Договора аренды землельных паёв

Доброго вечора!

Потрібно аналізувати договори оренди, що укладались померлим.

Там мають бути врегульовані питання дійсності договору після смерті особи.

Однак за загальним правилом і відповідно до правової позиції Верховного Суду України від 16 грудня 2015 року у справі за № 6-375цс15, за змістом частини першої статті 7 Закону України "Про оренду землі" право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи – орендаря у разі, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців. У випадку їх відмови чи відсутності таких спадкоємців право оренди переходить до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та вищевказаного Закону.

Отже, якщо умовами договору оренди земельної ділянки, укладеного сторонами, не передбачається заборона переходу права на оренду в порядку спадкування, то спадкоємці орендаря (фізичної особи – підприємця) після смерті останнього можуть успадкувати право на оренду земельної ділянки, яка є предметом цього договору.

Але повторюсь, що потрібно бачити договір!

Закон України "Про оренду землі" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text):

Стаття 31. Припинення договору оренди землі

Договір оренди землі припиняється в разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

...

Нужно ли перезаключать договора, которые были на брате? - да, поскольку они прекратились в связи со смертью вашего брата, который выступал арендатором.

Полезная информация - https://kirovohradska.land.gov.ua/pravo-orendy-zem...

Доброго дня!

За загальним правилом, не є підставю для припинення дії договору оренди землі смерть орендодавця. А також це не є підставою для розірвання такого договору або ж зміни його умов. Адже усі права і обов’язки орендодавця після його смерті переходять до його спадкоємців, який і повинен продовжувати виконувати усі умови вказані у договорі оренди землі.

Якщо ж у договорі передбачається розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку або ж передбачено, що у разі переходу права власності на земельну ділянку до іншої особи це є підставою для розірвання договору, то у разі ухилення іншої сторони від розірвання договору, то такий договір оренди може бути розірваний судом на вимогу однієї із сторін.

Також судом може бути розірвано договір оренди землі за позовом спадкоємця, у разі, якщо орендар ще за життя орендодавця (спадкодавця) порушував або не виконував умови договору. Одним зі найбільш розповсюджених порушень умов договору оренди є несплата орендарем орендної плати.

Смерть власника земельної ділянки (орендодавця) не припиняє дії договору оренди, а тому орендар земельної ділянки за договором оренди може продовжувати користуватись земельною ділянкою і після смерті орендодавця (навіть якщо строк дії договору закінчився) до повідомлення його (орендаря) про перехід права власності на земельну ділянку до спадкоємця.

Відповідно до частини 3 статті 148-1 Земельного кодексу України новий власник (спадкоємець) земельної ділянки повинен повідомити орендаря про свій статус протягом одного місяця з дня набуття права власності. У повідомленні обов’язково зазначаються: кадастровий номер, місце розташування та площа ділянки, найменування нового власника (для юр. осіб) та ПІБ ( для фізичних осіб), місце проживання або знаходження нового власника, поштова адреса, платіжні реквізити.

Таке повідомлення надсилається орендарю рекомендованим листом із повідомленням про його вручення або ж безпосередньо орендарю під підпис.

Після прийняття спадщини від померлого і отримання свідоцтва на спадщину у нотаріуса. Спадкоемець направляє повідомлення орендарям , про зміну власника земельної ділянки та новими реквізитами для оплати.

Якщо орендарі не відповіли листом про відмову, то всі права та обов 'язки продовжують діяти уже з новим орендодавцем(власником землі)

Зміни до основного договору вносяться за згодою сторін ,шляхом підписання додаткових угод з переліком конкретних змін. Додаткові угоди нотаріально посвідчуються.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Здравствуйте, Александр!

Если Вы и Ваш брат арендодатели по договорам аренды, то не обязательно перезаключать договора аренды, что были на Вашем брате, который умер.

При этом, если Вы и Ваш брат арендаторы, то нужно перезаключать договора аренды, что были Вашем брате, который умер.

ЗАКОН УКРАЇНИ

Про оренду землі

(Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1998, № 46-47, ст.280):

Про оренду землі | від 06.10.1998 № 161-XIV (rada.gov.ua)

"Стаття 31. Припинення договору оренди землі

Договір оренди землі припиняється в разі:

закінчення строку, на який його було укладено;

викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

ліквідації юридичної особи-орендаря;

відчуження права оренди земельної ділянки заставодержателем;

набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці;

припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійного договору (щодо договорів оренди землі, укладених у рамках такого партнерства/концесії).

припинення (розірвання) спеціального інвестиційного договору, укладеного відповідно до Закону України "Про державну підтримку інвестиційних проектів із значними інвестиціями".

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов’язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України".

Всего доброго, удачи Вам!

Добрый день!

Договор аренды земли прекращается в связи со смертью физического - лица арендатора (даже если в договоре об этом не сказано).

Поэтому Вам необходимо заключить новые договоры аренды, снять с регистрации право аренды земли, которое было за братом и зарегистрировать право аренды по новым договорам за собой. Без зарегистрированного права аренды использовать землю в Украине запрещено.

Удачи Вам и всех благ!

Закон Украины "Про оренду землі" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#Text):

"Стаття 31. Припинення договору оренди землі

Договір оренди землі припиняється в разі:..

смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;..

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом...";

"Стаття 7. Перехід права на оренду земельної ділянки

Право на оренду земельної ділянки переходить після смерті фізичної особи-орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди, до спадкоємців, а в разі їх відмови чи відсутності таких спадкоємців - до осіб, які використовували цю земельну ділянку разом з орендарем і виявили бажання стати орендарями в разі, якщо це не суперечить вимогам Земельного кодексу України та цього Закону...

Стаття 16. Порядок укладення договору оренди землі...

Укладення договору оренди земельної ділянки може бути здійснено на підставі цивільно-правового договору або в порядку спадкування...".

Гражданский кодекс Украины (ГК; https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text):

"Стаття 1261. Перша черга спадкоємців за законом

1. У першу чергу право на спадкування за законом мають діти спадкодавця, у тому числі зачаті за життя спадкодавця та народжені після його смерті, той з подружжя, який його пережив, та батьки.

Стаття 1262. Друга черга спадкоємців за законом

1. У другу чергу право на спадкування за законом мають рідні брати та сестри спадкодавця, його баба та дід як з боку батька, так і з боку матері...";

"Стаття 781. Припинення договору найму

1. Договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом...";

"Стаття 652. Зміна або розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин

1. У разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

2. Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, - змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона..."

Закон Украины "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text):

"Стаття 4. Речові права та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації

1. Державній реєстрації прав підлягають:..

право постійного користування та право оренди (суборенди) земельної ділянки;...

Стаття 32. Надання інформації з Державного реєстру прав

1. Інформація про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження, що міститься у Державному реєстрі прав, є відкритою, загальнодоступною та платною, крім випадків, передбачених цим Законом...

Порядок надання інформації з Державного реєстру прав визначається Кабінетом Міністрів України...".

"ПОРЯДОК надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1127-2015-%D0%...):

"2. Терміни, що вживаються у цьому Порядку, мають таке значення:

надавач інформації з Державного реєстру прав - державний реєстратор прав на нерухоме майно (далі - державний реєстратор), адміністратор центру надання адміністративних послуг або помічник нотаріуса...

Пошук відомостей про зареєстровані речові права здійснюється за одним або декількома з таких ідентифікаторів:

щодо нерухомого майна:..

- кадастровий номер земельної ділянки;..

щодо суб’єкта речового права, ... - фізичної особи:

- прізвище, ім’я та (за наявності) по батькові;...

10. Для отримання інформації з Державного реєстру прав у паперовій формі особа, яка бажає отримати таку інформацію, звертається до будь-якого надавача інформації з Державного реєстру прав...

15. Інформація з Державного реєстру прав в електронній формі через Єдиний державний вебпортал електронних послуг (далі - Портал Дія) або на підставі договорів про надання сервісної послуги, укладених з технічним адміністратором Державного реєстру прав, через інші інформаційні системи, що забезпечують ідентифікацію користувача з використанням засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри (далі - інформаційні системи), надається особі, яка бажає отримати таку інформацію та ідентифікована з використанням засобів електронної ідентифікації з високим рівнем довіри..."

Во-первых, Вы, являясь братом умершего, являетесь наследником второй очереди, т.е. вправе принимать на себя полномочия арендатора по договорам брата в случае отсутствия наследников первой очереди. Во-вторых, как предусмотрено ст.31 Закона об аренде земли, договор аренды земли прекращается в других случаях, предусмотренных законом, т.е. наследник брата вправе как вступить в порядке правопреемства в договоры брата, так и расторгнуть их по основанию изложенной ст.652 ГК (в связи с существенным изменением обстоятельств - смертью арендатора). В-третьих, наследники вправе получить информацию из Реестра вещных прав на недвижимое имущество касательно договоров брата, а также, в случае вступления в эти договоры, зарегистрировать эти сведения (договоры) в Реестре