Зміна сторони договіру оренди нежитлового приміщення

Доброго дня.

Якщо передача права оренди не пов'язана з іншими обставинами, для яких має значення строк укладання договору оренди, наприклад укладені договори суборенди з попереднім орендарем, то краще припинити за угодою сторін старий договір та укласти з новим орендарем договір з правом передачі в суборенду.

Для більш детального аналізу ситуації бажано знати більш подробиць

З повагою, адвокат С. Гіммельфарб

Вітаю!

Заміна орендодавця у договорі оренди квартири можлива, але потребує певного оформлення. Найчастіше, це робиться шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди, де новий орендодавець замінює попереднього - це важливо в першу чергу для орендодавця (отримання платежів).

З укладенням договору оренди, звичайно, право власності обмежується, оскільки власник вже не може користуватись тим майном, яке він передав в оренду іншій особі. Однак він не позбавляється права на розпорядження цим майном. Тобто він може його продати, подарувати тощо. Це право він здійснює на свій розсуд. При цьому постає питання про співвідношення цього права з правом орендаря, яке також виникає на це ж саме майно.Орендар має наступні права:– користування майном власника;– переважне право на придбання майна, відчужуваного власником (ч. 2 ст. 777 ЦК України) та інші.Право користування майном у орендаря ґрунтується на договорі оренди. Це право триває весь час дії договору оренди, незважаючи ні на які обставини, у тому числі на зміну власника. Згідно з ч. 1 ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця. І лише в договорі оренди може бути передбачено інше, тобто що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється (ч. 2 ст. 770 ЦК України).Крім того, право користування орендаря настільки захищається законом, що навіть законодавець наділяє орендаря переважним правом перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (ч. 1 ст. 777 ЦК України).Отже, за загальним правилом зміна власника не впливає на договір оренди.

Вітаю Вас!

Фізична особа — власник не може просто «змінити орендодавця» у вже діючому договорі оренди між ним і орендарем через додаткову угоду — адже це не передача прав, а створення нової структури правовідносин.

ТОБТО, якщо власник вже передав нежиле приміщення по договору оренди, то він не має права укладати договір позички (безоплатного користування) з новим ФОП.

Зміна орендодавця можлива якби Ви продали своє приміщення іншій особі.

Проте, у Вашій ситуації найбільш правильний алгоритм дій такий:

1. Розірвати договір оренди

2. Укласти договір позички з іншим ФОП (користувач)

3. Новий ФОП-користувач оформляє договір оренди з колишнім орендарем ФОП.

Для більш детальної консультації потрібно проаналізувати Ваш договір оренди

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня, Ольга!

На який строк у Вас укладений договір оренди станом на зараз? Чи передбачено умовами договору дострокове розірвання, наприклад? Які умови розірвання договору взагалі передбачені останнім?

Власник нежитлового приміщення (фізична особа) уклав договір оренди з ФОП. Тепер хоче передати цю нерухомість по договору позички іншій особі (ФОП), яка буде здавати приміщення в оренду. Як буде правильно оформити відносини оренди між новим орендодавцем ФОП і орендарем?

Законодавство України передбачає, що в окремих випадках допускається заміна сторони в договорі про надання послуг. Для цього створюється окремий документ, який фіксує правонаступництво: передачу прав та обов’язків іншій особі. Скористатися таким правом можуть обидві сторони основної угоди.

Документ регулює різні типи відносин, змінювати сторону можна в різних договорах: кредитному, оренди землі чи нерухомості. Наприклад, додаткова угода про заміну сторони в договорі оренди, фіксує перехід зобов'язань від Первісного Орендаря до Нового. Передача прав відбувається разом із прийманням усіх зобов’язань, які були покладені на Орендаря за основним договором.

Договір має містити такі основні позиції щодо угоди:

1. Дата та місце, коли було укладено договір.
2. Дата укладання основного договору між Позичальником і Кредитором, Орендарем та Орендодавцем тощо.
3. Дата прийняття рішення про те, що має відбутися заміна сторони в договорі, зразок фіксує появу нового Виконавця, Орендаря, Позичальника, Орендодавця або Кредитора.
4. Перелік усіх зобов’язань, які приймає на себе нова сторона угоди.
5. Реквізити всіх сторін: ПІБ, посада.
6. Підписи трьох сторін договору.

Додаткова угода про заміну сторони в договорі оренди є лише додатком до основного документа. Нова сторона угоди має бути з ним ознайомлена.

Проте, у Вашому варіанті все ж таки краще розірвати попередній договір (якщо це можливо), укласти договір позички із ФОП №2 та надати право останньому виступати у ролі суборендаря.

Ризики додаткового договору полягають у тому, що згідно умов основного договору ФОП №2, який отримає нерухомість по договору позички, не має права бути орендодавцем у першому договорі з орендарем, якщо, звичайно, це не прописано в основному договорі.

Під час підписання договору позички потрібно врегульовати питання щодо надання права ФОП №2 сдавати в оренду нерухомость третім особам, тобто прописати умови згідно яких ФОП №2 має право здавати нерухомість в оренду ФОПу №1.

Традиційні істотні умови договору, такі як предмет угоди та ціна (або безоплатність), вже були висвітлені. Строк дії договору також є важливою умовою. Він може бути будь-яким, а якщо строк не визначений, то його тривалість встановлюється на основі мети передачі речі у користування. Наприклад, якщо автомобіль передано для поїздки у відрядження, то строк дії договору закінчується після повернення з відрядження, відповідно до статті 831 Цивільного кодексу України (ЦК).

При укладенні договору позички варто звернути увагу на такі додаткові умови:

1. Правила користування річчю: рекомендується чітко прописати, які дії користувач не має права вчиняти з річчю під час її використання.
2. Переважне право на купівлю: Хоча це право зазначено в частині 2 статті 832 ЦК, деякі суди визнали його на підставі норм глави 58 «Найм (оренда)» ЦК (постанова Верховного Суду України від 30.03.2016, справа № 6-107цс16, № 56885474). Тому бажано зазначити про позбавлення користувача цього права.
3. Фіксація передачі речі: У договорі слід визначити, як буде оформлюватися факт передачі речі та її повернення. Наприклад, це може бути акт приймання-передачі, форма якого затверджується в додатку до договору з урахуванням вимог до обов'язкових реквізитів первинних документів. В акті варто зазначити опис технічного стану речі.
4. Витрати на поточний ремонт: Рекомендується чітко визначити, хто несе витрати на поточний ремонт об'єкта, якщо така потреба виникне. Зазвичай цю відповідальність покладають на користувача, адже він зобов'язується повернути об'єкт у належному стані.

Суборенда - це передача орендованої нерухомості (майна) в оренду третій особі. За договором суборенди Орендар за згодою орендодавця передає на певний строк частину або все найняте ним приміщення у користування суборендарю.

Власник нерухомості (або його представник) і суборендар не пов'язані між собою ніякими договірними зобов'язаннями, тому вони не можуть прямо пред'явити взаємні вимоги. Наприклад, якщо суборендар порушить договір суборенди, то за його дії перед власником відповідає суборендодавець. Виходячи з цього деякі суборендарі можуть зробити невірний висновок, що, якщо вони порушать умови договору, їх дії залишаться безкарними. Вони керуються залізною логікою: прямого договору з власником у них немає, тому останній не може пред'являти до них претензії, а суборендодавець теж не має на це права, оскільки майно йому не належить. Але за законом суборендар несе відповідальність перед суборендодавцем і останній може пред'являти судові позови.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас.

Доволі неоднозначна ситуація.

Передача прав орендодавця третій особі (ФОП) через позичку не дає цьому ФОП автоматичного права ставати стороною чинного договору оренди, укладеного між первісним власником і орендарем.

На мій погляд, є лише такі варіанти вирішення питання.

1. Укласти новий договір оренди

ФОП, який отримав приміщення за договором позички, укладає новий договір оренди з новим орендарем. Ризик: оскільки ФОП не є власником, він може передавати приміщення в оренду лише за згодою власника, і така згода має бути письмова.

2. Підписати тристоронню додаткову угоду до чинного договору

Якщо всі сторони згодні, можна укласти тристоронню додаткову угоду до чинного договору оренди. Цей варіант складніший, але можливий, якщо є взаємна згода й бажання зберегти чинний договір.

З повагою! Щасти Вам!