Сдача квартиры в аренду, минимализация налога

Планирую сдать квартиру в аренду (35 кв.м, ориентировочно за 100 у.е. в месяц) как выгоднее оформиться для оплаты налогов? (не работаю, в налоговой никак не оформлена)

Аренда жилья в Украине регулируется Гражданским кодексом. Согласно закону, между собственником жилья и нанимателем должен заключатся договор. После этого, один раз в квартал, арендодатель должен оплачивать 18% налога на прибыль от полученного дохода и 1,5% военного сбора.

Здравствуйте, Елена!

Владелец жилья, согласно ст. 319 и 320 Гражданского кодекса Украины, может свободно им распоряжаться, в том числе сдавать в аренду. Действующее законодательство допускает заключение договора найма жилья только на платной основе. Размер платы устанавливается в самом договоре, там же прописываются сроки, в которые арендатор должен выплачивать арендодателю оговоренную сумму. Если стороны не определили сроки, платить аренду нужно по умолчанию — то есть ежемесячно.

В ст. 167 п. 167.1 Налогового кодекса Украины (НКУ) указано, что с 1 января 2016 года доход от сдачи в аренду жилья облагается налогом по ставке 18%. Дополнительно физлицо-арендодатель при нотариальной регистрации сделки обязан оплатить военный сбор — 1,5% договорной арендной платы.

Арендодатель самостоятельно рассчитывает и уплачивает налог каждый квартал, 4 раза в год. По ст. 170 НКУ выплаты нужно совершить в течение 40 календарных дней после последнего дня соответствующего отчетного/налогового квартала. Размер полученного дохода и общую сумму налога, уплаченного в течение года, арендодатель отражает в годовой налоговой декларации. Государственная фискальная служба сравнивает данные из декларации и сведения о фактических поквартальных выплатах налога в отчетном году. Если данные совпадают — обязательство считается выполненным.

Неуплата налога в оговоренный срок считается правонарушением. Так, по ст. 127 п. 127.1 НКУ , за неуплату налога арендодатели платят штраф в таких размерах:

• 10% от суммы не уплаченного вовремя налогового обязательства, если опоздание составляет не более 30 календарных дней включительно;
• 20% от суммы не уплаченного вовремя налогового обязательства, если опоздание составляет более 30 календарных дней.

Так, ответственным за начисление и уплату налога на доходы физических лиц в бюджет в случае заключения договора аренды недвижимого имущества между физическими лицами, не являющимися субъектами хозяйствования, является арендодатель.

Суммы полученного дохода, уплаченного в течение отчетного налогового года налога и налогового обязательства по результатам такого года арендодатель отражает в годовой налоговой декларации об имущественном состоянии и доходах и подает ее в контролирующий орган по месту регистрации (налогового адреса) до 1 мая года, следующего за отчетным.

В случае нотариального удостоверения договора аренды объектов недвижимости, информацию о таком договоре контролирующему органу по налоговому адресу налогоплательщика - арендодателя подает нотариус.

Ст. 164-1 ст. 164-1 Кодекса Украины об административных правонарушениях определяет ответственность за несвоевременную подачу налоговой декларации или искажение приведенных в ней данных. Санкции определены в виде штрафа в размере от трех до восьми не облагаемых налогом минимумов доходов граждан.

Согласно п. 5 подраздела XX Переходных положений НКУ, необлагаемый минимум доходов граждан установлен на уровне социальной льготы. Ее размер, по пункту 169.1.1 НКУ, составляет 50% прожиточного минимума для трудоспособных лиц в расчете на месяц.

Если это Ваша личная квартира, то Вы можете зарегистрироваться, как физическое лицо-предприниматель (ФЛП) 2 или 3 группы.

Так, физлица-предприниматели первой группы будут ежемесячно перечислять в бюджет 1249,26 грн: 210,2 грн единого налога и 1039,06 грн ЕСВ. ФЛП второй группы — 1983,66 грн в месяц: 944,6 грн единого налога и 1039,06 грн ЕСВ.

Для ФЛП третьей группы размер ЕСВ составит 1039,06 грн в месяц. Размер единого налога будет зависеть от размера дохода и системы, которую выберет плательщик. Предприниматели, которые платят налог на добавленную стоимость, будут платить 3% от дохода за месяц, а ФЛП которые не платят НДС — 5% от дохода.

В случае регистрации, как ФЛП 2 или 3 группы на едином налоге, сумма для оплаты будет меньшей.

Нужно выбрать КВЕД своей деятельности.

Так, в Реестре плательщиков ЕН (код КВЭД 68.20 из ДК 009:2010).

Так, зарегистрировать ФЛП Вы можете на сайте, по ссылке: https://diia.gov.ua/services/reyestraciya-fop.

"Після реєстрації ФОП, треба звернутися до податкової служби, для постановки на облік та отримання книги обліку.

фізична особа - підприємець може самостійно обрати спрощену систему оподаткування, якщо така особа відповідає вимогам, встановленим Податковим кодексом, та реєструється платником єдиного податку в порядку, визначеному розділом ХIV ПКУ (http://sfs.gov.ua/nk/rozdil-xiv--spetsialni-podat/edynyi-podatok/)".

"Подання заяви на застосування спрощеної системи оподаткування:

Заява подається до контролюючого органу за вибором платника податків в один з таких способів:

1) особисто платником податків або уповноваженою на це особою;

2) надсилається поштою з повідомленням про вручення та з описом вкладення;

3) засобами електронного зв'язку в електронній формі з дотриманням умови щодо реєстрації електронного підпису підзвітних осіб у порядку, визначеному законодавством;

4) суб’єкту державної реєстрації як додаток до реєстраційної картки, що подається для проведення державної реєстрації юридичної особи. Електронна копія заяви, виготовлена шляхом сканування, передається державним реєстратором до контролюючого органу одночасно з відомостями з реєстраційної картки на проведення державної реєстрації юридичної особи або фізичної особи - підприємця згідно із Законом 755.

Форма заяви та порядок застосування спрощеної системи оподаткування затверджені наказом Міністерства фінансів України від 20.12.2011 № 1675 "Про затвердження форми свідоцтва платника єдиного податку та порядку видачі свідоцтва, форми та порядку подання заяви про застосування спрощеної системи оподаткування та форми розрахунку доходу за попередній календарний рік" (http://sfs.gov.ua/zakonodavstvo/podatkove-zakonodavstvo/nakazi/53476. html)".

Общее для всех физлиц-единщиков — ограничение обосновалось в п.п. 291.5.3 НКУ. Здесь говорится, что не могут быть плательщиками ЕН групп 1 — 3 ФЛП, которые предоставляют в аренду:

— земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 га;

— жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 100 кв. м;

— нежилые помещения (здания, сооружения) и/или их части, общая площадь которых превышает 300 кв. м.

В ряды единщиков группы 2 попадают ФЛП, у которых в течение календарного года одновременно работает не более 10 человек, а объем дохода не превышает 1,5 млн грн* (п.п. 2 п. 291.4 НКУ). Разрешенные для них виды деятельности:

* Напомним, что с 01.01.2021 г. предельный объем дохода для второгруппников возрастет до 2,5 млн грн, как предусмотрено Законом Украины от 20.09.2019 г. № 129-IX.

— предоставление услуг, в том числе бытовых, плательщикам ЕН и/или населению;

— производство и/или продажа товаров;

— деятельность в сфере ресторанного хозяйства.

Судя по определению из п.п. 14.1.203 НКУ, предоставление имущества в аренду для налогового законодательства — не что иное, как услуга. Получается, передавать недвижимость в аренду единоналожник группы 2 может, но только: (а) другим единоналожникам и населению и (б) с соблюдением ограничения по площади из п.п. 291.5.3 НКУ.

Нельзя, будучи плательщиком ЕН группы 2, сдавать недвижимость в аренду, например:

— предприятиям — плательщикам налога на прибыль (см. письмо ГНСУ от 25.10.2019 г. № 1010/6/99-00-04-07-03-15/ІПК);

— неприбыльным организациям (см. письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 06.06.2019 г. № 2562/В/26-15-13-06-12/ІПК);

— ФЛП на общей системе налогообложения;

— физлицам, осуществляющим независимую профессиональную деятельность;

— физлицам-нерезидентам (это следует из понимания налоговиками термина «население», см. БЗ 107.05).

Плательщиками ЕН группы 3 являются, в частности, ФЛП, у которых объем дохода в течение календарного года не превышает 5 млн грн (п.п. 3 п. 291.4 НКУ). Причем нет никаких ограничений по видам деятельности или в отношении контрагентов.

Получается: ФЛП-единоналожники группы 3 имеют право сдавать свое имущество в аренду любым субъектам предпринимательской деятельности и физлицам. Главное — не забывайте об уже известных ограничениях по площади объекта аренды.

Исходя из п. 291.6 НКУ, значит: выплачивать арендную плату арендатор должен исключительно в денежной (наличной или безналичной) форме.

Единый налог устанавливают местные советы (п. 293.2 НКУ) и на 2020 год:

для 2-й группы - в пределах до 20% размера минимальной зарплаты, установленной законом на 1 января налогового (отчетного) года: 4723 грн х 20% = 944,60 грн.

Для предпринимателей на упрощенной системе налогообложения 1-3 групп ЕСВ определяется как 22% от текущей минимальной зарплаты. В данный момент при «минималке» 4723 грн эта сумма составляет 1039,06 грн в месяц (3117,18 грн в квартал).

Таким образом, с 1 сентября 2020 года размер ЕСВ составит 1100 грн (3300 грн в квартал), с 1 января 2021 года — 1320 грн (3960 грн в квартал), а с 1 июля 2021 года — 1430 грн (4290 грн в квартал).

Максимальная сумма ЕСВ, которую необходимо уплатить самозанятым лицам с 01.09.2020 г. составит 16 500 грн (75 000 грн х 22%), а минимальная сумма - 1100 грн (5000 грн х 22%).

Всего доброго!

Удачи Вам!

Доброго дня!

По Вашому питанню повідомляю наступне:

Якщо ви як фізична особа плануєте передавати власне майно в оренду не тривалий час то необхідно подавати відповідну декларацію до податкової у 2021 році за місцем реєстрації

Декларація про майновий стан та доходи подається переважно фізичними особами, котрі мали дохід від передачі майна в оренду, отримували коштовні подарунки чи спадок , або інший дохід від іноземних держав у вигляді інвестицій , такий дохід підлягає оподаткуванню по ставці ПДФО - 18% ТА ВЗ -1,5% ДЛЯ ФІЗИЧНИХ ОСІБ без ФОП , НЕОБХІДНО ПОДАТИ ДЕКЛАРАЦІЮ ПРО МАЙНОВИЙ СТАН І ДОХОДИ ТА ЗАЗНАЧИТИ У НІЙ ОТРИМАННЯ ВКАЗАНИХ ВИДІВ ДОХОДІВ ДОДАВШИ ДОКАЗИ ПРО ЇХ ОТРИМАННЯ( ДОГОВІР ОРЕНДИ МАЙНА ТА ВИПИСКУ З БАНКУ ПРО ЗАРАХУВАННЯ КОШТІВ. Подати вказані документи разом з декларацією за місцем реєстрації в податкову для розрахунку сум податків.

Якщо оренда буде вашою постійною діяльністю , необхідно розглянути можливість реєстрації Вас як ФОП - 3 -Ї групи без сплати ПДВ за ставкою оподаткування 3%, обрати відповідні КВЕДи , спрощену систему оподаткування та відкрити рахунок у банку, вести книгу обліку( за бажанням зареєструвати її у податковій.)

Нужно перейти на сайт МЮУ, выбрать пункт «Регистрация бизнеса и ОО», вид субъекта – ФОП (ФЛП). Заполните заявление и выберите тип налогообложения. В течение 24 часов на портале электронных сервисов опубликуют выписку из Единого государственного реестра. В ней будет указано, что вы — физическое лицо-предприниматель.Открытие ФЛП в "Дии" / Дия

Зарегистрируйтесь или авторизуйтесь (если уже зарегистрированы) в кабинете гражданина на diia.gov.ua с помощью электронной подписи.Заполните онлайн-форму на получение услуги.Заполненное заявление на регистрацию ФЛП автоматически пришлют регистратору по месту вашей регистрации или по месту регистрации, которое указано в справке переселенца.Если вы выбрали упрощенную форму налогообложения, заявление на переход к упрощенной системе будет автоматически отправлено в налоговый орган по месту вашей регистрации или по месту регистрации, которое указано в справке переселенца.Если выбрали общую систему налогообложения, то можете также подать заявление на регистрацию плательщиком налога на добавленную стоимость (НДС).Статус заявления можно проверить в кабинете гражданина. Уведомление о регистрации или отказе появится в кабинете, а также будет отправлено по электронной почте. Как только запись о регистрации ФЛП появится в Едином государственном реестре, вы можете получить выписку из реестра в кабинете гражданина. Выписка имеет юридическую силу – ее можно распечатать и пользоваться как любым другим документом.После регистрации ФЛП вам придется зарегистрировать Книгу учета доходов в налоговой службе. Но во время карантина и в течение 3 месяцев после его завершения вы можете начать вести свою деятельность без регистрации книги учета и вести учет своих доходов без ее использования.Как открыть ФЛП через iGovВторой способ онлайн-регистрации – с помощью Портала государственных услуг iGov. Здесь нужно выбрать "Услуги бизнеса", и в подразделе "Регистрационные данные" – пункт "Государственная регистрация физического лица-предпринимателя". Правда, эта функция работает пока что (по состоянию на январь 2020 года) только в Днепропетровской, Донецкой и Тернопольской областях. Но можно пробовать. Ведь идентификация личности в iGov происходит все равно с помощью ЭЦП или систем BankID (есть, в частности, у клиентов “Приватбанка” и “Ощадбанка”) или IDcard (тот самый биометрический паспорт), которые содержат информацию и о месте регистрации лица.

Єдиний податок - раз на квартал, після того, як задекларували доходи - протягом 10 днів після останнього дня подання декларації з ЄП.

Коли останній день сплати - вихідний або святковий, він переноситься на попередній йому робочий день.

Раз на квартал обов'язково треба сплачувати єдиний соціальний внесок (він нараховується щомісячно за ставкою 22%).

за I квартал 2020 року - 20 квітня;

за II квартал - 20 липня;

за III квартал - 19 жовтень;

за IV квартал - 19 січня 2021 року.

Використовувати РРО вам не треба, якщо працюєте виключно з безготівковими розрахунками.(якщо з готівкою то касовий апарат потрібен з видачею розрахункового документа)

Вам необхідно відкрити підприємницький рахунок, на який Ви будете виводити кошти.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Добрый день. Если Вы буде сдавать свою квартиру как физическое лицо, то : 1. Оформите договор аренды. Если на строк до 3 лет, то можно нотариально не заверять. 2.Зафиксируйте его в налоговой. 3. Самостоятельно следите за уплатой налога 18+1,5% ( раз в год). 4. Оформите счет в банке. Если Вы хотите сдавать квартиру в аренду как физическое лицо-предприниматель, то в ЦНАП получите специальную выписку и оформите КВЭД на "Предоставление в аренду недвижимого имущества". Оформите договор, зафиксируйте в налоговой. Налог будете оплачивать в конце каждого квартала. Если ФЛП на едином налоге в пределах 100 кв.м. жилая и 300 кв.м нежилая, а также до 0,2 га земельного участка (2 или 3 группа, в зависимости от статуса арендатора). Ставки единого налога на 2 группе – 944,60 грн, в месяц, на 3 группе – 5% или 3 %+НДС. Дополнительно уплачивается единый социальный взнос в размере не ниже 1039,06 в месяц, кроме пенсионеров, которые освобождены от уплаты.

Удачи Вам

Добрий день, Олено!

Щоб законно здавати квартиру, не обов'язково реєструватися як СПД (суб'єкт підприємницької діяльності). Можна просто звітувати перед державою про отриманий дохід, подаючи раз на рік декларацію. В такому випадку доведеться сплачувати податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) – 18% та військовий збір – 1,5%. Тобто, загалом доведеться сплачувати 19,5% від доходу.

Однак, якщо Ви хочете мінімізувати податки, то краще оформитися як ФОП (фізична-підприємець).

Зареєструвати ФОП можна на сайті за посиланням https://diia.gov.ua/services/reyestraciya-fop.

Щоб мати можливість законно здавати житло як ФОП, потрібно правильно визначити для себе код класифікатора видів економічної діяльності (КВЕД). В даному випадку КВЕД 68.20 "Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна".

Далі ви вже як ФОП можете законно вести діяльність за відповідним КВЕДом.

Для підприємців на єдиному податку першої групи передача нерухомості в оренду заборонена, що обумовлено в статті 291 Податкового кодексу України (ПКУ). Тому, відкриваючи підприємницьку діяльність з метою надання нерухомості в оренду, власники оформляються як ФОП другої або третьої групи єдиного податку.

Згідно пункту 4 статті 291 ПКУ ФОП другої групи не можуть здавати нерухомість юридичним особам. Для ФОП третьої групи це дозволено.

По податкам найбільш вигідний для Вас варіант — 2 група єдиного податку.

На спрощеній системі ведуть лише облік доходів — це вся ваша готівкова і безготівкова виручка, а не дохід мінус витрати.

Саме на підставі книги обліку заповнюється декларація з єдиного податку, дані мають збігатися.

А ще суми доходу в книзі обліку повинні підтверджуватися первинними документами, їх під час перевірки можуть попросити контролюючі органи, а ви зобов'язані надати, щоб підтвердити суми в книзі.

Скільки і коли сплачувати ЄП:

На 2-й групі ставка ЄП — 20% від мінімалки (п. 293.2 ПКУ). У 2020 році треба платити 944,6 грн на місяць.

Платити ЄП слід щомісяця, останній день сплати — 20-е число поточного місяця, тобто за травень маєте сплатити податок до 20 травня включно, за червень — до 20 червня тощо.

Останній день сплати може бути вихідним, тоді треба встигнути сплатити податок у попередній робочий день. Так, останній день сплати єдиного податку за квітень — 19 квітня.

Якщо не платите ЄП або сплатили пізніше, ніж треба, податкова нарахує штраф — 50% місячного платежу (п. 122.1 ПКУ), це 472,30 грн.

Податківці стежать за платежами і надсилають боржникам повідомлення-рішення із сумою, яку слід сплатити, — це сам податок, штраф і пеня. Пеня нараховується з першого робочого дня, що настає за останнім днем граничного строку сплати ЄП (пп. 129.1.1 ПКУ).

Платити ЄП треба, навіть якщо не отримуєте доходу.

Як платити ЄСВ на 2-й групі:

Мінімальний платіж із ЄСВ — 22% від мінімальної зарплати. У 2020 році це — 1039,06 грн на місяць, або 3117,18 грн на квартал. Цю суму зобов'язані сплачувати всі підприємці.

ЄСВ треба платити, навіть якщо ви не ведете діяльності, не отримуєте доходу, перебуваєте на тривалому лікарняному чи в декреті.

Можуть не платити ЄСВ лише підприємці — пенсіонери за віком і ФОП з інвалідністю.

Внесок нараховується щомісячно, обов'язково потрібно сплатити квартальну суму ЄСВ включно до 19-го числа місяця, який настає за календарним кварталом.

За I квартал 2020 року ЄСВ треба сплатити до 20 квітня включно, адже 19 припадає на вихідний, а коли останній день сплати ЄСВ випадає на вихідний або свято, він переноситься на наступний за ним робочий день.

Яку звітність подавати:

Раз на рік ФОП на 2-й групі подають за себе:

1. Декларацію з ЄП за 2019 рік слід подати до 2 березня 2020. Заповнюєте розділ II, де показуєте сплачений єдиний податок і підприємницький дохід за рік.
2. Звіт з ЄСВ за формою Д5 до 10 лютого. У ньому звітуєте, скільки заплатили ЄСВ за рік.

Як подавати звітність:

Можна отримати безоплатно в АЦСК податкової ключ ЕЦП і здавати звітність онлайн. Теж безкоштовно, через кабінет платника. Знайти потрібний звіт можна в пункті меню «Ведення звітності».

Звіти можна заповнювати і на папері й носити в податкову особисто.

Куди платити податки. Дізнатися правильні реквізити для сплати єдиного податку та ЄСВ ви можете на сайті податкової своєї області або в тому ж кабінеті платника, в розділі «Стан розрахунків з бюджетом».

Всього доброго!

Успіхів Вам!

Для того что бы платить налог с получаемых доходов не обязательно как то оформляться. В данном случае, если у вас есть лишняя квартирка, которую вы хотите сдать в аренду можно просто заключить письменный договор аренды квартиры с квартирантами. По окончании календарного года до 1 мая года следующего за отчетным вам надо подать декларацию об имущественном состоянии и уплатить налог на доходы физ лиц в размере 18% от полученных доходов и 1,5% военный сбор, к сожалению его пока еще не отменили. Не стоит в данном случае регистрировать предпринимательскую деятельность.