Покупка квартиры по договору в условиях военного положения

Максимально Вас сможет обезопасить только заключенный нотариально договор купли-продажи. Со вчерашнего дня в Украине возобновили действие реестров, в том числе и реестра регистрации недвижимого имущества. Поэтому обращайтесь к работающему нотариусу и совершайте сделку по всем правилам

Доброго дня, Тура

Договір купівлі-продажу підлягає нотаріальному посвідченню, а перехід права власності від покупця до продавця - державній реєстрації (здійснюється нотаріусом одночасно з посвідченням договору). Однак, наразі це зробити неможливо, тк як не працює Державний реєстр речових прав на нерухоме майно. Нотаріус перевірить як сам об'єкт купівлі продажу (по документам та реєстрам), так і особу продавця. Тому щодо кидалава можете не хвилюватися.

Цивільний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text):

Стаття 182. Державна реєстрація прав на нерухомість

1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 334. Момент набуття права власності за договором

4. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Стаття 657. Форма окремих видів договорів купівлі-продажу

1. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text):

Стаття 4. Речові права та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації

1. Державній реєстрації прав підлягають:

1) право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва;

Стаття 19. Строки проведення реєстраційних дій та надання інформації з Державного реєстру прав

2. Державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться у строк, що не перевищує п’яти робочих днів з дня реєстрації відповідної заяви в Державному реєстрі прав, крім випадку, передбаченого статтею 31-2 цього Закону.

Закон України "Про нотаріат" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/3425-12/conv#n...):

Стаття 46. Витребовування відомостей і документів, необхідних для вчинення нотаріальної дії

Нотаріуси або посадова особа, яка вчиняє нотаріальні дії, має право витребовувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальної дії.

Відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій, повинні бути подані в строк, визначений нотаріусом. Цей строк не може перевищувати одного місяця.

Неподання відомостей та документів на вимогу нотаріуса є підставою для відкладення, зупинення вчинення нотаріальної дії або відмови у її вчиненні.

Стаття 46-1. Використання відомостей єдиних та державних реєстрів

Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій обов’язково використовує відомості єдиних та державних реєстрів шляхом безпосереднього доступу до них.

Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій обов’язково використовує відомості Єдиного державного демографічного реєстру, а також Державного реєстру актів цивільного стану громадян, Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань, інших єдиних та державних реєстрів, що функціонують у системі Міністерства юстиції України.

Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва обов’язково використовує також відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру, Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва.

Інформація з єдиних та державних реєстрів, отримана нотаріусом під час вчинення нотаріальних дій, залишається у відповідній справі державної нотаріальної контори чи приватного нотаріуса.

Користування єдиними та державними реєстрами здійснюється безпосередньо нотаріусом, який вчиняє відповідну нотаріальну дію.

Стаття 55. Посвідчення договорів про відчуження та заставу майна

Договори про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, крім випадків, встановлених статтею 38 Закону України "Про іпотеку", посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється, або за наявності державної реєстрації права власності на таке майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У разі застави майбутнього майна або створення забезпечувального обтяження в майбутньому майні нотаріусу надаються документи, що підтверджують наявність прав на набуття такого майна у власність у майбутньому.

При посвідченні договорів про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна, транспортних засобів перевіряється відсутність будь-якої заборони відчуження або арешту майна.

В разі наявності заборони договір про відчуження майна, обтяженого боргом, посвідчується лише у разі згоди кредитора і набувача на укладення такого договору.

Посвідчення договорів щодо відчуження, іпотеки житлового будинку, квартири, дачі, садового будинку, гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна здійснюється за місцезнаходженням такого майна або за місцезнаходженням юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору. Посвідчення договорів щодо відчуження, застави транспортних засобів, що підлягають державній реєстрації, здійснюється за місцезнаходженням юридичної особи або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору.

ПОРЯДОК вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затверджений Наказом Міністерства юстиції України 22.02.2012 № 296/5 (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12#Text):

Глава 7. Витребування відомостей і документів, необхідних для вчинення нотаріальної дії

1. Відповідно до статті 46 Закону нотаріус має право витребувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій. Такі відомості та (або) документи повинні бути подані в строк, визначений нотаріусом. Цей строк не може перевищувати одного місяця.

2. Неподання відомостей та документів на вимогу нотаріуса є підставою для відкладення, зупинення вчинення нотаріальної дії або відмови у її вчиненні.

3. Документи, на підставі яких вчинено нотаріальну дію, та документи або копії (витяги) з них, необхідні для вчинення нотаріальної дії, обов'язково долучаються до примірника правочину, свідоцтва тощо, які залишаються у справах нотаріуса. У разі коли державну реєстрацію права власності на земельну ділянку та об’єкт нерухомого майна проведено без видачі документа, що посвідчує таке право або у зв’язку із втратою, пошкодженням чи псуванням відповідного державного акта на право власності, свідоцтва про право власності на нерухоме майно, нотаріальна дія щодо такого майна вчиняється на підставі інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, отриманої шляхом безпосереднього доступу до нього. Така інформація долучається до примірника правочину, свідоцтва тощо, які залишаються у справах нотаріуса.

4. Оригінали документів (наприклад, відповідні свідоцтва про факт державної реєстрації актів цивільного стану - про народження, шлюб, смерть, установчі документи (статути, положення, засновницькі договори тощо)) повертаються особам, що їх подали, а у нотаріуса залишаються їх копії (фотокопії) або витяги з таких документів.

Копії (фотокопії) або витяги необхідних документів подаються заінтересованими особами або на їх прохання виготовляються нотаріусом чи іншим працівником нотаріальної контори або особою, яка перебуває у трудових відносинах з нотаріусом.

5. Документи, за якими встановлено особу, яка звернулася за вчиненням нотаріальної дії, чи уповноваженого представника, повертаються особам, що їх подали. У реєстрі для реєстрації нотаріальних дій записуються назва документа, серія, номер, дата його видачі і найменування установи, яка його видала. При посвідченні правочинів, видачі свідоцтв чи оформленні інших документів, примірники яких залишаються у справах нотаріуса, витяг з документа, за яким встановлено особу громадянина, у якому відображено усі заповнені сторінки, що стосуються реквізитів поданого документа, його дійсності та мають значення для вчинюваної нотаріальної дії, долучається до справ нотаріуса.

6. Документи, що підтверджують сплату в передбачених законом випадках, податку з доходів громадян та інших обов’язкових платежів, повертаються з відповідною відміткою про вчинену нотаріальну дію особам, які здійснили таку оплату або уповноваженим представникам цих осіб. Копія (фотокопія) платіжного документа долучається до примірника документа, що залишається у справах нотаріуса.

7. У справах нотаріуса залишаються копії (фотокопії) поданих для вчинення нотаріальних дій:

документів, які посвідчують право власності фізичних чи юридичних осіб на житловий будинок (частину будинку), будівлю, садибу, квартиру, садовий будинок, гараж, земельну ділянку чи їх частину, інше нерухоме майно, - якщо посвідчуються договори про заставу (іпотеку), оренду чи найм (позичку) житла, відчуження або оформлення спадщини на частку майна, а також якщо співвласники у спільній частковій (сумісній) власності мають один спільний документ, що посвідчує право власності на згадане майно, і один із них відчужує належну йому частку (чи частку від частки) або видається свідоцтво про право власності чи про право на спадщину на таку частку у разі смерті одного із співвласників; договорів про визначення чи зміну розміру часток у спільній частковій власності, а також договорів про порядок володіння та користування майном;

сертифікатів про право на земельну частку (пай) - при видачі свідоцтва про право на спадщину;

свідоцтв про реєстрацію транспортних засобів, технічних паспортів на транспортні засоби, інші самохідні машини і механізми - при посвідченні договорів про їх відчуження, заставу, оренду, позичку, при видачі свідоцтва про право власності чи свідоцтва про право на спадщину;

заяв іпотекодержателів, користувачів земельної ділянки про згоду на її поділ чи об’єднання, справжність підпису (підписів) на яких засвідчено нотаріально - у разі перебування земельної ділянки в іпотеці, користуванні.

8. При посвідченні правочинів майнового характеру нотаріусом у текстах правочинів зазначаються: для фізичних осіб - реєстраційний номер облікової картки платника податків або серія та номер паспорта (для фізичних осіб, які через свої релігійні переконання відмовились від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків та офіційно повідомили про це відповідний орган державної податкової служби і мають відмітку у паспорті) за даними Державного реєстру фізичних осіб - платників податків; для юридичних осіб - код платника податків згідно з Єдиним державним реєстром підприємств та організацій України або податковий номер. На підтвердження наявності номера (коду) нотаріусу подається відповідна довідка чи витяг або фотокопія сторінки паспорта з даними про реєстраційний номер облікової картки платника податків з Державного реєстру, фотокопія якої (якого) долучається до примірника правочину, який залишається у справах нотаріуса.

Якщо особа через свої релігійні переконання у встановленому законодавством порядку відмовилась від прийняття реєстраційного номера облікової картки платника податків, нотаріус перевіряє цей факт за відміткою у її паспорті.

У випадку засвідчення справжності підпису на заяві, примірник якої залишається у справах нотаріуса, копія документа, зазначеного в першому та другому абзацах цього пункту, долучається до примірника цієї заяви.

9. На копіях (фотокопіях) зазначених у пунктах 4 – 8 цієї глави документів проставляється відмітка „Згідно з оригіналом” з проставленням дати, підпису нотаріуса.

Глава 8. Вимоги до документів, що подаються для вчинення нотаріальної дії

1. Нотаріуси не приймають для вчинення нотаріальних дій документи, які не відповідають вимогам законодавства або містять відомості, що принижують честь, гідність та ділову репутацію фізичної особи або ділову репутацію юридичної особи, які мають підчистки або дописки, закреслені слова чи інші незастережені виправлення, документи, тексти яких неможливо прочитати внаслідок пошкодження, а також документи, написані олівцем.

2. Дописки, закреслені слова чи інші виправлення, які є в документах, що подаються для вчинення нотаріальних дій, повинні бути застережені підписом відповідної посадової особи і печаткою установи, підприємства або організації (у разі наявності) чи особи, яка видала документ. При цьому виправлення повинні бути зроблені таким чином, щоб можна було прочитати як виправлене, так і помилково написане, а потім виправлене чи закреслене.

3. Не приймаються порвані документи та документи, викладені на двох і більше окремих аркушах, якщо аркуші не з’єднані у спосіб, що унеможливлює їх роз'єднання без порушення цілісності, не пронумеровані і не скріплені підписом відповідної посадової особи та печаткою юридичної особи (у разі наявності), яка видала документ.

4. Нотаріус перевіряє справжність кожного аркуша документа, який викладений на спеціальних бланках нотаріальних документів та подається для вчинення нотаріальних дій, за допомогою Єдиного реєстру спеціальних бланків нотаріальних документів згідно з Порядком ведення Єдиного реєстру спеціальних бланків нотаріальних документів, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 04.11.2009 № 2053/5, зареєстрованим у Міністерстві юстиції України 09.11.2009 за № 1043/17059.

5. Інформаційна довідка про перевірку спеціального бланка нотаріального документа долучається до примірника нотаріального документа (договору, довіреності, свідоцтва тощо), який зберігається у справах нотаріуса.

6. Бланки, відомості про витрачання яких були внесені до Єдиного реєстру спеціальних бланків нотаріальних документів безпосередньо перед вчиненням нотаріальних дій з використанням документів, викладених на цих бланках, вважаються перевіреними для вчинення наступних (за реєстровими номерами) нотаріальних дій.

7. У разі якщо документи, що посвідчуються, видаються або засвідчуються, викладені на двох і більше окремих аркушах, вони повинні бути з’єднані у спосіб, що унеможливлює їх роз'єднання без порушення їх цілісності, із зазначенням кількості прошитих (прошнурованих), пронумерованих і скріплених аркушів, з проставлянням підпису та печатки нотаріуса.

Оцініть консультацію юриста, яка Вам найбільше допомогла. Для цього потрібно біля відповіді юриста, під його фото, натиснути зелену галочку і вибрати відсоток оплати -100%.

Якщо виникнуть додаткові питання, звертайтесь через контакти в моєму профілі або через кнопку "Звернутися" (при зверненні вказуйте свою електронну пошту, за якою з Вами можна зв'язатися).

ВСЬОГО НАЙКРАЩОГО!

Вітаю!

Максимально себе убезпечити можливо тільки шляхом укладення договору купівлі-продажу у нотаріуса, і відповідно його нотаріальне посвідчення.

Це - найбезпечніший шлях. Інших - немає.

Зверніться до будь-якого нотаріуса за Вашим місцем проживання та пройдіть визначену процедуру.

Успіхів!

Добрий день, Тура!

Від початку війни, не працює Державний реєстр прав на нерухоме майно.

Угоди купівлі, продажу об’єктів нерухомості не укладаються.

Тому, до кінця військового стану в Україні не рекомендую Вам укладати договори поза Держреєстру: купувати нерухомість за довіреністю, підписувати попередні договори, тощо через незахищеність таких операцій.

Придбання квартир сьогодні із дотриманням усіх юридичних вимог неможливе. Насамперед через те, що будь-яка угода, відповідно до ст. 233 Цивільного кодексу України, може бути визнана недійсною у зв’язку з наявністю важкої для покупця обставини, незалежно від того, хто був ініціатором такого правочину. А війна є, напевно, найважчою обставиною.

При наличии вопросов обращайтесь, через кнопку зеленого цвета "Звернутися".

Всего доброго!

Тура!

Також можна укласти попередній договір купівлі-продажу. Так, згідно ст. 635 ЦКУ попереднім є договір, сторони якого зобов'язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.

Так із наведених легальних визначень витікає правова сутність попереднього договору, яка полягає у виконанні таких функцій:

1. спонукання до укладення в майбутньому основного договору шляхом встановлення відповідного обов’язку;
2. фіксація умов основного договору.

Оскільки з положень ст. 635 ЦКУ не вбачається будь-яких обмежень щодо виду або предмету договору, який можуть зобов’язатися укласти сторони у майбутньому на підставі попереднього договору, тому така домовленість може бути досягнута сторонами щодо будь-яких договорів: про відчуження майна (у тому числі нерухомого), надання послуг, виконання робіт, надання майна в найм тощо.

Таким чином, попередній договір створює для сторін одне основне зобов'язання: укласти протягом узгодженого терміну певний тип цивільно-правового договору на заздалегідь узгоджених умовах.

При цьому необхідно чітко прописувати, що попередній договір є саме таким, оскільки відповідно до ч. 4 ст. 635 ЦКУ договір про наміри (протокол про наміри тощо), якщо в ньому немає волевиявлення сторін щодо надання йому сили попереднього договору, не вважається попереднім договором.

Стосовно строків (термінів) укладення основного договору ч. 1 ст. 635 ЦК України встановлено, що законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Таке обмеження на разі встановлено тільки щодо суб’єктів господарювання (юридичні особи, фізичні особи – підприємці), які згідно з ч. 1 ст. 182 ГК України зобов’я­зуються укласти основний господарський договір у певний строк, але не пізніше одного року з моменту укладення попереднього договору.

Умови попереднього договору:

Сторони повинні у попередньому договорі зафіксувати умови основного договору або визначити порядок їх погодження при укладенні основного договору, за винятком випадків, коли такий порядок встановлений актами цивільного законодавства.

Виходячи з положень 2 ч. 1 ст. 638 ЦКУ, істотними умовами договору є:

• умови про предмет договору;
• умови, визначені законом як істотні;
• умови, що є необхідними для договорів даного виду;
• усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Насамперед, необхідно визначити предмет основного договору (характер і види робіт чи послуг, що будуть надаватися, майно, яке буде відчужуватися і т.д.).

Факультативними можуть бути наступні умови:Строк (термін) укладення основного договору. Варто також врегулювати порядок дій на випадок пропущення строків як з незалежних від сторін причин, так і за наявності вини однієї із сторін.

1. Умова про підготовку документів для укладення основного договору (необхідно чітко визначити для кожної зі сторін повний перелік документів, які необхідно буде підготувати - ті, які підтверджують право власності на нерухомість, погодження другого з подружжя тощо).
2. Умова про порядок повідомлення сторонами одна одну про готовність укласти договір (встановити терміни повідомлень, порушення яких буде підставою для застосування санкцій, а також форму для повідомлень (наприклад, цінний лист з повідомленням на конкретну адресу і т.д.).
3. Умова про відповідальність сторін.
4. Умова про порядок внесення змін до попереднього договору.
5. Істотні умови основного договору.

Наряду з визначенням істотних умов основного договору, доцільним буде прописати у попередньому договорі і порядок їх погодження сторонами, оскільки можуть змінитися обставини, що призведе до перегляду вже визначених умов або потребується доповнити новими.

Положення ч. 2 ст. 182 ГКУ на відміну від ч. 1 ст. 635 ЦКУ встановлює обов’язок сторін попереднього договору, крім предмета, узгодити інші істотні умови основного договору. Такими умовами господарського договору згідно з ст. 180 ГКУ є ціна, строк та інші істотні умови, визначені такими законом або необхідні для договорів конкретного виду.

Однак, за правилом ч. 5 ст. 182 ГКУ "відносини щодо укладення попередніх договорів регулюються Цивільним кодексом України з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом". З цим кореспондує положення ч. 2 ст. 182 ГКУ: "До укладення попередніх договорів не застосовується загальний порядок укладення господарських договорів". Тому невизначені в попередньому договорі умови основного господарського договору можуть бути визначені безпосередньо при його укладенні згідно вимог ч. 1 ст. 635 ЦКУ.

Форма попереднього договору:

За загальним правилом сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.

Стосовно до попередніх договорів, ч. 1 ст. 635 ЦКУ прямо встановлено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.

Вказана норма є імперативною і тому додержання вимог щодо письмового оформлення попереднього договору є обов’язковим, в той час як державна реєстрація таких договорів не вимагається.

Разом з тим, зазначене дає підстави вважати, що законна можливість укладення основного договору усно дозволяє щодо нього усно укласти і договір попередній.

Нотаріальне посвідчення договору:

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦКУ).

Про необхідність нотаріального посвідчення угод про відчуження або заставу жилого будинку, квартири, дачі, садового будинку,гаража, земельної ділянки, іншого нерухомого майна наголошує і ст. 55 Закону України "Про нотаріат".

Цей погляд цілком поділяє і судова практика. Наприклад, рішення колегії суддів Судової палати у цивільних справах Верховного Суду України від 06 лютого 2008 року.

Так, у відповідному рішенні зазначено, що відповідно до вимог статей 635, 657 ЦКУ попередній договір купівлі-продажу квартири має бути укладений у письмовій формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, оскільки основний договір укладається у формі з обов’язковим нотаріальним посвідченням, попередній договір укладається у формі, встановлений для основного договору. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним (ст. 220 ЦК України).

Посвідчення попереднього договору відноситься до компетенції нотаріусів (ст. 34 Закон України "Про нотаріат") та консульських установ (ст. 35 Закон України "Про нотаріат"). Посадові особи органів місцевого самоврядування не вправі посвідчувати попередній договір.

Попередній договір може бути посвідчено будь-яким нотаріусом на всій території України без обмежень, навіть якщо посвідчення основного договору обмежено територіальною юрисдикцією, визначеною ст. 55 Закону України "Про нотаріат". При посвідченні попереднього договору нотаріус зобов’язаний встановити дійсні наміри сторін щодо створення правових наслідків, які обумовлюються цим правочином.

Порядок внесення змін до договору:

Під час дії попереднього договору (до моменту його припинення) сторони мають право внести до нього зміни, зокрема, але не виключно, і зміни щодо встановлення нового строку.

У разі закінчення строку дії попереднього договору такі зміни не матимуть юридичної сили (Постанова Судової палати у господарських справах Верховного Суду України від 07.07.2009 у справі № 3-2395к09/5/19). Якщо сторони погодилися змінити умови попереднього договору, такі зміни вносяться шляхом укладення договору про внесення змін до нього (який також потребує нотаріального посвідчення у випадку, коли попередній договір був нотаріально посвідчений).

Наслідки невиконання умов договору:

У ч. 2 ст. 635 ЦК України встановлені наслідки ухилення однієї із сторін від укладення основного договору: сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати іншій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.

Такі інші наслідки неукладання основного договору встановлені ст. 182 ГК України, якою законодавець передбачив можливість вимагати укладення основного договору в судовому порядку у випадку, якщо друга сторона, одержавши проект основного договору, ухиляється від його укладення.

Ця відмінність істотним чином впливає на наслідки невиконання сторонами зобов’язань по укладанню основного договору в господарських та цивільних правовідносинах, тому можна говорити про те, що сторони попереднього договору у господарських правовідносинах законодавчо є більш захищеними.

Положеннями ЦК України й інших актів цивільного законодавства прямо не передбачено такий правовий наслідок невиконання попереднього договору, як відшкодування збитків у спосіб визнання права власності на річ, що мала бути придбана в майбутньому за договором купівлі-продажу. За таких обставин інша сторона попереднього договору може претендувати лише на відшкодування збитків відповідно до ч. 2 ст. 635 ЦК України (правова позиція Верховного Суду України від 02.09.2015 у справі № 6-226цс14).

Якщо ж законом таке обмеження не визначено, то строки укладення основного договору, а також обмеження щодо даних строків, відповідно до наведеного, може бути погоджено за домовленістю сторін.

Оцініть консультацію юриста, яка Вам найбільше допомогла. Для цього потрібно біля відповіді юриста, під його фото, натиснути зелену галочку і вибрати відсоток оплати -100%.

Якщо виникнуть додаткові питання, звертайтесь через контакти в моєму профілі або через кнопку "Звернутися" (при зверненні вказуйте свою електронну пошту, за якою з Вами можна зв'язатися).

ВСЬОГО НАЙКРАЩОГО!

Тура!

Відповідно до статті 655 Цивільного Кодексу України, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

Стаття 181 Цивільного кодексу України встановлює, що до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

Така угода має відповідати нижченаведеним вимогам:

• укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню;
• посвідчується нотаріусом за місцем знаходження майна або за юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї зі сторін договору;
• посвідчується за умови подання документів, що підтверджують право власності, або за наявності державної реєстрації права власності на таке майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
• коли квартира є спільним майном подружжя, а документ, що посвідчує право власності, оформлений на ім'я одного з подружжя, нотаріус вимагає письмову згоду іншого з подружжя, справжність підпису на якій має бути нотаріально засвідчена;
• якщо подані документи не містять усіх передбачених законодавством відомостей або в таких документах міститься суперечлива інформація, нотаріус може запитувати від відповідних суб'єктів (органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які видавали такі документи) інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для вчинення нотаріальної дії;
• у разі виявлення з поданих документів, що право власності або право користування відчужуваною квартирою або її частиною мають малолітні або неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у продавця дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину;
• посвідчується за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна;
• посвідчується за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної в договорі, але не нижче вартості такого нерухомого майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - у випадку продажу об'єкта нерухомості, що перебуває у власності менше трьох років (крім майна, отриманого у спадщину), або продажу протягом податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості;
• перед посвідченням договору нотаріусом перевіряється відсутність податкової застави, заборони відчуження або арешту майна.

Предметом договору купівлі-продажу нерухомого майна можуть бути:

• земельні ділянки,
• єдині майнові комплекси,
• житлові будинки (квартири) або інше нерухоме майно.

За статтею 658 ЦК України право продажу майна, крім випадків примусового продажу, належить власникові.

Іншими словами, це положення законодавтсва означає, що приймати рішення про відчуження майна (визначати його правову долю) має право лише його власник, оскільки за договором купівлі-продажу продавець зобов'язаний передати покупцеві не лише саме майно, а й право власності на нього. Тільки за такої умови у покупця може виникнути відповідне право. Продавець не може передати покупцеві те, на що він сам не має права.

Для продавця:

1. Паспорт та ідентифікаційний номер
2. Свідоцтво про шлюб (якщо квартира набувалась/набувається у стані подружжя, у такому випадку, дружина/чоловік дає нотаріально засвідчену згоду на продаж/купівлю даної квартири;
3. Правовстановлюючі документи;
4. Технічний паспорт на житло;
5. Експертна оцінка нерухомості;
6. Довідка про склад сім᾽ї;
7. Довідка про відсутність заборгованості по оплаті комунальних послуг;
8. Свідоцтво про народження дітей та дозвіл від опікунських органів на продаж (якщо діти мають частку в житлі або там зареєстровані).

Для покупця:

1. Паспорт та ідентифікаційний номер;
2. Паспорт та ідентифікаційний номер дружини/чоловіка покупця (якщо таке має місце);
3. Свідоцтво про шлюб (якщо квартира набувається у стані подружжя, у такому випадку, дружина/чоловік дає нотаріально засвідчену згоду на купівлю даної квартири);
4. Свідоцтво про зміну прізвища, ім’я, по-батькові (якщо таке має місце).
5. У разі продажу земельної ділянки Витяг ДЗК.

Згідно частини 4 статті 55 Закону України " Про нотаріат" місце реєстрації договору купівлі-продажу нерухомого майна:

• за місце знаходженням такого майна;
• за місце знаходженням юридичної особи;
• за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї із сторін відповідного договору.

Відповідно до підпункт 1.2 пункту 1 глави 2 розділу II Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 документами що посвідчують право власності:на житловий будинок, квартиру, дачу, садовий будинок, гараж, інші будівлі і споруди, що відчужуються, може бути підтверджено, зокрема, одним з таких документів або їх дублікатів:

• нотаріально посвідченим договором купівлі-продажу, пожертви, довічного утримання (догляду), ренти, дарування, міни, спадковим договором;
• свідоцтвом про придбання арештованого нерухомого майна з публічних торгів (аукціонів); свідоцтвом про придбання заставленого майна на аукціоні (публічних торгах);
• свідоцтвом про право власності на об'єкти нерухомого майна; свідоцтвом про право на спадщину; свідоцтвом про право власності на частку в спільному майні подружжя;
• договором про поділ спадкового майна; договором про припинення права на утримання за умови набуття права на нерухоме майно;
• договором про припинення права на аліменти для дитини у зв'язку з передачею права власності на нерухоме майно;
• договором про виділення частки в натурі (поділ); іпотечним договором, договором про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо умовами таких договорів передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки;
• рішенням суду;
• договором купівлі-продажу, зареєстрованим на біржі, укладеним відповідно до вимог законодавства, за наявності відмітки на ньому про реєстрацію відповідних прав тощо.

на земельну ділянку посвідчується державним актом, а на земельну ділянку, набуту у власність із земель приватної власності без змін її меж, цільового призначення, посвідчується цивільно-правовою угодою щодо відчуження земельної ділянки, укладеною в порядку, встановленому законом, у разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою; свідоцтвом про право на спадщину.

Якщо укладається договір купівлі-продажу квартири, витрати при цьому будуть складатися з податку при продажу нерухомості, державного мита, збору до Пенсійного фонду, послуг нотаріуса. А тепер розмір кожного, враховуючи ставки, встановлені нормативно:

• податок з доходів фізичних осіб (коротко «ПДФО») – 5%;
• військовий збір – 1,5%;
• держмито – 1%;
• збір до Пенсійного фонду – 1%;
• послуги нотаріуса – за домовленістю.

ПДФО, військовий збір сплачує продавець, держмито – за домовленістю між покупцем і продавцем, покупець – збір до Пенсійного фонду. Хто за що платить при укладенні договору – це «внутрішня» домовленість сторін. Але здійснюються такі оплати все одно від вищевказаних платників, визначених законом. Важливо! Сума, від якої сплачується податок – це сума доходу, отриманого від продажу. Дохід визначається з огляду на ціну, яка зазначена в договорі купівлі-продажу, тобто суми, яку покупець передає продавцеві за нерухоме майно, але не нижче оціночної вартості. Оціночну вартість визначає експерт. Тобто, ще одна стаття витрат – це послуги експерта. Увага! Не обкладається податком сума, якщо протягом року особа здійснює лише одну угоду з об’єктом нерухомості, яким володіє понад три роки. Якщо особа отримала об’єкт нерухомості у спадок, умова щодо перебування майна у власності понад три роки в такому випадку не поширюється, тобто можна сміливо продавати одразу: податок при продажу нерухомості не сплачується.Те ж саме стосується і оподаткування при продажу будинку.

Всього доброго!

Здравствуйте!

Минюст Украины ограничил работу реестров министерства по кругу пользователей и региону.

6 марта, Кабмин принял постановление №209 о том, как в условиях военного положения можно регистрировать права на недвижимость.

https://www.kmu.gov.ua/npas/deyaki-pitannya-derzha...

Государственный реестр прав на недвижимое имущество важен для оформления какого угодно перехода права собственности, будь это купля-продажа, подарок, обмен и прочее.

Постановление Кабмина разрешает подключиться к этому госреестру определенным госрегистраторам, которых должен определить Минюст, — но не нотариусам.

Но именно с точки зрения отчуждение недвижимости эта инициатива не очень соответствует действующему законодательству. Потому что Гражданский кодекс четко говорит: договор купли-продажи должен быть нотариально заверен, а переход прав собственности — зарегистрирован в реестре.

В постановлении речь идет о том, что регистраторы будут удостоверять подписи сторон на договоре, что не соответствует гражданскому законодательству.

Либо нужно давать доступ к реестру нотариусам, либо дать возможность регистраторам проводить такие действия по отчуждению, хотя они могут не разбираться в особенностях подобных сделок.

Ограничение работы Госреестра прав на недвижимость означает, что нотариусы не могут проверить информацию о недвижимости.

А если у нотариуса нет возможности зайти в Госреестр прав на недвижимость и узнать подробности, это может привести к очень неприятным последствиям для покупателей после войны. А без доступа к реестру проверку сделать невозможно.

На первичном рынке можно заключать сделки без оформления прав собственности на недвижимость, потому что нет каких-то запретов или ограничений. В то же время, эти соглашения не будут полностью безопасны по другим причинам.

Люди говорят: мы можем заключить предварительный договор и там прописать все риски. Но по предварительному договору невозможно оформить право собственности. Плюс предварительный договор сейчас невозможно зарегистрировать. Поэтому один собственник может заключить предварительные договоры с рядом покупателей и взять с них деньги. Как потом суды будут решать эти споры?

В украинском Гражданском кодексе есть статья 233, которая позволяет откатить назад последствия сделки, "совершенной под влиянием тяжелого обстоятельства". На данный момент в Украине нет такой судебной практики, но "все может быть".

Если сейчас, во время военных действий, будет происходить купля-продажа имущества, то любая из сторон, если докажет невыгодные для себя условия, может признать этот договор недействительным в связи с тем, что там были сложные психологические условия и сторона не знала, что она делает. С этим может быть много манипуляций. В таком случае после рассмотрения в суде возвращение имущества произойдет без проблем, а вот вернут ли деньги — возникает вопрос.

Может возникнуть сложность с тем, соответствовала ли цена недвижимости рыночной на момент сделки, а для этого нужна оценка имущества независимыми оценщиками.

Рекомендация: воздержитесь от покупки недвижимости в военное время.

Тура!

Реестр еще не заработал. Другой информации нету, в том числе на сайте Министерства юстиции (https://minjust.gov.ua/). Потому нотариус сможет удостоверить сделку купли-продажи, но не сможет зарегистрировать за Вами право собственности.

Цивільний кодекс України (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text):

Стаття 182. Державна реєстрація прав на нерухомість

1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.

Стаття 334. Момент набуття права власності за договором

4. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

Стаття 657. Форма окремих видів договорів купівлі-продажу

1. Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.

Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1952-15#Text):

Стаття 4. Речові права та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації

1. Державній реєстрації прав підлягають:

1) право власності та право довірчої власності як спосіб забезпечення виконання зобов’язання на нерухоме майно, об’єкт незавершеного будівництва;

КАБІНЕТ МІНІСТРІВ УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

від 06 березня 2022 р. № 209

Київ

Деякі питання державної реєстрації в умовах воєнного стану та внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 р. № 164

Відповідно до статей 121, 20 Закону України “Про правовий режим воєнного стану”, Указу Президента України від 24 лютого 2022 р. № 64 “Про введення воєнного стану в Україні” Кабінет Міністрів України постановляє:

1. Установити, що в умовах воєнного стану державна реєстрація юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань, державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі – державна реєстрація) проводиться з урахуванням таких особливостей:

1) державна реєстрація проводиться виключно державними реєстраторами юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців, державними реєстраторами речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі — державні реєстратори), посадовими особами Міністерства юстиції, його територіальних органів (далі — посадові особи), включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку державних реєстраторів та посадових осіб (далі — перелік), яким в умовах воєнного стану надається доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та/або Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань (далі — реєстри). Перелік може передбачати обмеження (умови) проведення (прийняття) включеними до нього державними реєстраторами, посадовими особами реєстраційних дій (рішень про державну реєстрацію прав);

2) посадові особи мають право проводити реєстраційні дії щодо фізичних осіб – підприємців, усіх видів юридичних осіб та громадських формувань, а також приймати рішення про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, якщо відповідні обмеження (умови) не передбачено переліком;

3) державна реєстрація юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань може проводитися на підставі надісланих заявником державному реєстратору, посадовій особі електронною поштою або за допомогою інших засобів зв’язку документів в електронній формі, що створені з дотриманням вимог законодавства у сфері електронних довірчих послуг та законодавства про електронні документи та електронний документообіг, або електронних копій документів в паперовій формі. Електронні копії документів в паперовій формі приймаються за умови підписання таких копій з використанням кваліфікованого електронного підпису заявника. Державний реєстратор, посадова особа проводить перевірку такого підпису через офіційний веб-сайт центрального засвідчувального органу та завантажує результати такої перевірки до реєстру, крім випадків відсутності доступу до зазначеного веб-сайту;

4) державна реєстрація проводиться невідкладно після отримання у повному обсязі належних документів для державної реєстрації. Документи для державної реєстрації, які подані не у повному обсязі або не відповідають законодавству, не розглядаються та повертаються заявникові без оформлення відповідного рішення з одночасним усним повідомленням заявнику про повний перелік документів, що повинні бути подані, та/або вимоги законодавства, що повинні бути дотримані. Якщо документи для державної реєстрації надіслано електронною поштою або за допомогою інших засобів зв’язку, таке повідомлення заявнику здійснюється електронною поштою або за допомогою інших засобів зв’язку;

5) державна реєстрація проводиться незалежно від місцезнаходження нерухомого майна, місцезнаходження юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців чи громадських формувань, якщо відповідні обмеження (умови) не передбачено переліком;

6) адміністративний збір не справляється за державну реєстрацію благодійних організацій, громадських об’єднань, предметом діяльності яких є надання допомоги Збройним Силам, іншим військовим формуванням, правоохоронним (спеціальним) органам, органам цивільного захисту, добровольчим формуванням територіальних громад, іншим особам, які забезпечують національну безпеку і оборону, відсіч і стримування збройної агресії іноземної держави, а також особам, які постраждали чи можуть постраждати від такої збройної агресії;

7) сплата адміністративного збору може підтверджуватися електронною копією (у тому числі скрін-копією) відповідного платіжного документа. Якщо фінансова установа, через яку сплачено адміністративний збір, забезпечує можливість проведення перевірки достовірності відповідного платіжного документа, державний реєстратор, посадова особа проводить таку перевірку;

8) вимоги законодавства щодо необхідності нотаріального засвідчення справжності підпису на документі для державної реєстрації не застосовуються у разі, коли такий підпис виконано у присутності державного реєстратора, посадової особи із встановленням особи підписанта на підставі документа, що посвідчує особу, передбаченого Законом України “Про Єдиний державний демографічний реєстр та документи, що підтверджують громадянство України, посвідчують особу чи її спеціальний статус”, якщо відповідні обмеження (умови) не передбачено переліком;

9) вимоги законодавства щодо обов’язкового використання для державної реєстрації відомостей реєстрів, автоматизованих інформаційних систем, держателем (розпорядником, володільцем, адміністратором) яких є державні органи, не застосовується у разі тимчасової відсутності доступу таких реєстрів (систем). Електронні копії документів (повідомлень) технічних адміністраторів реєстрів (систем) або державних органів, що підтверджують відсутність такого доступу, а за їх відсутності – скрін-копії веб-сторінок недоступних реєстрів (систем) завантажуються до реєстру;

10) документи для державної реєстрації створення громадських формувань, крім громадських об’єднань, не приймаються, а розгляд раніше поданих документів зупиняється на час дії воєнного стану.

2. Внести до постанови Кабінету Міністрів України від 28 лютого 2022 р. № 164 “Деякі питання нотаріату в умовах воєнного стану” зміни, що додаються.

3. Міністерству юстиції забезпечити прийняття нормативно-правових актів, необхідних для реалізації цієї постанови, а технічному адміністратору реєстрів – доступ відповідних державних реєстраторів та посадових осіб до реєстрів.

4. Ця постанова набирає чинності з дня її опублікування та діє до дня припинення чи скасування воєнного стану.

Прем’єр-міністр України Д. ШМИГАЛЬ

Інд. 29

Тура!

Благодарю Вас!

Для продавца это основание не подходит, но могут быть иные основания для расторжения и признания недействительной сделки так, как в Украине введено военное положение и могут иметь место форс-мажорные обстоятельства с учетом:

УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА УКРАЇНИ № 64/2022

Про введення воєнного стану в Україні:

https://www.president.gov.ua/documents/642022-4139...

"У зв'язку з військовою агресією Російської Федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану" постановляю:

1. Ввести в Україні воєнний стан із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб.

2. Військовому командуванню (Генеральному штабу Збройних Сил України, Командуванню об'єднаних сил Збройних Сил України, командуванням видів, окремих родів військ (сил) Збройних Сил України, управлінням оперативних командувань, командирам військових з'єднань, частин Збройних Сил України, Державної прикордонної служби України, Державної спеціальної служби транспорту, Державної служби спеціального зв'язку та захисту інформації України, Національної гвардії України, Служби безпеки України, Служби зовнішньої розвідки України, Управління державної охорони України) разом із Міністерством внутрішніх справ України, іншими органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування запроваджувати та здійснювати передбачені Законом України "Про правовий режим воєнного стану" заходи і повноваження, необхідні для забезпечення оборони України, захисту безпеки населення та інтересів держави.

3. У зв'язку із введенням в Україні воєнного стану тимчасово, на період дії правового режиму воєнного стану, можуть обмежуватися конституційні права і свободи людини і громадянина, передбачені статтями 30 – 34, 38, 39, 41 – 44, 53 Конституції України, а також вводитися тимчасові обмеження прав і законних інтересів юридичних осіб в межах та обсязі, що необхідні для забезпечення можливості запровадження та здійснення заходів правового режиму воєнного стану, які передбачені частиною першою статті 8 Закону України "Про правовий режим воєнного стану".

4. Кабінету Міністрів України невідкладно:

1) ввести в дію план запровадження та забезпечення заходів правового режиму воєнного стану в Україні;

2) забезпечити фінансування та вжити в межах повноважень інших заходів, пов'язаних із запровадженням правового режиму воєнного стану на території України.

5. Державній службі України з надзвичайних ситуацій невідкладно разом з обласними, Київською міською державними адміністраціями, іншими державними органами, установами, підприємствами, організаціями всіх форм власності привести єдину державну систему цивільного захисту, її функціональні та територіальні підсистеми у готовність до виконання завдань за призначенням в особливий період.

6. Обласним, Київській міській державним адміністраціям, органам місцевого самоврядування утворити ради оборони та забезпечити сприяння військовому командуванню у запровадженні та здійсненні заходів правового режиму воєнного стану.

7. Міністерству закордонних справ України забезпечити інформування в установленому порядку Генерального секретаря ООН та офіційних осіб іноземних держав про введення в Україні воєнного стану, про обмеження прав і свобод людини і громадянина, що є відхиленням від зобов'язань за Міжнародним пактом про громадянські та політичні права, та про межу цих відхилень і причини прийняття такого рішення.

8. Цей Указ набирає чинності одночасно з набранням чинності Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про введення воєнного стану в Україні".

Президент України В.ЗЕЛЕНСЬКИЙ

24 лютого 2022 року".

УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА УКРАЇНИ № 133 /2022

УКАЗ ПРЕЗИДЕНТА УКРАЇНИ №133/2022 — Офіційне інтернет-представництво Президента України (president.gov.ua)

"Про продовження строку дії воєнного стану в Україні

У зв'язку з триваючою широкомасштабною збройною агресією Російської Федерації проти України, на підставі пропозиції Ради національної безпеки і оборони України, відповідно до пункту 20 частини першої статті 106 Конституції України, Закону України "Про правовий режим воєнного стану" постановляю:

1. На часткову зміну статті 1 Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженого Законом України від 24 лютого 2022 року № 2102-ІХ, продовжити строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 26 березня 2022 року строком на 30 діб.

2. Міністерству закордонних справ України забезпечити інформування в установленому порядку Генерального секретаря ООН та офіційних осіб іноземних держав про продовження строку дії воєнного стану в Україні і причини прийняття такого рішення.

3. Цей Указ набирає чинності одночасно з набранням чинності Законом України "Про затвердження Указу Президента України "Про продовження строку дії воєнного стану в Україні".

Президент України В.ЗЕЛЕНСЬКИЙ

14 березня 2022 року".

Торгово-промислова палата України на підставі ст.ст. 14, 14¹ Закону України “Про торгово-промислові палати в Україні” від 02.12.1997 № 671/97-ВР, Статуту ТПП України, цим засвідчує форс-мажорні обставини (обставини непереборної сили): військову агресію Російської Федерації проти України, що стало підставою введення воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, відповідно до Указу Президента України від 24 лютого 2022 року № 64/2022 “Про введення воєнного стану в Україні”.

Враховуючи це, ТПП України підтверджує, що зазначені обставини з 24 лютого 2022 року до їх офіційного закінчення, є надзвичайними, невідворотними та об’єктивними обставинами для суб’єктів господарської діяльності та/або фізичних осіб по договору, окремим податковим та/чи іншим зобов’язанням/обов’язком, виконання яких/-го настало згідно з умовами договору, контракту, угоди, законодавчих чи інших нормативних актів і виконання відповідно яких/-го стало неможливим у встановлений термін внаслідок настання таких форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили).

Враховуючи вищезазначене та надзвичайну, важку ситуацію з якою зіткнулась наша країна, ТПП України з метою спрощення процедури засвідчення форс-мажорних обставин (обставин непереборної сили), розмістить з 28 лютого 2022 року на сайті ТПП України (www.ucci.org.ua) загальний офіційний Лист ТПП України щодо засвідчення форс-мажору, який можна буде роздруковувати всім кого це стосується.

Всего доброго!

Доброго дня, Тура!

З початком активної фази російської агресії проти України було призупинено роботу частини реєстрів з метою підтримання безпеки, серед них Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Оскільки право власності на нерухомість, згідно з законодавством, виникає з моменту державної реєстрації такого права, відключення реєстру фактично означає неможливість завершення угоди купівлі-продажу та набуття права власності.

До того ж, обмежуються можливості покупця перевірити, що продавець справді є належним власником нерухомості.

У такому випадку Ви можете погодити певні договірні механізми, які дозволять продати об’єкт нерухомості після того, коли така можливість з’явиться.

Але чи буде таке зобов’язання забезпечене можливістю примусового виконання? Навряд чи.

Ймовірно, можна лише забезпечити можливість повернення сплачених коштів та плати за їхнє користування, а також певних штрафних санкцій.

Отже, в залежності від конкретних обставин угоди, у Вас є значна кількість юридичних і практичних механізмів, які можуть допомогти Вам реалізувати своє волевиявлення з контрольованими ризиками, на які сторони йдуть свідомо.

Якщо ж Ви прагнете максимального юридичного захисту і передбачуваності транзакції, доцільно зачекати відновлення роботи реєстрів.

Кабінет Міністрів України видав Постанову №209 від 6 березня 2022 року "Деякі питання державної реєстрації в умовах воєнного стану та внесення змін до постанові Кабінету Міністрів України №164 від 28 лютого 2022 року, де зазначаються певні особливості державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань, а також державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Реєстрація проводиться виключно державними реєстраторами юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців, державними реєстраторами речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, посадовими особами Міністерства юстиції, його територіальних органів, включеними до затвердженого Міністерством юстиції переліку державних реєстраторів та посадових осіб, яким в умовах воєнного стану надається доступ до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та/або Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб – підприємців та громадських формувань.

Перелік може передбачати обмеження (умови) щодо проведення (прийняття) реєстраційних дій (рішень про державну реєстрацію прав) включеними до нього державними реєстраторами або посадовими особами .

Отже, сподіваємося незабаром з'явиться перелік осіб, яким буде надано доступ до реєстру, а також умови та особливості проведення реєстраційних дій.

15 березня 2022 року було ухвалено Закон України "Про створення резервних копій державних інформаційних ресурсів та захисту інформації в умовах дії воєнного стану".

Можна очікувати, що незабаром робота реєстрів буде відновлена на певних територіях і з певними обмеженнями, яких вимагають умови воєнного стану.

Також варто зазначити, що навіть після відновлення роботи реєстрів необхідно буде ретельніше ставитися до оформлення угод з нерухомістю з урахуванням всіх обставин і умов воєнного стану.

Варто вкрай обережно і детально підходити до обрання механізму відчуження та умов договору для мінімізації цього фактору.

В угоді купівлі-продажу, яку Вам запропонують, обов'язково повинні бути дотримані наступні правила:

• укладається в письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню;
• посвідчується нотаріусом за місцем знаходження майна або за юридичної особи, або за зареєстрованим місцем проживання фізичної особи - однієї зі сторін договору;
• посвідчується за умови подання документів, що підтверджують право власності, або за наявності державної реєстрації права власності на таке майно у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно;
• коли квартира є спільним майном подружжя, а документ, що посвідчує право власності, оформлений на ім'я одного з подружжя, нотаріус вимагає письмову згоду іншого з подружжя, справжність підпису на якій має бути нотаріально засвідчена;
• якщо подані документи не містять усіх передбачених законодавством відомостей або в таких документах міститься суперечлива інформація, нотаріус може запитувати від відповідних суб'єктів (органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування, підприємств, установ та організацій, які видавали такі документи) інформацію (довідки, копії документів тощо), необхідну для вчинення нотаріальної дії;
• у разі виявлення з поданих документів, що право власності або право користування відчужуваною квартирою або її частиною мають малолітні або неповнолітні діти або недієздатні чи обмежено дієздатні особи, нотаріус повинен витребувати у продавця дозвіл органу опіки та піклування на вчинення такого правочину;
• посвідчується за наявності оціночної вартості такого нерухомого майна;
• посвідчується за наявності документа про сплату до бюджету податку на доходи фізичних осіб, обчисленого з ціни, зазначеної в договорі, але не нижче вартості такого нерухомого майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності - у випадку продажу об'єкта нерухомості, що перебуває у власності менше трьох років (крім майна, отриманого у спадщину), або продажу протягом податкового року більш як одного з об'єктів нерухомості;
• перед посвідченням договору нотаріусом перевіряється відсутність податкової застави, заборони відчуження або арешту майна.

За потребою звертайтесь!

Добрій день

С начала полномасштабного вторжения рф на территорию Украины перестал работать Государственный реестр прав на недвижимое имущество. В связи с этим, продавцы и покупатели не могут заключать сделки по покупке или продаже недвижимого имущества.

Министр юстиции Денис Малюська заявил, что во время войны проверить, кто является владельцем квартиры или дома, невозможно.

По причине невозможности заключить сделку во время войны покупатели покупают квартиры по доверенности, заключают предварительные договора или покупают квартиру полученную по наследству, объясняет АСНУ. Такие сделки полностью незащищены юридически, подчеркнул Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины.

Рассмотрим более подробно данные схемы.

Покупка квартир по доверенности. Аферисты делают себе доверенность на право полного распоряжения недвижимостью, и получать плату. Чаще мошенники используют аферу, что владелец квартиры находится за пределами страны и не может вернуться для заключения сделки.

Для защиты от такого рода схем нужно требовать от доверенного лица немедленного разговора с владельцем по видео связи. Необходимо задавать такие вопросы, ответы на которые мошенники не могли заранее подготовить (вопросы о соседях, квартире, оплате коммунальных услуг). Однако, аферисты могут быть очень хорошо подготовлены и их ответы могут звучать достаточно уверенно. Оплату в таком случае нужно производить только на банковский счет собственника квартиры. Ни при каких обстоятельствах нельзя производить оплату наличными у нотариуса.

Заключение предварительных договоров. Предварительный договор - это договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в срок) заключить договор в будущем (основной) на условиях, установленных предыдущим договором. Предварительный договор не является правоустанавливающим документом, предоставляющим какие-либо права на недвижимость, которая будет построена в будущем.

При заключении предварительных договоров покупатель несет риски, которые при недобросовестности застройщик могут иметь неисправимые последствия для покупателя, а именно:

• застройщик может изменить объект покупки-продажи;

• застройщик может заключить несколько предварительных договоров купли-продажи по одной квартире с несколькими покупателями;

• отсутствие гарантийной функции «обеспечительного платежа»;

• нарушение сроков строительства;

• застройщик может самостоятельно изменить проект строительства.

Покупка приобретенного наследия. Очень часто, если наследство получено недавно, завещание о нем может быть фальсифицированным или на наследство могут претендовать лица, непосредственно при подписании договора купли-продажи отстаивают свое право на наследство в суде. Если в дальнейшем право наследника на наследство или его часть будет устранено в судебном порядке, договор, заключенный им в отношении такого недвижимого имущества, будет считаться недействительным.

Для безопасной покупки квартиры по завещанию важно, чтобы после получения наследником наследства прошло несколько месяцев. Обязательно проверить наличие судебных исков к наследнику или искам о признании недействительным, однако в военное состояние это проверить невозможно из-за заблокированного доступа к реестрам.

Важно! Согласно ст. 233 Гражданского Кодекса Украины сделка, совершенная лицом под влиянием тяжелого для нее обстоятельства и на крайне невыгодных условиях, может быть признана судом недействительным независимо от того, кто был инициатором такой сделки.

Частью 2 ст. 233 ГК Украины предусмотрено, что при признании такой сделки недействительной применяются последствия, установленные статьей 216 настоящего Кодекса. Сторона, воспользовавшаяся тяжким обстоятельством, обязана возместить другой стороне ущерб и моральный ущерб, причиненный ей в связи с совершением этой сделки.

По информации Министерства финансов Украины, планируется возобновить доступ в Госреестр в районах, где нет военных действий. Однако функционал некоторых услуг, среди которых договора покупки/продажи квартир, вероятно, будут недоступны.

"Теоретически, юридически можно пробовать заключать сделки покупки-продажи. Единственное - проверить владельца в реестре нотариус не сможет. Соответственно, нормально заключить полноценное соглашение купли-продажи сейчас невозможно",

В НЕКОТОРЫХ ГОРОДАХ НОТАРИУСЫ УЖЕ НАЧАЛИ ПОЛУЧАТЬ ДОСТУП К РЕЕСТРУ майнових прав на нерухоме майно, Вам необходимо найти нотариуса который точно сможет получить доступ к реестру в границах нотариального округа где расположен обьект недвижимости и совершить стандартную процедуру купли- продажи.

Если же данные не зарегистрируют в реестре нотариусом , потом в суде угода будет признана фиктивной.

С уважением, Константин Гончаренко

Ви можете здійснити оплату юристу, натиснувши "галочку зеленого кольору під фото обраного юриста", з залишенням відзиву, а також додатково: у разі наявності можливості у графі: "Віддячити".

Під час воєнного стану це дуже актуально.

Добрый день, Тура!

Везде, где сейчас осуществляется власть Украины, вы можете абсолютно безопасно приобрести объект недвижимости по всем правилам и проверкам, согласно законодательства.

Проверить и объект в реестрах, и зарегистрировать ваше право на объект. И предусмотреть все в договоре.

Если будут вопросы, обращайтесь.

Доброго дня, Тура!

Ознайомтеся з інтерв'ю Міністра юстиції України - https://www.radiosvoboda.org/a/skhemy-kupivlya-pro...

Доброго дня, Тура!

В Україні набрала чинності постанова №480, завдяки якій громадяни тепер знову зможуть оформлювати купівлю та продаж квартир. Про це йдеться у відповідній постанові, опублікованій на урядовому порталі.

Держреєстр речових прав на нерухоме майно закрили під час війни в Україні, щоб запобігти викраденню російськими окупантами персональних даних українців та попередити шахрайські схеми.

Тож зараз українці знову можуть оформлювати купівлю та продаж нерухомого майна, але з обмеженнями. Наразі громадяни України не можуть:

• Вчиняти дії за довіреністю від імені фізосіб.
• Передавати майно до статутного капіталу або отримувати у зв’язку з виходом з товариства.
• Відчужувати нерухомість раніше ніж за місяць.
• Вчиняти нотаріальні дії за межами області тощо.

Якщо буде потрібна моя допомога, звертайтеся через кнопку "Звернутися".

При зверненні вказуйте свій e-mail, по якому з Вами можна зв'язатися.

ВСЬОГО НАЙКРАЩОГО!