Начните консультацию с юристом онлайн
Придбали (фіз.ос.) ПП, на праві оренди якої перебуває земельна ділянка з кар єрами, тов має спеціальний дозвіл на видобуток надр. На землі розташовані склади, приміщення ( все в одному техпаспорті), які були продані на сина попереднього власника ПП. Тобто ПП орендує земельну ділянку яка включає землю під приміщеннями та під кар єрами, приміщення належать сину попереднього власника ПП. Однак попередній власник віддає правоустановлюючі документи на нерухоме майно своєму кредиторові через особисті борги, проте не переоформляє, оскільки син (фактичний власник) перебуває в сша, а тут довіреність відповідно по якій зараз переоформити майно неможливо. З явились представники кредитора з попередженням що тепер цей майновий комплекс їхній і хочуть подавати на приватизацію землі під спорудами або і під переоформлення сторони договору оренди. Як діяти щоб надалі продовжуватись користуватись землею з кар єрами відповідно до договору оренди? Чи можна якось переоформити оренду зем ділянки саме під кар єрами і як це правильно зробити?
Похожие вопросы
Кодексы Україна
Кодекс України з процедур банкрутства Кодекс цивільного захисту України Кримінальний процесуальний кодекс України Митний кодекс України Повітряний кодекс України Податковий кодекс України Кодекс адміністративного судочинства України Цивільний процесуальний кодекс України Кримінально-виконавчий кодекс України Господарський кодекс України Цивільний кодекс України Сімейний кодекс України Земельний кодекс України Кримінальний кодекс України Водний кодекс України Кодекс торговельного мореплавства України Про надра Лісовий кодекс України Господарський процесуальний кодекс України Кодекс України про адміністративні правопорушення (статті 213 - 330) Кодекс України про адміністративні правопорушення (статті 1 - 212-21) Житловий Кодекс Української РСР Європейський кодекс соціального забезпечення Бюджетний кодекс УкраїниНовое в блогах Юристи.UA
Ответы юристов (16)
Юрист, г. Чернигов, 10 лет опыта
Добрий день.
Без чинних умов договору оренди важко щось казати та рекомендувати.
Юрист, 18 лет опыта
Доброго дня Тетяно.
Стаття 770 Цивільного кодексу захищає орендаря в тому випадку коли змінюється власник земельної ділянки. Зокрема вона передбачає, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.
2. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.
Таким чином, якщо в договорі немає застереження, що оренда припиняється у разі зміни власника землі то для орендаря нічого не зміниться, він матиме право і надалі орендувати земельну ділянку, ще й матиме право продовжити оренду на новий термін.
Договір оренди на земельну ділянку ( що включає площу під приміщенням і площу під кар єрами - один техпаспорт) з райдержадміністрацією. Що робити, щоб новий власник приміщень не приватизував всю земельну ділянку? Чи можливо окремо виділити площк під кар єром і переукласти договір оренди?
Юрист, 18 лет опыта
Так якщо райадміністрація орендодавець, то вони взагалі до землі жодного відношення не мають. Приватизувати ділянку допоки діє договір оренди вони не зможуть. РДА (чи інший орган який зараз розпоряджається землею) буде їм відмовляти, бо є чинний договір оренди. Для того щоб приватизувати ділянку її треба поділити на дві, а це без згоди орендяря здійснити неможливо. Згода повинна бути нотаріально посвідчена.
Дякую. термін договору оренди земельної ділянки ( включаючи площу під приміщенням і під кар‘єром) між райдержадміністрацією та ПП до грудня 2027 року. 1. Тобто власник приміщення на цій земельній ділянці не може приватизувати земельну ділянку, поки вона надана в оренду ПП, так? І ПП до кінця дії строку оренди може користуватись надрами на цій зем ділянці? 2. А після закінчення строку дії договору можна безперешкодно його продовжити, чи краще зараз розділити зем ділянку на дві частини і переукласти тільки на площу під кар єром?
Юрист, 18 лет опыта
1. Так поки в оренді приватизувати не зможе. Надрами можете користуватись якщо є дозвільні документи (ліцензії, гірничий відвід тощо). 2. Після закінчення договору земельна ділянка має бути поділена на дві (будуть нові кадастрові номери). Під надрами зможете отримати в оренду (при умові, що вона взагалі буде здаватися в оренду). Зараз у Вас в договорі встановлена орендна плата. Якщо будете ділити зараз, то буде новий договір і може бути встановлена нова орендна плата (збільшитися).
Адвокат, г. Николаев, 32 года опыта
Общаться в чатеДоброго дня!
Треба дивитись умови договору оренду. Попередньо: допоки нові власники ще не переоформили нерухоме майно на себе та не вирішили питання з землею, Ви можете користуватися надрами за старим договором оренди землі (звичайно, якщо не буде судової заборони!). Це передбачено статтею 770 Цивільного кодексу. Тим більше, якщо власник за кордоном, цей процес може тривати довго. Потім можно спробувати домовлятись з новими власниками.
Будуть питання, звертайтесь особисто, натиснувши кнопку "звернутись".
Договір оренди на земельну ділянку ( що включає площу під приміщенням і площу під кар єрами - один техпаспорт) з райдержадміністрацією. Що робити, щоб новий власник приміщень не приватизував всю земельну ділянку? Чи можливо окремо виділити площк під кар єром і переукласти договір оренди?
Адвокат, г. Николаев, 32 года опыта
Общаться в чатеТетяна!
Теоретично це реально, в практичній же площині треба мати ду-у-уже хороші контакти для вирішення питання в такий спосіб. Правда у Вас є певна перевага: Ви маєте ліцензію на видобуток копалин в кар'єрі, а новий хазяїн лише власність на приміщення на цій землі (якщо я правильно зрозумів). Отже шанси є, і місцева влада може піти Вам назустріч, а при хорошому адвокаті Ви можете тим скористатися.
Юрист, г. Сумы, 5 лет опыта
Доброго дня!
Користувачу ділянки необхідно домовитися з особою на яку видано довіреність про те , що після того як кредитор набуде права власності на земельну ділянку , то новий власник набуває всіх прав та обов язків , відносно орендарів. Укладаєте з новим власником ( кредитором) додаткову угоду про зміну умов оренди лише у тій частині , що змінюється власник та реквізити для сплати за оренду і все працюєте з новим власником.
Відповіднодо цивільного законодаства строки які обраховуються роками закінчуються в тогож числа та місця наступного року за датою початку перебігу строку. Перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов'язано його початок. (ст. 251 -253).
Відповідно до ст. 225 ЦК України якщо строк встановлено для вчинення дії, вона може бути вчинена до закінчення останнього дня строку. У разі, якщо ця дія має бути вчинена в установі, то строк спливає тоді, коли у цій установі за встановленими правилами припиняються відповідні операції. Письмові заяви та повідомлення, здані до установи зв'язку до закінчення останнього дня строку, вважаються такими, що здані своєчасно.
Таким чином, наприклад, якщо ви відправили повідомлення про відмову від продовження дії договору оренди поштою 04.03.2020 року, то ви його направили з порушенням умов договору і в такому випадку, якщо договір не передбачає одностороннього порядку розірвання договору, відмова в його припиненні з боку орендатора є правомірною.
Щодо можливості розірвання договору. Законодавство визначає декілька підстав зокрема:
1) підстави, за наявності яких розірвання договору здійснюється у судовому порядку (тобто доведеться звертатись до суду з відповідним позовом;
2) підстави, які передбачають позасудовий порядок розірвання договору.
До першої групи можна віднести наступні підстави:
істотне порушення договору другою стороною (ч. 2 ст. 651 ЦКУ);
недосягнення згоди у випадку істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦКУ);
невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону №161-XIV (ст. 32 Закону №161-XIV);
невиконання сторонами умов, передбачених договором оренди землі (ст. 32 Закону №161-XIV);
випадкове знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки (ст. 32 Закону №161-XIV);
недосягнення сторонами договору згоди щодо розірвання договору у разі необхідності надання ділянки для суспільних потреб (ст. 321Закону №161-XIV);
використання земельної ділянки способами, які суперечать екологічним вимогам (п. «г» ч. 1 ст. 141 ЗКУ);
використання земельної ділянки не за цільовим призначенням (п. «ґ» ч.1 ст. 141; п. «а» ч. 1 ст. 143 ЗКУ);
систематична несплата орендної плати (п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗКУ).
Друга група підстав складається з наступних:
за згодою сторін після укладення договору оренди шляхом підписання відповідної угоди;
у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ч. 1 ст. 652 ЦКУ);
випадки, закріплені у договорі, в тому числі розірвання договору в односторонньому порядку (ч. 1 ст. 651 ЦКУ, ч. 3 ст. 31 Закону України №161-XIV).
Якщо, договір не предбачає одностороннього порядку розірвання і ви вважаєте наявність хоч однієї з вище перелічених підстав (зокрема підстав для звернення з позовом до суду) то єдиним виходум буде саме зверення до суду з позовом до орендатора про розірвання договору оренди та вже в суді доводити свою правоту та захищати свої інтереси.
Таким чином , якщо новий власник після вступу у права не забажає продовжити договір з вами , він зможе як власник припинити з вами договір і розпоряджатися землею , як забажає.
треба домовлятися с керівником компанії кредитора , яка буде власником, а не з представниками, вам потрібно до директора компанії.
З повагою,
Костянтин Гончаренко
Юрист, г. Чернигов, 6 лет опыта
Общаться в чатеВітаю!
Треба керуватися чинним договором оренди!
ЦИВІЛЬНИЙ КОДЕКС УКРАЇНИ:
https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15
Стаття 770. Правонаступництво у разі зміни власника речі, переданої у найм
1. У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.2. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.
Всього доброго!Якщо є додаткові питання, звертайтесь індивідуально, натиснувши зелену кнопку «Звернутися»!
Договір оренди на земельну ділянку ( що включає площу під приміщенням і площу під кар єрами - один техпаспорт) з райдержадміністрацією. Що робити, щоб новий власник приміщень не приватизував всю земельну ділянку? Чи можливо окремо виділити площк під кар єром і переукласти договір оренди?
Юрист, г. Чернигов, 6 лет опыта
Общаться в чатеможна ініціювати саме укладення договору оренди земельної ділянки під кар'єрами. Домовитись про припинення договірних відносин в частині оренди всієї площі, однак лише після заключення договору оренди необхідної площі.
Це їм вигідно, аби вийшло саме за таким алгоритмом, адже інакше діятиме договір оренди щодо всієї площі.
Адвокат, г. Ровно
Доброго Дня
Щодо Вашого питання
У вас є проблеми з установчими документами, які необхідно привести у відповідність та визначитись в подальшому з системою ведення господарської діяльності, тобто фактично зараз вам необхідний час на вирішення зазначеного.
Тобто, рекомендую вжити заходів для затягування часу, тобто як з ефективних заходів рекомендую звернутися до суду з позовом, вжити заходів забезпечення, щоб не змогли відчужити земельні ділянки.
Успіхів
Юрист, г. Днепр, 30 лет опыта
Цивільний кодекс України (ЦК; https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/435-15#Text):
"Стаття 770. Правонаступництво у разі зміни власника речі, переданої у найм
1. У разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця..."
Закон України " Про оренду землі" (https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/161-14#n43):
" Стаття 7. Перехід права на оренду земельної ділянки...
У разі набуття права власності на об’єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об’єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці, що перебуває у користуванні відчужувача (попереднього власника) такого об’єкта на праві оренди, до набувача такого об’єкта одночасно переходить право оренди земельної ділянки, на якій розміщений такий об’єкт, в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) зазначеного об’єкта, розміщеного на земельній ділянці, крім випадків, визначених частиною четвертою цією статті, а також з урахуванням вимог частини шістнадцятої статті 120 Земельного кодексу України. Волевиявлення орендодавця, відчужувача (попереднього власника), набувача такого об’єкта та внесення змін до договору оренди із зазначенням нового орендаря земельної ділянки не вимагаються
У разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої воно відчужено...
Стаття 8-1. Відчуження орендарем права на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності
Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності не може бути відчужено її орендарем іншим особам, внесено до статутного капіталу, передано у заставу, крім передбачених частиною другою цієї статті випадків.
Право на оренду земельної ділянки державної або комунальної власності, наданої для будівництва житлового будинку, може бути відчужене орендарем за згодою орендодавця у разі, якщо таке будівництво розпочате, на строк та на умовах, визначених первинним договором оренди, або якщо таке відчуження передбачено первинним договором оренди.
Орендар, що має намір відчужити право оренди земельної ділянки за згодою орендодавця, подає особисто або надсилає рекомендованим листом орендодавцеві відповідну заяву.
Орендодавець у місячний строк з дня отримання заяви письмово надає орендарю згоду на відчуження права оренди земельної ділянки або вмотивовану відмову в наданні такої згоди.
У разі якщо в установлений цією статтею строк орендодавець не надав згоди на відчуження права оренди земельної ділянки або вмотивованої відмови в її наданні, орендар може відчужувати право оренди земельної ділянки через десять робочих днів з дня закінчення цього строку.
Відчужене право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації у встановленому законодавством порядку...
Стаття 31. Припинення договору оренди землі...
Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом.".
---
Доброго дня, Тетяно!
По-перше, всупереч думки колег, ст.770 ЦК в даному випадку до застосування не підлягає - дана стаття передбачає зміну власника речі, тобто власника земельної ділянки, тобто зміну РДА, зміну на стороні наймодавця, в той час коли в даному випадку має місце зміни орендаря земельної ділянки.
По-друге, ст.8-1 Закону про оренду землі, а саме, її ч.друга передбачає лише дві підстави відчуження права на оренду земельної ділянки: якщо земельна ділянка надана для житлового будівництва; якщо відчуження права на оренду земельної ділянки передбачено первісним договором оренди земельної ділянки, тобто договором РДА з ПП. В інших випадках, як я вважаю, має бути припинення договору РДА з ПП та укладення договору РДА з ТОВ.
По-третє, відповідно до наведеної мною вище ч.третьої ст.7 Закону про оренду землі до сина ПП, у зв'язку з набуттям права власності на об'єкти нерухомого майна на орендованій земельній ділянці (якщо право влансності на ці об'єкти зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно) переходить право орендаря на земельні ділянки, на яких розташовані такі об'єкти.
По-четверте, для можливого відчуження на Вашу користь право оренди земельної ділянки ПП має подати заяву до РДА. але з огляду ст.8-1 Закону про оренду землі таке відчуження в даному випадку буде незаконним і в заяві ПП, скоріше всього, буде відмовлено. Вихід, як я вважаю, полягає у припиненні договору оренди земельної ділянки РДА та ПП за взаємною згодою та укладення договору оренди земельної ділянки РДА з ТОВ, при цьому, без ділянки, на якій розташовані об'єкти нерухомого майна сина ПП.
По-п'яте, що означає: "..попередній власник віддає правоустановлюючі документи на нерухоме майно своєму кредиторові через особисті борги.."(?) - цивільні, майнові відносини вирішуються укладенням правочинів, а не переданням документів.
У випадку особистого звернення (у форматі “Звернутись”) дивіться попередньо мій профіль, вказуйте свою e-mail адресу.
Адвокат, г. Киев, 15 лет опыта
Доброго дня!
З урахуванням всіх відповідей що ви надали до вашого запитання, певно краще буде не переукласти договір оренди, оскільки це майже буде неможливо: розірвати поточний (знайти підставу) та укласти інший на нових умовах.
А саме укласти новий або ж через додаткову угоду. Тоді ці зміни будуть проходити окремо та паралельно до існуючого договору.
Але зверніть увагу на положення Договору. Чи передбачають вони таку умову змін. Не всі типові версії дають таку можливість.
Звертайтесь.