Чи можно сплатити НДФЛ фіз.особи з різниці між продажем та купівлею квартири, а не на всю суму продажу?

Доброго дня, Тетяна!

Так, є така стаття в Податковому кодексі Укрїани, проте, Ви маєте право на сплату податків з різниці лише за певних обставин: "дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому пункту 172.2 цієї статті, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України". Тобто, "різниця” працює у випадках, які підпадають під абзац 2 п. 172.2 (третій і наступні продажі нерухомості або другий і наступні для об’єктів, що не зазначені у пункті 172.1 ПКУ).

Ви продаєте нерухомість вдруге за звітний рік чи втретє? Який саме вид нерухомості продаєте?

Відповідно до статті 172 ПКУ, яка регулює порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця:

Не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну):

• житлового будинку, квартири або їх частини, кімнати, садового (дачного) будинку (включаючи об’єкт незавершеного будівництва таких об’єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об’єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);
• земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені статтею 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;
• земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником податку у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, що перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником податку у спадщину.
• Умова щодо перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років не поширюється на майно, отримане платником податку у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним для цілей оподаткування, окремо не визначається.

Згідно статті 172.2 ПКУ дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року другого об’єкта нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу об’єкта нерухомості, не зазначеного у пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

Дохід, отриманий платником податків від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно, майнові права отримано платником податку у спадщину.

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості у вигляді отриманих у спадщину об’єктів нерухомості, а також дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та/або від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, за умови що таке майно, майнові права отримано платником податку у спадщину, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.2 статті 167 цього Кодексу.

Дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому пункту 172.2 цієї статті, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України.

Дохід від продажу протягом звітного (податкового) року неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання такого об’єкта, майнових прав.

Під витратами на придбання об’єкта нерухомості розуміються:

а) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів, деривативів (деривативних контрактів) та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об’єкта нерухомості (або його частини);

б) кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;

в) витрати, понесені на придбання об’єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

г) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;

ґ) вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;

д) витрати на придбання об’єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв’язку з придбанням (отриманням) прав на об’єкт нерухомості;

є) вартість об’єкта нерухомості, що був задекларований особою як об’єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 9-4 розділу XX цього Кодексу;

ж) вартість об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків - акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);

з) витрати, понесені на будівництво об’єкта нерухомості;

и) витрати, понесені на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

і) грошова сума, зазначена у житловому сертифікаті на придбання об’єкта житлової нерухомості, що був отриманий платником податку як компенсація за пошкоджений/знищений об’єкт нерухомого майна відповідно до Закону України "Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України".

Об’єкт нерухомості, неподільний об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості, подарований платнику податку, вважається придбаним за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв’язку з таким даруванням.

Розрахунок зменшення доходу від продажу об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплачено частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, на суми дозволених витрат проводиться платником податку самостійно, а якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа, - такою особою.

При цьому якщо платник податку скористався правом на зарахування витрат, він зобов’язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни чи іншого відчуження відповідних об’єктів, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і у разі якщо стороною відповідного договору є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня.

Відповідно до положень Податкового кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) відповідних об’єктів:

-житлового будинку або квартири чи їхньої частини, кімнати, садового/дачного будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці);

-земельної ділянки, що не перевищує норми безоплатної передачі, визначені ст. 121 Земельного кодексу України залежно від її призначення;

-земельної ділянки сільськогосподарського призначення, безпосередньо отриманої платником у власність у процесі приватизації земель державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій або приватизації земельних ділянок, які перебували у користуванні такого платника, або виділеної в натурі (на місцевості) власнику земельної частки (паю), а також таких земельних ділянок, отриманих платником у спадщину.

Умова щодо перебування такого майна у власності платника більше трьох років не поширюється на майно, отримане ним у спадщину.

Дохід від відчуження господарсько-побутових споруд, що розташовані на одній ділянці з житловим або садовим (дачним) будинком та продаються разом з ним, для цілей оподаткування окремо не визначається.

Дохід, отриманий від продажу протягом звітного (податкового) року другого із зазначених об'єктів нерухомості, або від продажу іншого ніж зазначені об'єкта нерухомості, оподатковується за ставкою 5%.

Дохід, отриманий від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних із зазначених об'єктів нерухомості , або від продажу другого та наступних із не зазначених об'єктів нерухомості, підлягає оподаткуванню за ставкою 18%, крім випадків, якщо зазначене майно отримано платником податку у спадщину.

Такий дохід від продажу об'єктів нерухомості може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості, розташованого на території України.

Під витратами на придбання об'єкта нерухомості розуміються:

а) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об'єкта нерухомості (або його частини);

б) кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;

в) витрати, понесені на придбання об'єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

г) вартість об'єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;

ґ) вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;

д) витрати на придбання об'єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт нерухомості;

є) вартість об'єкта нерухомості, що був задекларований особою як об'єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 9 4 розділу XX цього Кодексу;

ж) вартість об'єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків - акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);

з) витрати, понесені на будівництво об'єкта нерухомості.

Об'єкт нерухомості, подарований платнику податку, вважається придбаним за вартістю, що дорівнює сумі державного мита, реєстраційного збору чи інших аналогічних платежів, податків та зборів, сплачених у зв'язку з таким даруванням.

Розрахунок зменшення доходу від продажу об'єктів нерухомості на суми дозволених витрат проводиться платником самостійно, а якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єктів нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа – такою особою.

Якщо платник скористався правом на зарахування витрат, він зобов'язаний задекларувати доходи від усіх операцій з продажу, міни об'єктів нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і якщо стороною договору купівлі-продажу, міни об'єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа.

Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

Таким же чином оподатковується дохід від продажу (обміну) об'єкта незавершеного будівництва.

https://ck.tax.gov.ua/media-ark/news-ark/714227.ht...

Доброго дня, Відповідно до Податкового кодексу України (ПКУ), фізична особа при продажі квартири має право сплачувати податок на доходи фізичних осіб (НДФО) не з усієї суми продажу, а лише з прибутку, тобто з різниці між ціною продажу та документально підтвердженою ціною придбання квартири. Це положення закріплено у статті 172 ПКУ.

Зокрема, стаття 172.1 ПКУ визначає, що доходи фізичних осіб від продажу об’єктів нерухомості підлягають оподаткуванню, якщо майно перебувало у власності менше мінімального строку, визначеного законом — зазвичай 3 роки, а у певних випадках 5 років. При цьому стаття 172.3 ПКУ прямо передбачає, що податковою базою є різниця між ціною продажу та документально підтвердженою вартістю придбання квартири, а також дозволяється враховувати витрати на поліпшення майна, якщо вони підтверджені відповідними документами. Податок нараховується у розмірі 18 % та військовий збір 1,5 %.

Щодо послідовних продажів квартир, закон встановлює, що для кожної окремої операції застосовується однаковий принцип:

• Перший продаж квартири: якщо це єдина квартира, яка перебувала у власності менше встановленого строку, податок сплачується з різниці між продажною ціною та документально підтвердженою ціною придбання, плюс враховуються витрати на поліпшення, якщо вони є.
• Другий продаж квартири: при продажі не єдиної квартири, яка перебувала у власності менше визначеного законом строку, податок також сплачується з прибутку. При цьому для кожної квартири податкова база розраховується окремо, з урахуванням документально підтверджених витрат на її придбання та поліпшення.
• Третій і наступні продажі: механізм той самий — податок сплачується з різниці між продажною ціною та підтвердженою вартістю придбання кожного об’єкта, якщо строк володіння менший за мінімальний, встановлений законодавством. Якщо квартира перебувала у власності більше 3 років (або 5 років у спеціальних випадках), то податок не нараховується (стаття 172.2 ПКУ).

Для обґрунтування права сплачувати податок саме з прибутку, фізичній особі необхідно надати податковій наступні документи: договір купівлі-продажу, дарування чи приватизації, акти приймання-передачі, квитанції про оплату, а також документи про витрати на поліпшення майна, якщо вони враховуються. Крім того, подається річна податкова декларація фізичної особи з розрахунком податкової бази для кожного продажу окремо.

Таким чином, законодавство України дозволяє фізичній особі сплачувати податок лише з прибутку від конкретної операції продажу, незалежно від того, перший це продаж, другий чи наступний, за умови наявності документального підтвердження вартості придбання та витрат на поліпшення квартири.

Доброго дня, пані Тетяно!

Так, така норма існує, але вона має критично важливе обмеження: вона застосовується лише тоді, коли це Ваш третій (в пених впадках другий) продаж об'єкта нерухомості протягом одного звітного року.

Якщо Ви продаєте першу або другу квартиру за рік, правило «різниці» не діє (там діють інші ставки або пільги).

Відповідно до положень Податкового кодексу не оподатковується один раз протягом звітного податкового року, за умови перебування такого майна у власності платника податку більше трьох років, дохід, отриманий платником податку від продажу (обміну) відповідних об’єктів:

• житлового будинку або квартири чи їхньої частини, кімнати,
• садового/дачного будинку (включаючи об'єкт незавершеного будівництва таких об'єктів, земельну ділянку, на якій розташовані такі об'єкти, а також господарсько-побутові споруди та будівлі, розташовані на такій земельній ділянці).

Дохід від продажу житла в Україні оподатковується за різними ставками податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) залежно від умов продажу:

Перший продаж протягом року:

• Якщо житло перебувало у власності фізособи більше 3 років або було отримане у спадщину, дохід не оподатковується.
• Якщо житло не відповідає цим умовам (наприклад, було придбане менше ніж 3 роки тому), дохід оподатковується за ставкою 5% ПДФО та 5% військового збору (ВЗ).

Другий продаж протягом року:

• Дохід від продажу другого з “пільгових” об’єктів (згідно з п. 172.2 ПКУ) оподатковується за ставкою 5% ПДФО та 5% ВЗ.
• Якщо об’єкт не підпадає під пільгові категорії, ставка оподаткування становить 18% ПДФО та 5% ВЗ.

Третій та наступні продажі протягом року:

• Для третіх та наступних продажів “пільгових” об’єктів ставка ПДФО становить 18% і додатково 5% ВЗ.
• Для третіх та наступних продажів об’єктів, що не є пільговими, також діє ставка 18% ПДФО та 5% ВЗ.

ПРОТЕ, згідно пункту 172.2 Податкового кодексу України)

Дохід, отриманий платником податку від продажу протягом звітного (податкового) року третього та наступних об’єктів нерухомості (крім операцій з відчуження житлової нерухомості банками в порядку звернення стягнення за договорами іпотеки, що забезпечують кредит, наданий в іноземній валюті), із зазначених у пункті 172.1 цієї статті, або від продажу другого та наступних об’єктів нерухомості, не зазначених у пункті 172.1 цієї статті, підлягає оподаткуванню за ставкою, визначеною пунктом 167.1 статті 167 цього Кодексу, крім випадків, якщо зазначене у цьому абзаці майно отримано платником податку у спадщину.

Дохід від продажу таких об'єктів нерухомості може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об'єкта нерухомості

Під витратами на придбання об'єкта нерухомості розуміються:

а) кошти, сплачені платником податків як вартість цінних паперів та майнових прав, погашення яких відбулося шляхом передачі об'єкта нерухомості (або його частини);

б) кошти, передані в управління управителю фонду фінансування будівництва;

в) витрати, понесені на придбання об'єкта нерухомості на етапі незавершеного будівництва;

г) вартість об'єкта нерухомості, переданого платнику податку у власність як оплата його частки у статутному капіталі господарського товариства при виході такого платника податків із складу учасників юридичної особи;

ґ) вартість предмета іпотеки, за якою іпотекодержатель набув у власність предмет іпотеки;

д) витрати на придбання об'єкта нерухомості на підставі договору купівлі-продажу, міни, у тому числі вартість майна, що було передано як компенсація за такими договорами;

е) реєстраційні збори, державне мито та аналогічні платежі, що здійснюються у зв'язку з придбанням (отриманням) прав на об'єкт нерухомості;

є) вартість об'єкта нерухомості, що був задекларований особою як об'єкт декларування у порядку одноразового (спеціального) добровільного декларування, відповідно до підрозділу 9 4 розділу XX цього Кодексу;

ж) вартість об'єкта нерухомості, що був отриманий при ліквідації (припиненні) юридичної особи (у тому числі іноземної) або утворення без статусу юридичної особи (у тому числі іноземного) платником податків - акціонером (учасником, партнером, пайовиком, засновником, контролюючою особою);

з) витрати, понесені на будівництво об'єкта нерухомості.

и) витрати, понесені на придбання неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості;

і) грошова сума, зазначена у житловому сертифікаті на придбання об’єкта житлової нерухомості, що був отриманий платником податку як компенсація за пошкоджений/знищений об’єкт нерухомого майна відповідно до Закону України "Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України".

Оскільки при посвідченні угоди податковим агентом виступає нотаріус, саме йому Ви маєте надати докази витрат. Якщо нотаріус відмовляється враховувати витрати (через складність), податок доведеться сплатити повністю, а потім повертати через податкову декларацію (що складніше і довше).

Для зменшення бази оподаткування Вам необхідно надати оригінали документів, що підтверджують Ваші витрати на придбання саме цієї квартири у минулому:

1. Договір купівлі-продажу (або міни, або договір інвестування/пайової участі), за яким Ви набули право власності на цю квартиру. У договорі має бути чітко вказана ціна купівлі.
2. Розрахункові документи, що підтверджують факт передачі грошей продавцю:
   • Платіжні доручення / банківські виписки.
   • Прибуткові касові ордери (якщо купували у забудовника).
   • Нотаріально посвідчені заяви продавця про отримання коштів (якщо розрахунок був готівкою у минулому).
   • Розписки

1. Якщо Ваша квартира не відноситься до пільгових, то за перший продаж - ПДФО - 5% та ВС - 5%, а за другий продаж - ПДФО - 18 % та ВС 5 %. Проте, з другого продажу можна зменшити базу оподаткування

Якщо квартира пільгова, то перший продаж - ПДФО та ВС = 0%, другий продаж - ПДФО - 5% та ВС - 5%, а за третій та наступні продажі - ПДФО - 18 % та ВС 5 %. Проте, тепер лише з третього продажу можна зменшити базу оподаткування

2. Також потрібно не забувати за державне мито, яке сплачується відповідно до Декрету Кабміну України «Про державне мито» в розмірі 1 % кадастрової вартості житла. За домовленістю сторін сума державного мита ділиться між покупцем і продавцем. Проте, суму податків можна зменшити, якщо у Вас на руках будуть документи, що підтверджують витрати здійснені при купівлі цієї нерухомості. Тобто, якщо Ви спочатку купили квартиру, а тепер хочете її продати, нотаріусу потрібно надати Ваш попередній договір купівлі-продажу. Податок будете сплачувати не з повної вартості проданої квартири, а з різниці між продажем та купівлею даної квартири.

3. Якщо Ви скористуєтесь правом на зарахування витрат, Ви зобов'язані задекларувати доходи від усіх операцій з продажу об'єкта нерухомості, здійснених протягом звітного (податкового) року, в тому числі і якщо стороною договору купівлі-продажу об'єкта нерухомого майна є юридична особа чи самозайнята особа. Копії документів, що підтверджують зазначені витрати, надаються разом з податковою декларацією.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня.

Так, є. Ст.172.2 Податкового кодексу України,

(Ціна продажу) - (Ціна купівлі) х 18% = Сума ПДФО

Також з цієї ж різниці сплачується військовий збір 5%.

Підтвердженням витрат можуть бути тільки цифра, зазначена у Договорі купівлі-продажу та відповідне Платіжне доручення (Платіжна інструкція) ("платіжка") з Банку.