Податок при продажі квартири

Доброго дня. Якщо особа здійснює перший продаж за рік, але нерухомість перебуває у її власності менше ніж три роки, додатково до цих 2% доведеться сплатити ще ПДФО в розмірі 5% від вартості житла та військовий збір, який також становить 5%. Загалом розмір податків становитиме 12% від вартості.

Щоб зменшити податок вам треба, щоб майно у вашому користуванні було більше 3х років і у вас перший продаж за цей час.

ПДФО та військовий збір не сплачуються. У такому разі від вартості майна потрібно сплатити лише 2% - 1% внеску до Пенсійного фонду та 1% державного мита

Податок від всієї суми оцінки майна

Доброго дня, Олег!

Ви повинні будете сплатити: 5% ПДФО, 5% ВЗ, 1% Державного мита, послуги нотаріуса - за домовленістю, оціна майна, якщо в тому є потреба. Збір до пенсійного фонда сплачує покупець нерухомості.

В грудні 2023 року я придбав квартиру, уклавши договір купівлі продажу. Після цього нерухоме майно не купував та не продавав. Тепер я хочу цю квартиру продати. Скільки податків я заплачу?

Не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше 3 років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну), зокрема житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько – побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці) (абз. 1 та 2 п. 172.1 Податкового кодексу України, далі ПКУ).

Згідно з п. 172.2 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у п. 172.1 ПКУ, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у п. 172.1 ПКУ, підлягає оподаткуванню за ставкою 5%, визначеною п. 167.2 ПКУ.

Також доходи, визначені ст. 163 ПКУ, є об’єктом оподаткування військовим збором. Ставка військового збору становить 5% об’єкта оподаткування, визначеного п.п. 1.2 п. 16-1 підрозд. 10 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ (п.п. 1.3 п. 16-1 підрозд. 10 розд. XX «Перехідні положення» ПКУ).

Враховуючи викладене, у разі якщо фізичною особою планується здійснити перший продаж протягом звітного податкового року нерухомого майна (квартири), яке перебувало у власності менше 3років, то дохід, отриманий від такого продажу оподатковується:

• ПДФО – 5%,

• військовий збір – 5%

Окрім податку з продажу нерухомості та військового збору, при оформленні угод необхідно враховувати додаткові витрати:

1. Державне мито – 1% від вартості нерухомості, сплачується продавцем при нотаріальному посвідченні договору.

2. Пенсійний збір – 1% від вартості нерухомості, сплачується покупцем при купівлі нерухомості.

3. Витрати на нотаріальні послуги.

• У середньому 0,5–1% від ціни об'єкта.
• Додатково оплачується використання державних реєстрів та виготовлення документів.

4. Оцінка нерухомості.

• Обов’язкова процедура перед укладанням угоди.
• Вартість оцінки – залежить від нерухомості.

Це буде рахуватися з усієї суми продажу чи тільки з різниці ціни, за яку я купив тоді і теперішньої?

Вам прийдеться сплатити податок не з різниці, а з усієї суми. Норма, про яку Ви згадуєте, застосовується тільки у разі продажу другого об'єкту нерухомості протягом року.

Згідно пункту 172.2 ПКУ: дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

Дохід, отриманий платником податків від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно, майнові права отримано платником податку у спадщину.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості у вигляді отриманих у спадщину об’єктів нерухомості, а також дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та/або від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, за умови що таке майно, майнові права отримано платником податку у спадщину, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

Дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому пункту 172.2 цієї статті, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.

Дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта, майнових прав.

Чи є якісь законні способи зменшити суму податків?

На жаль, законних не існує, окрім, як почекати з продажем до грудня 2026 року. Тобто, до того часу, допоки нерухомість не перебуватиме у Вашій власності понад три роки.

Окрім того, податки Ви повинні сплатити з оціночної вартості нерухомості, яка буде визначена у договорі купівлі-продажу. Тож, в кінцевому варіанті сума податку буде залежати саме від згаданої вартості нерухомості.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю!

Під час продажу житла продавець сплачує податок з доходів фізичних осіб (ПДФО) і військовий збір. Покупець, зі свого боку, сплачує внесок до Пенсійного фонду в розмірі 1% від вартості нерухомості.

Крім того, обов'язковим є державне мито в розмірі 1% від вартості нерухомості та витрати на послуги нотаріуса. Ці витрати зазвичай обумовлюються сторонами і можуть оплачуватися за домовленістю.

Розмір податків залежить від багатьох чинників: виду нерухомості (житло або комерційна нерухомість), кількості років, протягом яких майно перебуває у вашій власності, кількості продажів нерухомого майна за рік, а також від того, чи було житло вами успадковано або придбано.

Якщо житло перебуває у власності особи понад три роки, і це перший продаж у поточному році, тоді ПДФО та військовий збір не сплачуються. У такому разі від вартості майна потрібно сплатити лише 2% :1% внеску до Пенсійного фонду та 1% державного мита.

Військовий збір сплачується тільки в тому разі, якщо сплачується ПДФО. Тобто особа, яка отримала дохід від продажу майна, що оподатковується за нульовою ставкою ПДФО, звільняється від сплати військового збору.

Якщо об'єкт нерухомості був успадкований, ПДФО і військовий збір платити не потрібно, незалежно від того, скільки років ви володієте майном.

Якщо особа здійснює перший продаж за рік, але нерухомість перебуває у її власності менше ніж три роки, додатково до цих 2% доведеться сплатити ще ПДФО в розмірі 5% від вартості житла та військовий збір, який також становить 5%. Загалом розмір податків становитиме 12% від вартості.

Якщо йдеться про другий продаж за рік, і нерухомість перебуває у власності понад три роки, загальний розмір податків також становитиме 12%: 5% ПДФО, 5% військового збору, 1% ЄСВ і 1% державного мита.

Якщо це другий продаж, але житло перебуває у власності продавця менше трьох років, то розмір ПДФО вже становитиме 18%, а загальний розмір податку - 25%.

ОТЖЕ, ВАМ НЕОБХІДНО БУДЕ СПЛАТИТИ 12% ПОДАТКІВ:

1. 1% ПФ

2. 1% ДЕРЖАВНЕ МИТО

3. 5% ПДФО

4. 5% ВЗ.

НАЖАЛЬ, ОФІЦІЙНО ЗМЕНШИТИ РОЗМІР ПОДАТКІВ НЕМОЖЛИВО.

НЕОФІЦІЙНО - МОЖНА ГРАТИСЯ ЦІНОЮ (АЛЕ ВОНА ПОВИННА БУТИ НЕ МЕНШЕ ОЦІНОЧНОЇ ВАРТОСТІ).

ШТУЧНЕ ЗМЕНШЕННЯ ЦІНИ ПРОДАЖУ МОЖЕ БУТИ НЕБЕЗПЕЧНИМ ДЛЯ ВАС, ЯКЩО ПОКУПЕЦЬ ЗАХОЧЕ РОЗІРВАТИ ДОГОВІР КУПІВЛІ - ПРОДАЖУ (ТОДІ ВИ ЗМОЖЕТЕ ОТРИМАТИ ТІЛЬКІ СУМУ ВКАЗАНУ В ДОГОВОРІ - ТАК ДУЖЕ ЧАСТО РОБЛЯТЬ ШАХРАЇ).

Вітаю, Олеже

Оподаткування операцій з купівлі-продажу квартири зараз здійснюється наступним чином. Відповідно до статті 172 Податкового кодексу України податок з доходів з продажу житла не сплачується, якщо нерухомість перебувала у власності три і більше років. У Вашому випадку податко доведеться, нажаль, сплатити за ставкою 5 відсотків. І варіантів уникнути оподаткування я не бачу.

Базою. оподаткування буде сума угоди.. Також доведеться сплатити 5% відсотків військового збору також від суми угоди. Щг доведеться понести певні супутні витрати (оцінка, послуги нотаріуса).

З повагою,

Андрій Брильов.

Доброго дня, Олег!

Якщо Ви будете продавати квартиру, яка перебуває у власності менше трьох років, то Вам необхідно сплатити 5% ПДФО та 5 % військовий збір з УСІЄЇ вартості квартири, а не з різниці між ціною продажу та ціною купівлі (відповідно до договору купівлі-продажу за 2023 рік). Адже можливість відняти витрати на придбання нерухомості від доходу, отриманого під час її продажу актуально лише для продавців, які реалізують нерухомість вдруге або більше разів за один календарний рік, адже вони зобов’язані сплачувати 18% податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та 5% військового збору.

Крім того, потрібно буде сплатити державне мито (1%) та послуги нотаріуса, проте дані витрати Ви можете розділити порівно або перекласти їх на покупця.

Збір на обов'язкове державне пенсійне страхування (1%) з операцій купівлі-продажу нерухомого майна сплачує ЛИШЕ покупець

Є лише не зовсім законні способі зменшити суму податків, якщо Ви вкажете в договорі меншу суму ніж отримаєте на руки.

Або Ви можете запропонувати покупцю укласти попередній договір купівлі-продажу, а основний договір купівлі-продажу укладете в грудні 2026 року коли квартира у власності перебуватиме більше трьох років.

Попередній договір - це документ, який укладається між продавцем і покупцем перед укладанням основного договору купівлі-продажу нерухомості на умовах, встановлених попереднім договором. Правова сутність попереднього договору, полягає у спонуканні до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов'язку та фіксації умов основного договору.

Згідно абзацу 2 пункту 172.2 Податкового кодексу України Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

Згідно абзацу 5 пункту 172.2 Податкового кодексу України Дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці ДРУГОМУ пункту 172.2 цієї статті, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня.

Податки: 5% і ПДФО + 5% Військовий збір.

Всі інші платежі (держмито, нотаріус, пенс.фонд...) сплачуються за домовленістю між покупцем та продавцем, але у більшості випадків все сплачує покупець.

Ключове - нотаріус не засвідчить Договір купівлі-продажу без проведення оцінки нерухомості:

Визначення вартості об'єкта нерухомості, з якої продавець сплачуватиме податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військовий збір, згідно з Податковим кодексом України, визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об'єкта.

Оціночна вартість визначається двома шляхами:

1.Експертна оцінка (незалежна оцінка) оцінювача.

2. Електронна довідка з Єдиної бази даних звітів про оцінку (https://evaluation.spfu.gov.ua/).

При чому Звіт з експертної оцінки МАЄ бути зареєстрованим у Єдиній базі даних звітів про оцінку.

Оцінка нерухомості в Звіті незалежного оціноювача може відрязнятись від вартості цієї нерухомості в Єдиній базі даних звітів про оцінку на 20%.

Таким чином, Ви можете заощадити на всіх платежах 20% від вартості нерухомості.