Як правильно придбати нерухомість,щоб не втратити право на компенсацію за зруйноване майно

Доброго дня.

Є два варіанти:

1. Після придбання будинку на батька укладіть нотаріальний (обов'язково нотаріальний) Попередній договір купівлі-продажу цього будинку між батьком та вашим чоловіком (або з іншою особою, якій ви довіряєте). В майбутньому Ви зможете оскаржити в судовому порядку будь-який можливий продаж цього буднику батьком іншій особі і визнати недійсним цей можливий договір.

2. Оформити Договір грошової позички (не позики) між чоловіком і батьком та укласти договір іпотеки (застава нерухомості) на цей будинок. При укладенні договору іпотеки нотаріус внесе до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заборону на відчуження (продаж) будинку. Це на 100% дасть можливість не тільки заблокувати продаж будиноку, а і заблокує інші можливі "посягання" на будинок інших можливих кредиторів батька: податова, державна виконавча служба, мікрофінансові установи і т.п..

Доброго дня.

Можливий варіант:

Купівля на батька + Договір позики та Іпотека.

Це найбільш надійний варіант, який дозволяє залишити батька власником (щоб ви не "світилися" в реєстрах), але заблокувати йому можливість продажу.

Отже:

Ви купуєте будинок на ім'я батька.

Одночасно у нотаріуса оформлюється Договір позики, за яким батько нібито позичив у вас суму, рівну вартості будинку.

Для забезпечення цієї позики оформлюється Договір іпотеки. Будинок стає заставою.

У Державному реєстрі речових прав з'являється обтяження (заборона відчуження). Батько є власником, але він не може продати, подарувати або заставити будинок без вашої письмової згоди, поки "борг" не буде повернуто.

Ви не є власниками нерухомості, отже, виплати та право на компенсацію за житло в м. Покровську мають зберегтися.

Доброго дня, Юлія!

На жаль, багато шляхів вирішення цієї проблеми не існує. Мені відомі лише два. Один з них не простий, але він достатньо надійний.

Суд може обмежити цивільну дієздатність фізичної особи, якщо вона страждає на психічний розлад, який істотно впливає на її здатність усвідомлювати значення своїх дій та (або) керувати ними, якщо вона зловживає спиртними напоями, наркотичними засобами, токсичними речовинами, азартними іграми тощо і тим ставить себе чи свою сім'ю, а також інших осіб, яких вона за законом зобов'язана утримувати, у скрутне матеріальне становище стаття 36 Цивільного кодексу України.

Фізична особа може бути визнана судом недієздатною, якщо вона внаслідок хронічного, стійкого психічного розладу не здатна усвідомлювати значення своїх дій та (або) керувати ними стаття 39 Цивільного кодексу України.

Справи про обмеження цивільної дієздатності фізичної особи, визнання фізичної особи недієздатною та поновлення цивільної дієздатності фізичної особи розглядаються у порядку окремого провадження у цивільному судочинстві.

Справи окремого провадження суд розглядає за участю заявника та заінтересованих осіб.

Заявниками про обмеження цивільної дієздатності фізичної особи можуть бути члени сім'ї, орган опіки та піклування, заклад з надання психіатричної допомоги.

Заява про обмеження цивільної дієздатності фізичної особи повинна містити обставини, що свідчать про психічний розлад, чи обставини, що підтверджують дії, внаслідок яких фізична особа, яка зловживає спиртними напоями, наркотичними засобами, токсичними речовинами тощо, поставила себе чи свою сім'ю, а також інших осіб, яких вона за законом зобов'язана утримувати, у скрутне матеріальне становище.

Справи про обмеження цивільної дієздатності фізичної особи чи визнання фізичної особи недієздатною суд розглядає за участю заявника, особи, стосовно якої розглядається справа про визнання її недієздатною, її адвоката та представника органу опіки та піклування. З урахуванням стану здоров’я особи, щодо якої розглядається справа про визнання її недієздатною, її участь у розгляді справи може відбуватися у режимі відеоконференції з психіатричного чи іншого лікувального закладу, в якому перебуває така особа, про що суд зазначає в ухвалі про відкриття провадження у справі.

Питання про виклик фізичної особи, щодо якої розглядається справа про визнання її недієздатною, вирішується в кожному випадку судом із урахуванням стану її здоров’я.

Для визначення фактичної можливості такої особи з’явитися в судове засідання, а також про можливість особисто дати пояснення по суті справи у разі необхідності суд може призначити відповідну експертизу.

До заяви рекомендуємо долучити:

• копії паспортів та ідентифікаційних кодів (як заявника так і особи відносно якої подана заява);
• підтвердження місця реєстрації та проживання заявника та особи (штамп в паспорті, додаток про реєстрацію до ID карти, довідка про склад сім'ї);
• документи що підтверджують родині зв'язки (наприклад свідоцтво про народження як заявника так і особи відносно якої подана заява);
• копія медичних документів та інших документів, які свідчать про наявність психічного розладу (довідка МСЕК, виписки з медичної карти, висновки, рекомендації медичних комісій та медичних закладів і.т.д.);
• висновок органу опіки та піклування про доцільність обмеження дієздатності (орган опіки і піклування не завжди надає такий висновок, в будь-якому разі цей орган зазвичай виступає третьою стороною по справі і може надати свої рекомендації в ході розгляду справи в суді).

Правові наслідки обмеження цивільної дієздатності фізичної особи такі:

• над нею встановлюється піклування;
• вона може самостійно вчиняти лише дрібні побутові правочини, а правочини щодо розпоряджання майном та інші правочини, що виходять за межі дрібних побутових, учиняються нею за згодою піклувальника;
• вона має право оскаржити відмову піклувальника у наданні згоди на вчинення правочинів;
• вона самостійно несе відповідальність за порушення нею договору, укладеного за згодою піклувальника, та за шкоду, заподіяну нею іншій особі;
• одержання заробітку, пенсії, стипендії, інших доходів особи та розпоряджання ними здійснюються піклувальником або самостійно за наявності письмового дозволу піклувальника.

Другий варіант, пов'язаний з наданням позички.

Чоловік може надати батькові позичку з обмеженням відчуженням нерухомості, протягом якої той не зможе її продати, оскільки нерухомість буде знаходитись у заставі.

Застава нерухомості (іпотека) — це спосіб забезпечення виконання зобов'язань (зазвичай кредиту), за яким кредитор має право отримати задоволення своїх вимог за рахунок заставленого майна, якщо позичальник не поверне борг. Власник залишається у своїй нерухомості, але на неї накладається обтяження, що забороняє продаж без згоди банку.

Існує також правова можливість, коли нотаріус може заборонити відчуження нерухомого майна, але тут є свої нюанси, які у Вашому випадку не дозволять це зробити. Про всяк випадок зупинюсь на цьому більш детально.

Нотаріус у випадках, встановлених законодавством, накладає заборону відчуження нерухомого майна (майнових прав на нерухоме майно), об’єктів незавершеного будівництва, майбутніх об’єктів нерухомості, права на які підлягають державній реєстрації, частки у праві власності на таке майно, а також рухомого майна (пункт 1 глави 15 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22 лютого 2012 року № 296/5.

Накладання заборони відчуження майна у разі смерті одного з подружжя, яке склало спільний заповіт подружжя, вчиняється нотаріусом на примірнику заповіту (дубліката заповіту), поданого такому нотаріусу другим з подружжя.

Про накладення заборони на підставі спільного заповіту подружжя нотаріус повідомляє нотаріуса, яким заведено спадкову справу після смерті одного з подружжя (якщо спадкова справа заведена іншим нотаріусом).

Заборона відчуження майна накладається:

1. при посвідченні договору довічного утримання (догляду), спадкового договору;
2. за зверненням органу опіки та піклування з метою захисту особистих і майнових прав та інтересів дитини, яка має право власності або проживає у жилому будинку, квартирі, іншому приміщенні, на відчуження якого накладається заборона;
3. при видачі свідоцтва про право на спадщину на нерухоме майно спадкоємцям фізичної особи, оголошеної померлою;
4. у разі смерті одного з подружжя, яке склало спільний заповіт подружжя;
5. при посвідченні договору про придбання об’єкта житлової нерухомості (у тому числі інвестування/фінансування його будівництва), земельної ділянки, на якій розташовано такий об’єкт, частки у праві власності на таке майно з використанням житлового сертифіката відповідно до частини сімнадцятої статті 8 Закону України "Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України";
6. у всіх інших випадках, встановлених Законом.

Тому, власно, я і пропоную варіант або обмеженої дієздатності ( увипадку з Вашим батьком, який зловживає алкогольними напоями це цілком реально), або варіант із договором позички та іпотекою.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня, пані Юлія!

Це складна життєва ситуація, але юридично з неї є вихід. Розуміючи Ваше занепокоєння щодо збереження виплат ВПО та майбутньої компенсації за житло в Покровську, можете спробувати схему із комбінацією договорів купівлі-продажу з договором позики та іпотеки. Вона дозволяє оформити будинок на батька (тобто юридично власником буде він), але на майно буде накладене обтяження, щоб він не міг його продати, подарувати чи заставити без Вашої згоди. Проте, майте на увазі, що якщо батько набереться боргів, то на квартиру можуть накласти арешт.

Ось як це виглядає покроково:

1. Батько чоловіка офіційно купує будинок. У реєстрі власником стає він. Це означає, що Ви з чоловіком не набуваєте нового житла, а отже, формально не порушуєте критеріїв для отримання виплат ВПО (де обмеження стосується купівлі майна на суму понад 100 тис. грн одним із членів сім'ї).
2. Одночасно з купівлею Ви (або Ваш чоловік) укладаєте з батьком нотаріальний договір позики. Суть договору Ви нібито позичили батькові гроші на купівлю цього будинку, а він зобов'язується їх повернути через певний час (наприклад, через 20 років або "на вимогу").
3. Щоб гарантувати повернення цієї позики, укладається договір іпотеки (застави), де предметом застави стає саме цей придбаний будинок. гловний момент - нотаріус одразу вносить до Державного реєстру речових прав запис про заборону відчуження майна.

На практиці це дає дає наступні переваги - батько чоловіка живе в будинку, прописаний там, є власником. Через накладену іпотеку та заборону відчуження він не може продати, подарувати чи обміняти будинок без згоди іпотекодержателя (тобто Вас або Вашого чоловіка). Нотаріус просто не зможе провести таку угоду, поки в реєстрі висить заборона.

Так як Ви не купуєте нерухомість на своє ім'я, то ризик втрати виплат ВПО мінімізується (адже формально Ви не набули права власності). Право на компенсацію за зруйноване житло (єВідновлення) не зникає, оскільки наявність іншого житла не скасовує права на відшкодування за знищене (проте правила можуть змінюватися, тому це варто моніторити, але станом на зараз це не є перешкодою).

На жаль, мушу повідомити і про ризики:

1. Хоча Ви не купуєте будинок, Ви офіційно позичаєте гроші батькові. Якщо сума значна (понад 400 тис. грн), банк або нотаріус можуть запитати про походження коштів.
2. Якщо батько набереться боргів, то квартира може стати предметом стягнення.
3. Вартість оформлення буде дорожче, ніж звичайна купівля. Вам доведеться заплатити за оформлення трьох угод: Договір купівлі-продажу (на батька), Договір позики грошей та Договір іпотеки (застави).
4. Якщо з батьком щось трапиться, будинок увійде до складу спадщини. Спадкоємцем першої черги є Ваш чоловік (син). Але якщо у батька є дружина (інша жінка) або інші діти, вони теж можуть претендувати. Навіть, якщо інші спадкоємці отримають частку будинку, вони отримають її разом із боргами (Вашою позикою). Тобто, щоб отримати будинок, вони муситимуть повернути Вам гроші. Це зазвичай відбиває бажання претендувати на майно.
5. Щодо виплат ВПО (Постанова КМУ №332), то скасування виплат відбувається, якщо особа придбала земельну ділянку, квартиру, будинок на суму понад 100 тис. грн. У цій схемі покупцем є батько. Ви - лише кредитор. Це сіра зона, адже юридично факту придбання житла у Вашу власність немає.

Альтернативні (гірші) варіанти, які Вам не підходять:

Договір довічного утримання - Ви станете власниками одразу, отже втратите виплати.

Оформлення заповіту на чоловіка - не підходить, бо заповіт можна переписувати щодня, і Ви про це навіть не дізнаєтесь. До того ж, це не забороняє продаж за життя.

Просто забрати документи на нерухомість - не підходить, бо власник може легко відновити документи через ЦНАП або нотаріуса і продати житло.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Щиро бажаю Вам успіхів!

Вітаю!

ШЛЯХИ ВИРІШЕННЯ:

1. ІПОТЕКА.

ВИ ПОЗИЧАЄТЕ ГРОШІ БАТЬКОВІ НА КУПІВЛЮ БУДИНКУ ТА НАКЛАДАЄТЕ ЗАБОРОНУ НА ПРОДАЖ БУДИНКУ, ПОКИ ВІН З ВАМИ НЕ РОЗРАХУЄТЬСЯ.

Фізична особа може позичити гроші під іпотеку (заставу нерухомості) як у банку, так і в іншої фізичної чи юридичної особи. Це регулюється договором, який обов'язково посвідчується нотаріально. Іпотекодержателем (тим, хто дає гроші) може виступати громадянин, який має право зареєструвати право на майно при невиконанні умов договору.

2. ОБМЕЖИТИ В СУДОВОМУ ПОРЯДКУ ДІЄЗДАТНІСТЬ БАТЬКА ЧЕРЕЗ ЗЛОВЖИВАННЯ СПИРТНИМИ НАПОЯМИ.

ПІСЛЯ ОБМЕЖЕННЯ ДІЄЗДАТНОСТІ, ВИ ЯКОБИ ЗА ГРОШІ БАТЬКА В ЙОГО ІНТЕРЕСАХ КУПУЄТЕ БУДИНОК НА ЙОГО ІМ'Я, А В ПОДАЛЬШОМУ КОНТРОЛЮЄТЕ ЙОГО ЖИТТЯ.

Обмеження цивільної дієздатності через зловживання спиртним в Україні можливе, якщо це ставить сім'ю особи у скрутне матеріальне становище, згідно з ЦК України (ст. 36). Це реалізується виключно через суд за заявою родичів, опіки або лікарів. Після рішення суду над особою встановлюється піклування, а право розпоряджатися майном та доходами обмежується.

Вітаю Вас.

Ми з чоловіком хочемо придбати для його батька будиночок в Київській області,але він неблагонадійний чоловік(зловживає іноді),тому треба така угода,щоб він не міг без нас продати цей будинок.Ми ВПО і в моїй власності є будинок в м.Покровськ Донецької області на який я подала заяву на зруйноване майно і в майбутньому розраховую на компенсацію.Чи існує така угода,щоб не оформляти будинок на чоловіка(бо ми можемо лишитися виплат ВПО і компенсації в майбутньому,так як у нас буде придбаний будинок),а придбати цей будинок на батька,але щоб він не мав права без нас продати цей будинок?

Ситуація складна. Юридично і фактично Ваші побоювання абсолютно обґрунтовані. Якщо коротко: такі юридичні механізми існують, але кожен з них має свої ризики, а з урахуванням статусу ВПО та очікування компенсації за зруйноване майно.

Якщо говорити про варіанти оформлення, то теоретично можливі такі конструкції. Перший варіант - оформлення будинку у власність батька з обтяженням. Це може бути заборона відчуження (наприклад, у зв’язку з договором довічного утримання, іпотекою або сервітутом), або договір, де прямо передбачено, що без згоди третьої особи (вас або чоловіка) продаж неможливий. Формально це працює, але на практиці такі обтяження можуть бути оскаржені, особливо якщо батько згодом заявить, що не усвідомлював наслідків або перебував у вразливому стані.

Другий варіант - оформлення будинку на батька, але з одночасним нотаріальним договором позики / інвестицій та іпотекою на вашу користь. У такій моделі батько є власником, але будинок перебуває в іпотеці, і без Вашої згоди продати його він фактично не зможе.

І тепер - практична порада від мене. З урахуванням того, що: – строки та механізми виплат ВПО і компенсацій за зруйноване житло ще не завершені, – будь-яка поява другого житла в сім’ї може бути трактована не на Вашу користь, – і що йдеться про особу, яка потенційно може створювати проблеми,

найбезпечнішим варіантом, на мій погляд, на сьогодні є не купівля будинку, а оренда (або довгострокова оренда з правом викупу в майбутньому) для батька. Це дозволяє вирішити житлове питання зараз, не ризикуючи статусом ВПО, компенсацією за Покровськ і не заходячи в складні правові конструкції.

Якщо ж ви все-таки вирішите купувати - тоді схему потрібно підбирати індивідуально, під документи, статус ВПО і майбутні компенсації, бо помилка тут може коштувати значно більше, ніж сам будинок.

З повагою! Щасти Вам!