Зміна сторони договіру оренди нежитлового приміщення

Доброго дня.

Якщо передача права оренди не пов'язана з іншими обставинами, для яких має значення строк укладання договору оренди, наприклад укладені договори суборенди з попереднім орендарем, то краще припинити за угодою сторін старий договір та укласти з новим орендарем договір з правом передачі в суборенду.

Для більш детального аналізу ситуації бажано знати більш подробиць

З повагою, адвокат С. Гіммельфарб

Вітаю!

Заміна орендодавця у договорі оренди квартири можлива, але потребує певного оформлення. Найчастіше, це робиться шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди, де новий орендодавець замінює попереднього - це важливо в першу чергу для орендодавця (отримання платежів).

З укладенням договору оренди, звичайно, право власності обмежується, оскільки власник вже не може користуватись тим майном, яке він передав в оренду іншій особі. Однак він не позбавляється права на розпорядження цим майном. Тобто він може його продати, подарувати тощо. Це право він здійснює на свій розсуд. При цьому постає питання про співвідношення цього права з правом орендаря, яке також виникає на це ж саме майно.Орендар має наступні права:– користування майном власника;– переважне право на придбання майна, відчужуваного власником (ч. 2 ст. 777 ЦК України) та інші.Право користування майном у орендаря ґрунтується на договорі оренди. Це право триває весь час дії договору оренди, незважаючи ні на які обставини, у тому числі на зміну власника. Згідно з ч. 1 ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця. І лише в договорі оренди може бути передбачено інше, тобто що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється (ч. 2 ст. 770 ЦК України).Крім того, право користування орендаря настільки захищається законом, що навіть законодавець наділяє орендаря переважним правом перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк (ч. 1 ст. 777 ЦК України).Отже, за загальним правилом зміна власника не впливає на договір оренди.

Вітаю Вас!

Фізична особа — власник не може просто «змінити орендодавця» у вже діючому договорі оренди між ним і орендарем через додаткову угоду — адже це не передача прав, а створення нової структури правовідносин.

ТОБТО, якщо власник вже передав нежиле приміщення по договору оренди, то він не має права укладати договір позички (безоплатного користування) з новим ФОП.

Зміна орендодавця можлива якби Ви продали своє приміщення іншій особі.

Проте, у Вашій ситуації найбільш правильний алгоритм дій такий:

1. Розірвати договір оренди

2. Укласти договір позички з іншим ФОП (користувач)

3. Новий ФОП-користувач оформляє договір оренди з колишнім орендарем ФОП.

Для більш детальної консультації потрібно проаналізувати Ваш договір оренди

З повагою, юрист Дерій В.О.!

Доброго дня, Ольга!

На який строк у Вас укладений договір оренди станом на зараз? Чи передбачено умовами договору дострокове розірвання, наприклад? Які умови розірвання договору взагалі передбачені останнім?

Власник нежитлового приміщення (фізична особа) уклав договір оренди з ФОП. Тепер хоче передати цю нерухомість по договору позички іншій особі (ФОП), яка буде здавати приміщення в оренду. Як буде правильно оформити відносини оренди між новим орендодавцем ФОП і орендарем?

Законодавство України передбачає, що в окремих випадках допускається заміна сторони в договорі про надання послуг. Для цього створюється окремий документ, який фіксує правонаступництво: передачу прав та обов’язків іншій особі. Скористатися таким правом можуть обидві сторони основної угоди.

Документ регулює різні типи відносин, змінювати сторону можна в різних договорах: кредитному, оренди землі чи нерухомості. Наприклад, додаткова угода про заміну сторони в договорі оренди, фіксує перехід зобов'язань від Первісного Орендаря до Нового. Передача прав відбувається разом із прийманням усіх зобов’язань, які були покладені на Орендаря за основним договором.

Договір має містити такі основні позиції щодо угоди:

1. Дата та місце, коли було укладено договір.
2. Дата укладання основного договору між Позичальником і Кредитором, Орендарем та Орендодавцем тощо.
3. Дата прийняття рішення про те, що має відбутися заміна сторони в договорі, зразок фіксує появу нового Виконавця, Орендаря, Позичальника, Орендодавця або Кредитора.
4. Перелік усіх зобов’язань, які приймає на себе нова сторона угоди.
5. Реквізити всіх сторін: ПІБ, посада.
6. Підписи трьох сторін договору.

Додаткова угода про заміну сторони в договорі оренди є лише додатком до основного документа. Нова сторона угоди має бути з ним ознайомлена.

Проте, у Вашому варіанті все ж таки краще розірвати попередній договір (якщо це можливо), укласти договір позички із ФОП №2 та надати право останньому виступати у ролі суборендаря.

Ризики додаткового договору полягають у тому, що згідно умов основного договору ФОП №2, який отримає нерухомість по договору позички, не має права бути орендодавцем у першому договорі з орендарем, якщо, звичайно, це не прописано в основному договорі.

Під час підписання договору позички потрібно врегульовати питання щодо надання права ФОП №2 сдавати в оренду нерухомость третім особам, тобто прописати умови згідно яких ФОП №2 має право здавати нерухомість в оренду ФОПу №1.

Традиційні істотні умови договору, такі як предмет угоди та ціна (або безоплатність), вже були висвітлені. Строк дії договору також є важливою умовою. Він може бути будь-яким, а якщо строк не визначений, то його тривалість встановлюється на основі мети передачі речі у користування. Наприклад, якщо автомобіль передано для поїздки у відрядження, то строк дії договору закінчується після повернення з відрядження, відповідно до статті 831 Цивільного кодексу України (ЦК).

При укладенні договору позички варто звернути увагу на такі додаткові умови:

1. Правила користування річчю: рекомендується чітко прописати, які дії користувач не має права вчиняти з річчю під час її використання.
2. Переважне право на купівлю: Хоча це право зазначено в частині 2 статті 832 ЦК, деякі суди визнали його на підставі норм глави 58 «Найм (оренда)» ЦК (постанова Верховного Суду України від 30.03.2016, справа № 6-107цс16, № 56885474). Тому бажано зазначити про позбавлення користувача цього права.
3. Фіксація передачі речі: У договорі слід визначити, як буде оформлюватися факт передачі речі та її повернення. Наприклад, це може бути акт приймання-передачі, форма якого затверджується в додатку до договору з урахуванням вимог до обов'язкових реквізитів первинних документів. В акті варто зазначити опис технічного стану речі.
4. Витрати на поточний ремонт: Рекомендується чітко визначити, хто несе витрати на поточний ремонт об'єкта, якщо така потреба виникне. Зазвичай цю відповідальність покладають на користувача, адже він зобов'язується повернути об'єкт у належному стані.

Суборенда - це передача орендованої нерухомості (майна) в оренду третій особі. За договором суборенди Орендар за згодою орендодавця передає на певний строк частину або все найняте ним приміщення у користування суборендарю.

Власник нерухомості (або його представник) і суборендар не пов'язані між собою ніякими договірними зобов'язаннями, тому вони не можуть прямо пред'явити взаємні вимоги. Наприклад, якщо суборендар порушить договір суборенди, то за його дії перед власником відповідає суборендодавець. Виходячи з цього деякі суборендарі можуть зробити невірний висновок, що, якщо вони порушать умови договору, їх дії залишаться безкарними. Вони керуються залізною логікою: прямого договору з власником у них немає, тому останній не може пред'являти до них претензії, а суборендодавець теж не має на це права, оскільки майно йому не належить. Але за законом суборендар несе відповідальність перед суборендодавцем і останній може пред'являти судові позови.

З повагою, адвокат Айвазян.

Вітаю Вас.

Доволі неоднозначна ситуація.

Передача прав орендодавця третій особі (ФОП) через позичку не дає цьому ФОП автоматичного права ставати стороною чинного договору оренди, укладеного між первісним власником і орендарем.

На мій погляд, є лише такі варіанти вирішення питання.

1. Укласти новий договір оренди

ФОП, який отримав приміщення за договором позички, укладає новий договір оренди з новим орендарем. Ризик: оскільки ФОП не є власником, він може передавати приміщення в оренду лише за згодою власника, і така згода має бути письмова.

2. Підписати тристоронню додаткову угоду до чинного договору

Якщо всі сторони згодні, можна укласти тристоронню додаткову угоду до чинного договору оренди. Цей варіант складніший, але можливий, якщо є взаємна згода й бажання зберегти чинний договір.

З повагою! Щасти Вам!

Доброго дня, Ольго!

Згідно статті 827 Цивільного кодексу України за договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку. Користування річчю вважається безоплатним, якщо сторони прямо домовилися про це або якщо це випливає із суті відносин між ними. До договору позички застосовуються положення глави 58 цього Кодексу.

У відповідності до статті 828 Цивільного кодексу України договір позички між юридичними особами, а також між юридичною та фізичною особою укладається у письмовій формі. Договір позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у формі, яка визначена відповідно до статті 793 цього Кодексу.

У відповідності до статті 793 Цивільного кодексу України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню, крім договору, предметом якого є майно державної або комунальної власності, який підлягає нотаріальному посвідченню у разі, якщо він укладений на строк більше п’яти років.

Поряд з цим, Ви як власник нежитлового приміщення (фізична особа) уклали договір оренди з ФОП. Тепер хочете передати цю нерухомість по договору позички іншій особі (ФОП), яка буде здавати приміщення в оренду.

Однак наразі нежитлове приміщення передано в оренду ФОП за договором, термін якого не закінчився.

Згідно статті 783 Цивільного кодексу України наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у володіння та/або користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

У відповідності до статті 781 Цивільного кодексу України договір найму припиняється у разі смерті фізичної особи - наймача, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір найму припиняється у разі ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.

Згідно статті 782 Цивільного кодексу України договір наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

У відповідності до статті 786 Цивільного кодексу України перебіг позовної давності щодо вимог наймодавця починається з моменту повернення речі наймачем, а щодо вимог наймача - з моменту припинення договору найму.

Поряд з цим, згідно статті 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання, крім випадків, якщо предметом договору найму (оренди) є державне або комунальне майно.

Дійсно, згідно статті 761 Цивільного кодексу України право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Враховуючи вищезазначене, якщо термін договору оренди з ФОП не закінчено, ФОП не повідомив про про намір непролонгації договору та у відповідності до статті 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Враховуючи вищезазначене, зміна сторін договору найму відбувається за взаємною згодою наймодавця та наймача. Це оформлюється додатковою угодою до договору, в якій фіксується заміна сторони та інші необхідні умови. Уповноваження може випливати з закону або договору.

Таким договором є саме договір доручення, а не договір позички.

Згідно статті 1007 Цивільного кодексу України довіритель зобов'язаний видати повіреному довіреність на вчинення юридичних дій, передбачених договором доручення.

Тобто, для укладання Вами додаткової угоди не достатньо згоди ФОП, слід укласти договір доручення та оформити довіреність, що підлягає нотаріальному посвідченню.

У разі недосягнення згоди між Вами та ФОП, згідно частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на Вашу вимогу в інших випадках, встановлених договором або законом.

Доброго дня.

З укладенням договору оренди право власності обмежується, оскільки власник вже не може користуватись тим майном, яке він передав в оренду іншій особі. Однак він не позбавляється права на розпорядження цим майном.

Орендар має наступні права:– користування майном власника;– переважне право на придбання майна, відчужуваного власником (ч. 2 ст. 777 ЦК України) та інші.

Право користування майном у орендаря ґрунтується на договорі оренди. Це право триває весь час дії договору оренди, незважаючи ні на які обставини, у тому числі на зміну власника.

Згідно з ч. 1 ст. 770 ЦК України у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.

Стаття 513 ЦК України врегульовує форму правочину щодо заміни кредитора у зобов’язанні, тобто вона застосовуєтсья лише у випадку, коли йдеться про першу підставу заміни особи в зобов’язанні – про відступлення права вимоги. І навпаки – ця стаття не застосовується при другій підставі – правонаступництві.

Я рекомендую розірвати ниішній договір оренди і, відповідно, укласти новий з новим ФОП.

Вітаю, Передача нерухомості в користування, незалежно від того, чи це оренда, чи позичка, завжди має відбуватися з урахуванням вимог Цивільного кодексу України. Якщо між власником і орендарем вже діє чинний договір оренди, право власності на об’єкт не зникає, але певною мірою обмежується то власник вже не може самостійно користуватися цим майном, оскільки воно передане іншій особі за договором. Водночас він не втрачає можливості розпоряджатися нерухомістю продавати її, дарувати або передавати у власність іншим особам. Такі дії можуть відбуватися як під час дії договору, так і після його завершення, але при цьому потрібно враховувати права орендаря, закріплені у законі та в самому договорі. Згідно ст. 770 Цивільного кодексу України, якщо змінюється власник речі переданої в найм до нового власника автоматично переходять усі права та обов’язки наймодавця, якщо інше прямо не передбачено договором. Це означає, що договір оренди продовжує діяти на тих самих умовах і для нового власника навіть якщо сторони формально не підписували нових документів. Закон також надає орендарю переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди на новий строк якщо він належним чином виконує свої обов’язки, а у разі продажу майна переважне право на його придбання ст. 777 ЦК України). Якщо ж власник планує замінити сторону у договорі оренди, щоб замість нього обов’язки орендодавця виконував інший суб’єкт, найчастіше це оформлюється шляхом укладення додаткової угоди між усіма сторонами договору. У такій угоді фіксується заміна орендодавця, а також уточнюються всі інші важливі умови. Для цього необхідна згода як чинного орендодавця так і орендаря. Якщо ж мова йде не просто про заміну сторони, а про передачу повноважень на управління об’єктом, може знадобитися укладення договору доручення з оформленням нотаріальної довіреності. Укладеня договору позички це інший вид правовідносин, який передбачає безоплатне користування майном. Якщо майно вже передано в оренду, передати його третій особі за договором позички без згоди орендаря буде неможливо, адже це може розглядатися як порушення умов діючого договору та підстава для його розірвання за статтею 783 ЦК УУкраїни. Наймодавець має право достроково припинити орендні відносини лише у випадках прямо передбачених законом або самим договором, якщо орендар використовує майно не за призначенням, передає його третім особам без дозволу або систематично не сплачує орендну плату. Отже якщо власник хоче щоб інший ФОП здавав приміщення в оренду, існує два законних шляхи або оформити зміну орендодавця через додаткову угоду за згодою всіх сторін, або розірвати чинний договір з поточним орендарем і укласти новий договір вже з новою особою. У будь-якому випадку всі дії повинні бути оформлені у письмовій формі, а якщо договір оренди укладено на строк три роки і більше, він має бути ще й нотаріально посвідчений.

З Повагою, адвокат Середницький Є.В.