Договір оренди чи суборенди? Автоматична пролонгація

Доброго дня, пане Роман!

Ваша родичка повинна укладати з квартиронаймачами договір оренди. Договір суборенди потрібен лише в тому випадку, якщо Ви передаєте родичці квартиру по договору оренди.

Якщо договір укладається на 1 рік , то нотаріально посвідчувати його не потрібно, навіть, після пролонгації.

Нотаріальне посвідчення договору оренди вимагається якщо:

1. Ви укладаєте договір оренди житла з викупом (стаття 811 ЦКУ)

2. Ви укладаєте договір оренди на термін від 3 років і більше (стаття 793 ЦКУ). Тобто в договорі відразу вказується строк 3 роки

Стаття 793 ЦКУ

2. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений на строк більше п’яти років.

Стаття 811 ЦКУ

2. Договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню.

При необхідності можу надати готові договори оренди та позички квартири.

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня, щоб здавати в оренду, треба щоб у вас був відкритий ФОП з КВЕД-2010 клас 68.20 Надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого.

Тоді ви будете сплачувати податок у розмірі 5 відсотків, якщо без ФОП податок буде 18; відсотків.

Тому для укладання договору треба мати ФОП. Але чи буде це доцільно, сплата податків на місяць буде приблизно від 2-4 тисяч гривень, плюс послуги бухгалтера для подачі звітності та інше.

Якщо ви не бажаєте відкривати ФОП то договір буде лише формальність, для цього буде достатньо, щоб ви зробили нотаріально завірену довіреність на тітку та уповноважили її здавати ваше майно в оренду. Довіреність можна зробити у консульстві України або у приватного нотаріуса за кордоном але при цьому зробити нотаріально завірену копію з перекладом на українську мову.

Після чого ваша тітка зможе звернутися до рієлтора для подальшої здачі майна в оренду. Через рієлтора буде безпечніше здавати в оренду без відкриття ФОП , а також рієлтор допоможе з оформленням договору та інше.

Але можна зробити все і без нього.

Доброго дня.

За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку.

Користувач зобов'язаний:

1) користуватися річчю за її призначенням або відповідно до мети, визначеної у договорі;

2) користуватися річчю особисто, якщо інше не встановлено договором;

3) повернути річ після закінчення строку договору в такому самому стані, в якому вона була на момент її передання.

До договору позички застосовуються положення ЦК України щодо найму.

Якщо сторони не встановили строку користування річчю, він визначається відповідно до мети користування нею.

Передання наймачем речі у володіння та користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Автоматичні пролонгації договору не зобов'язують до нотаріального посвідчення у разі перевищення пролонгаціями 3-річного строку.

Отже, на основі договру позички (за наявності такого права) майно може бути передане у піднайм третій особі.

Вітаю!

1.

Договір позички – домовленість двох сторін, за якою одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов’язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку.

Договір позички вважається укладеним з моменту передання майна у тимчасове користування (реальний договір), або коли майно буде передане у тимчасове користування після укладення договору (консенсуальний договір).

Позикодавець може розірвати договір позички достроково з будь-яких підстав. Зокрема, якщо передана у позичку річ раптом стала потрібна самому позичкодавцю.

Користувач також може розірвати договір позички достроково за будь-яких причин. При цьому він має попередити позичкодавця за 7 днів лише тоді, коли річ потребує особливих умов догляду або зберігання.

Укладаючи договір позички, зверніть увагу на заборону, установлену ч. 2 ст. 829 ЦК України: юридична особа-позичкодавець не може передавати в безплатне користування належне їй майно своєму засновникові, учасникові, керівникові або члену органу управління або контролю.

Головна відмінність договору позички від договору оренди в тому, що користування майном (річчю) здійснюється на безплатній основі. На це слід прямо вказати в договорі (ч. 2 ст. 827 ЦК України). А от оренда завжди платна, оскільки в договорі оренди обов’язково вказується ціна (розмір платежів).

Закон не встановлює обов’язкових умов договору позички, тому їх визначають з огляду на загальні положення Цивільного кодексу.

Найголовніше, що має бути зазначено в договорі позички, — її безоплатність, оскільки закон передбачає пряму домовленість про це.

Якщо сторони цього не зазначать, прийдеться доводити, що між ними існували виключно некорисні відносини щодо ціни/розрахунків.

У договорі позички треба зазначити предмет — річ, про користування якою домовляються сторони (адреса приміщення, марка й номер транспортного засобу, технічні характеристики іншої речі).

Строк позички також бажано прописати в договорі. Якщо він не встановлений, його визначають відповідно до мети користування річчю.

Але іноді річ позичається для споживчих цілей (як то користування автомобілем), а не для разових потреб (ремонт). Тому термін користування неможливо обґрунтувати метою. У такому випадку договір буде вважатися укладеним на невизначений строк за аналогією до орендних відносин.

Права та обов’язки сторін, а також санкції за порушення умов договору будуть завжди доречними з метою уникнення непорозумінь у майбутньому.

До договору позички застосовуються ті ж самі положення, що і до договору найму(оренди).

КОРИСТУВАЧ МОЖЕ ЗДАВАТИ КВАРТИРУ В ОРЕНДУ, ЯКЩО ЦЕ ЙОМУ ДОЗВОЛЕНО РОБИТИ ЦЕ ДОГОВОРОМ ПОЗИЧКИ.

2.

• Усна: між фізичними особами щодо речей побутового призначення ч. 1 ст. 828 ЦК України , між юридичними особами, а також між юридичною та фізичною особою укладається у письмовій формі ч. 2 ст. 828 ЦК УкраїниПисьмова форма: договір позички на будівлі, капітальні споруди, якщо строком до 3 років (ст. 793, ч. 3 ст. 828 ЦКУ)Письмова нотаріальна та підлягає державній реєстрації: щодо передачі будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на 3 роки роки і більше ст. 793 ЦК України та передачі транспортного засобу, в якому хоча б однією стороною є фізична особа (зразок договору позички) ч. 4 ст.828 ЦПК України.

ЧЕРЕЗ 3 РОКИ УКЛАДАЙТЕ НОВИЙ ДОГОВІР - НОТАРІАЛЬНОГО ПОСВІДЧЕННЯ НЕ ПОТРІБНО.

У такому варіанті для здачі в оренду, як я зазначив, вашому родичу треба мати , нотаріально завірену довіреність, та нотаріально завірені документи право власності або оригінал. І ні яких договір не треба.

Доброго дня, Романе!

Перш за все почну з питання: чи відомо Вам, що безоплатна передача квартири на підставі договору позики підлягає оподаткуванню ПДВ, при цьому база оподаткування не може бути нижче ціни придбання такої Квартири?

Згідно роз'яснень Державної податкової служби України логіка, да яккою ДПСУ приходить до такого висновку, наступна:

У відповідності із ст. 1046 Цивільного кодексу України за договором позики одна сторона (позикодавець) передає у власність другій стороні (позичальникові) грошові кошти або інші речі, визначені родовими ознаками, а позичальник зобов'язується повернути позикодавцеві таку ж суму грошових коштів (суму позики) або таку ж кількість речей того ж роду та такої ж якості.

Договір позики є укладеним з моменту передання Квартири.

Згідно з п.п. «а» п. 185.1 ст. 185 Податкового кодексу України від 02 грудня 2010 року №2755-VI (далі - ПКУ) об'єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів, місце постачання яких розташоване на митній території України, відповідно до статті 186 ПКУ, у тому числі операції з безоплатної передачі та з передачі права власності на об'єкти застави позичальнику (кредитору), на товари, що передаються на умовах товарного кредиту, а також з передачі об'єкта фінансового лізингу у володіння та користування лізингоодержувачу/орендарю.

Відповідно до п.п. 14.1.191 п. 14.1 ст. 14 ПКУ постачання товарів - будь-яка передача права на розпоряджання товарами як власник, у тому числі продаж, обмін чи дарування такого товару, а також постачання товарів за рішенням суду.

Пунктом 188.1 ст. 188 ПКУ визначено, що база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості з урахуванням загальнодержавних податків та зборів (крім акцизного податку, який нараховується відповідно до п.п. 213.1.9 і 213.1.14 п. 213.1 ст. 213 ПКУ, збору на обов'язкове державне пенсійне страхування, що справляється з вартості послуг стільникового рухомого зв'язку, ПДВ та акцизного податку на спирт етиловий, що використовується виробниками - суб'єктами господарювання для виробництва лікарських засобів, у тому числі компонентів крові і вироблених з них препаратів (крім лікарських засобів у вигляді бальзамів та еліксирів).

При цьому база оподаткування операцій з постачання товарів/послуг не може бути нижче ціни придбання таких товарів/послуг, база оподаткування операцій з постачання самостійно виготовлених товарів/послуг не може бути нижче звичайних цін, а база оподаткування операцій з постачання необоротних активів не може бути нижче балансової (залишкової) вартості за даними бухгалтерського обліку, що склалася станом на початок звітного (податкового) періоду, протягом якого здійснюються такі операції (у разі відсутності обліку необоротних активів - виходячи із звичайної ціни), за винятком:

• товарів (послуг), ціни на які підлягають державному регулюванню;
• газу, який постачається для потреб населення;
• електричної енергії, ціна на яку склалася на ринку електричної енергії.

До складу договірної (контрактної) вартості включаються будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що передаються платнику податків безпосередньо покупцем або через будь-яку третю особу у зв'язку з компенсацією вартості товарів/послуг. До складу договірної (контрактної) вартості не включаються суми неустойки (штрафів та/або пені), три проценти річних від простроченої суми та інфляційні витрати, відшкодування шкоди, у тому числі відшкодування упущеної вигоди за рішеннями міжнародних комерційних та інвестиційних арбітражів або іноземних судів, що отримані платником податку внаслідок невиконання або неналежного виконання договірних зобов'язань.

Таким чином, безоплатна передача майна (квартири у Вашому випадку) на підставі договору позики підлягає оподаткуванню ПДВ.

Тепер щодо відповідей на Ваші питання:

Який тип договору родичка повинна укласти із квартиронаймачами? Договір оренди чи суборенди?

За законом здавати нерухомість в суборенду орендар має право лише за згодою власника майна або уповноваженої, довіреної ним особи. Тобто, Ви, як власник квартири, повинні надати згоду на її оренду чи суборенду заздалегідь. Тож:

• Згоду на суборенду Вам необхідно давати в письмовій формі у відповідь на звернення родички.
• На практиці більшість договорів, що надають право на користування майном (наприклад, право оренди) вже містять умову про суборенду. В одних випадках власник (або його представник) прямо забороняє користувачеві здавати нерухомість в суборенду, в інших - дозволяє, але кожен раз вимагає звертатися до орендодавця за згодою. Власник заздалегідь дає добро на суборенду (або без обмежень, або з деякими застереженнями) і нерідко надає користувачеві право самостійно визначати її умови і вибирати суборендарів.

У вашому випадку мова може йти про надання родичці дозволу на право оренди третіми особами. Суборенда тут ні до чого, бо відсутній основний договір оренди.

Короткостроковий договір на 1 рік може бути автоматично пролонговано. Чи треба його нотаріально посвідчувати після наприклад 3х років такої пролонгації?

Такий дозвіл може діяти певний термін, визначений в ньому або на весь період дії договору позички.

Щодо нотаріального посвідчення договору оренди...

Згідно частини 2 статті 793 ЦКУ:

"Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений на строк більше п’яти років".

Відповідно до частини 2 статті 811 ЦКУ:

"Договір оренди житла з викупом підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню".

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас.

Я знаходжуся на кордоном, та за допомогою договору позички передаю приватну квартиру родичці. Вона хоче цю квартиру здати в оренду. Який тип договору родичка повинна укласти із квартиронаймачами? Договір оренди чи суборенди?Короткостроковий договір на 1 рік може бути автоматично пролонговано. Чи треба його нотаріально посвідчувати після наприклад 3х років такої пролонгації?

Ваша родичка отримує квартиру за договором позички, тобто безоплатного користування. Однак, відповідно до ст. 827 Цивільного кодексу України, вона не має права передавати це майно в користування третім особам без згоди власника (тобто Вашої). Якщо Ви офіційно дозволите їй здавати квартиру, вона може укласти з орендарями договір оренди (найму житла). Суборенда в даному випадку неможлива, оскільки вона не є орендарем.

Щодо нотарілаьного посвідчення, за загальним правилом договір найму житла строком до 3 років не потребує нотаріального посвідчення (ст. 793 ЦКУ). Якщо договір передбачає автоматичну пролонгацію, він просто продовжується на той самий строк на тих же умовах. Навіть якщо такий договір пролонгований більше трьох разів (тобто загальна тривалість перевищила 3 роки), це не робить його таким, що обов’язково потребує нотаріального посвідчення. Проте, якщо укладатиметься новий договір на строк понад 3 роки, тоді його варто посвідчити у нотаріуса.

Стаття 763. Строк договору найму

1. Договір найму укладається на строк, встановлений договором.

2. Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Кожна із сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна - за три місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

3. Законом можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна.

Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна із сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору.

Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, вважається укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

З повагою!