Як краще скласти договір з орендодавцем?

Вітаю, Максиме.

НАСКІЛЬКИ Я РОЗУМІЮ ВИ Є СТОРОНОЮ ОРЕНДАРЕМ У ДОГОВОРІ НАЙМУ.

У ТАКОМУ ВИПАДКУ ПОТРІБНО УСВІДОМЛЮВАТИ, ЩО ВИ ТАКОЖ ЯК СТОРОНА ДОГОВОРУ МАЄТЕ ПРАВО НА СВОЇ ПРОПОЗИЦІЇ ЩОДО ПІДСУМКОВОГО ТЕКСТУ ДОГОВОРУ. ЦЕ ЧІТКО ПІДТВЕРДЖУЄТЬСЯ В СТАТТІ 752 ЦИВІЛЬНОГО КОДЕКСУ УКРАЇНИ.

Стаття 762. Плата за найм (оренду) майна

1. За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

2. Плата за найм (оренду) майна може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за найм (оренду) майна встановлюється договором найму.

3. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна.

4. Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

5. Плата за найм (оренду) майна вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

6. Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

...

ДЛЯ ПОВНОЇ КОНСУЛЬТАЦІЇ МЕНІ ПОТРІБНО ПЕРЕГЛЯНУТИ ТІ ПУНКТИ ДОГОВОРУ, З ЯКИМИ ВИ НЕ ПОГОДЖУЄТЕСЬ.

ЛИШЕ ПІСЛЯ ЇХ АНАЛІЗУ Я ЗМОЖУ ЗАПРОПОНУВАТИ ВАМ ЇХ РЕДАКЦІЮ З УРАХУВАННЯМ ВАШИХ ІНТЕРЕСІВ.

Всього доброго! Якщо Вам потрібна детальна консультація або алгоритм дій, натискайте зелену кнопку "Звернутися".

Доброго дня, Максиме!

Специфіка оформлення договору залежить від того, що саме передається в оренду. Якщо це майно, що перебуває в державній чи комунальній власності, такі відносини регулює ЗУ «Про оренду державного і комунального майна», якщо земля — ЗУ «Про оренду землі».

Іноді замість терміна «оренда» використовують «найм» — це однакові поняття, але в науково-практичному коментарі до Господарського Кодексу сказано, що «оренда» застосовується для договорів підприємницького характеру, а «найм» — для особистих потреб.

Сторони договору

Орендодавцем і орендарем може бути звичайна фізособа, юрособа і підприємець.

Орендар — приймає майно в оренду.

Орендодавець — власник майна або особа, уповноважена укласти договір. Власне в договорі мають бути перераховані правовстановлюючі документи, на підставі яких орендодавець розпоряджається майном.

Важливий момент: навіть коли власник змінюється, договір оренди продовжує діяти, крім випадків, коли положення про його припинення закладено в договорі (ст. 770 ЦКУ).

Істотні умови, які обов'язково прописувати в договорі оренди або додатковій угоді:

• об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
• строк дії договору;
• орендна плата з урахуванням індексації;
• порядок використання амортизаційних відрахувань;
• відновлення орендованого майна (якщо орендар зіпсував, у якому порядку зобов'язаний відновити тощо) і умови повернення/викупу (лізинг).

Якщо забули щось із цього прописати в договорі, він вважається неукладеним, а все отримане за ним — отриманим без достатніх правових підстав. Тобто орендар не має права користуватися приміщенням, а орендодавець не має права одержувати гроші за оренду.

Визнати договір недійсним може одна зі сторін договору або взагалі третя особа в рамках розгляду іншого позову.

Предмет договору

Тут ми визначаємо, яке саме майно передається в користування орендарю. Додайте до договору поповерховий план-схему з виділеним на ньому об'єктом, що передається в оренду.

Якщо майна передається багато, перенесіть інформацію про нього в додаток. Описати треба так, щоб одне майно можна було легко відокремити від іншого.

Зазначте найменування та індивідуальні характеристики майна.

Наприклад, «нежитлове приміщення загальною площею 100 кв. м перебуває на 1-му поверсі, офіс 5, належить Орендодавцю на праві приватної власності, розташоване в будівлі за адресою м. Київ, вул. Банкова, буд. 1 відповідно до поповерхового плану-схеми, до додається до Договору і є його невід'ємною частиною».

Обов'язково вкажіть вартість майна на момент передання в оренду.

А ще мета використання, наприклад так: «приміщення передається для розміщення та діяльності офісу Орендаря» або «Орендар використовує орендоване за даним договором обладнання у власній господарській діяльності, відповідно до його технічного призначення».

Пропишіть, за яких умов можлива зміна мети використання і яка процедура оформлення.

Орендна плата

Орендна плата встановлюється у вигляді фіксованої суми (ст. 286 ГКУ).

Після підписання договору ціну оренди можна змінити у випадках і на умовах, які на початку погодили в договорі, і оформити додаткову угоду.

Пропишіть дату початку нарахування орендної плати і дату закінчення, зазвичай вони збігаються з датою підписання акта передачі майна в оренду та акту повернення.

Акт приймання-передачі. Підтверджує, що орендодавець надав орендареві об'єкт у користування. Після підписання акта нараховуються орендні платежі, тому для орендаря важливо не підписувати акт до фактичного передання об'єкта в оренду.

Умова про індексацію. Опишіть, як саме це відбуватиметься: який індекс застосовується, з якого періоду тощо.

Наприклад: «починаючи з другого місяця оренди загальна сума орендної плати за користування приміщенням, визначена в пункті ___ даного Договору, підлягає індексації щомісяця, згідно з офіційним індексом інфляції, за такою формулою»:

Ар.=Ар.1 × індекс інфляції, де:

• Ар. — вартість орендної плати за поточний місяць;
• Ар.1 — вартість орендної плати за попередній місяць;
• Індекс інфляції попереднього місяця, подивитися можна на сайті Держстату.
• Строки та спосіб сплати оренди

Важливо прописати строк сплати оренди, з якого моменту він розраховується, а за прострочення платежів установити санкції.

Зазвичай прописують точну дату сплати або графік орендних платежів.

Якщо орендодавець витратився на ремонт приміщення, орендар може зарахувати цю суму в рахунок оренди (ч. 3 ст. 778 ЦКУ).

Як правило, орендний платіж — це фіксована сума, до неї можуть входити комунальні послуги, а можуть іти окремо.

Взагалі важливо чітко прописати, хто оплачує комунальні, експлуатаційні, забезпечувальні та інші послуги, у якому порядку, у які строки та на якій підставі, наприклад, на підставі окремого договору.

Визначте, за яких обставин орендну плату можна змінити, як це оформити.

Забезпечувальний платіж. Щоб захиститися від фінансових втрат, якщо орендар виявиться несумлінним, орендодавець може наполягти на внесенні забезпечувального платежу. Його розмір та умови, за яких він використовується, треба чітко прописати (ст. 199 ГКУ).

Це може бути погашення заборгованості орендаря або відшкодування майнових втрат орендодавця. Щоб не втрапити в ситуацію, коли орендар виїхав, а приміщення — як після урагану: проводи стирчать, у стінах діри, кондиціонери не вмикаються.

Також можна передбачити можливість зарахування забезпечувального платежу в рахунок оренди за останній місяць.

Пропишіть у договорі такий пункт: «якщо протягом дії даного договору не відбудеться витрата забезпечувального платежу на ___ (погашення заборгованості, відшкодування майнових втрат тощо) орендаря перед орендодавцем, то забезпечувальний платіж підлягає зарахуванню в рахунок орендної плати за останній місяць оренди».

Розмір забезпечувального платежу може бути більше орендної плати, тоді пропишіть строки та порядок повернення.

Також вкажіть, що відбувається із забезпечувальним платежем, якщо власник майна зміниться.

Ціна прив'язана до долара США або євро. Допускається використання грошового еквівалента у валюті (ч. 2 ст. 524 ЦКУ), незважаючи на те що сплачуватиме орендні платежі орендар у гривні (ч. 1 ст. 533 ЦКУ).

У день сплати оренди платіж має бути перерахований у гривні за курсом долара США / євро (якщо ви не передбачили якийсь інакший порядок визначення суми, наприклад що перерахунок робите, тільки якщо гривня подешевшала на значний відсоток).

Строк дії договору

Строком дії договору називають час, протягом якого існують зобов'язання сторін, що виникли на підставі цього договору.

Він встановлюється за домовленістю сторін і починає відлік з моменту підписання договору.

Треба засвідчити у нотаріуса договір оренди будівлі, капітальної споруди / окремої частини, якщо він укладений на три роки і більше (ч. 2 ст. 793 ЦКУ). Право користування таким об'єктом підлягає держреєстрації (ст. 794 ЦКУ).

Якщо менше трьох років — нічого засвідчувати і реєструвати не потрібно. А якщо уклали договір на рік, а потім автоматично продовжили його тричі підряд, нотаріально засвідчувати нічого не треба (п. 2.9 Постанови Пленуму ВГСУ).

Права та обов'язки сторін

Розглянемо деякі приклади прав і обов'язків сторін у договорі оренди приміщення.

До прав орендодавця може належати:

• вчасно отримувати орендну плату, а також інші платежі, визначені договором;
• відвідувати приміщення з метою здійснення періодичного обстеження стану конструктивних елементів приміщення (стін, перекриттів, інженерних мереж тощо) з метою здійснення технічного та профілактичного оглядів, перевірки показників засобів обліку;
• у разі неукладення сторонами договору оренди на новий строк протягом двох місяців до закінчення строку оренди орендодавець має право здійснювати оцінку та огляд приміщення разом з особами, які мають намір його орендувати, попередньо погодивши час огляду з орендарем;
• у разі невиконання або неналежного виконання взятих на себе орендарем зобов'язань у частині сплати щомісячної орендної плати або інших платежів, передбачених договором, орендодавець має право в односторонньому порядку утримати суму таких платежів і штрафних санкцій, передбачених договором, із суми забезпечувального платежу, зазначеного в пункті __ договору. Про таке утримання орендодавець повинен письмово повідомити орендаря за 5 (п'ять) робочих днів до дати утримання.

До обов'язків орендодавця може належати:

• передати орендарю приміщення в строк і в стані, що відповідає умовам договору;
• забезпечити орендарю та його персоналу можливість безперешкодного користування приміщенням відповідно до цілей, передбачених умовами договору;
• негайно повідомляти орендаря про будь-які пошкодження, аварію або інші неполадки, в результаті яких нанесений або може бути нанесений збиток майну орендаря, що перебуває в приміщенні;
• у порядку, передбаченому договором, погоджувати з орендарем проведення обстежень стану конструктивних елементів приміщення з метою здійснення технічного та профілактичного оглядів, перевірки показників засобів обліку;
• протягом 5 (п'яти) робочих днів з моменту отримання листа від орендаря погодити орендарю технічне завдання на виконання ремонтних робіт у приміщенні та їхню вартість або в такий самий строк надати письмову мотивовану відмову.

До прав орендаря може належати:

• відповідно до вимог договору обладнати та оформити приміщення на свій розсуд і за свій рахунок, виключно на підставі письмової згоди орендодавця;
• виключно на підставі письмової згоди орендодавця здавати приміщення (повністю або частково) в суборенду;
• переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди;
• у будь-який момент відмовитися від договору за умови відшкодування орендодавцю збитків.

До обов'язків орендаря може належати:

• прийняти надане орендодавцем майно у встановлений договором строк;
• вчасно, у строки, зазначені в договорі, здійснити оплату послуг;
• використовувати приміщення виключно за цільовим призначенням;
• забезпечити схоронність інженерних мереж, комунікацій та обладнання приміщення;
• відшкодувати орендодавцю вартість приміщення у разі його знищення або псування з вини орендаря;
• отримати попередню письмову згоду орендодавця на здійснення за свій рахунок перепланування, перебудування, добудування, надбудови, переобладнання приміщення.

Передання майна в оренду та його повернення

Дату, час передання майна і сам процес приймання треба описати в договорі, аж до того, що віддаєте додатково, наприклад, комплект ключів.

Підписується акт передання майна в оренду, у ньому вказують, у якому стані приміщення, яке майно передається: дивани, техніка, меблі, його стан і кількість. Можна зробити фото приміщення/майна, яке передаєте в оренду, оформити у вигляді додатка до акта приймання-передачі. Такий додаток мають підписати обидві сторони.

У момент передання в присутності орендодавця потрібно перевірити наявність майна і його справність. Якщо цього не зробити, річ вважатиметься переданою в належному стані (ч. 3 ст. 767 ЦКУ).

Виявили недоліки чи дефекти — максимально детально опишіть їх в акті. Якщо цього не зробити, після закінчення строку договору орендар може почати вимагати компенсації завданого майну збитку.

Якщо в договорі прописано, що орендується приміщення з 01.10.2020 р. до 31.11.2021 р. включно, це означає, що 01.12.2021 р. у приміщенні не повинно бути ваших речей, техніки та меблів. Також складіть і підпишіть акт про надання послуг оренди.

Розірвання договору

Зазвичай у договорі прописують, що, якщо орендар хоче виїхати, він повинен заздалегідь попередити орендодавця. Строк повідомлення треба встановити в договорі — для орендодавця бажано мінімум за місяць.

Також пропишіть спосіб і порядок повідомлення: достатньо листа на електронну пошту чи це має бути паперовий документ, який передали орендодавцю під підпис.

Орендар може розірвати договір раніше прописаного в ньому строку за домовленістю з орендодавцем.

Потрібно дотримуватись процедури, і, якщо вирішили поїхати, недостатньо вивезти свої меблі — треба передати приміщення за актом приймання-передачі.

Відповідальність

Відповідальність може бути передбачена за будь-яке порушення умов договору, наприклад за несвоєчасну виплату орендної плати, несвоєчасне передання/повернення майна, його псування, знищення тощо.

Визначити її можна у вигляді штрафу та відшкодування збитків (реальні збитки і/або упущена вигода).

Реальний збиток виникає, коли майно орендаря пошкодили або щось загубили. А упущена вигода — доходи, які сторона могла б отримати, якби обоє — орендодавець і орендар — виконали зобов'язання.

Вкажіть у договорі, що сплата штрафу та відшкодування збитків не скасовує обов'язку виконати свої зобов'язання.

Можна вказати підстави звільнення від відповідальності.

Форс мажор

Непередбачені обставини непереборної сили, через які немає можливості виконати зобов'язання за договором, називають форс-мажором. Це повінь або стихійне лихо, катастрофа, епідемія тощо.

У договорах зазвичай передбачають звільнення від відповідальності в разі настання таких обставин. Але це не означає, що обов'язки взагалі не доведеться виконувати.

Якщо не можете виконати зобов'язання за договором і посилаєтеся на форс-мажор, треба отримати в Торгово-промисловій палаті сертифікат, і пред'явити контрагенту.

Приміром, орендодавець не згоден із тим, що зобов'язання не виконані через форс-мажор. Він має право подати до суду, вимагати сплати неустойки, компенсації. А орендар може довести в суді, що у всьому винен карантин і коронавірус, якщо йому це вдасться, платити неустойку не доведеться.

Якщо у вас немає грошей оплатити оренду — це не форс-мажор.

Будуть питання, тисныть кнопку "звернутись" быля мого профылю.

Добрий день!

Так, звичайно ви можете в договорі прописати випадки або ситуації, коли може змінюватись орендна плата.

Так у договорі і пишіть:

"Орендна може бути змінена за взаємною згодою Сторін договору, якщо:

- курс НБУ щодо доллару США збільшився на 5 гривень від 36,60 грн;

- 1 раз на 6 місяців з дня укладення договору"

І так далі.

При виникненні питань натискайте кнопку "Звернутися". Буду радий допомогти.

Доброго дня!

Істотними умовами договору оренди є: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Все це можна врахувати виходячи з Вашої конкретної ситуації.

З повагою,

Костянтин Гончаренко

Доброго дня, Максим!

Звісно, в Договорі обидві сторони прописують пункти, які саме їм підходять.

Раджу в розділі "ціна договору" прописати коли саме переглядається ціна договору (внаслідок девальвації, підвищення плати комунальних послуг, після капітального ремонту і т п). Також обов'язково пропишіть, що даний перегляд ціни має узгоджуватись з вами шляхом укладення додаткової угоди. Доцільно уважно прописати розділ "форм мажор", оскільки непередбачувані обставини часто впливають на ціну договору.

• Для подальшої розмови тисніть кнопку "Звернутися"

Доброго дня, Шановний Максим так ви маєте право вносити у договір свої пропозиції. НАГОЛОШУЮ, ЩО ЦЕ НЕ ОБХІДНО ЗРОБИТИ, ЧИМ ЯСНІШЕ ДОГОВІР ТИМ МЕНЬШЕ ПРОБЛЕМ БУДЕ У ПОДАЛЬШОМУ.

При укладенні договору сторони є вільними у виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості, що визначено чинним законодавством (стаття 627 Цивільного кодексу України). Це положення закріплює один з найважливіших принципів договірного регулювання суспільних відносин — принцип свободи договору, який включає в себе наступні складові:1) свобода в укладенні договору, тобто відсутність будь-яких примусів, щодо того, вступати суб'єктам в договірні відносини, чи ні;2) свобода вибору характеру договору, що укладається, а це означає, що сторони самі для себе вирішують, який саме договір їм укладати. При цьому, вони можуть укладати як договір, що передбачений чинним законодавством, так і такий, що ним не передбачений, проте відповідає загальним засадам цивільного законодавства (частина 1 статті 6 Цивільного кодексу України).3) вільний вибір контрагента за договором, тобто сторони шукатимуть того контрагента, який максимально підходить їм за тими чи іншими ознаками.4) вільний вибір умов договору, що означає, що сторони на власний розсуд визначають зміст цього договору, формують конкретні умови тощо.

Доброго дня, Максиме!

Відповідно до статті 762 Цивільного кодексу України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму.

Якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.

Плата за користування майном може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Форма плати за користування майном встановлюється договором найму.

Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном.

Наймач має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася.

Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Що стосується оренди житлових приміщень, то відповідно до статті 820 Цивільного кодексу України розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла.

Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.

Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Орендні платежі за договором оренди житла з викупом - періодичні платежі, які особа-орендар сплачує підприємству-орендодавцю відповідно до умов договору оренди житла з викупом протягом усього строку дії договору.

Орендні платежі включають платежі на викуп обраного особою-орендарем житла, винагороду (дохід) орендодавця.

Особа-орендар також зобов'язана компенсувати підприємству-орендодавцю витрати, визначені законом.

Таким чином, підсумовуючи викладене варто зазначити, що зважаючи на принцип свободи договору, визначений Цивільним кодексом України, розмір орендної плати встановлюється сторонами шляхом переговорів, під час яких досягається згода щодо будь-якого розміру орендної плати, на який погодилися обидві сторони договору.

Якщо буде потрібна моя допомога, звертайтеся через кнопку зеленого кольору "Звернутися".

При зверненні вказуйте свою е-пошту, по якій з Вами можна зв'язатися.

ВСЬОГО НАЙКРАЩОГО!