Купівля приватизованої земельної ділянки

Доброго дня, Олена!

Якщо коротко: купувати можна лише після перевірки справи в суді, реєстрів і статусу незавершеного будівництва. Сам по собі спір колишнього подружжя про стягнення коштів, витрачених на будівництво, не означає автоматично, що у Вас заберуть земельну ділянку. Але ризики є суттєві.

Ризик щодо самої земельної ділянки

Якщо земельна ділянка саме приватизована одним із подружжя, то за пунктом 5 частини першої статті 57 Сімейного кодексу України земельна ділянка, набута за час шлюбу внаслідок приватизації, є особистою приватною власністю того з подружжя, хто її приватизував. Тобто сама приватизована земля не завжди є спільним майном подружжя.

Але це не знімає ризик повністю, тому що за частиною першою статті 62 Сімейного кодексу України майно одного з подружжя може бути визнане судом об’єктом спільної сумісної власності, якщо за час шлюбу воно істотно збільшилося у вартості внаслідок спільних трудових чи грошових затрат або затрат другого з подружжя. Саме будівництво будинку на приватизованій ділянці може бути таким аргументом у спорі.

Ризик щодо незавершеного будівництва

Потрібно з’ясувати, що саме Ви купуєте: тільки землю чи землю разом з об’єктом незавершеного будівництва. За частиною третьою статті 331 Цивільного кодексу України до завершення будівництва особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, використаних у будівництві, а договір щодо об’єкта незавершеного будівництва можливий після державної реєстрації права власності або спеціального майнового права на нього.

Тобто якщо незавершене будівництво не зареєстроване як об’єкт, купівля лише земельної ділянки не гарантує, що Вам безспірно переходить усе, що фактично збудовано на ній. У договорі треба чітко прописувати долю незавершеного будівництва, будівельних матеріалів, проєктної документації, повідомлення/дозволу на будівельні роботи, технічного паспорта, будівельного паспорта тощо.

Ризик самочинного будівництва

Окремо треба перевірити, чи будинок не є самочинним будівництвом. За частиною першою статті 376 Цивільного кодексу України самочинним є будівництво, якщо воно здійснюється на земельній ділянці, не відведеній для цієї мети, або без відповідного документа на виконання будівельних робіт, або з істотними порушеннями будівельних норм. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, не набуває права власності на нього.

Це один із найбільших практичних ризиків: Ви можете купити землю, а потім з’ясується, що добудувати, зареєструвати або ввести будинок в експлуатацію неможливо без суду, нових документів або приведення будівництва у відповідність.

Ризик через судовий спір колишнього подружжя

Якщо в суді заявлена лише вимога про стягнення коштів, витрачених на незавершене будівництво, то формально це грошовий спір між колишнім подружжям. У такому випадку Ви не повинні автоматично відповідати за борги продавця.

Але треба перевірити, чи в цій справі немає ухвали про забезпечення позову: арешту земельної ділянки, арешту незавершеного будівництва або заборони продавцю вчиняти дії щодо відчуження. За пунктами 1 і 2 частини першої статті 150 Цивільного процесуального кодексу України позов може забезпечуватися накладенням арешту на майно або забороною вчиняти певні дії.

Ризик зміни позовних вимог

Навіть якщо зараз позов лише про гроші, другий з подружжя може змінити або доповнити вимоги, наприклад просити визнати право на частку в незавершеному будівництві, визнати об’єкт спільним майном, оскаржувати продаж як такий, що порушує його/її права. Особливо це ризиковано, якщо покупець знав про спір і купив майно під час судового процесу.

Ризик відсутності згоди другого з подружжя

Якщо продається майно, яке може бути спільною сумісною власністю подружжя, діє стаття 65 Сімейного кодексу України: подружжя розпоряджається спільним майном за взаємною згодою, а для договорів, які потребують нотаріального посвідчення або державної реєстрації, згода другого з подружжя має бути письмова і нотаріально засвідчена. Розірвання шлюбу саме по собі не припиняє права спільної сумісної власності на майно, набуте за час шлюбу.

Тому якщо незавершене будівництво створювалося за час шлюбу і за спільні кошти, без позиції другого з подружжя угода для покупця буде ризиковою.

Що треба перевірити перед купівлею

Перед угодою обов’язково треба отримати:

• витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно по земельній ділянці;
• витяг щодо обтяжень: арешти, заборони, іпотеки, судові заборони;
• інформацію з Державного земельного кадастру;
• копію позовної заяви у справі між колишнім подружжям;
• усі ухвали суду про забезпечення позову або відмову в забезпеченні;
• документи на будівництво: будівельний паспорт/проєкт, повідомлення або дозвіл на виконання будівельних робіт, технічний паспорт, документи про реєстрацію незавершеного будівництва, якщо така реєстрація проводилась;
• пояснення нотаріуса, чи буде відчужуватися тільки земля, чи земля разом із зареєстрованим об’єктом незавершеного будівництва.

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» прямо передбачає державну реєстрацію права власності на об’єкт незавершеного будівництва та обтяжень такого права, а речові права на нерухоме майно й об’єкти незавершеного будівництва виникають, змінюються та припиняються з моменту державної реєстрації.

Висновок:

Купувати таку ділянку безпечно лише тоді, коли в судовій справі немає вимог щодо права власності на землю або незавершене будівництво, немає арешту чи заборони відчуження, будівництво не є самочинним, а в договорі чітко визначено, що відбувається з незавершеним будівництвом і будівельними матеріалами. Якщо ж спір уже стосується саме витрат на будинок, я б не радив купувати без попереднього аналізу матеріалів судової справи.

З повагою, адвокат Айвазян.