Як розірвати договір оренди землі

Вітаю, Яна! Повідомляєте про це орендаря. У разі якщо він не виконає ваші вимоги - пишете позовну заяву в суд.

Доброго дня, Яна!

Згідно з чинним законодавством України розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Існують два випадки коли допускається одностороння відмова від договору оренди землі:

1. Якщо договором оренди земельної ділянки передбачені підстави його розірвання в односторонньому порядку. Наприклад, умовами розірвання договору в односторонньому порядку можуть бути:

- несплата розміру орендної протягом більш ніж два місяці;

- використання земельної ділянки не за цільовим призначенням;

- передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця.

2. Якщо орендар затримує виплату орендної плати за договором оренди на строк більше ніж 3 місяці, орендодавець має право розірвати договір в односторонньому порядку згідно зі статтею 782 ЦК України, яка передбачає, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Чинним законодавством України передбачається можливість розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку в разі, якщо це передбачено умовами такого договору. Наявність відповідної умови в договорі є вирішальною. Отже, сторони в договорі повинні чітко визначити можливість розірвання договору в односторонньому порядку та механізм (процедуру) такого розірвання (шляхом підписання відповідної угоди, прийняття рішення місцевої ради тощо).

Таке визначення має бути чітким та недвозначним, закріплювати всі умови співпраці, наголошено Верховним Судом у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі № 198/15/20.

Дострокове розірвання договору оренди землі за рішенням суду реалізується шляхом подання відповідного позову до суду з аргументацією його підстав.

Договір вважатиметься достроково розірваним з дати набрання законної сили судовим рішенням.

Відповідно до ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки підряд). При цьому систематична сплата орендної плати не в повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі ст. 526 ЦК України зобов'язання повинні виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Зазначена позиція визначена у висновку ВС у складі Об'єднаної палати Касаційного цивільного суду, викладеному в постанові від 06.03.2019 у справі № 183/262/17. Детальніше з текстом постанови можна ознайомитися за посиланням.

У постанові ВП ВС від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, суд зазначив:

- «Систематична (два та більше випадки) несплата орендної плати, передбаченої договором, є підставою для розірвання договору оренди, а разове порушення умов договору оренди в цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. При вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення ч. 2 ст. 651 ЦК України. Позовні вимоги органу місцевого самоврядування про розірвання договору оренди земельної ділянки з підстав систематичного невнесення орендної плати не можуть доказуватися винятково порушеннями податкового законодавства та є необґрунтованими, якщо позивач отримав плату за оренду земельної ділянки, а отже відсутнє істотне порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору».

З повагою, адвокат Айвазян.

Доброго дня!

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку допускається, якщо це передбачено безпосередньо умовами самого договору.

Якщо у Вашому договорі про це не зазначено, то Ви маєте два шляхи дострокового розірвання договору оренди землі:

1. за згодою сторін;
2. за рішенням суду

Спочатку рекомендованим листом з описом вкладеного та повідомленням про вручення направте орендарю вимогу-претезію здійснити оплату за оренду земельної ділянки. Якщо відмовить або проігнорує лист - то потрібно звертатись до суду з вимогою розірвати договір оренди та виплатити заборговані кошти.

З повагою, юрист Дерій В.О.!