Право власності - частка в квартирі

Доброго дня, надаю відповіді на ваші запитання.

1.Чи можна здавати свою частку в оренду ? Чи інший власник може виганяти квартирантів?

Так можна але зі згоди інших співвласників.

Без згоди можуть проживати члени вашої роди першої черги . Це мати батько, чоловік, діти.

2. Якщо продавати свою частку , то її реально хтось купить, нехай і за низьку ціну ? Тобто є реальний попит на такі квартири , бо це ж прийдеться жити з незнайомою людиною і кімнати не розділиш ?

Першочерговими покупцями є інші співвласники. Тобто перед продажем ви повинні повідомити про це у письмовій формі інших співвласників, вони або у вас її викуплять, або ні, про що повинні надати відповідь. У разі не надання жодної відповіді, ви можете вільно її продати після 30 днів з моменту вручення листа.

Лист відправляйте укрпоштою замовним листом з описом вкладеного.

Іншій людині теж прийдеться жити з незнайомим людьми, тому тут залежить від покупця.

Будемо сподіватися , що інші співвласники в куплять вашу ласку і все буде гаразд, пишіть листа чекайте відповідь.

Доброго дня, Юлія!

1. Чи можна здавати свою частку в оренду ? Чи інший власник може виганяти квартирантів?

Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками тільки за їхньою згодою. Тож, одному із співвласників буде необхідна згода іншого на здачу в оренду нерухомості.

Спільною частковою власністю є власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності.

Існує декілька правил щодо визначення часток у праві спільної часткової власності.

По-перше, частки співвласників визначаються арифметично (1/2, 1/3, 25/57 і т. ін.). Це дає змогу конкретизувати обсяг прав кожного із них у процесі функціонування або припинення спільної часткової власності, а також у разі зміни суб'єктного складу спільної власності і відповідного зменшення або збільшення частки кожного із співвласників.

По-друге, у ч. 1 ст. 357 ЦК закріплено, що частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом. Таким чином, рівність часток у праві спільної часткової власності є загальним правилом. Виняток із нього має бути спеціально встановлено або договором, або законом.

По-третє, частка співвласника, який за згодою всіх інших співвласників і з додержанням встановленого порядку використання спільного майна поліпшив його своїм коштом, при тому, що зроблені ним поліпшення не можна відокремити від майна, може бути відповідним чином збільшена (ч. З ст. 357 ЦК).

З виникненням спільної часткової власності виникає багато питань з приводу володіння, користування і роз­порядження спільним майном. Деякі з цих питань врегульовані правовими нормами, вирішення інших не повинно суперечити загальним правилам. У

Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.

Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.

Якщо договір між співвласниками про порядок володіння та користування спільним майном відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності посвідчений нотаріально, він є обов'язковим і для особи, яка придбає згодом частку в праві спільної часткової власності на це майно.

2. Якщо продавати свою частку , то її реально хтось купить, нехай і за низьку ціну ? Тобто є реальний попит на такі квартири , бо це ж прийдеться жити з незнайомою людиною і кімнати не розділиш ?

Так, доволі проблемне питання, яке залежить від життєвих обставин покупця. Проте, кожному із співвласників надано право на продаж, якому передує право переважної купівлі, тобто, спочатку частка у нерухомості повинна бути запропонована іншому співвласнику.

Як також, це питання, скорше за все, можна віднести до компетенції нотаріусів, які безпосередньо займаються укладанням відповідних договорів купівлі-продажу.

Відчуження частки у спільній частковій власності здійснюється із дотриманням права переважної купівлі, зміст якого розкритий у ст. 362 Цивільного кодексу України.

• У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

• Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

• Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

• Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

• У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

• Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

• Право переважної купівлі не поширюється на договори дарування, довічного утримання (догляду), міни, виділу частки співвласнику у натурі;

• Право переважної купівлі поширюється на договори міни, якщо частка обмінюється на речі визначені родовими ознаками і особа, яка має право переважної купівлі пропонує відчужувану річ того ж роду, в тій же кількості і ті є ї ж якості.

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня!

1. Чи можна здавати свою частку в оренду ? Чи інший власник може виганяти квартирантів?

Здавати в оренду майно, що перебуває в спільній власності, орендодавець може тільки зі згоди інших власників. Жоден з співвласників самостійно не має права укладати правові угоди про спільне майно без згоди інших.

Згідно статті 358 Цивільного кодексу України

1. Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.

2. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.

3. Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.

4. Якщо договір між співвласниками про порядок володіння та користування спільним майном відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності посвідчений нотаріально, він є обов'язковим і для особи, яка придбає згодом частку в праві спільної часткової власності на це майно.

Тому, якщо здасте квартиру без згоди іншого співвласника, він може вимагати, щоб договір був визнаний недійсним, а квартиранти з'їхали.

2. Якщо продавати свою частку , то її реально хтось купить, нехай і за низьку ціну ? Тобто є реальний попит на такі квартири , бо це ж прийдеться жити з незнайомою людиною і кімнати не розділиш ?

Є дуже багато компаній, які готові викупити частки у квартирі. Потім вони заселяють туди спеціальних людей, які роблять неможливим проживання іншого співвласника у даному приміщенні. Після цього у співвласника немає іншого виходу як продати свою частку або безкінечно судитися з новими власниками.

Якщо квартира перебуває у спільній частковій власноті і Вам належить 1/2, то Ви можете розпоряджатися своєю частиною як захочете - заповісти, продати або подарувати кому завгодно.

Стаття 41 Конституції України передбачає

Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності.

Стаття 319 Цивільного кодексу України передбачає

1. Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.

2. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону.

При здійсненні своїх прав та виконанні обов'язків власник зобов'язаний додержуватися моральних засад суспільства.

3. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав.

4. Власність зобов'язує.

5. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі.

6. Держава не втручається у здійснення власником права власності.

7. Діяльність власника може бути обмежена чи припинена або власника може бути зобов'язано допустити до користування його майном інших осіб лише у випадках і в порядку, встановлених законом.

8. Особливості здійснення права власності на культурні цінності встановлюються законом.

Згідно статті 361 Цивільного кодексу України

1. Співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності

ЯКЩО ВИ ЗАХОЧЕТЕ ПРОДАТИ СВОЮ ЧАСТИНУ, ТО ІНШИЙ СПІВЛАСНИК МАЄ ПРАВО НА ПЕРШОЧЕРГОВИЙ ЇЇ ВИКУП, АДЖЕ ЗГІДНО СТАТТІ 362 ЦКУ У РАЗІ ПРОДАЖУ ЧАСТКИ У ПРАВІ СПІЛЬНОЇ ЧАСТКОВОЇ ВЛАСНОСТІ СПІВВЛАСНИК МАЄ ПЕРЕВАЖНЕ ПРАВО ПЕРЕД ІНШИМИ ОСОБАМИ НА ЇЇ КУПІВЛЮ ЗА ЦІНОЮ, ОГОЛОШЕНОЮ ДЛЯ ПРОДАЖУ, ТА НА ІНШИХ РІВНИХ УМОВАХ, КРІМ ВИПАДКУ ПРОДАЖУ З ПУБЛІЧНИХ ТОРГІВ, АЛЕ ЯКЩО ВИ БАЖАЄТЕ ПОДАРУВАТИ КВАРТИРУ, ТО ВАМ НЕ ПОТРІБНО ОТРИМУВАТИ ЗГОДУ ІНШОГО СПІВВЛАСНИКА.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

ДОБРОГО ДНЯ, пані ЮЛІЯ! Треба аналізувати договір, щоб визначити спільну сумісну чи часткову власність. У разі сумісної власності кожен із піввласників фактично має право на 50 %. Такі об"єкти дуже часто проблемні, оскільки кожна особа може розпорядитися своєю часткою з певними обмеженням (в т.ч. подарувати чи заповісти її - без дозволу іншого співвласника). Здати в оренду по закону особа може лише з дозволу інших співвласників, навіть якщо це часткова, а не спільна сумісна власність. Але на практиці в оренду здають без дозволів у обох випадках і поліція розводить руками (ну як завжди наша поліція), вказуючи - що йдіть до суду і там вирішуйте. Тому дуже часто все відбувається у силовий спосіб, а не у правовий, бо наша поліція в Україні на жаль об"єктивно "нікчемна" та фактично нездатна захищати майнові права громадян.

Згідно зі ст. 358 Цивільного кодексу України, право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їх згодою. А отже, здавати в оренду майно, що перебуває в спільній власності, орендодавець може тільки зі згоди інших власників. Жоден з учасників самостійно не має права укладати правові угоди про спільне майно без згоди інших.

Спільна власність - це майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно).

Спільна власність поділяється на:

• Спільну сумісну власність - власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності.
• Спільну часткову власність - власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності.

Відмінності між спільною частковою та спільною сумісною власністю

1. за визначеністю часток (у спільній часткові власності частки кожного із співвласників заздалегідь визначені, у спільній сумісній власності – ні, вони вважаються рівними);
2. за участю у розподілі доходів та витрат у спільному майні (у спільній часткові власності доходи і витрати розподіляються між співвласниками пропорційно до розміру їх часток, а у спільній сумісній власності – по рівну);
3. за здійсненням права розпорядження (у спільній часткові власності кожен із співвласників розпоряджається належною йому часткою, а у спільній сумісній – правом власності у повному обсязі), однак в оренду здавати всеодно не можна в рамках розпорядження часткою;
4. за відповідальністю (суб’єкти спільної часткової власності за своїми зобов’язаннями несуть часткову відповідальність, суб’єкти спільної сумісної – солідарну);
5. за підставами виникнення (право спільної часткової власності виникає з будь-яких підстав, які не суперечать закону: спільне будівництво, спадкування, договірну про спільну діяльність ін., спільна сумісна власність виникає лише у випадках прямо передбачених законом, або договором).

Згідно ст. 355 ЦК України спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно, але при цьому згідно ст. 368 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю.

Спільною частковою власністю є власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності.

Право спільної часткової власності є основним видом права спільної власності до ч. 4 ст. 355 Цивільного Кодексу України передбачено, що спільна власність на майно є спільною частковою власністю осіб, крім випадків, коли законом або договором передбачене виникнення право спільної сумісної власності, тобто встановлена презумпція, відповідно до якої спільна власність у випадку її виникнення передбачається спільною частковою власністю. Для спільної часткової власності притаманно, що кожному власнику належить певний розмір частки в праві власності на спільну річ.

У ч. 1 ст. 357 ЦК України закріплено, що частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом. Таким чином, рівність часток у праві спільної часткової власності є загальним правилом. Виняток із нього має бути спеціально встановлено або договором, або законом.

Підстави виникнення спільної часткової власності різноманітні. Вона може утворитися внаслідок сумісної купівлі речі, отримання спадкового майна кількома спадкоєм­цями. Спільна власність може виникнути як результат спільної праці (наприклад, на відведеній земель­ній ділянці кількома особами було збудовано будинок). Виникнення спільної часткової власності може відбува­тися й на інших підставах.

З виникненням спільної часткової власності виникає багато питань з приводу володіння, користування і роз­порядження спільним майном. Деякі з цих питань врегульовані правовими нормами, вирішення інших не повинно суперечити загальним правилам. У Цивільнму Кодексі України правовому регулюванню відносин між фізичними особами, які є учасниками спільної часткової власності, безпосередньо присвячені статті 356-367 Цивільного кодексу.

Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю. Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації. Якщо договір між співвласниками про порядок володіння та користування спільним майном відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності посвідчений нотаріально, він є обов'язковим і для особи, яка придбає згодом частку в праві спільної часткової власності на це майно.

Важливо розуміти, що співвласникам належить так звана ідеальна частка у праві власності на спільне майно, яка є абстрактним вираженням співвідношення в обсязі прав співвласників спільної власності. Отже, кожному з них належить не частка у спільному майні, а частка у праві власності на це майно.

Співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності. Якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим (частина друга статті 183 ЦК України), співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки. Компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою. При виділі частки з майна, що є у спільній частковій власності укладається в письмовій формі договір про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна, який підлягає нотаріальному посвідченню.

У разі недосягнення згоди про спосіб і умови виділу у натурі частки із спільного майна учасник спільної часткової власності вправі звернутися з відповідним позовом до суду. Розгляд зазначених справ здійснюється у місцевих загальних судах за місцем знаходження відповідного майна.

ОТЖЕ, Особливістю спільного сумісного майна є те що є співвласники володіють , користуються і розпоряджаються ним спільно.

Згідно з ст. 369 ЦК України розпоряджання майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників.

Співвласники мають право уповноважити одного з них на вчинення правочинів щодо розпорядження спільним майном. У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження спільним майном вважається, що він вчинений за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.

Згідно ч.4 ст. 369 ЦК УКраїни правочин (договір) щодо розпорядження спільним майном може бути визнаний судом недійсним за позовом іншого співвласника у разі відсутності у співвласника, який вчинив правочин, необхідних повноважень.

Згода співвласників на вчинення правочину щодо розпорядження спільним майном, який підлягає нотаріальному посвідченню та (або) державній реєстрації (як наприклад договір купівлі-продажу чи дарування), має бути висловлена письмово і нотаріально посвідчена всіма співвласниками цього майна.

При посвідченні правочинів щодо розпорядження спільним майном подружжя, якщо документ, що посвідчує право власності, оформлений на ім’я одного з подружжя, нотаріус вимагає письмову згоду іншого з подружжя. Справжність підпису другого з подружжя на заяві про таку згоду має бути нотаріально засвідчена.

Згідно п.4.4 Порядку вчинення нотаріальних дій правочин щодо розпорядження майном може бути посвідчений нотаріусом без згоди другого з подружжя у разі, якщо з документа, що посвідчує право власності, договору, укладеного між подружжям, акта цивільного стану про укладення шлюбу та інших документів випливає, що зазначене майно є особистою приватною власністю одного з подружжя, тобто набуте до реєстрації шлюбу, за час шлюбу, але на умовах, передбачених шлюбним або іншим договором, укладеним між подружжям, за договором дарування, або в порядку спадкування, або за кошти, які належали їй (йому) особисто, тощо.

Відчуження частки майна, що перебуває у спільній частковій власності

Здійснення права спільної часткової власності

• Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.
• Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.
• Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.
• Якщо договір між співвласниками про порядок володіння та користування спільним майном відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності посвідчений нотаріально, він є обов'язковим і для особи, яка придбає згодом частку в праві спільної часткової власності на це майно. ( ст.358 ЦК України)
• Співвласник має право самостійно розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності (стаття 361 ЦК України).

Право переважної купівлі

Відчуження частки у спільній частковій власності здійснюється із дотриманням права переважної купівлі, зміст якого розкритий у ст. 362 Цивільного кодексу України.

• У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

• Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

• Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

• Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

• У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

• Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

• Право переважної купівлі не поширюється на договори дарування, довічного утримання (догляду), міни, виділу частки співвласнику у натурі;

• Право переважної купівлі поширюється на договори міни, якщо частка обмінюється на речі визначені родовими ознаками і особа, яка має право переважної купівлі пропонує відчужувану річ того ж роду, в тій же кількості і ті є ї ж якості.

Як бачите володіти частками в майні і доходити згоди дуже важко. Можна привести аналогію з фірмою де кілька акціонерів, які за статутом мають вирішувати питання одностайно. Так само приймаються рішення консенсусом у Європейському Союзі.

Співвласники квартир у багатоквартирному будинку приймають рішення більшістю... в цьому це позитивніше, ніж консенсус, якого на рівні багатоквартирного будинку можна було б дуже довго очікувати.

Регулювання питання спільної сумісної / часткової власності дуже проблемне на теренах України і далеке у своєму регулюванні від Європейського Союзу. Тому незважаючи на часто дуже цікаві ціни на такі частки у праві власності на майно - не рекомендую таке до купівлі, бо навіть якщо зараз іншою часткою володіє нормальна людина, завжди може відбутися так, що з тих чи інших причин (дарування, спадщина) таку частку отримає людина, яка з метою рейдерського захоплення Вашої частки чи права користування нею - може створити Вам нестерпні умови життя.

При цьому без суду Ви з цим нічого вдіяти не зможете. Бо лише суд або домовленість співвласників дає змогу визначити порядок користувнаня житлом. В той же час - якщо колишні співвласники уклали угоду про порядок користування житлом - то нові власники зобов"язані йому слідувати і не зможуть відмовитися від нього через суд. Тому треба в договорі про купівлю такого "щастя" чітко прописувати, що продавець підтверджує, що договорів про порядок користування не було укладено, або що умови такого користування доведені до покупця... Бо дуже часто людина купляє частку, а потім дізнається. що у нього по договору майже ніяких прав окрім того, що у нього у власності буде рахуватися частка у власності.

Щасти Вам!

З повагою та розумінням, юрист Ярослав Турчин

Вітаю Вас.

Дано : в договорі купівлі написано , що покупці , мати та син купили 3-кімнатну квартиру в рівних частках .Знаю що якщо інший власник офіційно відмовляється то можна продати свою частку на ринку. Проте незрозумілі такі питання :1. Чи можна здавати свою частку в оренду ? Чи інший власник може виганяти квартирантів?

Скоріше за все мова йде про спільну часткову власність, де Ви володієте по 50 %.

Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою (ч. 1 статті 358 ЦК України), а тому надавати свою частку в оренду Ви можете за умови погодження іншого співвласника.

2. Якщо продавати свою частку , то її реально хтось купить, нехай і за низьку ціну ? Тобто є реальний попит на такі квартири , бо це ж прийдеться жити з незнайомою людиною і кімнати не розділиш ?

Є порядок продажу частки у майні.

У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

З повагою!

Вітаю!

ЦЕ МОЖЛИВЕ ТІЛЬКИ ЗА ЗГОДОЮ СТОРІН АБО ЗА РІШЕННЯМ СУДУ.

Правовий статус приміщень, які перебувають у приватній власності, регулюється Цивільним кодексом України. У таких житлових приміщень може бути один або декілька власників (співвласників). Визначення порядку користування житловим приміщенням, що перебуває у спільній сумісній власності кількох осіб виникає, коли між ними відсутня добровільна згода щодо порядку використання такого майна і розділити (виділити) частину із загального майна технічно неможливо. Згідно зі ст. 358 Цивільного кодексу України право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю. Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації. Отже, у разі відсутності згоди у визначенні порядку користування квартирою між співвласниками, особа має право звернутись із позовом до інших співвласників про визначення порядку користування квартирою, або ж вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації.

Порядок користування майном, що перебуває у спільній сумісній чи частковій власності також регулюється договором, укладеним співвласниками такого майна.

ПРОДАТИ СВОЮ ЧАСТКУ В КВАРТИРІ У ВАШІЙ СИТУАЦІЇ ВИ НЕ ЗМОЖЕТЕ.

Продати житло на кілька господарів можливо лише за їхньою згодою. Кожен із власників має висловитися за продаж квартири. І надати нотаріусу письмову згоду на проведення угоди.

Якщо хоча б один зі співвласників не погодиться розлучитися зі своєю часткою, квартиру продати не вийде. Тоді доведеться йти одним із двох шляхів: намагатися викупити частку «незгодного» або продавати лише свою частину у праві власності на житло.

Спільне право власності існує у двох формах: сумісній та частковій. Перший варіант найчастіше існує щодо спільного майна подружжя.

Спільна сумісна власність не передбачає виділення часток власників. Тому продати свою частину житла, яке перебуває у спільній сумісній власності, не вийде. Розпоряджатися таким майном можна лише зі згоди інших господарів.

Як продати частину нерухомості у спільній сумісній власності? Якщо досягти згоди з іншими співвласниками не вдалося, варто виділити частки у цьому майні. Це можна зробити двома шляхами:

• укласти письмовий договір виділення часток у майні та завірити його в нотаріуса. Проте самостійно визначити частки у квартирі складно. Для цього доведеться звертатися до БТІ;
• звернутися з позовом до суду про виділ частки у спільній власності. Варто знати, що поділити квартиру на конкретні рівні частки в натурі майже неможливо. Адже неможливо виділити кожному власнику окремі приміщення та окремий вхід у житло. Це питання можна вирішити шляхом проведення експертизи.

В результаті поділу квартири ви отримаєте частку у праві власності на неї. І саме цю частку ви зможете продати.

Якщо ви офіційно володієте часткою у праві власності на житло, ви маєте право розпоряджатися нею на власний розсуд. Проте варто враховувати вимоги статті 362 Цивільного кодексу України (ЦКУ).

Ця норма говорить: співвласники мають переважне право на купівлю частки у спільній частковій власності за ціною продажу та на інших рівних умовах, окрім продажу на публічних торгах.

Тож як продати свою частину будинку або квартири? Алгоритм дій наступний:

• продавець повідомляє співвласників про намір продати свою частку. Інформує про бажані строки угоди та ціну продажу. Бажано надіслати це повідомлення у письмовій формі. Інколи це може зробити нотаріус, що посвідчуватиме операцію купівлі-продажу;
• протягом 1 місяця з дати повідомлення інші власники мають надати свою відповідь. Відсутність відповіді рахується як відмова від купівлі частки. Та все ж бажано зафіксувати факт відмови письмово.
• якщо купити вашу частку зголосилися одразу декілька власників – ви можете обрати покупця на власний розсуд;
• якщо ніхто не виявив бажання придбати ваше майно, ви маєте право продати його будь-кому.

Чи можна продати частину квартири або будинку, не пропонуючи її іншим співвласникам? Теоретично так. Але перші проблеми можуть виникнути вже на етапі посвідчення угоди. Скоріш за все, нотаріус відмовиться брати участь в цій операції.

Також у разі порушення переважного права купівлі співвласник може звернутися до суду та вимагати переведення на себе прав та обов’язків покупця.

Коли говорять «частка в квартирі» мається на увазі, що це частка в праві на квартиру. Частка в праві на квартиру частиною квартири не є, а є частиною права. Майно, що перебуває у спільній власності з визначенням частки кожного з власників у праві власності, називається часткова власність.

Якщо майно поділене між співвласниками в фіксованих частках – воно сумісне. Якщо ж частки не визначені за договором – майно спільне.

В силу технічних характеристик в квартирі не можна виділити частку «в натурі», оскільки це передбачає забезпечення кожного з власників окремим входом, це ж стосується і підсобних приміщень. А також у кожного власника повинна бути власна адреса. Тому виділити в натурі частку в квартирі не вийде. Розділ частки в квартирі Цивільний кодекс та інші нормативні акти розрізняють дві форми розділу частки в квартирі: виділення частки в натурі. Це форма, про яку я говорив вище; розділ, який здійснюється в пропорціях, що відповідають часткам.

Частка в квартирі може означати як право власності в спільному майні, так і право власності у сумісній власності. Вони розрізняються тим, що спільна власність має на увазі нотаріально завірений договір з певними частками. Сумісне ж майно належить співвласникам, які не виділяли частки майна.

Відповідно до цивільного законодавства України, співвласники майна, що перебуває у спільній частковій власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними.

У разі вчинення одним із співвласників правочину щодо розпорядження майном, що належить на праві спільної часткової власності, вважається, що при здійсненні такої угоди інші співвласники мають право переважної покупки.

Для здійснення цього права продавець зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частину, вказавши ціну та інші умови договору (термін продажу, порядок сплати грошей і т.п.).

Цивільний кодекс не визначає порядку повідомлення співвласників, а тому він може визначатися відповідно до вимог нотаріального законодавства.

Інструкція про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України передбачає, що доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про подальший продаж частини в спільному майні може бути:

• свідоцтво, видане нотаріусом про передачу їм заяви продавця згідно зі ст. 84 Закону України "Про нотаріат" або
• заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна (із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частина).

Окрім цього, Ви можете повідомити співвласника і іншим чином:

1) надіславши повідомлення поштою (цінним листом, з описом вкладення і повідомленням про вручення);

2) надавши повідомлення особисто співвласникам (з обов’язковим їхнім підписом, що вони отримали дане повідомлення; обов’язково зазначається дата).

Таким чином, перш ніж продавати свою частину, Вам необхідно направити співвласникам письмову пропозицію купити Вашу частина (наприклад, Ви можете відправити таку пропозицію про покупку листом з повідомленням про отримання). Якщо протягом одного місяця співвласники не погодяться купити Вашу частина, то це буде вважатися відмовою. Продавати свою частину іншим особам Ви можете після отримання відмови від співвласників.

---

Спільною частковою власністю є власність двох чи більше осіб із визначенням часток кожного з них у праві власності.

Право спільної часткової власності є основним видом права спільної власності Ч. 4 ст. 355 ЦК передбачено, що спільна власність на майно є спільною частковою власністю осіб, крім випадків, коли законом або договором передбачене виникнення право спільної сумісної власності, тобто встановлена презумпція, відповідно до якої спільна власність у випадку її виникнення передбачається спільною частковою власністю. Для спільної часткової власності притаманно, що кожному власнику належить певний розмір частки в праві власності на спільну річ.

Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю. Кожен із співвласників має право на надання йому у володіння та користування тієї частини спільного майна в натурі, яка відповідає його частці у праві спільної часткової власності. У разі неможливості цього він має право вимагати від інших співвласників, які володіють і користуються спільним майном, відповідної матеріальної компенсації. Якщо договір між співвласниками про порядок володіння та користування спільним майном відповідно до їхніх часток у праві спільної часткової власності посвідчений нотаріально, він є обов'язковим і для особи, яка придбає згодом частку в праві спільної часткової власності на це майно.

Важливо розуміти, що співвласникам належить так звана ідеальна частка у праві власності на спільне майно, яка є абстрактним вираженням співвідношення в обсязі прав співвласників спільної власності. Отже, кожному з них належить не частка у спільному майні, а частка у праві власності на це майно.

Співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності. Якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим (частина друга статті 183 цього Кодексу), співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки. Компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою. При виділі частки з майна, що є у спільній частковій власності укладається в письмовій формі договір про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна, який підлягає нотаріальному посвідченню.

У разі недосягнення згоди про спосіб і умови виділу у натурі частки із спільного майна учасник спільної часткової власності вправі звернутися з відповідним позовом до суду. Розгляд зазначених справ здійснюється у місцевих загальних судах за місцем знаходження відповідного майна. При зверненні до суду необхідно сплачувати судовий збір у розмірі, зазначеному у Законі України "Про судовий збір", крім крім випадків, якщо Позивач звільняється від сплати судового збору.

Доброго дня, надаю відповіді на ваші запитання.

1.Чи можна здавати свою частку в оренду ? Чи інший власник може виганяти квартирантів?

Так можна але зі згоди інших співвласників.

Без згоди можуть проживати члени вашої роди першої черги . Це мати батько, чоловік, діти.

2. Якщо продавати свою частку , то її реально хтось купить, нехай і за низьку ціну ? Тобто є реальний попит на такі квартири , бо це ж прийдеться жити з незнайомою людиною і кімнати не розділиш ?

Першочерговими покупцями є інші співвласники. Тобто перед продажем ви повинні повідомити про це у письмовій формі інших співвласників, вони або у вас її викуплять, або ні, про що повинні надати відповідь. У разі не надання жодної відповіді, ви можете вільно її продати після 30 днів з моменту вручення листа.

Лист відправляйте укрпоштою замовним листом з описом вкладеного.

Іншій людині теж прийдеться жити з незнайомим людьми, тому тут залежить від покупця.

Будемо сподіватися , що інші співвласники в куплять вашу частку і все буде гаразд, пишіть листа чекайте відповідь.

ДОДАТКОВО ДО МОЄЇ ВІДПОВІДІ.

Оскільки як я бачу є певні непорозуміння щодо понять та правової природи спільної часткової власності та того, що може, а що не може власник.

Дійсно щоб володіти і користуватися треба укласти договір про визначення порядку володіння та користування квартирою. Але щоб розпорядитися своєю власністю (продати) - такого узгодження з іншим співвласником не треба.

Тут уже мабуть треба пояснювати речі, які пов"язані з теорією цивільного права, та які мали вивчатися в університеті на юридичному факультеті юристами (на жаль не усі гарно вивчали курс цивільного права, або вивчали ще "радянське" право).

Відповідно до статті 41 Конституції України, кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.

Право власності в юридичній науці та по Конституції має три складові аспекти - право володіння, користування та розпорядження своїм майном на свій власний розсуд і в своїх інтересах або інтересах інших осіб.

Право володіння – це право фактичного, фізичного та господарського впливу на річ (майно). Наприклад проживання у квартирі на законних підставах є володінням нею.

Право користування – можливість власника або інших осіб вилучати з речі її корисні властивості, привласнення плодів і доходів, що приносяться річчю для задоволення своїх потреб. Наприклад, у власності особи є квартира, яку вона може здавати в найм і отримувати плату за користування нею; якщо особа є власником цінних паперів, то може отримувати дивіденди; корова може приносити молоко або приплід; власник може використати своє майно і для здійснення підприємницької діяльності, від якої можуть бути отримані доходи або внести своє майно в уставний фонд юридичної особи, яка утворюється тощо.

Слід наголосити, що право володіння і право користування нерозривно пов’язані між собою. Без володіння не може бути здійснено користування річчю (майном).

Законними користувачами можуть бути як власник, так і інші особи, які користуються майном на законних підставах. Наприклад, наймач користується майном на підставі договору прокату (а у випадку з житлом - договору найму або оренди житла); користувач користується річчю на підставі договору позички; державне підприємство користується майном, яке передано йому на праві повного господарського відання тощо.

За загальним правилом продукція, плоди та доходи належать власникові речі, якщо інше не встановлено договором або законом. Наприклад, заставодержатель має право користуватися переданим йому предметом застави, якщо це буде встановлено в договорі тощо.

Право розпорядження – це можливість власника визначати юридичну і фактичну долю майна.

Право розпорядження може здійснюватися власником у різні способи: шляхом відчуження (продаж, дарування, рента тощо), шляхом передачі іншим особам у володіння та (або) користування (оренда, застава, позичка тощо), шляхом знищення або шляхом фізичної відмови від майна та ін.

ОТЖЕ, якщо річ належить кільком особам - вони спільно цією річчю володіють та користуються, мають це узгоджувати. Але обмежити право особи розпорядитися своєю часткою - ніхто не може, окрім закону. Закон передбачає право самостійно розпорядитися своєю часткою.

На підтвердження цих загальновідомих у юридичній науці речей зазначу.

Згідно з частинами першою, другою статті 358 Цивільного кодексу України:

1. Право спільної часткової власності здійснюється співвласниками за їхньою згодою.

2. Співвласники можуть домовитися про порядок володіння та користування майном, що є їхньою спільною частковою власністю.

Водночас, правовий режим плодів, продукції, доходів від використання майна, що є у спільній частковій власності визначений статтею 359 ЦК України.

Особливості утримання майна, що є у спільній частковій власності - визначає стаття 360 цього Кодексу.

Згідно зі статтею 361 Цивільного кодексу України, співвласник має право САМОСТІЙНО розпорядитися своєю часткою у праві спільної часткової власності.

ОТЖЕ, Ви маєте повне право вирішити самостійно долю своєї частки в квартирі. Єдиним обмеженням є обов"язок відповідно до статті 362 ЦК України запропонувати іншому співвласнику купити за бажану ціну свою долю.

Так згідно зі ст. 362 ЦК України:

1. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.

2. Продавець частки у праві спільної часткової власності зобов'язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає.

Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.

Cаме на виконання цієї вимоги нотаріус забезпечує направлення такої пропозиції, посвідчивши Ваш підпис на ній, щоб пересвідчитись, що пройшов місяць.

3. Якщо бажання придбати частку у праві спільної часткової власності виявили кілька співвласників, продавець має право вибору покупця.

4. У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред'явити до суду позов про переведення на нього прав та обов'язків покупця. Одночасно позивач зобов'язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.

До таких вимог застосовується позовна давність в один рік.

5. Передача співвласником свого переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності іншій особі не допускається.

Згідно з останнім абзацом статті 55 Закону України "Про нотаріат", при посвідченні угоди про відчуження земельної ділянки, щодо якої встановлено переважне право купівлі, перевіряється дотримання передбачених законом вимог щодо реалізації такого переважного права.

ОТЖЕ, нотаріус має законодавчий тягар перевірки переважного права лише щодо відчуження земельної ділянки.

Тобто у нотаріуса щодо квартир немає обов"язку здійснювати перевірки, які б були перепоною для посвідчення.

Але як правило більшість нотаріусів перестраховуються виходячи з приписів підзаконного акту, а саме Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 (в редакції від 08.01.2025 р.).

https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/z0282-12#Text

5. Реалізація переважного права купівлі частки у праві спільної часткової власності

5.1. У разі якщо один з учасників спільної часткової власності продає належну йому частку в спільній власності іншій особі, нотаріус повинен упевнитись у тому, що продавець у письмовій формі повідомив усіх інших учасників спільної часткової власності (як фізичних, так і юридичних осіб) про свій намір продати свою частку іншій особі із зазначенням ціни та інших умов, на яких продається ця частка.

5.2. Доказом повідомлення учасників спільної часткової власності про подальший продаж частки в спільному майні є або свідоцтво, видане нотаріусом, про передачу їм заяви продавця, або заява учасників спільної часткової власності про відмову від здійснення права переважної купівлі частки майна, що продається (із зазначенням ціни та інших умов продажу цієї частки). Справжність підпису на заяві має бути засвідчена нотаріально.

5.3. Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права переважної купівлі може бути викладена на окремому стандартному білому аркуші паперу з одночасною реєстрацією в журналі реєстрації вхідних документів або на спеціальному бланку нотаріальних документів (за бажанням зазначеного учасника).

5.4. Якщо вказана заява передана особисто учаснику спільної часткової власності нотаріусом, який посвідчує договір, то свідоцтво про передачу заяви не видається, при цьому примірник заяви з написом нотаріуса про її вручення додається до примірника договору купівлі-продажу частки відчужуваного майна, який залишається в матеріалах нотаріальної справи.

При одержанні від учасників спільної часткової власності письмової відповіді на повідомлення про продаж ця відповідь додається до примірника договору, що залишається у матеріалах нотаріальної справи.

5.5. Правила, викладені у цьому пункті, не застосовуються при посвідченні договорів довічного утримання (догляду); спадкового договору; дарування; ренти (якщо майно передається безоплатно); пожертви, міни; міни частки майна або відчуження частки майна, виділеної за згодою співвласників чи за рішенням суду, а також у разі продажу частки у праві власності на майно з публічних торгів (аукціону).

5.6. Якщо решта учасників спільної часткової власності відмовиться від здійснення права переважної купівлі або не здійснить цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо іншого майна - протягом десяти днів з дня одержання повідомлення про намір і умови продажу, то нотаріус після одержання заяви про відмову або після спливу встановленого терміну може посвідчити договір купівлі-продажу частки спільного майна іншій особі.

5.7. Договір купівлі-продажу частки спільного майна іншій особі може бути посвідчений нотаріусом за наявності відомостей про те, що учасники спільної часткової власності відмовились одержати надіслані на їх адресу заяви продавця про його намір продати свою частку. Про цю обставину повинна свідчити зроблена на зворотному повідомленні відмітка органу зв'язку.

5.8. Договір купівлі-продажу частки спільного майна іншій особі може бути посвідчений також у разі, якщо адреса інших учасників спільної часткової власності невідома. На підтвердження цього повинен бути наданий документ відповідного компетентного органу (довідкової служби, адресно-довідкового бюро тощо).

5.9. Заява учасника спільної часткової власності про відмову від права переважної купівлі або фактична відмова учасника спільної часткової власності, який протягом установленого строку не здійснив свого права на переважну купівлю, дійсна протягом трьох місяців. Цей строк обчислюється з дня подання заяви про відмову від права переважної купівлі або з дня, наступного за останнім днем зазначеного місячного (десятиденного) терміну.

У разі посвідчення договору купівлі-продажу частки спільного майна за більшу ціну порівняно з тією, що була запропонована в переданому повідомленні, але з дотриманням інших визначених умов, подання доказів повторного повідомлення учасників спільної часткової власності не вимагається.

5.10. У тексті договору про відчуження частки майна вказуються арифметичні (у простих дробах) частки.

{Абзац другий підпункту 5.10 пункту 5 глави 1 розділу ІІ виключено на підставі Наказу Міністерства юстиції № 235/5 від 27.01.2016}

ОТЖЕ, законом чітко визначено відповідні дії, які дають змогу розпорядитися своєю часткою власності на квартиру і жодних подвійних тлумачень тут бути не може, як і помилкове прирівняння спільного володіння та користування з правом РОЗПОРЯДЖЕННЯ майном.

Окрім направлення заяви-пропозиції про купівлю іншому співвласнику - по пошті рекомендованим листом з повідомленням про вручення та витримкою 1 місяця від дати отримання листа адресатом - ніяких вимог не існує.

Якщо особа відмовиться від свого права у нотаріуса - чекати 1 місяць не треба.

Ситуації бувають різні. Іноді співвласники не знають адреси за якою треба слати пропозицію... Як правило нотаріус сприяє в такому процесі, витребовуючи інформацію про місце реєстрації такої особи.

Щасти Вам!

ЩЕ РАЗ - ЗАДАЙТЕ ПИТАННЯ НОТАРІУСУ З ПРИВОДУ ПРОДАЖУ ВАШОЇ ЧАСТКИ.

У НАС ЮРИСТІВ, НА ВАШУ ПРОБЛЕМУ МОЖУТЬ БУТИ РІЗНІ БАЧЕННЯ.

ОДНОЗНАЧНО, В АРЕНДУ ВИ НЕ МОЖЕТЕ ЗДАТИ ВАШУ ЧАСТКУ БЕЗ ЗГОДИ СПІВВЛАСНИКА.