Квартира купленная по предварительному договору купли/продажи и налоговая амнистия(одноразовое добровольное декларирование)

Доброго дня!

Відповідно до статті 635 Цивільного кодексу України:

Стаття 635. Попередній договір

1. Попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору.

Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.

Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

2. Сторона, яка необгрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

3. Зобов'язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.

4. Договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Таким чином, попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

При укладенні попереднього договору право власності не набувається.

Право власності Ви набудете з укладенням та підписанням основного договору!

Успіхів!

Доброго дня, Валерій!

Вопрос, этот актив(квартира) я его приобрел юридически когда? - після підписання основного договору купівлі-продажу. Нотаріус здійснює нотаріальне посвідчення цього договору з одночасною реєстрацією за Вами права власності (на підтвердження чого нотаріусом буде видано "Витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно").

Таким чином, даний актив не підпадає під податкову амністію. Податки будуть сплачуватися в загальному порядку.

При цьому, Ви виступаєте покупцем. А податки сплачує продавець (від суми доходу, отриманого від продажу квартири).

Цивільний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15/conv#n3...):

Стаття 657. Форма окремих видів договорів купівлі-продажу

1. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) нерухомості передбачений ст. 172 Податкового кодексу України. При здійсненні таких операція фізичні особи зобов'язані задекларувати свої доходи та сплатити податок.

Так, при продажу нерухомості укладається договір купівлі-продажу, в такому випадку будуть утримуватися наступні податки:

- податок з доходів фізичних осіб (ПДФО) - 5%;

- військовий збір - 1,5%;

Розрахунок податку при продажу нерухомості визначається від суми доходу, отриманого від продажу такої нерухомості. Дохід визначається виходячи з ціни, котра зазначена в договорі купівлі-продажу, тобто суми, яку покупець передає продавцеві за нерухоме майно, але не нижче оціночної вартості.

Крім того, за операцією купівлі-продажу нерухомого/рухомого майна між фізичними особами нотаріус/юридична особа – посередник виконує функції податкового агента в частині надання інформації контролюючим органам про суму отриманого платником податку доходу і суму сплаченого до бюджету податку на доходи фізичних осіб, та у податковому розрахунку за ф. 1ДФ заповнює такі графи:

графа 1 – порядковий номер кожного рядка, що заповнюється;

графа 2 – податковий номер або серія та номер паспорта;

графа 3а – сума доходу платника податку, отриманого від продажу нерухомого/рухомого майна;

графа 4а – сума податку, що підлягає сплаті до бюджету;

графа 4 – сума фактично перерахованого податку;

графа 5 – код ознаки доходу («104» – у разі отримання доходів від операцій з продажу об’єктів нерухомого майна та «105» – у разі продажу рухомого майна).

Крім цього, нотаріусам необхідно відображати у податковому розрахунку за ф. 1ДФ військовий збір щодо посвідчених ними договорів з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна між фізичними особами, а також виданих свідоцтв про право на спадщину та/або посвідчення договорів дарування. При цьому в рядку «Військовий збір» розд. 2 податкового розрахунку за ф. 1ДФ проставляються загальні суми доходу та фактично утриманого (перерахованого) військового збору.

Порядок оподаткування операцій з продажу об’єктів нерухомого/рухомого майна регулюється ст.ст. 172 - 173 розд. IV Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року № 2755-VI зі змінами та доповненнями (далі – ПКУ).

Відповідно до п. 172.4. ст. 172 та п. 173.4 ст. 173 ПКУ нотаріус щокварталу подає до контролюючого органу за місцем розташування державної нотаріальної контори або робочого місця приватного нотаріуса інформацію про посвідчені договори купівлі-продажу (міни) нерухомого майна (за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна (зареєстрованої відповідно до п. 172.3 ст. 173 ПКУ) та/або рухомого майна, про вартість кожного договору та про суму сплаченого податку на доходи фізичних осіб у порядку, встановленому розд. ІV ПКУ для податкового розрахунку.

При цьому, фізичною особою – платником податку визначається сума податку на доходи фізичних осіб та самостійно сплачується до бюджету через банківські установи (п. 172.5 ст. 172 та п. 173.4 ст. 173 ПКУ).

Форму Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб, і сум утриманого з них податку (ф. 1ДФ) та Порядок заповнення та подання податковими агентами Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь фізичних осіб, і сум утриманого з них податку затверджено наказом Міністерства фінансів України від 13.01.2015 №4.

Якщо виникнуть додаткові питання, звертайтеся через кнопку "Звернутися" біля фото (при зверненні вказуйте свою e-пошту).

Всього доброго!

Щасти Вам!

Доброго дня!

За попереднім договором Ви лише висловили наміри у майбутньому укласти договір купівлі-продажу нотаріально , зараз у Вас виникло лише право як у інвестора на матеріали та обладнання.

Право власності виникне з моменту нотаріального посвідчення основного договору та внесення інформації про власника до реестру речових прав , після цього моменту виникне податкове навантаження.

Поки можете Ваші кошти покласти на спец рахунок для добровільного декларування (амністія) та заповнити спец декларацію на головному сайті ДФС України та подати її , проведуть перевірку , далі можете купити квартиру уклавши основний договір.

Або укладіть договір дарування нотаріально на цю суму коштів від родича та покладіть їх на звичайний рахунок та подайте банку договір дарування для походження коштів його підтвердження

---

щодо податкової амністії:

Законодавець передбачив, що для цілей одноразового добровільного декларування до подання декларації особа повинна розмістити кошти у готівковій формі та/або банківських металах на поточних рахунках із спеціальним режимом використання в банках України. Банк зобов’язаний після зарахування коштів на спеціальний рахунок ужити заходів для встановлення джерел походження таких коштів.

Які ставки одноразово добровільного збору передбачені для об’єктів декларування

Ставка збору різниться залежно від об’єкта декларування, зокрема:

для валютних цінностей, розміщених в українських банках, прав грошової вимоги до резидентів України, об’єктів, зареєстрованих в Україні – 5 %;

для валютних цінностей, розміщених за кордоном, прав грошової вимоги до нерезидентів України, об’єктів, зареєстрованих за кордоном – 9 % (у період з 1 вересня 2021 року по 1 березня 2022 року – 7 %);

для номінальної вартості державних облігацій України – 2,5 %.

Як альтернатива існує можливість обрати ставку у розмірі 6 % / 11,5 % / 3 % відповідно із сплатою податкового зобов’язання трьома рівними частинами щорічно.

Який порядок подання декларації

Одноразова добровільна декларація подається:

не до територіального контролюючого органу, а до Державної податкової служби України;

безпосередньо декларантом (хоча перша редакція законопроєкту передбачала можливість подання одноразової добровільної декларації через нотаріуса).

Станом на сьогодні на розгляді в Державній регуляторній службі України знаходиться проєкт наказу, розроблений Міністерством фінансів України, який затверджує форму декларації та порядок її подання до контролюючого органу.

Як сплатити збір

Декларант повинен сплатити збір протягом 30 календарних днів з дати подання одноразової добровільної декларації. Якщо ж декларант обрав для декларування альтернативні ставки зі сплатою збору протягом 3 років, то перший платіж сплачується протягом 30 календарних днів з дати подання декларації, другий – до 1 листопада 2023 року, третій – до 1 листопада 2024 року.

Якщо ж декларант не сплатив збір, така декларація вважається неподаною, а отже, на декларанта не поширюватимуться гарантії від держави.

Чи перевірятимуть контролюючі органи одноразові добровільні декларації

Протягом 60 календарних днів, які настають за днем подання декларації, Державна податкова служба України здійснюватиме камеральну перевірку декларації.

Якщо контролюючий орган виявить помилку, декларанту надсилається повідомлення. Після отримання якого декларант матиме 20 календарних днів, аби подати уточнюючу декларацію.

Під час проведення камеральної перевірки податківці матимуть право:

перевірити реєстрацію правочинів або активів у державних реєстрах шляхом звернення до державних органів;

звернутися до декларанта із запитом щодо підтвердження наявності у декларанта зазначених в декларації активів у випадку розбіжностей між задекларованою інформацією та даними державних реєстрів.

Документальне підтвердження вартості активів, які відображаються в декларації

У декларації не зазначається інформація про джерела одержання декларантом об’єктів декларування. Проте декларант зобов’язаний документально підтвердити вартість окремих об’єктів декларування та додати до декларації засвідчені копії документів. Такими об’єктами декларування є:

активи фізичної особи, які знаходяться за межами України;

валютні цінності, розміщені на банківських рахунках в Україні;

права грошової вимоги, оформлені у письмовій формі або нотаріально посвідчені (якщо право вимоги виникло до іншої фізичної особи).

На підтвердження вартості інших об’єктів декларування декларант може додати копії документів, але робити це він не зобов’язаний. Більше того Закон забороняє контролюючим органам вимагати у декларанта надання інших документів.

Наскільки безпечно розкривати в одноразовій добровільній декларації відомості про неоподатковані активи

Закон гарантує, що одноразові добровільні декларації та відомості в них не можуть бути використані:

в розслідуваннях та/або перевірках декларанта;

як докази у кримінальних провадженнях, справах про адміністративні правопорушення, цивільних та адміністративних справах;

як підстава для відкриття кримінального провадження щодо ухилення від сплати податків, зборів чи ЄСВ;

як підстава для повідомлення про окремі адміністративні правопорушення.

Проте податкова може провести документальну позапланову невиїзну перевірку декларанта та здійснити нарахування грошових зобов’язань на активи, вартість яких документально не підтверджена, за ставкою 18 %. Ситуація може статися за таких умов:

1. Протягом 365 днів з дня подання декларації Державна податкова служба встановила, що:

декларант порушив вимоги Закону щодо застосування відповідної ставки збору;

декларант порушив вимогу щодо розміщення готівкових коштів на спеціальному банківському рахунку;

відсутні документи, які підтверджують право вимоги декларанта;

відсутні копії документів, які підтверджують вартість об’єкта декларування.

2. Державна податкова служба надіслала декларанту письмовий запит про надання пояснень та документів;

3. Декларант протягом 15 робочих днів не надає пояснення та документальні підтвердження у відповідь на запит.

Подавати декларацію чи ні – це особисте рішення . Якщо ви все ж вирішили показати державі всі свої статки – варто підійти до цього процесу з урахуванням найменших деталей оновленого податкового законодавства.

Декларацію подається у електронній формі.

,чекати 60 днів не треба, поклали кошти на спец рахунок , заповнили електронну декларацію на СПЕЦ РЕСУРСІ ДФС, пройшли процедуру фінмоніторингу банку Можете використовувати ваші кошти.

З повагою,

Костянтин Гончаренко