Договір дарування об'єкту незавершеного будівництва

Доброго вечора!

Скоріш за всього ваша матір укладе так званий "договір пайового будівництва". Пайовим або дольовим будівництвом називається форма інвестиційної діяльності, при якій забудовник для зведення того або іншого об'єкту залучає грошові кошти громадян. У свою чергу, громадянин, що вклав свої гроші у будівництво на підставі договору, стає учасником пайового будівництва житла.

Чи зможе матір до здачі будинку в експлуатацію подарувати об'єкт незавершеного будівництва за договором дарування сину? - зможе, але не подарувати, а укласти "договір цесії" (Термін цесія використовується у багатьох сферах і означає – переуступку своїх прав. Даний спосіб не є купівлею-продажем, адже він передбачає лише зміну пайовика по пайовій участі. В результаті за свої гроші покупець одержує право за угодою із забудовником та обов'язки. Серед яких вимога передачі житла та обов'язки вносити регулярні виплати по угоді, якщо сума не була сплачена повністю.)

Чи зможе матір розірвати договір у майбутньому? - може розірвати шляхом визнання недійсним.

Доброго вечора, Костянтин. Все залежить, на умовах якого договору матір планує купити квартиру, що ще будується. Не завжди перепродаж (дарування) нерухомості чітко передбачений умовами договору і вигідний для в податковому плані.

Досить поширеним є варіант з переуступки квартири в новобудов. Які її юридичні аспекти.Процедура відступлення прав за договором не є чимось особливим для юристів. Така модель взаємовідносин досить часто зустрічається. Однак, для пересічних покупців нерухомості така модель є складною для юридичного розуміння.

Відповідно до ч. 1 ст. 512 Цивільного кодексу України (ЦКУ) відступлення права вимоги є одним зі способів заміни кредитора в зобов’язанні. Проте ця операція є не самостійним зобов’язанням, а лише похідним від основного.

Сторонами договору відступлення права вимоги є первісний кредитор і новий кредитор.

По суті, під відступленням прав мається на увазі заміна однієї із сторін Договору купівлі квартири в новобудові. Як правило – це стосується насамперед покупця (інвестора) квартири в новобудові.

В юридичному розумінні внаслідок такого відступлення, попередній власник припиняє відносини із забудовником, а новий власник квартири стає повноцінною стороною договору купівлі-продажу квартири.

Тут слід зазначити, що у процесі будівництва забудовники використовують різні юридичні механізми продажу житла в новобудовах. Відтак, використовуються і різні види договорів між забудовником та інвестором (майбутнім власником квартири). Найбільш поширеними є договори купівлі-продажу майнових прав, попередні договори купівлі-продажу квартири, форвардні контракти, договори про участь у ЖБК, договори підряду та інші правові угоди. По кожному із цих видів буде різна юридична схема відступлення.

Як правило, відступлення прав відбуватиметься за договором, на підставі якого покупець отримає права на майбутню квартиру в новобудові.

УМОВИ ДОГОВОРУ КУПІВЛІ КВАРТИРИ ТА ПРАВО НА ПЕРЕУСТУПКУ

При купівлі квартири в новобудові майбутньому покупцю варто уважно ознайомитись з проектом договору із забудовником. Адже саме там повинні бути прописані особливості виконання забудовником своїх зобов’язань та можливість на певних стадіях будівництва здійснити переуступку прав на квартиру. Не усі забудовники деталізують таке право у договорі. І при виникненні спірних ситуацій покупець буде позбавлений можливості відчужити свої права, або ж забудовник буде ставити покупця у невигідні умови. З практики слід зазначити, що майже усі забудовники при переуступці прав на квартиру вимагають від покупця оплати за таку переуступку. Адже переуступка прав за договором можлива лише за згодою іншої сторони (забудовника). Якщо забудовник не надасть такої згоди, то покупець не зможе переуступити квартиру на інших осіб.

Тому вкрай важливо, щоб у договорі із забудовником була деталізована процедура відступлення прав покупця на квартиру. Для цього можна залучити кваліфікованого юриста з нерухомості, який допоможе грамотно описати цей пункт в договорі.

Крім цього, важливо, щоб умови договору по переуступці прав на квартиру враховували різноманітні юридичні аспекти (викладення переуступки у вигляді 3-сторонньої угоди чи окремого договору між новим та старим покупцем; одержання письмової згоди забудовника та її форму, строки погодження та розміри сплати коштів за переуступку, податкові та фінансові наслідки такої угоди тощо).

ПОДАТКОВІ АСПЕКТИ ВІДСТУПЛЕННЯ ПРАВ НА КВАРТИРУ В НОВОБУДОВІ

Як правило, переуступка прав на квартиру є платною. Тобто між старим та новим покупцем виникають грошові відносини.

Як наслідок, така операція може зацікавити податкові та фіскальні органи, і спричинити негативні податкові наслідки для сторін угоди.

Тому тут слід грамотно вибрати правовий механізм переуступки та визначити документи, які сторони будуть підписувати при заміні сторони в договорі та при взаємних розрахунках.

Дуже часто неправильне документальне оформлення переуступки стає наслідком штрафів з боку ДФС.

ЮРИДИЧНІ РИЗИКИ ВІДСТУПЛЕННЯ ПРАВ ЗА ДОГОВОРОМ КУПІВЛІ КВАРТИРИ

В забудовників є декілька варіантів переуступки прав за договором купівлі квартири. Великою мірою це залежить від форми основного (базового) договору. Якщо він укладався в нотаріальній формі, то заміна сторони в договорі теж потребуватиме нотаріального посвідчення.

Крім цього існує практика укладення Договорів про заміну сторони в договорі, підписантами яких є 3 сторони: забудовник, старий покупець, новий покупець. Інші забудовники практикують викладення основного договору в новій редакції.

Важливим моментом є також момент переуступки та стадія оформлення документів на квартиру. Коли переуступка відбувається після передачі прав на квартиру, участь забудовника може бути необов’язковою, оскільки сторони вже виконали свої зобов’язання і підписали кінцевий акт приймання-передачі. В таких випадках новий покупець повинен довести державному реєстратору речових прав свої підстави на набуття права власності на квартиру. А це може супроводжуватись додатковими труднощами. Адже реєстратор з метою убезпечення може затребувати додаткові документи, в тому числі і від забудовника.

Наприклад, одним із таких документів є перелік власників квартир у новозбудованому будинку (реєстр пайовиків, реєстр договорів тощо). Адже станом на сьогодні продаж житла в новобудовах здійснюється без уніфікованого реєстру. Тому існують великі ризики так званих «подвійних продажів квартир.

У будь-якому випадку, переуступка прав на квартиру доволі складна в документальному та юридичному плані, і потребує супроводу кваліфікованого юриста. Адже від правильного оформлення процедури переуступки залежить можливість набуття прав на квартиру новим власником. Якщо документи будуть оформлені неправильно, державну реєстрацію права власності не можливо буде провести.

ВАЖЛИВІСТЬ ПЕРЕВІРКИ ПОКУПЦЯ ТА ЗАБУДОВНИКА

Ще одним важливим елементом процедури переуступки прав на квартиру є юридична перевірка сторін договору. Новий покупець ризикує найбільше. Адже внаслідок переуступки прав на квартиру він залишається єдиною стороною, яка не отримала ще свого за договором. В свою чергу забудовник та старий покупець отримали свої кошти.

Тому, радимо обов’язково при таких угодах залучати до співпраці юриста з перевірки квартири в новобудові, який спеціалізується на таких договорах та володіє актуальною інформацією про певний ЖК, в якому купується квартира.

Саме він зможе ретельно перевірити забудовника, дозвільну документацію, підстави для переуступки, ступінь готовності об’єкта та правильно оцінити усі юридичні ризики для майбутнього власника квартири.

Юридична перевірка квартири перед укладенням договору відступлення прав дасть покупцю гарантії безпечного придбання майбутньої нерухомості та вбереже його від втрати своїх заощаджень.

Інвестування в нерухомість – це завжди великий ризик. І мінімізувати його допоможе фахівець з юридичної перевірки нерухомості.

Радий бути Вам корисним. Якщо консултація Вам допомогла - залиште відгук на сайті. Маєте питання - звертайтесь в особистому повідомленні, в моєму адвокатському об'єднанні є департамент з перевірки нерухомості та забудовників.

Всього Вам найкращого!

Доброго дня!

Всі подальші юридичні дії з придбаним об'єктом цілком та повністю залежать від виду договору, який наразі Ваша мама оформить.

Пайова участь/майнові права/попередній договір/тощо..

Навіть на стадіі купівлі такої недобудови я б наполегливо порадив залучити адвоката до процесу, це допоможе уникнути багатьох проблем у майбутньому з цим правочином, і все що пов'язано з ним буде в майбутньому.

Телефонуйте, залишаючи лід на мене.

Доброго дня!

Подарувати зможе ,але це будуть лише предмети ,обладнання ,інвентар з якого будується будинок.

Право власності можливо буде оформити ,після вводу будинку в експлуатацію за участі нотаріуса.

Договір може бути таким:

ДОГОВІР ДАРУВАННЯ ОБ⠙ДКТА НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДІВНИЦТВА № ___

Місто Київ«___»___ 2013 рокуСТОРОНА (ДАРУВАЛЬНИК): ТОВ «Кращий юрист року» в особі Іванова Івана Івановича який діє на підставі Статуту, наказу, положення, довіреності тощо, СТОРОНА (ОБДАРОВУВАНИЙ): ТОВ «Кращий адвокат року» в особі Сидорова Івана Івановича який діє на підставі Статуту, наказу, положення, довіреності тощо, керуючись - статтею 3 Цивільного кодексу України («загальними засадами цивільного законодавства є свобода договору»); уклали цей договір про наступне

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРУ

1.1. За договором дарування одна сторона (ДАРУВАЛЬНИК) передає або зобов’язується передати в майбутньому другій стороні (ОБДАРОВУВАНОМУ) безоплатно майно (ДАРУНОК) у власність.

2. ОСНОВНІ УМОВИ ДОГОВОРУ

2.1. Предметом договору (ДАРУНКОМ) є об’єкт незавершеного будівництва – недобудований житловий будинок.

2.2. ДАРУНОК має номер №___ (___), розташований по вулиці ___ в селі ___ ___ району, ___ області.

2.3. ДАРУНОК має номер №___ (___), розташований по вулиці ___ в селі ___ ___ району, ___ області. Реєстраційний номер ДАРУНКУ ___.

Будівництво ДАРУНКУ завершено на ___ (___) %, що підтверджується витягом про державну реєстрацію прав №___, виданим Комунальним підприємством «___ бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна» «___» ___ 20___ року за №___.

2.4. Право власності на ДАРУНОК:

2.4.1. ДАРУНОК належить ДАРУВАЛЬНИКУ на підставі на підставі свідоцтва про право власності, виданого Комунальним підприємством «___ бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна» «___» ___ 20___ року.

Реєстрація права власності проведена Комунальним підприємством «___ бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна» «___» ___ 20___ року, право власності зареєстровано в реєстровій книзі ___/___ за реєстровим номером ___-___ (витяг про державну реєстрацію прав №___, виданий Комунальним підприємством «___ бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна» «___» ___ 20___ року).

Дозволи на будівництво ДАРУНКУ надані виконавчим комітетом ___ сільської ради ___ району ___ області «___» ___ 20___ року та ___ інспекцією державного архітектурно – будівельного контролю «___» ___ 20___ року.

Опис ДАРУНКУ наведено в проекті, затвердженому ___ інспекцією державного архітектурно – будівельного контролю «___» ___ 20___ року. За вищевказаним описом, загальна площа ДАРУНКУ становить ___ (___) кв.м..

2.4.2. Право власності у ОБДАРОВУВАНОГО на ДАРУНОК підлягає державній реєстрації і виникає з дня такої реєстрації відповідно до закону.

2.5. Дані щодо власника та предмету договору, відсутність обмежень та обтяжень підтверджується витягами за результатами пошуку інформації про зареєстровані речові права, їх обтяження на об’єкт нерухомого майна у порядку доступу нотаріусів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, інд пошуку № ___ від ___ 2013 року.×

2.6. Право дарування належить його власникові - ДАРУВАЛЬНИКУ.

2.7. ДАРУНОК перебуває у володінні та користуванні ДАРУВАЛЬНИКА на момент укладення договору.

2.8. Ціна (оцінка) у договорі:

2.8.1. Ціна (оцінка) ДАРУНКА становить ___ грн..

2.8.2. Ринкова (експертна) оцінка ДАРУНКУ згідно з висновком суб’єкта оціночної діяльності ТОВ "___" від ___ 2013 року (сертифікат ФДМУ № ___/___ від «___» ___ 20___ року, свідоцтво про реєстрацію у державному реєстрі оцінювачів №___, видано «___» ___ 20___ року, довідка №___ з Державного реєстру суб’єктів оціночної діяльності від «___» ___ 20___ року) становить ___,00 гривні.

2.9. Договір безоплатний, тобто такий що не потребує з боку ОБДАРОВУВАНОГО здійснювати на користь ДАРУВАЛЬНИКА будь-яку оплату за ДАРУНОК.

2.10. Передача (звільнення) ДАРУНКУ:

2.10.1. ДАРУВАЛЬНИК зобов’язується звільнити, тобто передати, ОБДАРОВУВАНОМУ ДАРУНОК до «___» ___ 2013 року.

2.10.2. ДАРУВАЛЬНИК зобов’язується звільнити, тобто передати, ОБДАРОВУВАНОМУ ДАРУНОК у місці знаходження ДАРУНКУ, тобто за його адресою.

Попередньо, за два дні, ДАРУВАЛЬНИК повідомляє ОБДАРОВУВАНОГО про час звільнення (передачі) ДАРУНКУ.

2.10.3. Прийняття ОБДАРОВУВАНИМ документів, які посвідчують право власності на ДАРУНОК, інших документів, які посвідчують належність ДАРУВАЛЬНИКОВІ ДАРУНКУ, або символів ДАРУНКУ (ключів, макетів тощо) є прийняттям ДАРУНКА.

2.10.4. Право власності ОБДАРОВУВАНОГО на ДАРУНОК виникає з моменту його прийняття і після державної реєстрації.

2.11. Момент виконання зобов’язання сторонами:

2.11.1. Зобов’язання ДАРУВАЛЬНИКА вважаються виконаними у момент зняття з реєстрації ДАРУВАЛЬНИКА (якщо таке мало місце) та звільнення (передачі ОБДАРОВУВАНОМУ) ним ДАРУНКУ.

2.11.2. Зобов’язання ОБДАРОВУВАНОГО вважаються виконаними у момент прийняття ним ДАРУНКУ.

2.12. Заяви (свідчення) сторін у присутності нотаріуса:

2.12.1. Сторони заявляють, що цей договір відповідає дійсним намірам сторін і не носить характеру фіктивного та удаваного правочину.

2.12.2. Сторони заявляють, що цей договір укладається сторонами без застосування обману чи приховування фактів, які мають істотне значення.

2.12.3. Сторони заявляють, що однаково розуміють значення, умови договору, його природу і правові наслідки, бажають настанню саме тих правових наслідків, що створюються даним договором.

2.12.4. Сторони заявляють, що в них відсутні обставини, які примусили їх укласти цей договір на невигідних умовах.

2.12.5. Сторони заявляють, що договором визначені всі істотні умови.

2.12.6. Сторони заявляють, що цей договір підписується сторонами добровільно, при здоровому розумі та ясній пам’яті, зміст статей законодавства, які зазначені у договорі, сторонам відомі та зрозумілі.

2.12.7. Сторони заявляють, що домовились і не мають жодних зауважень, доповнень або суперечностей відносно умов цього договору.

2.12.8. Сторони заявляють, що вони отримали від нотаріуса всі роз’яснення стосовно укладеного змісту договору.

2.12.9. Сторони заявляють, що зміст ст.ст. 190, 212 Кримінального кодексу України, ст. 12 Закону «Про основи соціального захисту бездомних громадян і безпритульних дітей», ст.ст. 182, 203, 209, 215-236, 237-250, 640, 653, 717-728 Цивільного кодексу, ст.ст. 57-62, 65, 74 Сімейного кодексу України нотаріусом роз’яснено.

2.12.10. Сторони заявляють, що нотаріусом роз’яснено зміст статті 182 Цивільного кодексу України, відповідно до якої, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Державна реєстрація прав на нерухомість і правочинів щодо нерухомості є публічною, здійснюється відповідним органом, який зобов’язаний надавати інформацію про реєстрацію та зареєстровані права в порядку, встановленому законом.

2.13. Заяви (свідчення) ДАРУВАЛЬНИКА у присутності нотаріуса та сторони:

2.13.1. ДАРУВАЛЬНИК заявляє, що ДАРУНОК є його особистою приватною власністю і таким, що придбаний ним за власні кошти, і на момент придбання ДАРУНКУ (___ 20___ року) він не перебував у зареєстрованому шлюбі та не проживав однією сім’єю у фактичних шлюбних відносинах. ДАРУВАЛЬНИК має усі права власника щодо вільного одноосібного розпорядження ним.

2.13.2. ДАРУВАЛЬНИК заявляє. що усі документи, які він подав нотаріусу для державної реєстрації права власності і посвідчення цього договору, зокрема правовстановлюючий документ, оформлені і отримані ним належним чином і є дійсними на час їх подачі, до них не вносились будь-які зміни або виправлення.

2.13.3. ДАРУВАЛЬНИК заявляє, що документи, які підтверджують його право власності на ДАРУНОК, та всі надані ним відомості відносно ДАРУНКУ є достовірні та правдиві.

2.13.4. ДАРУВАЛЬНИК заявляє, що на момент укладання цього договору відсутні будь-які особи, що мають переважне право на придбання ДАРУНКУ, також відсутні претензії третіх осіб. ДАРУНОК нікому іншому не відчужений, не є внеском до статутного капіталу товариств, як юридична адреса не використовується, в оренду не переданий, не заставлений, в податковій заставі, під забороною, спорі і під арештом не перебуває.

2.13.5. ДАРУВАЛЬНИК заявляє, що в ДАРУНКУ ніхто не зареєстрований і не має законного права користування ним, відсутні діти, які б мали на будь-якій підставі право користування ДАРУНКОМ, цей договір не порушує прав третіх осіб.

2.13.6. ДАРУВАЛЬНИК заявляє, що має усі права власника щодо вільного розпорядження ДАРУНКОМ. На момент укладення цього договору відсутні будь-які співвласники, що мають привілеєве право на його придбання, відсутні претензії третіх осіб на ДАРУНОК.

2.13.7. ДАРУВАЛЬНИК заявляє, що ДАРУНОК не має недоліків, в тому числі прихованих, що перешкоджають використанню його за призначенням; відсутні перепланування ДАРУНКУ, дані окремих приміщень відповідають тим, що зазначені у технічному паспорті; сантехнічні, електро (газо) - прилади, вікна, двері, тощо знаходяться у технічному стані, придатному для нормального їх використання.

2.13.8. ДАРУВАЛЬНИК заявляє, що буде нести обов’язок по утриманню ДАРУНКУ у належному технічному стані до моменту фактичного звільнення і передачі ОБДАРОВУВАНОМУ.

2.13.9. ДАРУВАЛЬНИК заявляє, що на момент оформлення даного договору не має заборгованості по сплаті комунальних послуг, послуг за користування електроенергією, послуг зв’язку та інших послуг, пов’язаних з користуванням ДАРУНКОМ.

2.13.10. ДАРУВАЛЬНИК заявляє, що попередить ОБДАРОВУВАНОГО про всі недоліки ДАРУНКУ і права на нього з боку третіх осіб.

2.13.11. ДАРУВАЛЬНИК заявляє, що після спливу строку звільнення, за умови державної реєстрації цього договору та права власності на ДАРУНОК на ім’я ОБДАРОВУВАНОГО, останній має право безперешкодного доступу до ДАРУНКУ, не несе відповідальності за речі, що залишені в ньому ДАРУВАЛЬНИКОМ.

2.13.12. ДАРУВАЛЬНИК заявляє, що на момент оформлення даного договору передав ОБДАРОВУВАНОМУ технічний паспорт та інші документи, що стосуються ДАРУНКУ.

2.13.13. ДАРУВАЛЬНИК заявляє, що заяви ОБДАРОВУВАНОГО оголошені ним вголос у його присутності і доведені нотаріусом до його відома.

2.14. Заяви (свідчення) ОБДАРОВУВАНОГО у присутності нотаріуса та сторони:

2.14.1. ОБДАРОВУВАНИЙ заявляє, що ДАРУНОК візуально оглянутий ним до підписання цього договору.

2.14.2. ОБДАРОВУВАНИЙ заявляє, що недоліків чи дефектів, які б перешкоджали використанню ДАРУНКУ за призначенням, на момент огляду не виявлено. ОБДАРОВУВАНИЙ також заявляє, що не має будь-яких претензій до ДАРУВАЛЬНИКА з приводу якості технічних характеристик відчужуваного ДАРУНКУ.

2.14.3. ОБДАРОВУВАНИЙ заявляє, що усі документи, які він подав нотаріусу, оформлені і отримані ним належним чином і є дійсними на час їх подачі.

2.14.4. ОБДАРОВУВАНИЙ заявляє, що на момент оформлення даного договору отримав від ДАРУВАЛЬНИКА технічний паспорт та інші документи, що стосуються ДАРУНКУ.

2.14.5. ОБДАРОВУВАНИЙ заявляє, що заяви ДАРУВАЛЬНИКА оголошені ним вголос у його присутності і доведені нотаріусом до його відома.

2.15. Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження ДАРУНКУ переходить до ОБДАРОВУВАНОГО з моменту одночасного и повного виконання зобов’язання сторонами (зняття з реєстрації ОБДАРОВУВАНОГО (якщо таке мало місце), передачі (звільнення) ДАРУНКУ та державної реєстрації власності за ОБДАРОВУВАНИМ).

2.16. Витрати, пов’язані з нотаріальним посвідченням цього договору сторони несуть у рівних частках.

3. СТРОК ДОГОВОРУ

3.1. Договір діє із дня укладення сторонами і до «___» ___ 2013 року.

3.2. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

4. ДОДАТКОВІ УМОВИ

4.1. Договір дарування нерухомої речі укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

4.2. Цей договір складено у двох примірниках, які мають однакову юридичну силу. Один з примірників залишається у справах приватного нотаріуса ___ нотаріального округу ___. (реєстраційне посвідчення № ___, вид. Управлінням юстиції ___ «___»___р.), а інший видається ОБДАРОВУВАНОМУ.

5. МІСЦЕЗНАХОДЖЕННЯ СТОРІН ТА ІНШІ РЕКВІЗИТИ СТОРІН

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Цивільний кодекс України (ЦК; https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3541):

"Стаття 718. Предмет договору дарування

1. Дарунком можуть бути рухомі речі, в тому числі гроші та цінні папери, а також нерухомі речі.

2. Дарунком можуть бути майнові права, якими дарувальник володіє або які можуть виникнути у нього в майбутньому.".

Колегами пропонується складна схема, яка потребує участі та можливих витратах сина, прийняття на себе обов'язків, що не передбачали ні мати, ні син. Наведена, виділена мною норма передбачає дарування майнового права, тобто права отримання квартири за договором пайової участі, при цьому, мати залишається стороною у договорі пайової участі, виконує своєї обов'язки (сплачує кошти) і син не має цього стосунку - що і є метою цього дарування, як мені вбачається.

Цивільний кодекс України (ЦК; https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#n3541):

"Стаття 718. Предмет договору дарування

1. Дарунком можуть бути рухомі речі, в тому числі гроші та цінні папери, а також нерухомі речі.

2. Дарунком можуть бути майнові права, якими дарувальник володіє або які можуть виникнути у нього в майбутньому.".

Колегами пропонується складна схема, яка потребує участі та можливих витратах сина, прийняття на себе обов'язків, що не передбачали ні мати, ні син. Наведена, виділена мною норма передбачає дарування майнового права, тобто права отримання квартири за договором пайової участі, при цьому, мати залишається стороною у договорі пайової участі, виконує своєї обов'язки (сплачує кошти) і син не має цього стосунку - що і є метою цього дарування, як мені вбачається.

Чи зможе матір до здачі будинку в експлуатацію подарувати об'єкт незавершеного будівництва за договором дарування сину? - лише після проведення державної реєстрації права власності на нього. Адже, право власності на об’єкт незавершеного будівництва виникає з моменту державної реєстрації цього права, яка здійснюється у встановленому законом Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (стаття 182 Цивільного кодексу України).

Цивільний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text):

Стаття 331. Набуття права власності на новостворене майно та об'єкти незавершеного будівництва

2. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

3. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об’єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.