Не відповідає техпаспорт

Доброго дня.

Оскільки за документами будинок має 498 кв. м, а фактично — близько 570 кв. м, ці «зайві» квадрати наразі мають ознаки самовільного будівництва або технічної помилки, що у майбутньому завадить будь-яким нотаріальним діям (продажу, даруванню чи передачі у спадщину).

Першим кроком вам необхідно з'ясувати точну причину такої різниці, уважно порівнявши фактичне планування з кресленнями у старому техпаспорті. Якщо зовнішні контури будівлі повністю збігаються і жодних добудов чи нових поверхів не з'явилося, мова йде про звичайну технічну помилку або зміну інструкцій підрахунку площі інженерами БТІ. Якщо ж на ділянці з'явилися нові прибудови, веранди чи облаштована мансарда, яких немає на схемі, це класична самовільна реконструкція.

Для розв'язання проблеми вам у будь-якому випадку доведеться звернутися до сертифікованого інженера з технічної інвентаризації (приватного або державного БТІ) для проведення нових натурних обмірів. Інженер зафіксує реальні 570 кв. м та внесе новий технічний паспорт до Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ). Якщо фахівець підтвердить, що це була лише помилка минулих замірів без зміни контурів будинку, ви зможете одразу звернутися до нотаріуса або в ЦНАП, щоб внести зміни щодо актуальної площі до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Якщо ж новий обмір підтвердить факт самовільної реконструкції, процедура ускладниться, оскільки загальна площа будинку перевищує 500 кв. м. Через це ви не зможете скористатися спрощеними варіантами легалізації, такими як будівельний паспорт чи будівельна амністія. Вам доведеться проходити загальну процедуру: замовляти проєкт реконструкції у архітектора, отримувати Містобудівні умови та обмеження в органах архітектури, подавати повідомлення про початок робіт, а вже потім офіційно вводити об'єкт в експлуатацію та реєструвати право власності на повну площу.

Окрему увагу слід звернути на вашу земельну ділянку площею 7.8 соток. Будинок площею 570 кв. м займає значну частину землі, тому під час оформлення документів архітектура обов'язково перевірятиме відсоток забудови ділянки та дотримання протипожежних і санітарних відступів (мінімум 3 метри від меж із сусідами). Рекомендується почати саме з виклику ліцензованого інженера БТІ, який на місці чітко визначить характер розбіжності та підкаже найпростіший шлях виправлення документів.

Доброго дня, Євгене!

Проблема в тому, що 498 кв.м — це майже гранична площа для садового/дачного будинку, який може оформлюватися за будівельним паспортом. Закон прямо передбачає, що будівельний паспорт застосовується для індивідуального житлового, садового або дачного будинку не вище двох поверхів площею до 500 кв.м. Якщо фактично 570 кв.м, це вже може бути не просто неточність, а реконструкція/добудова, яка мала оформлюватися інакше.

Площа земельної ділянки 7,8 соток сама по собі не є порушенням, оскільки для садівництва це менше граничних 0,12 га. Але вона має значення для оцінки можливості узаконення фактичної площі будинку. Для будинку площею близько 570 кв.м на ділянці 7,8 соток потрібно перевіряти не лише техпаспорт, а й цільове призначення землі, відступи від меж ділянки, щільність забудови, поверховість, відповідність будівельним нормам і те, на підставі яких документів будинок вводився в експлуатацію.

Якщо площа дійсно 570 кв.м, тоді реконструкція/добудова мала оформлюватися приблизно так:

1. Спочатку власник мав отримати містобудівні умови та обмеження, бо для об’єкта, який не проходить за будівельним паспортом, вихідними даними є містобудівні умови та обмеження, технічні умови і завдання на проєктування. Закон прямо говорить, що особа, яка має намір забудови земельної ділянки, повинна одержати містобудівні умови та обмеження для проєктування об’єкта будівництва.
2. Потім мав бути розроблений проєкт реконструкції/добудови, вже не просто схема намірів до будівельного паспорта. Проєктна документація розробляється з урахуванням містобудівної документації, вихідних даних, будівельних норм і правил та затверджується замовником.
3. Далі визначається клас наслідків об’єкта. Якщо після розрахунків це СС1, тоді право на виконання будівельних робіт виникало б після подання повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Якщо це СС2 або СС3 — потрібен вже дозвіл на виконання будівельних робіт.
4. Після завершення робіт об’єкт мав прийматися в експлуатацію: для СС1 — через декларацію про готовність об’єкта до експлуатації, для СС2/СС3 — через акт готовності та сертифікат.

Отже, по-перше, Вам необхідно замовити нову технічну інвентаризацію у сертифікованого виконавця і отримати новий техпаспорт або хоча б офіційний висновок щодо фактичної площі. Можливо, частина площі, яку Ви рахуєте як 570 кв.м, не входить до загальної площі за правилами інвентаризації: тераси, навіси, технічні приміщення, горище, підвал, неопалювані частини тощо.

Далі потрібно порівняти чотири документи: техпаспорт, витяг з Державного реєстру речових прав, документ про введення в експлуатацію та дані в Реєстрі будівельної діяльності. Якщо всюди стоїть 498 кв.м, а нова інвентаризація підтвердить 570 кв.м, то зайві приблизно 72 кв.м юридично не оформлені.

Якщо це просто технічна помилка в старому техпаспорті або в декларації, тоді шлях відносно простіший: готується новий техпаспорт і подається заява про виправлення технічної помилки у вже зареєстрованій декларації/даних. Через Дію передбачена послуга подання декларації про готовність об’єкта СС1 або виправлення технічної помилки в зареєстрованій декларації; для виправлення потрібен реєстраційний номер документа та сканкопії документів, які підтверджують зміни.

Якщо ж ці 72 кв.м з’явилися через фактичну добудову, надбудову, закриття тераси, облаштування мансарди, зміну конфігурації чи іншу реконструкцію, тоді це вже не виправлення помилки, а легалізація реконструкції. У такому випадку треба перевіряти, чи відповідає забудова цільовому призначенню землі, відступам від меж, поверховості, містобудівній документації, будівельним нормам і чи можна взагалі узаконити площу 570 кв.м на ділянці 7,8 сотки. Для об’єктів СС1 або об’єктів за будівельним паспортом право на будівельні роботи виникає після подання повідомлення про початок робіт, а прийняття в експлуатацію здійснюється через декларацію про готовність.

Раджу не обмежуватися лише виготовленням нового технічного паспорта на фактичну площу будинку. Сам по собі техпаспорт не узаконює додаткові квадратні метри, а лише фіксує фактичний стан об’єкта на момент обстеження. Якщо немає належного будівельного документа і документа про прийняття саме такого об’єкта в експлуатацію, може виникнути питання самочинного будівництва. За ст. 376 ЦК України самочинним є об’єкт, збудований без належного документа, без належного проєкту або з істотними порушеннями будівельних норм; особа не набуває права власності на самочинне будівництво автоматично.

Таким чином:

1. спочатку нова технічна інвентаризація;
2. потім перевірка реєстрів і документа про введення в експлуатацію;
3. потім визначення причини розбіжності — помилка чи реальна реконструкція;
4. і лише після цього обирати процедуру: або виправлення технічної помилки, або оформлення реконструкції з подальшим введенням зміненої площі в експлуатацію та внесенням змін до Державного реєстру речових прав.

До продавця можна ставити питання, але вже після фіксації факту документально. Якщо продавець продав будинок як повністю оформлений, але фактично частина площі не була введена в експлуатацію, це може бути прихованим правовим недоліком об’єкта. Тоді можна оцінювати вимоги до продавця щодо відшкодування витрат на оформлення або інші претензії, але без нового техпаспорта і перевірки будівельних документів це поки буде лише припущення.

Якщо нова технічна інвентаризація підтвердить, що загальна площа будинку дійсно становить близько 570 кв.м, а за документами будинок введений в експлуатацію та зареєстрований як 498 кв.м, тоді виникає питання щодо правового статусу додаткових приблизно 72 кв.м. Тобто треба буде з’ясувати, чи були ці квадратні метри охоплені дозвільними/будівельними документами і документом про прийняття об’єкта в експлуатацію.

Претензія до продавця може мати сенс тоді, коли буде видно, що на момент продажу вже існувала невідповідність між фактичним станом будинку та документами, а продавець про це знав або мав знати. Наприклад, якщо він сам виконував добудову, користувався будинком у фактичній площі 570 кв.м, показував покупцю будинок як повністю оформлений, запевняв, що з документами все в порядку, але при цьому додаткова площа не була введена в експлуатацію та не була належно зареєстрована.

За ст. 673 ЦК України продавець повинен передати покупцеві майно, якість якого відповідає умовам договору. Якщо ж майно має недоліки, покупець за певних умов може вимагати, зокрема, пропорційного зменшення ціни, усунення недоліків або відшкодування витрат на їх усунення. Водночас за ст. 679 ЦК України саме покупець повинен довести, що недоліки існували до передання майна або виникли з причин, які існували до цього моменту.

Окремо можна аналізувати питання помилки або обману при укладенні договору. Якщо покупець уклав договір, виходячи з того, що весь фактичний будинок є законним і оформленим, а це виявилося не так, теоретично можна говорити про істотну помилку або обман. Але це складніший шлях, бо за ст. 229 ЦК України помилка повинна мати істотне значення, а за ст. 230 ЦК України обман передбачає умисне введення іншої сторони в оману. Тобто потрібно доводити не просто невідповідність документів, а саме істотність цієї обставини для укладення договору або умисну поведінку продавця.

Тож, спочатку потрібно зібрати доказову базу: новий техпаспорт або висновок технічної інвентаризації; копію документа про введення будинку в експлуатацію; витяг з Державного реєстру речових прав; договір купівлі-продажу; оголошення про продаж, переписку, повідомлення, пояснення продавця, де він міг зазначати фактичну площу або запевняти, що будинок повністю оформлений.

Після цього вже можна визначатися з вимогами. Найреалістичніший варіант — ставити питання про компенсацію витрат на оформлення/узаконення додаткової площі або про зменшення ціни, якщо буде підтверджено, що покупець фактично отримав об’єкт із невідповідністю між реальною площею будинку та площею, зазначеною у технічній і реєстраційній документації. Розірвання договору або визнання його недійсним — це вже крайній варіант, який має сенс лише тоді, коли проблема істотна, її неможливо або економічно недоцільно усунути, або буде доведено, що продавець свідомо приховав обставини, без яких покупець не уклав би договір.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня, Євгене!

Якщо Ви не плануєте найближчим часом перепродавати будинок, то нічого робити не потрібно.

Цифра 498 кв. м у старому техпаспорті з'явилася зовсім не випадково. Справа в тому, що за українським законодавством приватні, дачні та садові будинки площею до 500 кв. м можна будувати й оформлювати за спрощеною процедурою — на підставі будівельного паспорта. Все, що понад 500 кв. м (як ваші фактичні 570), вимагає значно складнішого, дорожчого та довшого процесу: отримання містобудівних умов та обмежень, розробки повноцінного проєкту, проходження експертизи та технічного нагляду. Схоже, попередній власник просто «підігнав» документи під спрощену процедуру.

Оскільки будинок уже введено в експлуатацію за старими цифрами, а право власності перейшло до Вас, тепер це ваша зона відповідальності. Давайте розберемося, чим це загрожує та як діяти.

Які ризики, якщо все залишити як є:

1. Проблеми з подальшим продажем/даруванням. Лише прискіпливий покупець або оцінювач нерухомості помітить розбіжність під час огляду чи перевірки об'єкта, і єдине, що Вам загрожує це блокування угоди. Проте, можна звернутись до іншого нотаріуса. Тому великої проблеми я тут не вбачаю.

2. Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) може кваліфікувати це як самовільну реконструкцію. Якщо вони прийдуть з перевіркою, то може бути штраф, але це навряд чи станеться.

Водночас, якщо Ви захочете привести документи до ладу, то Вам доведеться пройти процедуру узаконення змін.

1. Нова технічна інвентаризація

Вам потрібно звернутися до сертифікованого інженера БТІ (комунального чи приватного — різниці немає). Спеціаліст має приїхати на об'єкт, зробити реальні обміри та зафіксувати фактичну площу (~570 кв. м).

Важливо: Новий техпаспорт інженер обов'язково повинен зареєструвати в ЄДЕССБ (Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва), інакше він не матиме юридичної сили.

2. Визначення причини розбіжності

Після замірів інженер БТІ та юрист скажуть, чому площа виросла:

Варіант : Змінилися методики підрахунку площі за ДБН (наприклад, раніше не рахували якісь відкриті тераси, балкони чи технічні поверхи, а тепер порахували). Тоді БТІ видає Довідку про розбіжність площ, де пише, що це технічна поправка, а не будівництво.

Варіант Б: Попередній власник реально щось добудував або переобладнав (наприклад, зробив житлову мансарду чи капітальний підвал), що не було відображено в старому проєкті. Це вважається самовільною реконструкцією.

3. Узаконення реконструкції (для об'єктів понад 500 кв. м)

Оскільки площа більша за 500 квадратів, пройти за спрощеною процедурою («будівельна амністія» тощо) не вийде. Доведеться йти загальним шляхом:

1. Отримати містобудівні умови та обмеження (МУО) в місцевому органі архітектури.
2. Замовити у сертифікованого архітектора проєкт реконструкції будинку під фактичні 570 кв. м.
3. Укласти договори на авторський та технічний нагляд.
4. Подати через портал «Дія» повідомлення про початок будівельних робіт (хоча фактично вони вже зроблені, юридично це етап легалізації). Будьте готові, що на цьому етапі ДІАМ може накласти штраф за самовільні роботи, який доведеться сплатити.
5. Отримати новий сертифікат про прийняття об'єкта в експлуатацію.

Після того, як на руках буде новий техпаспорт та документ про введення в експлуатацію на 570 кв. м, Ви йдете до нотаріуса або в ЦНАП. Державний реєстратор оновить дані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тільки після цього Ви станете повноправним і законним власником усього об'єму будівлі.

Підкажіть, чи збереглися у вас документи від попереднього власника (наприклад, старий проєкт чи схема до техпаспорта), і чи видно візуально, які саме приміщення (мансарда, підвал чи прибудова) не були враховані в старій площі?

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Щиро бажаю Вам успіхів!

ДОБРОГО ДНЯ, пане ЄВГЕНЕ! НА ВАШЕ ПИТАННЯ НЕМАЄ ВІДПОВІДІ ЗАОЧНО. Вірніше звісно можна наговорити багато чого, але це буде не практична відповідь, а чиста теорія, або якщо казати по-народному - "Гадання на кавовій гущі".

Треба детально дивитись тех.паспорт, адже якщо для звичайної людини площа садового (дачного) будинку - це перемножена довжина на ширину усіх приміщень і кімнат домоволодіння, то по чинним Методикам інвентаризації нерухомості для певних приміщень застосовуються наприклад коефіцієнти пониження площі (наприклад мансардні поверхи чи інші споруди / прибудови / технічні приміщення). Тому Ви можете помилково вважати, що площа більша, а насправді все з дотриманням техінвентаризаційних та Державних будівельних норм.

Чинні правила проведення технічної інвентаризації будівель та споруд встановлені Постановою Кабінету Міністрів України від 12.05.2023 р. № 488 "Деякі питанян проведення технічної інвентаризації" (в редакції від 30.12.2025 р.)

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/488-2023-%D0%B...

Зокрема, згідно з пунктами 72 - 75 Порядку проведення технічної інвентаризації, затвердженого наведеною вище постановою КМУ:

72. Під час розрахунків слід користуватися величинами, визначеними у процесі безпосередніх обмірів. Обчислення площ слід виконувати з точністю до одного десяткового знака після коми.

73. Загальна площа поверхів будівель повинна включати площі балконів, терас, лоджій, веранд із знижувальними коефіцієнтами: для балконів і терас - 0,3; для лоджій - 0,5; для засклених балконів - 0,8; для лоджій і веранд - 1.

74. До загальної площі приміщень зараховується площа антресолей з висотою 1,9 метра і більше від підлоги антресолі до підлоги нижньої частини приміщення.

Частина приміщень заввишки менш як 1,9 метра не враховується під час визначення площі цього приміщення, за винятком, коли приміщення заввишки 1,9 метра і більше в результаті влаштування антресолі розділяється на частини, кожна з яких має висоту менш як 1,9 метра, до загальної площі приміщення зараховується частина приміщення з більшою висотою. Якщо висота приміщень однакова, до загальної площі зараховується площа нижнього приміщення.

75. Площа приміщень визначається за їх розмірами, вимірюваними між опорядженими поверхнями стін і перегородок на рівні 1,1-1,3 метра від підлоги. Якщо стіни (перегородки) мають нахил, площа визначається на рівні підлоги.

Якщо технічний паспорт складався до цього, він міг виконуватися на підставі раніше діючих норм і правил, якими керувалися державні та приватні експертні установи - БТІ.

Тому без дослідження первинної технічної документації сказати точно не можна точно, що у Вас невідповідність чи самобуд. Може все пораховано ПРАВИЛЬНО, просто Ви не застосували при нових обмірах відповідні знижувальні коефіцієнти.

Якщо ж це все-таки дійсно так, тобто існує різниця 72 квадратних метри, то в такій ситуації необхідно привести документи у відповідність до фактичного стану будинку, оскільки розбіжність у площах (498 кв. м за паспортом і близько 570 кв. м за фактом) завадить будь-яким майбутнім правочинам (продаж, дарування, спадкування).

Варіант № 1. Технічна помилка або зміна правил обміру

Якщо будинок фізично не добудовувався, а різниця виникла через помилку інженера під час минулих обмірів або зміну техінвентаризаційних або будівельних норм (ДБН) підрахунку площ:

1. Замовлення нової інвентаризації. Зверніться до приватного сертифікованого інженера з техінвентаризації або в БТІ для проведення фактичних обмірів. Бажано до тієї ж установи, техпаспорт якої є на руках.
2. Отримання довідки про розбіжність. Інженер виготовляє новий техпаспорт (з обов'язковою реєстрацією в ЄДЕССС) та видає довідку/висновок про те, що зміна площі пов'язана з уточненням лінійних розмірів або зміною інструкції з обміру, а не з реконструкцією.
3. Внесення змін до Держреєстру. З новим техпаспортом та довідкою зверніться до нотаріуса або реєстратора у ЦНАП для оновлення даних у Державному реєстрі речових прав.

Варіант № 2: Самочинна прибудова або реконструкція

Якщо площа збільшилася через те, що до будинку фізично добудували нові кімнати, мансарду або провели перепланування із розширенням капітальних стін:

1. Така добудова юридично вважається самочинним будівництвом.
2. Оскільки загальна площа будинку перевищує 500 кв. м, процедура узаконення є складнішою. Вона проходить за загальним порядком (через архітектурно-будівельний контроль), а не за спрощеним будівельним паспортом.
3. Порядок дій для узаконення:
   • Розробка проекту реконструкції сертифікованим архітектором.
   • Отримання містобудівних умов та обмежень.
   • Подання повідомлення про початок будівельних робіт до органів ДІАМ (державного архітектурно-будівельного контролю).
   • Виготовлення нового технічного паспорта в ЄДЕССС.
   • Подання та реєстрація декларації про готовність об'єкта до експлуатації.
   • Реєстрація права собственности на змінений об'єкт у Держреєстрі прав.

!!! Щоб точніше визначити найпростіший шлях вирішення, слід з"ясувати чи відбувалася фізична добудова або перепланування будинку.

Хоча нотаріуси і не вимагають свіжі техпаспорти і вихід представника БТІ, тобто можна в принципі продавати чи іншим чином відчужувати (дарування тощо) і так, якщо це влаштує покупця. Однак в цьому плані є певні нюанси останніх років.

Для Вашого розуміння. Безпосередньо для посвідчення договору купівлі-продажу нотаріус не має права вимагати новий техпаспорт, якщо планування не змінювалося і старі папери влаштовують покупця.

Однак у Вашому випадку ситуація кардинально інша, і «свіжий» документ знадобиться через дві техніко-юридичні причини:

1. Перевірка через електронну систему ЄДЕССБ

З листопада 2021 року нотаріуси зобов'язані використовувати відомості з Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ).

Якщо старий техпаспорт паперовий і не внесений до цієї бази (немає QR-коду), нотаріус не зможе провести державну реєстрацію змін або перевірити об'єкт належним чином.

Щоб внести старий паспорт у реєстр, його дані мають збігатися з фактичними. А якщо інженер БТІ виявить самовільну добудову або розбіжність у 72 квадрати, він просто не має права завантажити завідомо неправдиві (старі) дані в систему без фіксації реальних площ.

2. Оцінка майна та кримінальна відповідальність

Перед угодою нотаріус обов'язково вимагає Звіт про експертну грошову оцінку нерухомості.

Оцінювач зобов'язаний розраховувати вартість об'єкта, виходячи з реальних параметрів та площ.

Якщо оцінювач вкаже фактичні 570 кв. м, а в Державному реєстрі речових прав (ДРРП) та старому техпаспорті буде рахуватися площа 498 кв. м, нотаріус зафіксує жорстку юридичну розбіжність і заблокує правочин.

Провести оцінку «наосліп» по старих документах (ігноруючи зайві 72 метри) оцінювач може не ризикнути, адже за внесення недостовірних даних до бази Фонду держмайна передбачено кримінальну відповідальність та анулювання ліцензії. Хоча звісно ж це все гарна теорія, а на практиці усі питання вирішуються в реаліях України.

З повагою та розумінням, Я.О. Турчин

Доброго дня, вам потрібно не просто зробити новий техпаспорт, а спочатку правильно визначити, чому виникла різниця між документами та фактичною площею будинку.

Якщо за технічним паспортом садовий будинок має 498 кв.м, а фактично приблизно 570 кв.м, то різниця майже 72 кв.м. Це суттєва різниця, і її не варто ігнорувати.

Перш за все потрібно перевірити, яка площа зазначена не тільки в техпаспорті, а й у правовстановлюючих документах, у Державному реєстрі речових прав, у декларації або сертифікаті про введення будинку в експлуатацію та в документах, які подавалися для прийняття об’єкта в експлуатацію.

Якщо будинок введений в експлуатацію саме як 498 кв.м, а фактична площа 570 кв.м, тоді юридично оформленими можуть вважатися тільки ті характеристики, які були зазначені в документах про введення в експлуатацію та зареєстровані у реєстрі.

Сам по собі новий техпаспорт не легалізує зайві квадратні метри. Техпаспорт лише фіксує фактичний стан об’єкта: площу, планування, склад приміщень та інші технічні характеристики. Але якщо додаткова площа виникла внаслідок добудови, реконструкції, надбудови або іншої зміни будинку, тоді це потрібно оформлювати як будівельні зміни, а не просто як «виправлення техпаспорта».

Окремо звертаю увагу, що для садових та дачних будинків є важлива межа — до 500 кв.м. Якщо будинок фактично має 570 кв.м, він уже виходить за межі стандартної процедури забудови за будівельним паспортом. Тому питання потрібно вирішувати обережно, щоб не отримати проблему із самочинною реконструкцією або недостовірними даними в документах.

Практично я раджу діяти так.

Спочатку замовити технічну інвентаризацію у сертифікованого спеціаліста або БТІ, щоб офіційно встановити фактичну площу будинку та зрозуміти, за рахунок чого виникла різниця.

Після цього потрібно порівняти новий техпаспорт із документами про введення будинку в експлуатацію. Якщо буде видно, що це технічна помилка у старому техпаспорті або неправильний обмір, тоді можна буде ставити питання про виправлення технічної документації та внесення актуальних даних до реєстрів.

Якщо ж з’ясується, що додаткові 72 кв.м — це добудова, реконструкція, надбудова, мансарда, тераса, прибудова або інша площа, яка не була відображена в документах про введення в експлуатацію, тоді таку площу потрібно буде узаконювати окремо.

У такому випадку, скоріш за все, потрібно буде звертатися до архітектора/проєктанта, визначати клас наслідків об’єкта, перевіряти відповідність земельної ділянки, відступи від меж, цільове призначення землі, будівельні норми, а потім оформлювати документи на реконструкцію та прийняття зміненого об’єкта в експлуатацію.

Не рекомендую просто замовляти новий техпаспорт і намагатися одразу зареєструвати 570 кв.м без перевірки будівельних документів. Якщо державний реєстратор або орган архітектурно-будівельного контролю побачить, що площа збільшилася без документів на реконструкцію чи введення змін в експлуатацію, можуть виникнути проблеми з реєстрацією, продажем, даруванням, спадщиною або подальшим оформленням будинку.

Також потрібно врахувати, що Ви вже купили цей будинок. Якщо продавець знав про невідповідність площі та не повідомив Вас про це, у майбутньому можна окремо оцінювати питання претензій до продавця. Але першочергово потрібно не сперечатися з продавцем, а встановити реальний юридичний статус цих додаткових метрів.

Тому правильний порядок дій такий:

1. Отримати витяг з Державного реєстру речових прав і перевірити, яка площа будинку там зазначена.
2. Перевірити документи про введення будинку в експлуатацію: декларацію, сертифікат або інший документ, на підставі якого будинок був зареєстрований.
3. Замовити нову технічну інвентаризацію.
4. Встановити, чи різниця у площі є технічною помилкою, чи наслідком фактичної добудови/реконструкції.
5. Якщо це помилка — виправляти технічні документи та реєстраційні дані.
6. Якщо це добудова або реконструкція — оформлювати документи на узаконення цієї частини будинку.

Мій висновок: ситуація вирішується, але її не можна залишати як є. Поки у документах 498 кв.м, а фактично 570 кв.м, у Вас є ризик проблем із реєстрацією, перевірками, продажем, спадкуванням або будь-якими майбутніми діями з цим будинком.

Вітаю!

З 2023 РОКУ САДОВИЙ БУДИНОК НК МОЖЕ БУТИ БІЛЬШЕ 500 М2.

ВСЕ ЩО БІЛЬШЕ ПОВИННО БУЛО ВВОДИТИСЯ В ЕКСПЛУАТАЦІЮ ЗОВСІМ ПО ІНШІЙ ПРОЦЕДУРІ.

В Україні, за законом, існує три основні типи будинків, придатних для проживання: житловий, садовий і дачний.

Садовий будинок — це легка, найчастіше одно- або двоповерхова будівля, призначена для сезонного проживання, вирощування культур та відпочинку. Він зводиться на земельній ділянці для садівництва, яка має відповідне цільове призначення — не для постійного проживання.

Садовий будинок не є житловим будинком у класичному розумінні. Він може бути зареєстрований як нерухомість, але не як місце реєстрації постійного проживання.

ЗАТВЕРДЖЕНОНаказ Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України03 липня 2018 року N 158

Зареєстрованов Міністерстві юстиції України28 серпня 2018 р. за N 976/32428

(У тексті Порядку цифри "300" замінено цифрами "500" згідно з наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 вересня 2023 року N 889)

1. Цей Порядок, розроблений на виконання вимог Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності", встановлює процедуру проведення технічного обстеження та умови прийняття в експлуатацію об'єктів будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об'єктів з незначними наслідками (СС1), збудовані на земельних ділянках відповідного цільового призначення без дозвільного документа на виконання будівельних робіт (далі - об'єкти), а саме:

(абзац перший пункту 1 розділу I із змінами, внесеними згідно з наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 14.12.2021 р. N 330)

індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків загальною площею до 500 квадратних метрів, а також господарських (присадибних) будівель і споруд загальною площею до 500 квадратних метрів, збудованих у період з 05 серпня 1992 року по 09 квітня 2015 року;

2. У цьому Порядку терміни вживаються в таких значеннях:

господарські (присадибні) будівлі - допоміжні (нежитлові) приміщення, до яких належать сараї, хліви, гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції тощо, та прибудови до них;

господарські (присадибні) споруди - земельні поліпшення, що не належать до будівель та приміщень, призначені для виконання спеціальних технічних функцій, до яких належать колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо, та прибудови до них;

дачний будинок - будинок, який використовується протягом року з метою позаміського відпочинку, та прибудова до нього;

замовник - особа, що має право власності чи право користування земельною ділянкою відповідного цільового призначення, на якій розміщено об'єкт, та подала в установленому законодавством порядку відповідну заяву;

індивідуальний (садибний) житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, поверховість якої не має перевищувати чотирьох поверхів, призначена для постійного в ній проживання, що складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень, і прибудова до неї;

садовий будинок - будинок для літнього використання та прибудова до нього;

---

ПО ЗЕМЕЛЬНІЙ ДІЛЯНЦІ ПИТАНЬ НЕМАЄ.

---

АБО ЛИШАЙТЕ ВСЕ ЯК Є, АБО ЙДІТЬ ЧЕРЕЗ ПРОЦЕДУРУ РЕКОНСТРУКЦІЇ.

Офіційно збільшити площу садового будинку понад 500 м² можна лише через процедуру реконструкції, змінивши цільове призначення землі на "садибну забудову" (для житлового будинку) та отримавши складний пакет дозвільної документації, оскільки об'єкт автоматично переходить до класу наслідків СС2 (середні наслідки).

Відповідно до п.2 ст. 32 Закону «Про регулювання містобудівної діяльності» категорія складності об’єкта будівництва визначається відповідно до державних будівельних норм та стандартів на підставі класу наслідків (відповідальності) такого об’єкта будівництва.

Клас наслідків (відповідальності) будівлі або споруди визначається відповідно до п. 5.1 чинного ДБН В.1.2-14-2009 «Загальні принципи забезпечення надійності та конструктивної безпеки будівель, споруд, будівельних конструкцій та основ».

У зв’язку з чим визначену проектною документацією категорію складності об’єктів будівництва необхідно перевіряти з урахуванням класу наслідків (відповідальності).

При цьому пропонується наступна схема урахування класу наслідків (відповідальності) СС-1; СС-2; СС-3:

• класу наслідків СС-1 відповідають І та ІІ категорія складності;
• класу наслідків СС-2 відповідають ІІІ та ІV категорія складності;
• класу наслідків СС-3 відповідає V категорія складності.

ЖИТЛОВІ БУДІВЛІ, ЦЕ КЛАС СС-2.

Вітаю Вас!

Доброго дня, підкажіть я купив садовий будиночок та ділянку землі 7.8 соток.За техпаспортом садовий будиночок 498 квадратних метрів.Але за фактом він більше, приблизно 570 квадратів.Садовий будиночок введено в експлуатацію.Що мені робити у цій ситуації?

Я б тут радив не поспішати з будь-якими діями. Сам по собі факт того, що фактична площа будинку більша, ніж зазначено в технічному паспорті, ще не означає, що Вам необхідно терміново щось переоформлювати або узаконювати.

Для початку варто зрозуміти, чому виникла така різниця майже у 70 квадратних метрів. Це може бути наслідком:

- добудови попереднім власником;

- помилки під час попередньої інвентаризації;

- наявності приміщень, які не були включені до загальної площі;

- реконструкції без внесення змін до документів.

Якщо наразі Ви спокійно користуєтеся будинком і не плануєте найближчим часом його продавати, дарувати, оформлювати іпотеку, ділити майно чи здійснювати інші юридично значимі дії, то я не бачу нагальної необхідності щось робити просто зараз. Водночас перед будь-яким майбутнім відчуженням нерухомості або оформленням права власності на зміни я б рекомендував замовити нову технічну інвентаризацію та з'ясувати, чи всі наявні квадратні метри є законно збудованими та введеними в експлуатацію.

ВИСНОВОК: Тому моя практична порада така: поки що нічого не робити, але зберегти це питання на контролі, так би мовити. Якщо ж плануєте найближчим часом продавати або переоформлювати будинок, тоді вже варто детально аналізувати документи та замовляти новий технічний паспорт.

До речі, уточніть один важливий момент: ці додаткові приблизно 70 кв.м були збудовані попереднім власником після введення будинку в експлуатацію чи вони існували ще на момент виготовлення техпаспорта? Саме від цього багато в чому залежить подальший алгоритм дій.

З повагою! Щасти Вам!