Субаренда возможна от физлица- фопу

Добрый день!

"Хочу снять помещение. Собственник физ лицу .

Я физ лицо.Смогу ли я знать в субаренду помещения фопу" - да, вы сможете сдать в субаренду ФОПу помещение, но вы должны помнить, что систематическое получение доходов от сдачи в субаренду помещения может трактоваться как занятие предпринимательской деятельностью. Поэтому рекомендую вам оформить ФЛП на 2-ой или 3-ей группе единого налога.

Собственник может сдать свое помещение только в аренду.

Арендатор, при наличии в договоре аренды права сдавать помещение в субаренду, имеет право сдать помещение в субаренду. Если по договору такого права нет, то сдать помещение в субаренду нельзя.

УДАЧИ!

Договор аренды недвижимого имущества это обычный гражданско- правовой договор. Право на передачу имущества в аренду принадлежит собственнику, либо лицу уполномоченному собственником. Для того чтобы вы могли передать это имущество в субаренду, собственник должен дать вам на это свое согласие. Такое согласие может быть прописано сразу в вашем договоре аренды, либо собственник может выдать вам его отдельно в птсьменном виде. Учтите, что срок договора субаренды не может превышать срок самого договора аренды. Статус участников договорных отношений значения не имеет.

Здравствуйте, Алексей!

Субаренда (другое название - поднаем) - это передача арендатором объекта, который он арендовал (нанял), в пользование другому лицу, тоже по договору аренды. Независимо от названия такого договора (договор аренды, договор субаренды, договор найма, договор поднайма) суть отношений, которой возникают за ним не меняется, - это субаренда (поднаем).

И в такие договоры действуют свои правила. Участниками операции являются:

- арендодатель (далее - лицо 1);

- арендатор и он же суборендодавець (далее - лицо 2);

- субарендатор (далее - лицо 3). Он арендатор по отношению к лицу 2.

Договоры субаренды (поднайма) имеют ограниченность и подчиненность основному договору аренды. Права по договорам субаренды не могут быть больше тех, которые возникают по основному договору. Правила договоров субаренды следующие:

- сдать объект, например квартиру или другое жилое или нежилое помещение, нельзя без предварительного разрешения основного арендодателя (ч. 1 ст. 774 ГКУ). Основной договор аренды может вообще запрещать субаренду - указать такое условие является правом арендодателя;

- согласие основного арендодателя должно быть письменное, так как основной договор - договор аренды - заключается в письменной форме. Согласие может быть оформлена: в самом первоначальном договоре аренды, в дополнительном соглашении к договору аренды, в форме письма-уведомления;

- срок договора субаренды не может быть больше срок аренды по основному договору (ч. 2 ст. 774 ГКУ);

- субарендатор (лицо 3) не несет никакой ответственности перед первичным арендодателем (лицом 1), так как направления никакими договорными отношениями по объекту аренды с ним не связан. За все, что произойдет с объектом перед его владельцем (лицо 1) соответствует первичный арендатор (лицо 2)

- прекращения основного договора аренды, например признание в судебном порядке его недействительным, влечет и прекращение договора субаренды. Это свидетельство подчиненности договоров. В качестве примера можно привести постановление ВСУ от 23.01.2018 г.. № 920/1008/16 и постановление ВСУ от 16.03.2018 г.. По делу № 910/17082/17.

Таким образом, арендатор не может:

- предоставить помещение в субаренду без согласия арендодателя. Даже в безвозмездное пользование. Согласие нужно независимо от того, было ли об этом сказано в договоре;

- устанавливать права для субарендатора больше, чем имеет сам арендатор по основному договору.

Если устанавливается факт субаренды без полученного согласия арендодателя, то должны быть применены штрафы с договора аренды, если они были предусмотрены. Кроме этого это основание для расторжения арендодателем договора аренды (п. 2 ч. 1 ст. 783 ГКУ). Как следствие, договор субаренды также прекращается.

Чтобы предоставлять в аренду недвижимость, не нужно регистрироваться предпринимателем. Правда, налоги с арендных платежей платить придется.

Доходы, от предоставления в аренду (субаренду), жилищный наем (поднаем) недвижимого имущества облагаются налоговым агентом при их начислении (выплате) налогом на доходы физических лиц по ставке 18% и военным сбором по ставке 1,5%.

Всего доброго!

Удачи Вам!

Давайте простым языком. Вы можете сдавать помещение в субаренду фоп будучи физическим лицом. Вам не обязательно быть фоп. Но... Вам придётся платить налоги с полученного дохода. Разве только Вы пропишете в договоре условия, что к примеру Вы помещение не за деньги сдаёте, а чтоб покрыть затраты на его содержание - там коммуналка, ремонт и прочее. Нужна будет более детальная консультация или Составление договора - обращайтесь в личные

Налоговым агентом плательщика налога – арендодателя при начислении дохода от предоставления в аренду объектов недвижимости, иных, нежели указанные в пп. 170.1.1 п. 170.1 ст. 170 Кодекса (включая земельный участок, находящийся под такой недвижимостью, или приусадебный участок), является арендатор.

Налоговым агентом плательщика налога – арендодателя при начислении дохода от предоставления в аренду объектов недвижимости, иных, нежели указанные в пп. 170.1.1 п. 170.1 ст. 170 Кодекса (включая земельный участок, находящийся под такой недвижимостью, или приусадебный участок), является арендатор.

При этом объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, установленной в договоре аренды, но не меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды. Минимальная сумма арендного платежа определяется по методике, утверждаемой Кабинетом Министров Украины, исходя из минимальной стоимости месячной аренды одного квадратного метра общей площади недвижимости с учетом места ее расположения, других функциональных и качественных показателей, которые устанавливаются органом местного самоуправления села, поселка, города, объединенной территориальной громады, созданной согласно закону и перспективному плану формирования территорий громад, на территории которых она расположена, и обнародуется способом, наиболее доступным для жителей такой территориальной громады. Если минимальная стоимость не установлена или не обнародована до начала отчетного (налогового) года, объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, предусмотренного в договоре аренды (пп. 170.1.2 п. 170.1 ст. 170 Налогового кодекса).

Доходы, указанные в пп. 170.1.3 этого пункта, облагаются налогом налоговым агентом во время их начисления (выплаты) по ставке, установленной п. 167.1 ст. 167 Налогового кодекса.

Это означает, что ФЛП (арендатор) является налоговым агентом для физического лица (арендодателя).

Порядок начисления, удержания и уплаты (перечисления) налога в бюджет установлен ст. 168 Налогового кодекса.

Кроме того, доходы, определенные ст. 163 Кодекса, являются объектом обложения военным сбором (пп. 1.2 п. 161 подраздела 10 раздела ХХ этого Кодекса), в частности общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход.

Ставка военного сбора составляет 1,5 % объекта налогообложения, определенного пп. 1.2 п. 161 подраздела 10 раздела XX Кодекса.

Следовательно, поскольку налоговым агентом физического лица – арендодателя в случае предоставления им в аренду недвижимости является самозанятое лицо, то обязанность относительно начисления, удержания и уплаты налога на доходы физических лиц и военного сбора в бюджет с суммы арендной платы возникает у такого ФЛП.

Добрый день!

Можно сдать рабочее место в субаренду. Передать в субаренду можно только ФОПу, у которого 2-я группа, с КВЭД 68.20. На 1-й группе запрещён такой вид деятельности, как аренда.

Важно ,что бы основной договор аренды включал возможности субаренды( иначе нужно разрешение владельца офиса)

Платежи проводите на счет ФОП (включая их в доход), отображая в отчетности.

На Оборудование заключите прямой договор аренды с Вами ,платежи тоже отобразите в доход. Себе добавьте КВЕД передача в аренду личного и арендуемого имущества.

Вам с этого дохода необходимо будет подать декларацию про майновий стан та доходи и оплатить

Пдфо 18%

ВЗ -1,5%

С уважением,

Константин Гончаренко

Сдавать недвижимое имущество в аренду можно и без статуса предпринимателя. Сама по себе такая деятельность не является предпринимательской. Но если действовать строго в рамках закона, то вы получаете доход, а с доходов по украинскому законодательству нужно уплачивать налоги. Вам достаточно по итогам года подавать налоговую декларацию как физическое лицо и уплачивать налог.

Здравствуйте, Алексей!

"Хочу снять помещение. Собственник физ лицу .

Я физ лицо.

Смогу ли я знать в субаренду помещения фопу"?

- Можете сдать в субаренду, если у Вас есть договор аренды с собственником помещения, для этого Вам не нужен статус предпринимателя, ФЛП.

Всего доброго!

Удачи Вам!

Хозяйственный кодекс Украины (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/436-15):

"Стаття 55. Поняття суб'єкта господарювання...

2. Суб'єктами господарювання є:...

2) громадяни України, іноземці та особи без громадянства, які здійснюють господарську діяльність та зареєстровані відповідно до закону як підприємці...

Стаття 283. Оренда майна у сфері господарювання...

3. Об'єктом оренди можуть бути:

державні та комунальні підприємства або їх структурні підрозділи як єдині майнові комплекси, тобто господарські об'єкти із завершеним циклом виробництва продукції (робіт, послуг), відокремленою земельною ділянкою, на якій розміщений об'єкт, та автономними інженерними комунікаціями і системою енергопостачання;

нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);

інше окреме індивідуально визначене майно виробничо-технічного призначення, що належить суб'єктам господарювання....";

"Стаття 4. Розмежування відносин у сфері господарювання з іншими видами відносин

1. Не є предметом регулювання цього Кодексу:

майнові та особисті немайнові відносини, що регулюються Цивільним кодексом України;..."

Гражданский кодекс Украины (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15):

"Стаття 6. Акти цивільного законодавства і договір...

3...Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов'язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами...".

Другими словами, как я обоснованно считаю, не Вы не имеете права сдать в субаренду, а ФОП не имеет права арендовать (субарендовать) помещение физического лица, которое не является субъектом хозяйствования (СПД).

В дополнение к своему ответу: Хозяйственный кодекс, ст.283:

"..6. До відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом..."

Доброго Дня

щодо вашого питання, то окрім зазначеного колегами вкажу Вам наступне:

У законодавстві для підприємців-єдинників установлено низку обмежень у наданні нерухомості й землі в оренду.

ФОП на єдиному податку можуть здавати в оренду чи суборенду лише лімітовану кількість квадратних метрів (пп. 291.5.3 ПКУ):

житлові приміщення (квартири, будинки) до 400 кв. м;

нежитлові приміщення (магазини, підвали, склади, місця на ринках, офіси) до 900 кв. м;

земельні ділянки до 0,2 га.

Якщо все-таки здаєте понадлімітні площі в оренду як підприємець, це вважається порушенням правил перебування на ЄП, отриманий дохід треба оподаткувати єдиним податком за ставкою 15%, і ви маєте перейти на загальну систему.

При цьому одночасно можна здавати до 0,2 га землі, до 400 кв. м житла та/або до 900 кв. м нежитлової нерухомості.

Не всі єдинники можуть займатися орендою

1-а група. Вам заборонено здавати нерухомість в оренду й займатися посередництвом у цій сфері. Тому якщо у вас є що здати, робіть це не як підприємець, а як звичайна фізособа. З отриманого від оренди доходу треба буде сплатити ПДФО 18% і військовий збір 1,5% й подати декларацію про доходи фізособи.

2-а група. Здавати в оренду можна нерухомість, яка є вашою власністю. А ще можете здавати нерухомість у суборенду.

Як здати в суборенду робоче місце

Ваші орендарі: тільки ФОП і юрособи на єдиному податку й звичайні фізособи.

Потрібно зареєструвати код КВЕД 68.20.

Заборонено: надавати посередницькі послуги в сфері оренди (абз. 4 пп. 2 п. 291.4 ПКУ). Якщо ризикнули й здали в оренду приміщення підприємцю на загальній системі — це вважатиметься забороненим доходом. Орендні платежі від таких контрагентів оподатковують за ставкою ЄП 15%, і ви мусите перейти на загальну систему.

3-я група. Можна здавати свою й орендовану нерухомість у суборенду і працювати ріелтором, тобто надавати посередницькі послуги в цій сфері.

Ваші орендарі: статус не має значення, це можуть бути підприємці та юрособи на ЄП і ЗС, населення.

Потрібно зареєструвати КВЕДи: 68.20, 68.31, 68.32.

Як зареєструвати новий КВЕД

Здавати нерухомість в оренду єдинник може або як підприємець, або як звичайний громадянин. Тобто якщо у вас є складське приміщення на 1700 кв. м, ви не можете 900 кв. м здати як ФОП, а понадлімітні — як фізособа. Надати понадлімітну площу в безкоштовне користування теж не можна.

Оренда на загальній системі

На загальній системі лімітів і обмежень стосовно оренди немає: можна здавати будь-яку нерухомість будь-якого розміру. А з отриманого доходу треба сплатити 18% ПДФО й 1,5% військового збору.

До того ж на загальній системі можна зменшити свій оподатковуваний дохід на суму витрат, які ви маєте по об'єкту оренди, наприклад чималі комунальні платежі, якщо прописати в договорі, що їх вам відшкодовує орендар. Особливо це актуально для ФОП, які здають нерухомість у суборенду. Їхнім доходом буде отриманий орендний платіж, а витратами — сплачений.

Документи, що підтверджують дохід від оренди

На випадок податкової перевірки ви повинні мати: договір оренди або суборенди, підписані акти приймання-передачі приміщення й акти надання послуг оренди.

Якщо отримуєте оплату готівкою, обов'язково оформляти документ про отримання грошей, указувати в ньому суму орендного платежу, дату. Якщо отримуєте гроші на підприємницький рахунок — має бути виписка з рахунку.

Ну і звичайно, якщо здаєте нерухомість як ФОП, гроші вам повинні надходити на підприємницький рахунок, а не на картку фізособи.

Ви не зобов'язані повідомляти податкову про те, що здаєте нерухомість. Але якщо договір оренди укладаєте на три роки й більше, потрібно його посвідчити в нотаріуса і провести державну реєстрацію (ст.ст. 793–794 ЦКУ).

Щоб підприємцю на загальній системі підтвердити витрати, мають бути договори з комунальниками (з електроенергії, природного газу, тепла, води тощо), у яких ви виступаєте як ФОП, а не як фізособа — власник нерухомості; платіжні документи, акти приймання-передачі послуг.

Якщо здаєте нерухомість як фізособа

Щоб надавати в оренду нерухомість, не потрібно реєструватися підприємцем. Щоправда, податки з орендних платежів платити доведеться.

Орендодавці-фізособи, як і ФОП, платять податки й звітують про свій дохід. Раз на рік, до 1 травня, треба подати декларацію про майновий стан і доходи, у ній ви вказуєте свій дохід як фізособи, отриманий у попередньому році. А до 1 серпня вам треба сплатити із цього доходу 18% ПДФО й 1,5% військового збору.

Підприємець орендує приміщення під бізнес у фізособи

Підприємець, який орендує приміщення чи землю у звичайної фізособи й виплачує їй гроші, стає її податковим агентом. Орендна плата — це дохід фізособи, і ви зобов'язані утримувати з орендних платежів і сплачувати до бюджету 18% ПДФО й 1,5% військового збору (п. 170.1 ПКУ).

Не потрібно сплачувати ЄСВ при виплаті грошей за оренду фізособі, адже оренда — це не виконання робіт і не надання послуг, на оплату яких нараховується внесок.

Для розрахунку ПДФО береться прописана в договорі сума орендного платежу. Місцеві ради можуть установлювати мінімальну орендну вартість 1 кв. м загальної площі нерухомості фізосіб, рішення про це вони повинні приймати й публікувати на своїх сайтах до початку звітного (податкового) року. Якщо таке рішення є, то база для розрахунку ПДФО повинна бути не менше від мінімальної суми. А якщо мінімальна вартість не встановлена, то податок розраховується з розміру орендної плати, зазначеного в договорі (абз. 2 пп. 170.1.2 ПКУ).

Військовим збором обкладається також уся сума платежу.

Якщо платите за оренду на рахунок орендаря, сплачувати орендну плату, ПДФО й військовий збір потрібно одним платіжним дорученням. Якщо віддаєте гроші готівкою, податки треба перерахувати протягом 3 банківських днів після виплати (пп. 168.1.4 ПКУ).

Ви можете орендувати нерухомість в одному місті, а бути зареєстровані підприємцем в іншому. У будь-якому разі податки з оренди ви сплачуєте в податкову, де перебуваєте на обліку (пп. 168.4.4 ПКУ). І в призначенні платежу на сплату ПДФО й ВЗ указуєте свій податковий номер, а не орендодавця: *; 101; ІПН підприємця; ПДФО з доходів інших, ніж заробітна плата;;;

Сплачені платежі з оренди й податки ви зобов'язані показати в розрахунку за формою № 1ДФ, ознака доходу:

«106», якщо це лізинг, оренда або суборенда земельної частки (паю);

«195» — лізинг, оренда, суборенда, емфітевзис земельної ділянки сільськогосподарського призначення, майнового паю;

за кодом «196» показують у 1ДФ— лізинг, оренду або суборенду іншої нерухомості (офісні, складські, торговельні приміщення тощо, будівель тощо).

Подавати звіт потрібно щокварталу.

Що прописати в договорі оренди

Договір оренди обов'язково укладати в письмовій формі, і треба прописати в ньому такі умови (ст.ст. 284, 286 ГКУ).

Як скласти договір оренди приміщення

Адреса об'єкта, з чого він складається і його вартість. Орендар також має право користуватися земельною ділянкою, на якій розташовано орендоване приміщення, і плата за неї включена до орендного платежу. Якщо біля приміщення є прилегла територія й у договорі не прописано, яка її частина передається в оренду, то вважається, що ділянка переходить у користування повністю (ч. 2 ст. 796 ЦКУ).

Строк дії договору. Якщо строк у договорі не зазначений, вважається, що він укладений на невизначений строк, і кожна зі сторін має право розірвати його будь-коли. Про розірвання договору треба попереджати орендаря чи орендодавця за 3 місяці.

Якщо строк договору минув, а орендар продовжує користуватися приміщенням і орендодавець згоден із цим, то договір автоматично продовжується на той самий строк.

Як власник приміщення ви можете захотіти змінити умови договору, попросити орендаря виїхати достроково, але робити так можна лише в чітко обумовлених випадках (ч. 2 ст. 291 ГКУ, ст.ст. 782–784 ЦКУ):

Ваш орендар закрив ФОП, статус сторони договору змінився.

Приміщення продано, зруйнувалося чи знищено.

Орендар не платить за оренду або платить, але не вчасно, і це триває протягом трьох місяців підряд. У цьому випадку датою розірвання буде момент, коли власник повідомив про припинення договору орендареві.

Орендар використовує приміщення не за договором, не за призначенням, без дозволу допустив до користування інших осіб тощо.

Розмір орендної плати й строки її сплати. Орендні платежі, як правило, фіксовані, і сплачувати їх треба щомісяця, приміром з 1-го по 5-е число. Орендар може забажати зменшити платіж, якщо стан приміщення погіршився не з його вини або з'явилися форс-мажорні обставини. А ще часто вартість оренди прив'язують до курсу долара, що має бути зазначено в договорі.

Можна окремо прописати в договорі пункт про заборону змінювати орендну плату протягом строку дії договору, крім обумовлених ситуацій. Це буде аргументом на користь орендаря на випадок, якщо орендодавець захоче підняти плату. У такому разі, якщо домовитися мирно не вийде, підприємцю доведеться вирішувати проблему через суд.

Є ситуації, коли обом сторонам зручно встановити плату у вигляді відсотка від доходу, який підприємець отримуватиме з об'єкта оренди. Такий варіант оплати теж можливо прописати в договорі, але в цьому випадку потрібно чітко встановити, як підприємець визначатиме базу для розрахунку відсотка, якими документами зможе її підтвердити.

Також треба прописати супутні платежі:

комунальні витрати, плату за інтернет, вивезення сміття, прибирання приміщень тощо. Найчастіше орендар платить комуналку окремо від орендної плати за рахунками, від свого імені укладає договори із провайдерами й постачальниками послуг, оплачує їхню вартість окремо. Ці платежі можуть входити й у фіксовану суму оренди, тобто орендар сам оплачує всі рахунки. Але тоді вам доведеться включати цю суму в оподатковуваний дохід. Ще при оренді частини приміщення витрати треба оплачувати пропорційно до орендованої площі;

витрати на поточний ремонт. Може знадобитися підкрутити завіси на вікнах, замінити крани, почистити вентиляцію чи кондиціонери — у договорі треба прописати, з чиєї кишені буде оплата.

Відновлення й умови повернення орендованого майна: хто відновлює приміщення, якщо протягом строку оренди в ньому щось змінювалося, — підприємець чи власник.

При укладанні договору обов'язково потрібно взяти в орендаря копії документів, що підтверджують його статус підприємця. Це важливо для єдинників 2-ї групи.

Орендодавець повинен надати документи, які підтверджують його право здавати в оренду конкретну нерухомість, це може бути свідоцтво про право власності, інформація з Держреєстру прав, нотаріально завірена довіреність, якщо фізособа діє за дорученням власника. А якщо власник нерухомості — іноземець, здавати її він може тільки через уповноважених ФОП або юрособу-резидента за письмовим договором, вони ж відповідають за сплату податків із його доходів (пп. 170.1.3 ПКУ).

Договір складають у двох екземплярах, підписують обидві сторони. Кожна має зберігати свій екземпляр. Для підприємця це важливий документ, який підтверджує його право перебувати в приміщенні й допоможе, якщо раптом виникнуть спірні ситуації з орендодавцем.

Успіхів