Як дійти згоди щодо управління багатоквартирного будинку. Приватизація житла та розподіл прибудинкової території

Доброго дня.

Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі – Закон) визначено три форми управління багатоквартирним будинком (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/417-19):

1. Самостійне управління багатоквартирним будинком співвласниками.
2. Управління багатоквартирним будинком управителем.
3. Управління багатоквартирним будинком об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ).

Самостійне управління багатоквартирним будинком співвласниками

Така форма управління передбачає можливість управляти будинком без створення ОСББ. Цей варіант управління може бути рекомендований для малоквартирних будинків (3–5 квартир), де власники самостійно можуть утримувати свій будинок та прибудинкову територію в належному стані.

Прийняття рішень щодо управління зборами співвласників та процедурні питання проведення зборів врегульовані Законом (а саме ст. 10).

До повноважень зборів співвласників належить прийняття рішень з усіх питань щодо управління будинком:

1. розпорядження спільним майном будинку;
2. визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміну умов договору з управителем;
3. обрання уповноваженої особи співвласників під час укладання, внесення змін та розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;
4. визначення повноважень управителя щодо управління;
5. проведення поточного і капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
6. визначення дати та місця проведення наступних зборів співвласників;
7. визначення переліку та розміру витрат на управління;
8. відключення будинку від мереж централізованого постачання комунальних та визначення системи подальшого забезпечення будинку комунальними послугами;
9. прийняття рішення про вибір моделі організації договірних відносин з виконавцем комунальної послуги.

Формальних перешкод для самостійного управління будинком співвласниками немає, тож залучати управителя не обов’язково. Оскільки згідно із ч. 1 ст. 5 Закону спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників, до відносин з управління таким майном цілком може бути застосована ч. 3 ст. 369 Цивільного кодексу України, керуючись якою, співвласники мають право вповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпоряджання спільним майном.

Тобто, по суті, співвласники, які прийняли рішення управляти будинком самостійно, можуть на зборах обрати з-поміж себе одну особу й доручити їй представляти інтереси всіх співвласників під час укладеннія договорів із виконавцями робіт/послуг, що необхідні для утримання будинку й розраховані на, так би мовити, колективного споживача (приміром, вивіз сміття, утеплення будинку, капітальні ремонтні роботи тощо).

У принципі, так само можна увповноважити одного зі співвласників на представлення інтересів інших власників приміщень у будинку у взаємовідносинах з органами влади або покласти на нього будь-які інші обов’язки, що традиційно в разі створення ОСББ покладені на голову правління.

Успіхів Вам!

Хочу дещо доповнити по вашим питанням:

1. Власники двох квартир схильні до підписання договору з державною управительською компанією, власники двох інших квартир хочуть приватизувати житло та самостійно здійснювати управління. Яким чином можна вирішити цей спір? - необхідно домовлятися щодо форми управління багатоквартирним будинком (самостійне управління багатоквартирним будинком співвласниками, ОСББ чи управитель). Таке рішення повинно прийматися на зборах співвласників.

У будь-якому разі спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку (відповідно до ст. 5 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

А тому варіант "власники двох інших квартир хочуть приватизувати житло та самостійно здійснювати управління" - неможливий.

Необхідно пам'ятати про обов'язки співвласників (ст. 7 Закону).

2. Також цікавить, питання переваги приватизації житла та розподілу прибудинкової території, яка є у спільній сумісній власності. -

Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/417-19):

Стаття 1. Визначення термінів

6) спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.

Знову ж таки: спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку (відповідно до ст. 5 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).

Всього доброго. Сподіваюсь, що Вам допоміг.

Добрий день!

Якщо перші особи вже ж власниками житла, а другі не є власниками житла, а лише користувачами житла, то другі по спочатку мають право на здійснення приватизації такого житла, згідно до Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду":

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2482-12

Метою приватизації державного житлового фонду є створення умов для здійснення права громадян на вільний вибір способу задоволення потреб у житлі, залучення громадян до участі в утриманні і збереженні існуючого житла та формування ринкових відносин.

Житлового кодексу України:

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/5464-10

До приватизації, другі особи не можуть бути власниками житла, а ж його користувачами.

Управління будинком може бути самостійним, або через управлінську організацію.

У разі управління будинком, через управлінську організацію, таке рішення приймається спільно, відповідно рішення щодо самостійного управління приймається самостійно, тому тим хто не бажає того, щоб управління будинком здійснювалося через управлінську організацію, а лише самостійно, це вирішити простіше, займатися управлінням самостійно і все, а тим хто хоче щоб було навпаки, треба доводити таку необхідність і потребу та у разі відсутності згоди, то у судовому порядку.

Так, у разі коли власники двох квартир схильні до підписання договору з державною управительською компанією, а власники двох інших квартир самостійно здійснювати управління, то можливо вирішувати спір у судовому порядку, на підставі Цивільного процесуального кодексу України:

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1618-15

Успіхів Вам!

Доброго дня! Ситуація, що склалася у Вас може бути вирішена у судовому порядку, однак, якщо є змога вирішити дане питання мирним шляхом з іншими сусідами, то обрати краще його і дійти згоди як діяти усім сусідам: приватизовувати чи передавати в управління.

Щодо розподілу прибудинкової території. Відповідно до вимог наведеного колегою Савченком Закону:

ст.1 - "1. У цьому Законі наведені нижче терміни вживаються в такому значенні:

1) багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об’єктами нерухомого майна;...

4) прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку;..

6) спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія;";

"Стаття 5. Спільне майно багатоквартирного будинку

1. Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.

2. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.

3. Кредитор співвласника не має права вимагати виділення частки із спільного майна багатоквартирного будинку в натурі для звернення стягнення на неї." -

отже прибудинкова територія не може бути розділена між співвласниками.

Щодо вирішення спору у виборі форми управління будинком. Відповідно до цього ж Закону:

"Стаття 10. Прийняття рішень щодо управління багатоквартирним будинком зборами співвласників...

3. Збори співвласників можуть скликатися ініціативною групою у складі не менше трьох співвласників або управителем, обраним відповідно до цього Закону.

Збори співвласників у прийнятих в експлуатацію новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир та нежитлових приміщень у такому будинку....

6. Рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, ..." -

отже, у Вашому випадку у будь-якому разі квоти влансиків (наймачів) квартир на скликання зборів співвласників не вистачає, тому виходом є передача управління будинком управителю відповідно до ст.11 Закону та сплати йому винагороди (ст.12).

Разом з тим, відповідно до цього Закону:

"Стаття 2. Відносини, що регулюються цим Законом

1. Предметом регулювання цього Закону є відносини, що виникають у процесі реалізації прав та виконання обов’язків власників квартир та нежитлових приміщень як співвласників багатоквартирного будинку...." -

тобто, для застосування Закону необхідно набуття наймачами квартир права власності - приватизації квартир, при цьому, як зазначено у питанні: "...власники двох інших квартир хочуть приватизувати житло та самостійно здійснювати управління" - по-перше, вони тільки мають намір приватизації квартир, по-друге - до моменту приватизації вони є не власниками, а наймачами квартир. В такому випадку, правовому стані будинку до застосування підлягає, як я вважаю наступне положення Закону:

"Стаття 13. Прикінцеві та перехідні положення...

4. Установити, що до визначення співвласниками багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, форми управління багатоквартирним будинком, але не більше одного року із дня набрання чинності цим Законом, послуги з утримання такого будинку надає суб’єкт господарювання, визначений виконавцем послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій у багатоквартирному будинку до набрання чинності цим Законом.

5. У разі якщо протягом одного року з дня набрання чинності цим Законом співвласники багатоквартирного будинку, в якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок. У разі якщо місцевою радою або її виконавчим органом відповідно до законодавства прийнято рішення про делегування іншому органу - суб’єкту владних повноважень функцій із здійснення управління об’єктами житлово-комунального господарства, забезпечення їх утримання та ефективної експлуатації, необхідного рівня та якості послуг, управитель призначається на конкурсних засадах таким органом...."

Добрый день!

По Вашему вопросу сообщаю следующее:

Согласно ст. 5 Закона общее имущество многоквартирного дома является общей совместной собственностью совладельцев. и не может быть разделено между совладельцами, и такие совладельцы не имеют права на выделение в натуре доли из общего имущества многоквартирного дома.

Распоряжение общим имуществом многоквартирного дома, установление, изменение и отмена ограничений по использованию ним принадлежит к пономочиям общего собрания (ст.10 Заокона)..

Согласно ч. 6 ст. 10 Закона Украины «Об объединении совладельцев многократных домов» к исключительной компетенции общего собрания относится вопрос использования общего имущества, а также предварительное (до их заключения) согласование условий договоров, предметом которых являются ценные бумаги, имущественные права или совместное имущество совладельцев или их часть.

Статьёй 26 Закона Украины (ч.3) «Об объединении совладельцев многоквартирных домов» закреплено, что «Об’єкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів об’єднання передаватися в користування, у тому числі на умовах оренди, фізичним та юридичним особам за умови, що не будуть погіршені умови експлуатації багатоквартирного будинку.»

Согласно ст. 10 Заокна Украины «Об обьединении совладельцев многоквартирных домов», чтобы решение об сдаче в аренду нежилых помещений было принято необходимо две трети голосов совладельцев.

«… Рішення про визначення переліку та розмірів внесків і платежів співвласників, порядок управління та користування спільним майном, передачу у користування фізичним та юридичним особам спільного майна, а також про реконструкцію та капітальний ремонт багатоквартирного будинку або зведення господарських споруд вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало не менш як дві третини загальної кількості усіх співвласників, а в разі якщо статутом не передбачено прийняття таких рішень, - більшістю голосів. З інших питань рішення вважається прийнятим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості співвласників.»

Если на собрании не будет достигнуто приемлемого для сторон компромисса - дальнейшее решение возможно в судебном порядке.

С уважением,

Константин Гончаренко

Про житлово-комунальні послуги - https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2189-19

Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку - https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2866-14

Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку - https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/417-19

1. Самостійне управління багатоквартирним будинком співвласниками.
2. Управління багатоквартирним будинком управителем.
3. Управління багатоквартирним будинком об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку (далі – ОСББ).

Стаття 6. Права співвласників багатоквартирного будинку

1. Співвласники мають право:

1) вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників;

2) брати участь в управлінні багатоквартирним будинком особисто або через представника;

3) одержувати інформацію про технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку, умови його утримання та експлуатації, витрати на утримання спільного майна багатоквартирного будинку та надходження, отримані від його використання;

4) безоплатно одержувати інформацію про суб’єктів права власності на всі квартири та нежитлові приміщення у багатоквартирному будинку і площу таких квартир та приміщень у порядку і межах, визначених законом;

5) ознайомлюватися з рішеннями (протоколами) зборів співвласників, листками опитування, робити з них копії;

6) на відшкодування винною особою збитків, завданих спільному майну багатоквартирного будинку, у розмірі, що відповідає частці кожного співвласника;

7) інші права, визначені законом.

2. Реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників.

3. У разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх прав попереднього власника як співвласника.

Стаття 7. Обов’язки співвласників багатоквартирного будинку

1. Співвласники зобов’язані:

1) забезпечувати належне утримання та належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна багатоквартирного будинку;

2) забезпечувати технічне обслуговування та у разі необхідності проведення поточного і капітального ремонту спільного майна багатоквартирного будинку;

3) використовувати спільне майно багатоквартирного будинку за призначенням;

4) додержуватися вимог правил утримання багатоквартирного будинку і прибудинкової території, правил пожежної безпеки, санітарних норм;

5) виконувати рішення зборів співвласників;

6) забезпечувати додержання вимог житлового і містобудівного законодавства щодо проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення приміщень або їх частин;

7) відшкодовувати збитки, завдані майну інших співвласників та спільному майну багатоквартирного будинку;

8) додержуватися чистоти в місцях загального користування і тиші згідно з вимогами законодавства;

9) забезпечувати поточний огляд і періодичне обстеження прийнятого в експлуатацію в установленому законодавством порядку багатоквартирного будинку протягом усього життєвого циклу будинку та нести відповідальність за неналежну експлуатацію згідно із законом;

10) своєчасно сплачувати за спожиті житлово-комунальні послуги.

2. Кожний співвласник несе зобов’язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.

3. У разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення новий власник набуває усіх обов’язків попереднього власника як співвласника.