Начните консультацию с юристом онлайн
Пропонується квартира на продаж з боргами ЖКХ >200 тис. грн. Борги з початку 2000-х, цей власник квартири 4 роки.
Продавець пропонує або погасити борги ЖКХ перед продажем, або зробити знижку на квартиру на цю суму. Квартира в Обольнському районі Києва.
В інтернеті пишуть що борги не переходять на нового власника, чи це дійсно так?:
https://protocol.ua/ua/yak_ne_platiti_borgi_poperednih_vlasnikiv_vashoi_kvartiri/
Приклад судової справи і рішення Верховного суду (TLDR: борги не платити):
https://verdictum.ligazakon.net/document/91366709
Питання до тих хто на практиці займався такими справами:
- Чи реально добитись від компаній ЖКХ виключити борги попередніх власників з обліку по рахунку нового власника?
- Скільки це займає часу?
- Скільки це коштує?
- Чи готові ви з цим допомогти?
Похожие вопросы
Кодексы Україна
Кодекс України з процедур банкрутства Кодекс цивільного захисту України Кримінальний процесуальний кодекс України Митний кодекс України Повітряний кодекс України Податковий кодекс України Кодекс адміністративного судочинства України Цивільний процесуальний кодекс України Кримінально-виконавчий кодекс України Господарський кодекс України Цивільний кодекс України Сімейний кодекс України Земельний кодекс України Кримінальний кодекс України Водний кодекс України Кодекс торговельного мореплавства України Про надра Лісовий кодекс України Господарський процесуальний кодекс України Кодекс України про адміністративні правопорушення (статті 213 - 330) Кодекс України про адміністративні правопорушення (статті 1 - 212-21) Житловий Кодекс Української РСР Європейський кодекс соціального забезпечення Бюджетний кодекс УкраїниНовое в блогах Юристи.UA
Ответы юристов (11)
Юрист, г. Киев, 8 лет опыта
ВІтаю. так ви маєте право не платити борги, якщо це не зазначено у договорі куплі продажу.
Верховний Суд погодився із позицією судів попередніх інстанцій, які задовольнили позов до комунального підприємства, в якому позивачка просила зобов'язати відповідача виключити з обліку по її особовому рахунку заборгованість попередніх власників квартири. Відповідне повідомлення з'явилось на сайті ВС.
Відповідну постанову у справі № 686/6276/19 ВС прийняв 1.09.2020. З її повним текстом можна ознайомитися в системі аналізу судових рішень VERDICTUM, яку можна протестувати тут.
Верховний Суд вказав, що відповідно до ст. 20 Закону «Про житлово-комунальні послуги» споживачі зобов'язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними.
Тобто новий власник майна не зобов'язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов'язку з їх сплати.
Договори про надання послуг не обтяжують майна, тому за відсутності відповідної умови в договорі щодо відчуження нерухомого майна суд повинен відмовляти в задоволенні позовних вимог до нового власника, оскільки належним відповідачем є попередній власник.
Також Верховний Суд вказав на безпідставність касаційної скарги в частині незастосування судами ч. 3 ст. 7 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», згідно з якою у разі відчуження квартири чи нежитлового приміщення відбувається набуття новим власником усіх обов'язків попереднього власника як співвласника.
Зазначена стаття регулює обов'язки співвласників багатоквартирного будинку.
Відповідно до ч. 2 цієї статті кожен із них несе зобов'язання щодо належного утримання, експлуатації, реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
Тлумачення наведеної норми права дає можливість дійти висновку про те, що у цьому випадку йдеться про перехід від попереднього власника до нового власника обов'язків саме як співвласника багатоквартирного будинку, передбачених законом, а не боргів попереднього власника з оплати за житлово-комунальні послуги.
ВС вказав, що чинним законодавством не передбачено обов'язку покупця квартири сплачувати борги попередніх власників (наймачів) квартири за отримані ними раніше житлово-комунальні послуги, якщо це прямо не оговорено в договорі купівлі-продажу.
Вітаю, договір купівлі-продажу ще не підписан. Але зустрічав що в договорах куплі-продажу вказують щось типу "на момент укладання договору борг по ЖКХ складає 0 грн."
Що мені варто вказати в договорі?:1. Що борг 0 грн? (чи ок з цим нотаріуси?)2. Що борг 200 тис. грн? (чи спричинить така фраза створення обов'язку мені сплатити цей борг?)3. Не згадувати взагалі ЖКХ?
Юрист, г. Киев, 9 лет опыта
Общаться в чатеДоброго дня, так дійсно так. Якщо жкх відмовиться від списання боргу попереднього власника отримайте письмову відмову і звертайтесь до суду. Строк розгляду такої справи до 3 місяців.
Правозахисник Корнійчук Євген Іванович, маю всі необхідні знання та навички для вирішення питань будь якої складності
Юрист, г. Сумы, 5 лет опыта
Доброго дня!
По Вашому питанню повідомляю наступне:
1. Ви як власник самостійно мали переоформити особові рахунки та укласти нові договори на комунальні послуги з кожним надавачем послуг, згідно ЗУ "Про житлово-комунальні послуги"
ВаМ НЕОБХІДНО ЗВЕРНУТИСЯ ДО КОЖНОГО НАДАВАЧА ПОСЛУГ З ПИСЬМОВИМИ ЗАЯВАМИ про перерахунок боргу , адже все , що було раніше на рахунках належить колишнім власникам до сплати.
До заяви додайте копію договору купівлі та виписку з реєстру речових прав на нерухоме майно , де зазначено з якої дати Ви стали власником майна і саме з вказаної дати нехай проводять перерахунок.
Позов комунальники можуть подати до старого власника , але арешт за рішенням суду накладеться уже фактично на Ваше майно.
2. Необхідно звернутись до ЦНАПу з свідоцтвом про смерть власника та договором купівлі -продажу майна, реєстратор внесе зміни.
на основі вказаних документів розпочніть процедуру оформлення рахунків на себе, а щодо боргів нехай комунальники вирішують питання з колишніми власниками у суді.
З повагою,
Костянтин Гончаренко
Адвокат, г. Николаев, 33 года опыта
Общаться в чатеДоброго дня, Дмитро!
Той факт, що Ви не користувались житлом до його купівлі дає Вам право не платити комунальні платіжі до того моменту, як Ви стали власником житла.
Згідно ст.14 Цивільного кодексу України цивільні обов’язки виконуються у межах, встановлених договором або актом цивільного законодавства. Особа не може бути примушена до дій, вчинення яких не є обов’язковим для неї.Законодавством України не передбачено, що при переході права власності на житло від однієї фізичної особи до іншої борги колишнього власника по сплаті за комунальні послуги переходять до нового.
Відповідно до ст.322 ЦК на власника покладається тягар утримання майна. Отже, новий власник майна не зобов’язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов’язку з їх сплати. Договори про надання послуг не обтяжують майна, тому за відсутності відповідної умови в договорі щодо відчуження нерухомого майна суд повинен відмовляти в задоволенні позовних вимог до нового власника, оскільки належним відповідачем є попередній власник. Якщо ж новий власник набув право власності у порядку спадкування, то він відповідно до ст.1218 ЦК отримує всі права та обов’язки, що належали спадкодавцеві на момент відкриття спадщини й не припинилися внаслідок його смерті, в розмірі вартості спадкового майна.Прикладом правильної судової практики є рішення Ленінського районного суду м. Харкова про відмову в задоволенні позовних вимог КП «Харківводоканал» про стягнення заборгованості за послуги водопостачання за період з 1.09.2011 до 31.03.2014 з урахуванням інфляційних втрат та 3% річних. Рішення прийнято на підставі того, що відповідачі придбали квартиру у 2012 році й заборгованість з моменту її купівлі була відсутня. Предметом розгляду справи стала заборгованість попереднього власника житла. Позивач у свою чергу не навів доказів виникнення у відповідача зобов’язань щодо погашення заборгованості попереднього власника за послуги водопостачання. Посилання позивача на те, що відповідно до ст.520 ЦК боржник у зобов’язанні має бути змінений іншою особою лише за згодою кредитора, ніяким чином не обгрунтовувалось, доказів виникнення у відповідачів якихось зобов’язань перед позивачем за вказаний період не надавалось. З урахуванням положень статей 26, 38, 44 ЦПК правом подання заяви про відновлення втраченого судового провадження наділений і представник особи.
Крім того, подібну ж позицію обрав Верховний Суд по цивільній справі № 686/6276/19, де він погодився з рішеннями судів попередніх інстанцій, які задовольнили позов до комунального підприємства, в якому позивачка просила зобов'язати відповідача виключити з обліку по її особовому рахунку заборгованість попередніх власників квартири.
Верховний Суд вказав, що відповідно до ст. 20 Закону «Про житлово-комунальні послуги» споживачі зобов'язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними.
Тобто новий власник майна не зобов'язаний повертати борги попереднього власника, якщо суд установить, що він не брав на себе обов'язку з їх сплати.
Договори про надання послуг не обтяжують майна, тому за відсутності відповідної умови в договорі щодо відчуження нерухомого майна суд повинен відмовляти в задоволенні позовних вимог до нового власника, оскільки належним відповідачем є попередній власник.
З повагою, адвокат Айвазян.
Юрист, г. Харьков, 16 лет опыта
Общаться в чатеВітаю Вас, Дмитро!
Так, борги належать конкретній фізичній особі, а не об"єкту нерухомості. Це однозначно і безапеляційно.
Але є одне але. Уважно читайте договір купівлі-продажу. В нього можуть вшити цей борг. Якщо Ви за угодою візьмете борги на себе, тоді обов"язок їх сплати може з"явитися".
З повагою, юрист Ярослав Турчин (м. Гамбург, Німеччина)
Вітаю, договір купівлі-продажу ще не підписан. Але зустрічав що в договорах куплі-продажу вказують щось типу "на момент укладання договору борг по ЖКХ складає 0 грн."Що мені варто вказати в договорі?:1. Що борг 0 грн? (чи ок з цим нотаріуси?)2. Що борг 200 тис. грн? (чи спричинить така фраза створення обов'язку мені сплатити цей борг?)3. Не згадувати взагалі ЖКХ?
Юрист, г. Харьков, 16 лет опыта
Общаться в чате1. Ні. Краще прописати, що Покупець майна не несе відповідальність за зобов"язаннями попереднього власника, що виникли під час володіння, користування та розпорядження квартирою до набуття права власності на квартиру.
2. Не спричинить, але бажано борги не обумовлювати в договорі.
3. Так, краще взагалі не згадувати. Це відносини ж третіми особами і споживачем ЖКП послуг виступає людина, а не квартира.
Хай комунальні структури звертаються до суду на попереднього власника і стягують борги, якщо не пройшли строки позовної давності.
Згідно зі статтями 66, 67, 162 ЖК України за користування житловим приміщенням, яке належить громадянину на праві приватної власності повинна оплачуватися плата за утримання будинку, прибудинкової території та плата за спожиті комунальні послуги.
Пунктом 1 частини першої статті 20 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачено, що право споживача одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг, водночас такому праву прямо відповідає визначений пунктом 5 частини третьої статті 20 цього Закону обов'язок споживача оплачувати житлово-комунальні послуги у терміни, встановлені договором або законом.
На підставі вищевказаних норм закону споживачі зобов'язані сплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними.
Але не дивлячись на це, постачальники комунальних послуг не поспішають списувати борг за ті комунальні послуги, що не були вчасно сплачені колишнім власником житла і відповідно перейшли до нового власника. Потрібно зауважити, що якщо ви купили квартиру з боргами і не знаєте як від них позбутися, постачальники комунальних послуг можуть погрожувати вам подачею позову до суду з вимогою стягнути ту заборгованість, яка накопичилась. Часто буває, що такі організації звертаються до суду із заявою про видачу судового наказу про який в подальшому в силу різних обставин новий господар може і не знати. Якщо ж вони звертаються до суду з позовом до нового власника квартири, то в більшості випадків суд відмовляє в задоволенні позову про стягнення заборгованості за комунальні послуги з колишнього власника, оскільки він не є належним відповідачем по справі.
Тож для того, щоб потім не оскаржувати рішення суду стосовно стягнення з вас (нового власника нерухомості) заборгованості за комуналку попереднього власника нерухомості і не задумуватися про те, чи повинен новий власник платити борги по квартплаті, радимо відразу ж після з'ясування того факту, що заборгованість все-таки є - звертатися з претензією до того, хто падає вам такі послуги. Якщо таке звернення буде безрезультатним, то наступний крок - це звернення до суду.
Отже, якщо Ви купили квартиру з боргами - ваш алгоритм дій буде наступний:
1. Складаєте претензію до постачальників комунальних послуг, у яких є заборгованість.
2 . Готуєте позов з вимогою виключити з обліку за вашим особовим рахунком заборгованість попередніх власників квартири за період до моменту придбання вами нерухомого майна.
3. До позову додаєте потрібні докази: паспорт і код нового власника житла, договір купівлі-продажу, квитанції про сплату вами всіх комунальних послуг з моменту придбання нерухомості, копію претензії та, якщо є, відповідь на неї і інші.
4. Подаєте позов, який буде розглядатися в порядку цивільного судочинства.
Адвокат, г. Киев, 5 лет опыта
Добрий день!
- Чи реально добитись від компаній ЖКХ виключити борги попередніх власників з обліку по рахунку нового власника?
Так, якщо ви придбаєте цю квартиру, ви матимете право на відкриття НОВОГО особового рахунку на своє ім'я без боргів. У будь-якому разі, якщо договором купівлі-продажу квартири не передбачено погашення боргів по ЖКХ НОВИМ власником, ці борги з вас не зможуть стягнути, про що свідчить судова практика, на яку ви посилаєтесь.
Багато залежатиме від укладеного вами договору купівлі-продажу, чи буде там прописана умова щодо цих боргів та яким чином.
- Скільки це займає часу?
Процедура відкриття нових особових рахунків займає до 1 місяця.
- Скільки це коштує? - Чи готові ви з цим допомогти?
Обговорювати подібні питання у такому форматі заборонено правилами порталу. Наша компанія знаходиться у Києві та готова вам допомогти у супроводженні укладення угоди та подальших діях з відкриттям нових особових рахунків.
Успіхів!
Ваш адвокат
Євгеній Промський
Вітаю, договір купівлі-продажу ще не підписан. Але зустрічав що в договорах куплі-продажу вказують щось типу "на момент укладання договору борг по ЖКХ складає 0 грн."
Що мені варто вказати в договорі?:1. Що борг 0 грн? (чи ок з цим нотаріуси?)2. Що борг 200 тис. грн? (чи спричинить така фраза створення обов'язку мені сплатити цей борг?)3. Не згадувати взагалі ЖКХ?
Адвокат, г. Киев, 5 лет опыта
Все залежить від домовленості:
1. Можна вказати суму боргу та обов'язок продавця погасити цей борг протягом 1 місяця після укладення договору.
2. Можна взагалі не згадувати борг.
Я б запропонував якись із цих варіантів.