Перевірка чинності ваучера на житло

Доброго дня, Оксана!

Вже надав Вам відповідь в іншому питанні, але провсяк випадок продублюю останню й в цьому питанні:

В цілому угода реальна і законна, та Ви можете продати житло покупцю, який розраховується житловим ваучером.

На доданому Вами фото до питання саме витяг щодо житлового ваучера на 2 000 000 грн. Однак головний ризик для Вас не в самому ваучері, а в тому, що право власності переходить до покупця під час нотаріального посвідчення договору, а кошти продавцю перераховуються не в момент підписання, а протягом 5 робочих днів після внесення нотаріусом даних про договір до Реєстру пошкодженого та знищеного майна. Це прямо передбачено Порядком, затвердженим постановою КМУ № 1176 від 22.09.2025 року.

Житловий ваучер — це спеціальний електронний платіжний документ у Реєстрі пошкодженого та знищеного майна. Він може використовуватися для фінансування придбання житлової нерухомості, земельної ділянки під таким об’єктом або частки у праві власності. Ваучер використовується лише його власником і не може бути відчужений третім особам.

Тобто покупець не може передати Вам ваучер як річ або як право вимоги — оплата має пройти саме через передбачений державою механізм:

Покупець має житловий ваучер у Реєстрі. Потім він подає звернення про бронювання коштів. Якщо кошти заброньовані, як на вашому фото, це означає, що держава попередньо підтвердила можливість профінансувати конкретну суму. Мінрозвитку в роз’ясненні зазначає, що ваучер формується автоматично після рішення комісії і є документом, який підтверджує гарантію держави профінансувати отримання житла в межах визначеної суми.

Далі покупець і продавець йдуть до нотаріуса. Нотаріус має перевірити ваучер у Реєстрі, перевірити бронювання коштів, посвідчити договір купівлі-продажу, зареєструвати перехід права власності та внести відомості про договір до Реєстру пошкодженого та знищеного майна. У договорі обов’язково мають бути відомості про житловий ваучер.

Надалі виконавець програми перераховує кошти допомоги на ваш поточний рахунок. За наявними роз’ясненнями для нотаріусів, кошти перераховуються продавцю протягом 5 робочих днів після внесення даних до Реєстру пошкодженого та знищеного майна.

Що Вам варто перевірити до укладання угоди:

1. Нотаріус має перевірити, що ваучер чинний, належить саме цьому покупцю, кошти дійсно зарезервовані, підтвердження фінансування ще не втратило чинність, а сума, яка буде оплачуватися за ваучером, відповідає умовам договору. За Порядком підтвердження можливості фінансування діє 60 календарних днів, і на цей період кошти резервуються.

2. Порядок прямо забороняє використання житлового ваучера для придбання житла у батьків, чоловіка/дружини, дітей, рідних братів і сестер, баби, діда та онуків. Тому в договорі варто передбачити заяву покупця, що продавець не належить до цього кола осіб.

3. Порядок передбачає перерахування коштів допомоги на поточний рахунок продавця протягом 5 робочих днів після внесення нотаріусом даних про договір до Реєстру. Тому рахунок має бути відкритий на продавця, коректно зазначений у договорі, а нотаріус має внести саме ці реквізити до Реєстру.

Головний "підводний камінь" у цьому варіанті продажу нерухомості - це відкладена оплата. У звичайній угоді продавець у більшості випадків отримує гроші до або під час підписання договору. Тут же право власності переходить до покупця, нотаріус реєструє перехід права, вносить дані до Реєстру, і лише після цього виконавець програми перераховує кошти.

Якщо нотаріус не має технічної можливості, не вніс дані належним чином або припустився помилки в реквізитах, виплата може затриматися. Тому раджу обирати нотаріуса, який реально працює з житловими ваучерами.

У разі вартості житла понад 2 000 000 грн, потрібно чітко прописувати комбіновану оплату: частина за рахунок житлового ваучера, частина - власними коштами покупця. Якщо ж ціна житла нижча за суму ваучера, то відомості про різницю вносяться нотаріусом до Реєстру. Для продавця це не є проблемою, але в договорі має бути чітко зазначена реальна ціна об’єкта і сума, яка підлягає перерахуванню саме продавцю.

Можливі формулювання в угоді саме під Вашу ситуацію:

Перше:

«Сторони підтверджують, що оплата вартості Об’єкта нерухомого майна у розмірі ___ грн здійснюється із використанням житлового ваучера № ___, сформованого в Державному реєстрі майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, отримувачем якого є Покупець».

Друге:

«Кошти за житловим ваучером підлягають перерахуванню на поточний рахунок Продавця: ___, відкритий у ___, протягом п’яти робочих днів з дня внесення нотаріусом відомостей про цей договір до Реєстру пошкодженого та знищеного майна».

Третє:

«Покупець підтверджує, що на дату укладення цього договору житловий ваучер є чинним, належить Покупцю, не відчужувався третім особам, кошти за ним зарезервовані, а строк дії підтвердження можливості фінансування не закінчився».

Четверте:

«Покупець підтверджує, що Продавець не є його батьком, матір’ю, чоловіком/дружиною, дитиною, рідним братом або сестрою, бабою, дідом чи онуком, а тому відсутня заборона на використання житлового ваучера для придбання Об’єкта нерухомого майна у Продавця».

П’яте, якщо є доплата:

«Частина ціни Об’єкта нерухомого майна у розмірі ___ грн сплачується Покупцем за рахунок власних коштів до/під час нотаріального посвідчення цього договору, що підтверджується ___. Інша частина ціни у розмірі ___ грн сплачується за рахунок житлового ваучера».

Для підстаховки: необхідно, аби у день угоди нотаріус роздрукував або сформував підтвердження з Реєстру про ваучер, про бронювання коштів, про звернення на фінансування і про внесення відомостей щодо договору. Після посвідчення договору продавцю бажано отримати від нотаріуса копію/витяг або інший документ, який підтверджує, що дані про договір і банківські реквізити продавця внесені до Реєстру.

Після угоди — контролювати надходження коштів на рахунок. Якщо протягом 5 робочих днів гроші не надійшли, одразу звертатися письмово до нотаріуса, покупця, виконавця програми та/або на урядову гарячу лінію/через Дію, з вимогою з’ясувати статус платежу. За Порядком виконавець програми контролює зарахування коштів на рахунок продавця, а інформація про зарахування має відображатися в Реєстрі.

Отже, угоду потрібно проводити через нотаріуса, який бачить ваучер у Реєстрі, підтверджує бронювання коштів, вносить реквізити продавця, прямо прописує порядок оплати в договорі та одразу після посвідчення вносить усі необхідні відомості до Реєстру.

З повагою, адвокат Айвазян.