щодо заборони експлуатації виявленого органом ДАБІ України об’єкта невведеного в експлуатацію поширюється на всіх суб’єктів, які здійснюють експлуатацію такого об’єкта не залежно від того, чи мають вони причетність до його зведення.

Відповідальність за вказане порушення передбачена п. 4 ч. 2 ст. 2 Закону України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності».

ЗАКОН УКРАЇНИ

Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності

(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1994, № 46, ст.411)

Стаття 2. Відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності

...

2. Суб’єкти містобудування, які є замовниками будівництва об’єктів (у разі провадження містобудівної діяльності), або ті, що виконують функції замовника і підрядника одночасно, несуть відповідальність у вигляді штрафу за такі правопорушення:

...

4) експлуатація або використання об’єктів будівництва, не прийнятих в експлуатацію, а також наведення недостовірних даних у декларації про готовність об’єкта до експлуатації чи в акті готовності об’єкта до експлуатації, вчинені щодо:

об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), - у розмірі тридцяти шести прожиткових мінімумів для працездатних осіб.

об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми наслідками (СС2), - у розмірі трьохсот сімдесяти прожиткових мінімумів для працездатних осіб.

об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із значними наслідками (СС3), - у розмірі дев’ятисот прожиткових мінімумів для працездатних осіб.

З повагою! Щасти Вам!

Вітаю Вас!

Ми орендували комерційне преміщення в новому ЖК. Дві секції в цьому ЖК вже введені в аксплуатацію, люди живуть, бізнес працює Ми знаходимось в третій секції, яка на сьогодні вже готова, але отримання акту на введення в експлуатацію затягується вже протягом декількох місяців. Ми вже зробили ремонт в приміщенні під заклад харчування, який буде працювати виключно на доставку (без посадкових місць).

Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договір або закон передбачає прийняття нерухомого майна в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатації. Якщо згідно із законом право власності на нерухоме майно підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (ч. 2. ст. 331 Цивільного кодексу України).

До завершення будівництва (створення майна) особу вважають власником матеріалів, обладнання тощо, які використали у процесі цього будівництва (створення майна) (ч. 3. ст. 331 ЦК).

За законом будь-які дії, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно, що підлягають державній реєстрації відповідно до закону, особа може вчиняти, якщо речові права на таке майно зареєстровані згідно з вимогами Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV (ч. 4 ст. 3 цього Закону). Відповідно, позаяк оренду розцінюють як дії особи, спрямовані на набуття, зміну або припинення речових прав на нерухомість, то вона можлива лише після реєстрації права власності на таку нерухомість.

Отже, передавати у користування недобудову, називаючи її у договорі оренди нерухомим майном, без введення цього об’єкта в експлуатацію і державної реєстрації є незаконним. Адже до моменту завершення будівництва будівлі, прийняття її в експлуатацію і державної реєстрації підприємство не має права власності на об’єкт нерухомості (тим паче, що й нерухомості як такої ще немає). Виходить, що немає ані об’єкта оренди, ані суб’єкта, який може бути орендодавцем.

Водночас, якщо Ви маєте намір орендувати нежитлове приміщення, яке на сьогодні знаходиться в об'єкті нерухомості, який не ввели в експлуатацію, то Ви можете укласти попередній договір оренди.

За попереднім договором сторони зобов’язуються протягом певного строку укласти основний договір у майбутньому на умовах, встановлених попереднім договором (ст. 635 Цивільного кодексу України; ЦК).

Закон може встановлювати обмеження щодо строку, в який слід укласти основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, сторони погоджують у порядку, встановленому у попередньому договорі. Якщо такий порядок не встановлений — згідно з актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладають у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, — у письмовій формі.

Тож, складіть попередній договір, у якому передбачте, що основний договір оренди сторони укладуть із дати введення приміщення в експлуатацію. У такому випадку у Вас буде наявна законна підстава, чому Ви не платите орендну плату.

Ризиком такого варіанту є те, що попередній договір фіксує права й обов’язки на майбутнє. Однак, практика показує, що наявність попереднього договору може слугувати правовою підставою для вчинення певних, юридично значущих дій, зокрема вказувати на місцезнаходження підприємства.

1. Яка наша відповідальність, якщо ми почнемо роботу в приміщенні яке не введено в експлуатацію?Продажі ми ведемо через сайт, ФОП оформлен, податки платимо.

Відповідно до ч. 8 ст. 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» експлуатація закінчених будівництвом об’єктів, не прийнятих (якщо таке прийняття передбачено законодавством) в експлуатацію, забороняється.

Обов`язок введення об`єктів будівництва в експлуатацію, відповідальність за експлуатацію об`єктів, не введених в експлуатацію, можуть стосуватися ЛИШЕ тих суб`єктів, які після закінчення будівництва та початку використання, маючи відповідний обов`язок, не ввели об`єкти містобудування в експлуатацію, за що встановлена визначена відповідальність.

Тому Ви як підприємець не несете ніякої відповідальності за те, використовуєте приміщення, адже основний ризик несе ЗАМОВНИК будівництва, який має обов'язок ввести об'єкт в експлуатацію.

Тому, закладу харчування нічого не загрожує.

2. Яка відповідальність власника будівлі у якого ми орендуємо преміщення (всіма комерційними приміщеннями в цій будівлі володніє одна організація, яка цю будівлю збудувала)?

Спочатку Державна інспекція містобудування України (в особі інспекторів будівельного нагляду та контролю) повинна провести законну перевірку та винести постанову про накладення штрафів за використання об’єкта нерухомості без прийняття такого об’єкта до експлуатації, а також видати припис, яким зобов’язати зупинити експлуатацію об’єкта будівництва та усунути порушення.

Згідно ч. 2 статті 2 Закону України «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності» від 14.10.1994 р (Закон №208 / 94-ВР).

Суб’єкти містобудування, які є замовниками будівництва об’єктів (у разі провадження містобудівної діяльності), або ті, що виконують функції замовника і підрядника одночасно, несуть відповідальність у вигляді штрафу за такі правопорушення:

4) експлуатація або використання об’єктів будівництва, не прийнятих в експлуатацію, а також наведення недостовірних даних у декларації про готовність об’єкта до експлуатації чи в акті готовності об’єкта до експлуатації, вчинені щодо:

• об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з незначними наслідками (СС1), - у розмірі тридцяти шести прожиткових мінімумів для працездатних осіб;
• об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів з середніми наслідками (СС2), - у розмірі трьохсот сімдесяти прожиткових мінімумів для працездатних осіб;
• об’єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об’єктів із значними наслідками (СС3), - у розмірі дев’ятисот прожиткових мінімумів для працездатних осіб.

Але, як показує судова практика контролюючі органи дуже часто виносять штрафи незаконно та з порушеннями законодавства, тому вони без проблем оскаржуються у судовому порядку.

З повагою, юрист Дерій В.О.!